Ипотека и недвижимость - Перенимая американский кризисный опыт

Волгоградская компания Россойл заявила пилотный для региона проект по строительству бизнес-центра класса А, стоимостью более 800 млн рублей. При цене аренды в 1,5 2 тыс. рублей за кв. м в месяц предполагается, что комплекс окупится за два-три года. Эксперты разошлись во мнении, готов ли местный и даже иногородний бизнес арендовать офисные помещения по столь высокой цене.

Как стало известно Ъ, ООО Россойл намерено построить в Центральном районе Волгограда крупный бизнес-центр класса А. Об этом вчера сообщил генеральный директор ЗАО Институт Волгоградгражданпроект Андрей Куприков компания-проектировщик является партнером в реализации проекта, финансируемого Россойлом. По данным господина Куприкова, стоимость проекта более 800 млн рублей. 13-этажный бизнес-центр разместится неподалеку от здания Делового центра (станция скоростного трамвая ЦПКиО), фасадной частью будет выходить на проспект Ленина. Коммерческая площадь объекта составит порядка 20 тыс. кв. м, треть из них инвестор продаст крупным компаниям. По заявлению господина Куприкова, офис в 2 тыс. кв. м намерен приобрести Газпромбанк. Срок ввода объекта в эксплуатацию конец 2008 года. По информации Ъ, в здании планируется разместить подземную парковку на 120 мест. Стоимость аренды офисных помещений составит 1,5 2 тыс. рублей за кв. м в месяц. По словам господина Куприкова, проект Россойла способен окупиться за два-три года со дня ввода в эксплуатацию. Вести строительство с окупаемостью свыше названного срока в Волгограде становится нерентабельно, отметил топ-менеджер Волгоградгражданпроекта.
Получить комментарии от самого Россойла вчера не удалось.

ООО Россойл занимается строительством жилья и коммерческой недвижимости. Проекты строительство в Волгограде ТРК Plaza и жилого комплекса повышенной комфортности. Информация о владельцах и финансовые показатели компании не раскрываются.

В Волгограде пока нет офисных помещений класса А. Напомним, впервые о плане строительства 5 тыс. кв. м офисной недвижимости класса А в конце прошлого года заявила Торгово-промышленная палата Волгоградской области, однако аналитики тогда предположили, что офисное здание вряд ли оправдает заявленный уровень, поскольку будет расположено не в центральной части города. Сейчас востребованы недорогие офисы класса С, С+ (арендная ставка 400 600 рублей за кв. м в месяц), рассказали в компании Диамант. Однако, по мнению Андрея Куприкова, класс А становится все более востребованным. 150 тыс. кв. м город сейчас вполне может проглотить, уверен он. Аналитик ИК Финам Владислав Исаев также полагает, что, поскольку в региональных центрах предложение качественных офисов невелико, местные крупные компании пойдут на издержки, чтобы соответствовать заявленному уровню бизнеса, и будут платить столь высокую арендную плату. По факту заявленный класс А может стать В+, поскольку собственники заведомо будут ориентироваться на более скромный уровень запросов без особого ущерба самолюбию арендаторов, но с существенным сокращением издержек, поясняет аналитик.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости и девелопмента Миэль-Недвижимость Сергей Лобанов сомневается, что площади бизнес-центра будут полностью арендованы, поскольку названные арендные ставки сопоставимы со средними по Москве и это достаточно дорого для регионов. Например, в Челябинске и Нижнем Новгороде средняя стоимость аренды колеблется в пределах 8-16 тыс. рублей за кв. м в год. Если инвесторам удастся к моменту ввода здания в эксплуатацию привлечь арендаторов, готовых платить свыше 24 тыс. рублей за кв. м в год, проект окупится практически за год. Если нет, то, соответственно, сроки окупаемости будут отодвигаться. В среднем подобные проекты окупаются за 5-7 лет с учетом строительства, считает господин Лобанов. Тем не менее, по его мнению, у проекта такого класса есть возможность выделиться, став пилотным для города.

