Ипотека и недвижимость - Строительный смотр

Столичные власти отказались от планов по созданию Объединенной гостиничной компании (ОГК) совместно с группой Нафта Сулеймана Керимова. Чиновники утверждают, что, согласно проведенной оценке, стоимость городских гостиничных активов составляет около $7 млрд, а это более чем в три раза превышает прогнозируемый уставный капитал ОГК ($2 млрд). Эксперты, впрочем, считают оценку чиновников сильно завышенной и связывают крах проекта с тем, что ОГК потеряла основные гостиничные активы в городе.

Вчера господин Орджоникидзе заявил, что ОГК не будет создана. Соответствующее распоряжение мэр Москвы Юрий Лужков подписал 22 января. Согласно документу, мероприятия по созданию ОГК с Нафта Ко прекращаются, а ноябрьское распоряжение признается утратившим силу.

О создании Объединенной гостиничной компании заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе объявил 21 ноября прошлого года. По прогнозам чиновников, 49% СП должно было принадлежать городу, 51% ООО Нафта Ко. Уставный капитал новой компании оценивался в $2 млрд. Предполагалось, что город передаст на ее баланс принадлежащие ему гостиничные активы, а Нафта оплатит свою долю деньгами по предварительной оценке, около $1 млрд. С этой целью, согласно распоряжению правительства Москвы от 20 ноября 2006 года #2367-РП, до конца 2006 года департамент имущества Москвы должен был организовать независимую оценку пакетов акций и долей в уставных капиталах 15 гостиниц и внести в городское правительство предложение о включении в среднесрочную программу приватизации пяти ГУПов (Алтай, Будапешт, Кузьминки, Турист и Националь).

Гендиректор Нафта Ко Татьяна Башмакова вчера отказалась комментировать заявления московских чиновников. Господин Орджоникидзе между тем обосновал решение властей исключительно экономическими причинами: на 22 января была проведена оценка лишь 70% городских активов, стоимость которых уже вплотную приблизилась к $5 млрд.
Общая стоимость всех гостиничных активов города может составить почти $7 млрд, а это более чем втрое превышает первоначальную прогнозируемую оценку, подсчитал господин Орджоникидзе, отметив, что это создает для инвестора трудности по внесению своей части в уставный капитал компании живыми деньгами. Кроме того, по его словам, около половины всех гостиниц с городской долей не имеют категорий и представляют ценность как объект недвижимости с высокой стоимостью земельного участка. Другие гостиничные объекты представляют во много крат большую ценность, так как также имеют высокоэффективные предприятия гостиничного хозяйства, подчеркнул он.

Однако по информации источника Ъ в столичном правительстве, инициатором расторжения предварительного соглашения выступила сама Нафта. За два месяца еще не созданное СП столкнулось с проблемой возможной потери наиболее интересных активов, напоминает собеседник Ъ. Так, согласно постановлению правительства Москвы от 18 августа 1998 года #637, ГУП Националь является памятником федерального значения и приватизировано быть не может (см. Ъ от 4 декабря 2006 года). Кроме того, в конце декабря департамент имущества Москвы продал 69% долей ООО Балчуг сети Kempinski Hotels за $107 млн, а в январе стало известно, что в состав ОГК могут не войти еще несколько гостиниц: дольщики гостиниц Метрополь и Ренессанс намерены выкупить у департамента имущества городские пакеты (см. Ъ от 22 января этого года). Также, по информации Ъ, переговоры по выкупу 50% доли города в Рэдиссон-Славянская ведут ее акционеры, а 16% муниципальных акций Савоя приобретет группа Гута.

Аналитики признают, что настоящая причина краха проекта заключается в том, что из него вывели большинство ликвидных активов. На момент заявления властей о создании ОГК общая стоимость городских гостиничных активов составляла менее $600 млн, недоумевает замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова. Цифры, озвученные господином Орджоникидзе, фантастичны. С продажей перечисленных активов потери ОГК превысили бы $300 млн, соглашается гендиректор Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник. Из них $107 млн приходилось на проданный пакет 'Балчуга', $125-135 млн на 'Националь', $45-50 млн на 30% 'Метрополя' и около $20 млн на 51% 'Ренессанса', подсчитал он.
Через десять дней Минрегионразвития и Росстрой должны завершить работу по созданию новых правил контроля в строительной сфере. Участники рынка этому только рады: реформа существующей модели надзора может в несколько раз увеличить скорость сдачи объектов. Однако непродуманные действия в этой области приведут к сокращению объемов предложений и, как следствие,- росту цен на недвижимость.

Вчера первый вице-премьер Дмитрий Медведев на заседании президиума совета по реализации приоритетных национальных проектов заявил о необходимости завершения работы над созданием новой системы экспертизы и надзора в строительной сфере. Существующая сейчас модель контроля предусматривает участие в процессе 20 организаций, которые проводят множество экспертиз, и шести органов власти, которые осуществляют надзор.

Дмитрий Медведев предложил максимально упростить процесс согласований. Согласно предварительным расчетам, совокупные затраты застройщиков по согласованиям и разрешениям должны снизиться на одну треть. Если раньше в среднем на проведение экспертизы уходил год, а то и более, то сейчас мы вправе рассчитывать, что подобного рода экспертизы будут проводиться за несколько месяцев,- отметил первый вице-премьер. Новые предложения должны в течение десяти дней подготовить Минрегион и Росстрой.

Представители рынка называют идею Медведева абсолютно правильной. Сокращение административных барьеров в конечном итоге делает жилье более доступным,- говорит председатель правления корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко.

Опрошенные Бизнесом эксперты предложили несколько вариантов модернизации действующей системы надзора.

Сегодня порядок согласования предусматривает получение множества ордеров: на подготовительные работы, на проектные работы и т. д. Логично было бы заменить это огромное количество бумажек единым ордером,- полагает руководитель отдела инвестиций ООО Пересвет-девелопмент (входит в ГК Пересвет-групп) Сергей Баранов. Можно поручить муниципальным властям до выставления на тендер участков самим провести работы по юридическому, геологическому и инженерному обеспечению объектов. Оплатит эти работы победитель тендера, и он на это пойдет, поскольку особенности предлагаемого участка будут максимально понятны, а самая рутинная работа уже будет сделана,- предлагает вице-президент ОПОРЫ России Алексей Кожевников.

Предприниматели очень надеются, что власти учтут их мнение при разработке новых правил контроля. Сокращение согласований и экспертиз оставят за бортом процесса массу бюрократических структур, чему они совсем не рады. А ведь поручение по разработке правил дано им. Наверное, аналогичные предложения должны исходить и со стороны застройщиков,- говорит Алексей Кожевников.

При этом очень важно, чтобы внедрение новой системы происходило постепенно, говорят участники рынка. Ведь от момента введения в действие новой концепции согласования до поступления инструкций конкретному специалисту пройдет не один месяц,- говорит Сергей Баранов. Если старую систему упразднят, а новая какое-то время будет недееспособна, то это приведет к коллапсу на рынке недвижимости: строительство остановится, число предложений сократится, и как следствие - вырастут цены, отмечает он.

Однако в случае удачного завершения реформы сроки получения различных согласований могут уменьшиться с нынешних двух лет до шести-девяти месяцев. Если это произойдет, в выигрыше останутся все: покупатели- за счет увеличения количества предложения и, соответственно, снижения цен.

Девелоперы и инвесторы - за счет увеличения инвестиционной отдачи от проекта.