Ипотека и недвижимость - Что принес уходящий год офисному рынку?

Американские паевые фонды недвижимости в этом году удивили экспертов: рынок недвижимости падает, а доходность фондов растет. И хотя в 2007 г. рекордов ждать не стоит, инвесторов фонды недвижимости снова порадуют.

В 2006 г. фонды недвижимости заработали для своих пайщиков 30% дохода больше, чем инвестирующие в другие активы конкуренты. Второе место с 24% заняли фонды, вкладывающие деньги в компании коммунальных услуг. Результаты фондов недвижимости не испортило даже охлаждение рынка недвижимости в последние несколько месяцев. Фонды по большей части работают с real-estate investment trusts (REIT) инвесткомпаниями, аккумулирующими деньги частных инвесторов и вкладывающими их в недвижимость. REIT покупают и управляют, например, торговыми центрами, офисными и жилыми зданиями.

Фонды недвижимости привлекают инвесторов регулярными дивидендами и диверсифицированностью портфеля. Даже худшие из них в этом году получили доход вдвое больший, чем в среднем паевые фонды, инвестирующие в акции. Индекс MSCI U. S. REIT в 2006 г. прибавил более 30% по сравнению с 13%-ным ростом SP-500. Только за октябрь чистый приток средств в REIT составил $1,5 млрд, или 40% инвестиций за весь 2005 год.

По оценке управляющего фондом AIM Джо Родригеса, в ближайшие пять лет инвесторы фондов недвижимости могут рассчитывать на 7-10% дохода. Хотя сливки уже сняты, это не значит, что у инвесторов не осталось других возможностей в этом секторе в долгосрочной перспективе, полагает он.

Фонд недвижимости CGM по итогам последних трех и последних пяти лет был среди лидеров рынка, а вот в 2006 г. отстал от большинства конкурентов. Он получил убытки по акциям горнодобывающих компаний (их доля в портфеле фонда составляла 25% на конец июня). Жаль, что я так сильно вложился в эти акции их результаты были куда хуже, чем у REIT, сокрушается управляющий CGM Кен Хибнер. Американский фонд недвижимости Alpine в 2006 г. получил 2,6% убытка, неудачно вложив больше половины средств в акции застройщиков жилья. Эти бумаги сильно упали, акции отелей росли, но не так сильно, как мы ожидали, говорит управляющий Сэм Либер.

Достижения фондов недвижимости управляющие связывают с бумом слияний и поглощений в секторе REIT в уходящем году. В ноябре была заключена рекордная сделка за всю историю Blackstone Group покупает за $36 млрд Equity Office Properties Trust ($20 млрд сумма сделки плюс $16 млрд долга). В ближайшие годы рынок сохранит преимущества для фондов, полагают аналитики. Goldman Sachs Group предрекает рост спроса на аренду и увеличение ее стоимости, особенно в офисных и промышленных зданиях. Morningstar обращает внимание на высокие цены на жилье в США и растущий из-за этого спрос на аренду, тогда как из-за высоких цен на сырье нового жилья строится мало.

Все же о безоблачном будущем фондов недвижимости говорить не приходится. В 2002 г. средний доход инвесторов составил 4,5%, в 2003 и 2004 гг. между 30% и 40%, в 2005 г. 12%. Больше всего управляющих фондами беспокоит замедление роста экономики и возможное снижение процентной ставки. Достаточно замедлиться экономике, или появиться слишком большому предложению, или остановиться росту рынка труда чтобы все изменилось, полагает соуправляющий фондом First American Real Estate Securities Джей Розенберг. (WSJ, 26.12.2006, Татьяна Бочкарева)
Сегодняшний обзор посвящен подведению итогов развития офисного рынка в уходящем году. Основные показатели рынка, тенденции и проблемы, прогнозы на 2007 год в традиционном декабрьском материале Собственника.

Офисный рынок: фоторобот-2006
Охарактеризуем для начала общее состояние рынка на конец года. Совокупный объем офисных помещений всех типов составляет на текущий момент 30 млн кв. м. Причем всего в течение года было введено, по разным данным, от 780 до 820 тыс. кв. м новых офисов. Большая часть обращающихся на рынке площадей по-прежнему относится к классу С (по разным оценкам от 7,5 до 8 млн кв. м).

Что касается высококлассных офисов, они, как и прежде, в дефиците. Как рассказал в ходе саммита Итоги развития рынка коммерческой недвижимости в 2006 году директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков, совокупный объем офисов А- и В-классов находится сегодня на уровне 5,2 млн кв. м. И, несмотря на то что объем нового строительства и реконструкции качественных площадей значительно превысил показатели предыдущих лет (на 60% по данным директора департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимира Журавлева), уровень вакантных помещений классов А и В по-прежнему остается низким.

Так, по словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Colliers International Александра Гурганова, для помещений класса А уровень свободных площадей составляет менее 1,6%, для офисов В-класса 4%. Впрочем, старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова более оптимистична в своих оценках: 2,8% для А и 7,3% для В-класса. В любом случае, если вспомнить о том, что как раз в уходящем году была разработана новая классификация офисных помещений, предъявляющая более строгие требования к качеству последних, становится понятно, что количество, например, помещений А-класса сократится при новом подходе примерно вдвое. Что касается такого показателя, как обеспеченность качественными офисными площадями на душу населения, отставание Москвы от среднего уровня и здесь остается существенным. Если за средний уровень принято принимать 6,9 кв. м на одного человека, то в столице этот показатель находится на уровне 0,5 кв. м, говорит Константин Лосюков.