Основным мотивом для девелоперов, идущих с подобными проектами в регионах, выступают более низкая стоимость земли, возможность легче получить участки под застройку, а также расчет на то, что региональные компании также будут расти и спрос на подобные площади со временем увеличится, уверен Владислав Исаев. По данным Андрея Куприкова, в настоящее время к строительству коммерческой недвижимости в Волгограде проявляет интерес ряд московских инвесторов, но их интерес упирается в нестабильную политическую ситуацию, дорогие энергоресурсы и необеспеченность материалами строительного комплекса, которая в прошлом году составила около 30%.
Рынок недвижимости США пережил в 2006 году не самые простые времена. Но нас интересуют те глобальные тенденции на нем, которые могут повлиять на российский рынок недвижимости и московский рынок в частности, и факторы, которые даже в кризисное время позволяют участникам оставаться на плаву. Собственник дает краткую характеристику и прогноз ситуации на местном рынке недвижимости, а также рассказывает о том, какое жилье пользуется спросом в нелегкие времена.

По законам маятника
Российский покупатель, привыкший к росту цен на отечественное жилье, стабильности старой Европы и бурному развитию рынка недвижимости в странах, готовящихся к вступлению в Евросоюз, может быть серьезно озадачен ситуацией, сложившейся к началу года в США. Казалось бы, рынок американской недвижимости, как никакой другой, должен переживать стабильный подъем, не омрачаемый никакими серьезными бурями. Однако в действительности ситуация далека от идеальной.

Начало прошлого года было ознаменовано для США рекордными показателями продаж, когда индекс активности, по заявлению Министерства финансов США, только в январе увеличился на 14,5%, что выразилось в строительстве 2,27 млн единиц жилья. До этого подобный рост наблюдался только в 1973 году. Однако после бурного ажиотажа в Америке наступило время серьезного спада строительства, отсутствия заинтересованности покупателей и снижения цен. Объемы строительства начали серьезно сокращаться уже летом, а осенью ситуация стала очевидна: американский рынок недвижимости переживает самый настоящий кризис. Так, в августе, по данным экспертов, в Америке впервые было построено наименьшее количество домов за последние три года.

Несмотря на такие серьезные перепады на рынке, в 2007 году специалисты обещают некоторую стабилизацию. Дополнительный спад, по их мнению, будет переживать только первичный рынок, и то в гораздо меньших объемах. В то же время прочные позиции США в мировой экономике делают приобретение американской недвижимости если не способом получения быстрой инвестиционной выгоды, то уж во всяком случае стабильной основой для спокойного проживания в стране с высоким уровнем развития.

Повышение цен дело будущего
В течение нескольких последних лет цены на недвижимость в США росли со скоростью 20-30% в год, а в некоторых случаях прирост стоимости доходил до 50%. Именно это позволяло компаниям, занимающимся продажей недвижимости в Америке, говорить о безусловной и стабильной инвестиционной привлекательности вложений. Однако многими специалистами уже несколько лет назад прогнозировался неминуемый спад на рынке, вызванный, в частности, высокими ценами на жилье. (Аналогичные слова мы слышали и от российских аналитиков, уже два года говорящих о том, что цены на недвижимость становятся недоступны для населения). Словно следуя движению маятника, покупательский спрос был резко отброшен назад. Количество непроданных владений начало расти, а цены падать. По данным агентства Bloomberg со ссылкой на министерство торговли США, в августе количество новостроек в США снизилось на 6% и составило 1665 млн домов в год.

