Ипотека и недвижимость - Как в недвижимости инвестировать $35 тыс.?

Первый вице-премьер Дмитрий Медведев нашел способ, как удешевить жилищное строительство. Вчера на очередном заседании президиума президентского совета по нацпроектам он приказал министру регионального развития Владимиру Яковлеву в 10-дневный срок завершить создание новой системы строительного надзора и экспертиз.

Дмитрий Медведев уверен, что после сокращения согласований (по словам первого вице-премьера, предыдущая модель основывалась на 20 организациях, которые проводили множество самых разных экспертиз, а шесть органов власти осуществляли соответствующий надзор) совокупные затраты застройщиков на эти цели должны снизиться на одну треть. И вместо года застройщики будут заниматься получением согласований несколько месяцев.

В ведомстве Владимира Яковлева припев подхватили. Там корреспонденту Газеты заявили, что давно стали работать над соответствующим проектом правительственного постановления и планируют завершить работу в указанный вице-премьером срок. В строительном бизнесе тоже есть оптимисты. Дмитрий Луценко из MIRAX Group уверен, что экспертиза и надзор в сфере высотного строительства, по-моему, должны развиваться. Нынешнее положение дел в этой области оцениваю так: могло быть хуже, - добавил он.

Ирина Наумова, PR-директор группы компаний Пересвет-Групп, считает, что инициатива Медведева приведет к увеличению предложения и уменьшению темпов роста цен на жилье. Однако ее оптимизм сдержанный: Об этом можно мечтать лишь в том случае, если это предложение не будет носить чисто декларативный характер. Например, Путин поддержал малоэтажное строительство, но законодательно никаких привилегий предпринимателям прописано не было.

В ОПОРЕ России настроены настороженно. Корреспонденту Газеты пояснили, что сейчас согласования и экспертизы в строительстве вообще прекратились. Дело в том, что с 1 января 2007 года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, по которым ряд экспертиз отменили, например, экологическую. Но нормативная база под улучшенный кодекс до сих пор не подготовлена, так что Минрегионразвития явно запаздывает. До 1 января надо было пройти 29 строительных согласований и экспертиз, за которые отвечали только на федеральном уровне шесть ведомств: Минприроды, Росприроднадзор, Минрегионразвития, Росстрой, Ростехнадзор, МЧС (пожарная безопасность). Но и эти 29 согласований - только видимая часть айсберга (строители утверждают: чтобы получить одно согласование, нужно не менее двух-трех дополнительных виз).

В ОПОРЕ опасаются, что из-за спешки ведомство Владимира Яковлева пойдет по простому пути: попытаются формально сократить число согласований до пяти-шести. Но время и реальная стоимость экспертиз не сократятся. У чиновников давно отработаны обходные пути. Альтернатива - продажа государственными и муниципальными образованиями полностью подготовленных к строительству участков. Естественно, за реальную цену.

Есть и другое решение проблемы. В Татарстане, например, создан президентский фонд, куда местные предприятия добровольно перечисляют 1% с оборота. В результате за счет использования его средств даже семья с месячным доходом в 10 тысяч рублей может приобрести по ипотеке приличную квартиру.
В прошлом году доллар дешевел, и многие из представителей среднего класса, глядя на растущий рынок недвижимости, решились вложить свои накопления в жилье. Проблема в том, что на покупку московской квартиры денег, как правило, не хватает. И тут можно применить две разные стратегии.

Средний класс довольно рано начинает задумываться о своей жизни на пенсии, глядя на нелегкую жизнь российских пенсионеров. Происходит это, как правило, за 20-30 лет до собственно пенсионного возраста, и игра предстоит длинная. А жилая недвижимость традиционно считается прекрасным инструментом для долгосрочных инвестиций. Две различных стратегии поведения на рынке недвижимости я хочу проиллюстрировать вполне жизненным примером.

Классическая ипотечная стратегия
Один мой клиент, типичный представитель среднего класса, накопил 35 тыс. непрерывно дешевеющих долларов и решил вложить их в недвижимость. Взяв в долг у родственников $5 тыс. и получив согласие банка на ипотечный кредит в размере $80 тыс., он хотел купить хорошую однокомнатную квартиру вблизи метро, возможно, даже в подъезде с консьержем, чтобы в дальнейшем получать доход от ее аренды.

Банк с учетом серой зарплаты клиента и отсутствия поручителей объявил ему размер среднемесячного платежа $780. При этом надеяться на то, что в будущем банк согласится понизить процентную ставку, было бы верхом идеализма.