Арендные ставки: рост в норме
Если говорить о спросе, он остается стабильно высоким. Объем сделок составил в 2006 году более 700 тыс. кв. м (вырос на 13% в сравнении с прошлым годом), отмечает заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-Недвижимость Элина Занина. По нашим оценкам, потенциал роста спроса на офисные площади всех типов составляет еще не менее 13,7 млн кв. м. Разумеется, такой дисбаланс спроса и предложения неизбежно приводит к росту арендных ставок. Впрочем, как отмечает Антонина Лаирова, в 2006 году рост был менее заметен, чем в 2005-м. Но, тем не менее, по нашим оценкам, в 2006 году ставки поднялись на 9-12%, что косвенно указывает на сохраняющийся неудовлетворенный спрос, говорит Лаирова. Арендные ставки на автономные офисы (встроенно-пристроенные помещения) выросли весьма существенно на 12,6%, подчеркивает Элина Занина. В целом, как отмечает Константин Лосюков, Москва находится на 3-м месте в мире по уровню арендных ставок на офисные помещения.

Конкретные же цифры, по данным Prime City Properties, таковы: базовая ставка аренды в классе А составляет $700-750 за кв. м в год (но порой доходит и до $1000). В классе В этот показатель находится в диапазоне $450-550 за кв. м в год. Цены продаж составляют $3400-5500 за кв. м (класс А) и $1800-3600 за кв. м (класс В).

Прочь из центра
Одной из основных тенденций рынка в 2006 году, как в один голос утверждают участники рынка, стало формирование новых деловых зон в районе МКАД. Центрами притяжения или якорями для формирования и развития деловых зон в районе МКАД являются близость к аэропортам (бизнес-парк Гринвуд, проект Химки), крупным логистическим комплексам (Косинская Плаза, Ист парк), а также размещение офисных и деловых центров в составе крупных загородных поселков (Резиденция), поясняет вице-президент компании Blackwood Михаил Гец. В районе Мякининской поймы, где запланировано несколько крупных проектов, таким якорем является общественно-деловой центр Московской области (проекты компаний RIGroup, ОСК, Крокус). Усиление децентрализации рынка в качестве значимой тенденции года отмечает и Александр Гурганов: Сразу 5 офисных центров строится сейчас за МКАД, и 3 из них формата бизнес-парк. С экспертами соглашается и директор по стратегическому развитию и маркетингу компании Стройинком К Румен Калчев: Наряду с общим увеличением количества заключенных предварительных договоров аренды, характерной тенденцией года можно назвать и децентрализацию рынка, разработку заметного количества крупных качественных проектов за пределами МКАД.

Причины такого интереса девелоперов к району МКАД легко объяснимы: это и низкая стоимость земли, и возможность застройки крупных участков, и сравнительно хорошая транспортная доступность. Большое значение для заявленных на севере и западе кольцевой автомагистрали проектов имеет расположение вблизи международного аэропорта Шереметьево и перспективных трасс, таких как Ленинградское и Новорижское шоссе, добавляет Антонина Лаирова.

Отчасти такой отход девелоперов из центра объясняется и рядом заявлений столичных чиновников о возможном введении ограничений на строительство коммерческой недвижимости в центре города. Ограничения могут привести к тому, что дефицит коммерческой недвижимости в центре города так и не будет преодолен, уверен Михаил Гец. Кроме того, проблемы с реализацией проектов могут возникнуть у отдельных девелоперов, запланировавших либо уже приступивших к строительству офисных либо торговых центров в пределах Садового кольца.

Жизнь есть не только у МКАД
Конечно, такая децентрализация рынка отнюдь не означает, что офисы строятся исключительно у кольцевой автодороги. Девелоперы находят все новые варианты преодоления дефицита свободных площадок под застройку: так, в этом году прозвучали заявления о планах по реорганизации земель РЖД и участков, на которых в данный момент расположены линии электропередач (ЛЭП), которые планируется убрать под землю. И, конечно, сохраняется практика редевелопмента промышленных территорий для перепрофилирования их под офисные помещения.

Продолжают формироваться новые районы офисной активности, рассказывает Элина Занина. Среди наиболее активно рассматриваемых инвесторами районов территория Большого Сити, юго-западное и западное направления. Активизацию девелоперской активности в районе Большого Сити отмечает и Михаил Гец: О планах реализации масштабных проектов офисной недвижимости в этом районе заявили Интеко, Базэл, Открытые инвестиции, группа компаний Букет и другие.

Заглянем в будущее
Что касается прогнозов на 2007 год, участники рынка не ожидают серьезных изменений. Рынок сохранит положительную динамику развития, основные тенденции сохранятся. Впрочем, ввиду долгого технологического цикла реализации проектов, сохранится и ситуация с дефицитом качественных площадей, уверен Румен Калчев. Офисный сегмент ожидает некоторое замедление роста арендных ставок по причине существенного увеличения предложения, прогнозирует Владимир Журавлев. Кроме того, дальнейшее развитие получит тенденция строительства бизнес-парков, обусловленная децентрализацией офисной застройки. Одним словом, тенденции, наиболее ярко обозначившиеся в 2006 году, перейдут и в следующий год с тенденцией к дальнейшему расширению.

Как считает Антонина Лаирова, в наступающем году продолжится рост объема предложения, и в эксплуатацию будет введено не менее 1 млн кв. м новых офисных площадей. Темпы роста арендных ставок будут постепенно сокращаться, возможно и некоторое повышение уровня вакантных площадей, оценивает перспективы рынка Лаирова. Вообще, как количественные, так и качественные показатели свидетельствуют об эволюции рынка и о его постепенном приближении к точке насыщения. Звучит, конечно, оптимистично, но не будем забывать, что еще пару лет назад участники рынка практически в один голос предсказывали насыщение рынка как раз к концу 2006 года. Как видим, не все прогнозы сбываются