Этот спад вызвал серьезную обеспокоенность мирового сообщества. На встрече G20 глава Международного валютного фонда Родриго де Рато заявил, что спад на рынке недвижимости США может неблагоприятно сказаться на развитии мировой экономики, вызвав падение курса доллара и дисбаланс в международных валютных операциях. Между тем, в связи с сокращением строительства на рынке первичного жилья, уже к концу прошлого года продажи в этом секторе снизились на 16-17% и продолжают сокращаться, пусть и более медленными темпами. На вторичном рынке к концу прошлого года объем продаж также уменьшился, однако предполагается, что показатели 2007 года останутся примерно на том же уровне, лишь с незначительными изменениями правда, все-таки в сторону спада, а не роста.

И все же начало нынешнего года, возможно, станет одним из наиболее благоприятных периодов для покупателей, поскольку сложившаяся в прошлом году ситуация позволяет им более придирчиво выбирать жилье, а продавцов вынуждает идти на многие уступки. При этом достижение взаимопонимания обеих сторон может принести не только обоюдную выгоду, но и в целом благоприятно повлиять на экономику как Соединенных Штатов, так и мировую. Считается, что взаимодействие покупателей и продавцов окончательно придет в равновесие весной 2007 года и послужит основой для нового роста.

Для России такой прогноз благоприятен тем, что улучшение экономической ситуации в США практически всегда ведет к повышению цен на нефть. А цена на нефть, как считают эксперты, является одним из параметров цены на недвижимость, во всяком случае в столичном регионе.

Что покупают во время кризиса?
Несмотря на трудности, которые в настоящее время переживает рынок недвижимости США, количество миллионных сделок на нем продолжает впечатлять. Так, в конце года издание The Forbes опубликовало список наиболее крупных сделок в области недвижимости за год, причем без учета перепродаж между девелоперами, сделок с нераскрытыми суммами договоров, с сомнительной историей и целями. Наиболее значительная сумма покупки составила $58 млн, в то время как в 2005 году максимальной была сумма в $45 млн. Договор, занявший первое место в десятке наиболее дорогих сделок, был заключен инвестором Ричардом Куртцем и миллионером Генри Клеем Фриком II. Ричард Куртц приобрел особняк в английском стиле, расположенный в Нью-Джерси, площадью свыше 250 тыс. кв. м.

Впрочем, не только американцы склонны демонстрировать уровень своего благосостояния с помощью приобретения дорогого жилья. Для иностранных покупателей, в частности россиян, покупка недвижимости в США по-прежнему признак высокого статуса. Престижность таких всемирно известных территорий, как Голливуд, Майами Бич или Лас-Вегас, не меркнет, несмотря ни на какие спады на рынке недвижимости. В ситуации сегодняшнего дня виллы, приобретаемые здесь, служат прежде всего символом респектабельности. Однако здесь существует и немалый инвестиционный смысл, ведь престиж всегда остается в цене. Таким образом, оказывается, что дорогая недвижимость, невзирая на кризис, растет в цене. И этот тренд еще более актуален в Москве, где сосредоточено более 25% от всех доходов населения России.

В США одним из наиболее востребованных штатов считается Флорида, в недвижимость здесь обычно вкладываются еще на стадии строительства. Заметен устойчивый интерес к этому штату и со стороны иностранных покупателей, совершающих примерно 15% от общего количества сделок с недвижимостью. Первые места по популярности по-прежнему занимают Голливуд и Майами. Жилье, расположенное в глубине полуострова, наименее привлекательно в плане престижа и сравнительно недорого. Наиболее востребованными эксперты называют квартиры в высотках на берегу океана или залива. Безудержный рост цен на недвижимость в Сочи нашем ответе их Флориде и Майами тоже подтверждает тенденцию, что на рынке недвижимости в моменты кризиса хорошо продается лишь элитная недвижимость, а также говорит о том, что российский рынок недвижимости уже встроен в мировую экономику. Для риелторов, работающих в других сегментах недвижимости, кризис становится временем, когда они могут оттачивать свое мастерство продаж и учиться искать нетрадиционные аргументы для потенциальных покупателей. По опыту США, наступает самое время учиться на курсах и посещать выставки, которых проводится в этом году как никогда много.