На услугах нотариуса, несмотря на отмену обязательного нотариального удостоверения сделки купли-продажи с ипотечным обеспечением, сэкономить не удалось. Это изменение закона на протяжении двух лет с момента его принятия на ипотеку никак не повлияло. Ни один из банков не согласился выдать ипотечный кредит без нотариального удостоверения сделки, и вот почему. Нотариус нужен для того, чтобы сделка купли-продажи не была впоследствии признана недействительной по иску одной из сторон на том основании, что эта сторона действовала под влиянием угроз либо была введена в заблуждение другой стороной, либо сама не понимала значение своих действий при подписании договора. Например, в состоянии старческого слабоумия, похмельного синдрома, наркотической ломки, с приставленным к затылку дулом охотничьего ружья Нотариус должен проверить дееспособность сторон, объяснить участникам сделки ее правовые последствия. Подписание договора происходит в присутствии нотариуса без посторонних лиц. Считается, что вероятность оспорить сделку, удостоверенную нотариусом, близка к нулю.

Время для покупки квадратных метров было выбрано моим клиентом не самое удачное: квартиры стремительно дорожали, все ликвидное куда-то вдруг исчезло. В те дни, когда банк дал справку о том, что готов выдать кредит на 18 лет в сумме $80 тыс., все приличные квартиры по цене $120 тыс. внезапно пропали. Мой клиент взял в руки калькулятор и от покупки квартиры на вторичном рынке столицы отказался по причине непомерных расходов, связанных с получением и погашением ипотечного кредита. Здесь достаточно напомнить, что по аннуитетному платежу общая сумма уплаченных заемщиком процентов будет примерно на 1,5-2% больше объявленной банком, и не только потому, что проценты начисляются на непогашенное тело кредита. Банки в своей рекламе и в договоре объявляют: Столько-то процентов годовых, а взимают их не один раз в конце года, а ежемесячно. Таким образом, весь первый год, уплачивая практически одни только проценты, заемщик бесплатно кредитует банк.

Расчеты по расходам на ипотеку в конечном счете были таковы:

* $800 комиссия банка за выдачу кредита,
* $400 от непогашенной суммы кредита в год за обслуживание специального ссудного счета,
* $1600 за удостоверение сделки,
* $800 за страховой полис.
* $6000 риелтору,
* $150 оценщику

Итого: $9750 дополнительных расходов. Кроме того, время, затраченное на просмотры квартир, и нервные клетки, погибшие при переговорах, которые вообще не подлежат денежной оценке.

При названных выше обстоятельствах покупка чего-то очень неликвидного, возможно, даже с эффектным видом на факел нефтеперерабатывающего завода, и всего-то за какие-то $130 тыс. плюс дополнительные расходы $9750, которые неоткуда взять, приводили к добровольному рабству на 18 лет с ежемесячной выплатой около $880 (включая страховку и комиссию за обслуживание счета). Покупка выглядела явным безумием. Поэтому мой клиент решил пойти другим путем.

Стратегия лисичка со скалочкой
Было решено отталкиваться не от требований банка, а от своих возможностей. А они были таковы кредит для покупки недвижимости было бы целесообразно брать только при наличии следующих условий:

* С учетом нестабильности на рынке труда и непредсказуемости заработков срок кредита не должен превышать 5 лет, а размер кредита не должен составлять более 50% стоимости приобретаемого объекта.
* Подобно тому, как стоимость приобретаемого автомобиля не должна превышать 4-6-месячного дохода, так и стоимость приобретаемой в качестве финансового инструмента квартиры должна составлять не более 50% той суммы, которая должна быть заработана на протяжении срока кредитования, в данном случае в течение 5 лет.
* В договоре с банком должна быть обеспечена возможность погасить тело кредита досрочно в любой момент без штрафов и пени.
* Арендная плата за квартиру должна окупить ее стоимость менее чем за 20 лет.

Подсчет доходов показал, что квартира должна стоить примерно $60 тыс. и сдаваться в аренду за $250 в месяц. Таким образом, наш герой реализовал стратегию, которую можно назвать лисичка со скалочкой. Купленная квартира может быть заложена в банке, и деньги, полученные в кредит, могут быть направлены на покупку другой недвижимости. Имеющаяся квартира (или несколько) используются как кредитное плечо при получении ломбардного кредита.

Для покупки квартиры клиент взял в банке потребительский кредит в сумме $18 тыс. на срок 2 года. Для этого клиенту пришлось заложить автомобиль стоимостью $23 тыс. Родственников с их $5 тыс. беспокоить не пришлось. После чего герой истории заключил с застройщиком договор инвестирования, который дает права на квартиру в небольшом подмосковном городке, на 10-м этаже монолитного дома, облицованного желтым кирпичом, в 10 минутах ходьбы от станции железной дороги. Время следования электрички до центра Москвы в пределах 50 минут. Стоимость квартиры $53 тыс. при цене $1300 за квадратный метр. Кроме того, ему через два года потребуются средства на отделку квартиры в размере примерно $15 тыс. Свидетельство о собственности оформляет застройщик примерно через 3 года со дня заключения инвестконтракта.

Рост стоимости квартиры по мере завершения строительства дома и оформления свидетельства о собственности в 2-3 раза перекроет сумму процентов, уплаченных по кредиту. Никаких других материальных расходов, а также каких-либо походов по казенным местам со стороны инвестора не предполагается.