Ипотека и недвижимость - Подходы к морю

Наши самые богатые сограждане поставили абсолютный рекорд по числу купленной в Лондоне дорогой недвижимости. В 2006 году спрос на дома и квартиры стоимостью более миллиона фунтов вырос вдвое. А всего уже более 500 тыс. россиян обживают британскую столицу. Причем, как выяснили Известия, самые дорогие и роскошные дома покупают вовсе не звезды наших телеэкранов, а серые кардиналы, ФИО которых мало что скажут большинству из нас. Кто они - новые русские лондонцы? Какие у них вкусы и привычки? Об этом - сегодняшнее расследование Известий.

Лондон - столица русского бизнеса, - заметил как-то Михаил Фридман, но, уловив двусмысленность сказанного, тут же добавил: - Столица русского бизнеса за границей.

Англичане по-прежнему относятся к россиянам с некоторой опаской, намекая на загадочную природу происхождения многих капиталов. Тем не менее имидж россиян значительно улучшился в глазах англичан, когда Роман Абрамович купил футбольный клуб Chelsea. Футбол для англичан - святое, и деньги, потраченные на него, уже имеют другую окраску. С этого момента россиян зауважали. Правда, англичане, сталкивающиеся с подобной безудержной расточительностью, по-прежнему склонны сравнивать наших сограждан с арабскими шейхами. Один из ваших олигархов приезжал к нам учить английский, а после окончания курса прислал неимоверно роскошные дары, в том числе бочонок черной икры, антикварные блюда и еще много всякой всячины, - рассказал мне один университетский профессор.

Ваши олигархи - самая тонкая прослойка россиян здесь, и они отнюдь не самые богатые, - рассказал Известиям представитель исследовательского агентства CushmanWakefield. - Рекорды бьют другие. Фамилии большинства русских миллиардеров, которые здесь все скупают, вообще никогда не появлялись в прессе. Кроме того, в Лондон едут не только богатейшие граждане России. Здесь множество тех, кто готов надрываться на трех работах и залезть по уши в долги, лишь бы только жить в туманном Альбионе. Осело здесь немало и представителей криминального мира, и пенсионеров, которые давно ушли из большого бизнеса.

Местные жители называют районы столицы, где растут поселения россиян, Londongrad. Сейчас, по подсчетам консалтинговой компании Knight Frank, наши здесь владеют собственностью на 2.2 млрд. фунтов. В 2000 году эта цифра была в 6 раз меньше. Здесь каждая пятая сделка по покупке недвижимости стоимостью более $11 млн. - наша.

В столице Великобритании число только официально зарегистрированных проживающих россиян уже перешагнуло 300 тысяч. Реальное же количество гораздо выше. Многие покупают недвижимость, а живут в России, появляясь в Великобритании наездами. Число тех, кто обосновался в Лондоне без прописки, оценивают здесь более чем в 200 тысяч. Итого - полумиллионный город.

За прошедший год стоимость недвижимости в среднем выросла почти на 27%. Однако в наиболее фешенебельных районах Лондона, как, например, в Челси, жилье подорожало более чем наполовину. По оценкам Merrill Lynch, Россия пережила в этом году один из очередных рекордов по темпам роста числа миллионеров, обогнав самые бурно растущие новые экономики - Южную Корею, Индию и Южную Африку.

Поближе к королевским отпрыскам
Россияне предпочитают селиться в самых пафосных и дорогих районах Лондона, в которых традиционно протекала жизнь английской аристократии и самых состоятельных людей мира, - Mayfair, Chelsea - Knightsbridge, St.John's Wood - Regents Park. Так, например, богатый историей район Mayfair пестрит голубыми мемориальными досками с именами некогда живших здесь великих английских деятелей истории, писателей, художников и композиторов. Здесь располагаются величественные особняки в георгианском и викторианском стилях. Здесь также находятся отели Ritz и Claridges, ювелирный дворец Tiffani и прочие самые роскошные бутики, владельцы которых в последнее время обзавелись русскоговорящими продавцами - специально для обслуживания состоятельных русских. За пару миллионов здесь можно приобрести совсем маленькую квартиру: платят в этом случае не за метраж, а за престижный адрес. В Chelsea средняя цена продаваемых домов и квартир - 15 млн. фунтов.

В районе Belgravia, отличающемся своими величественными лепными фасадами и неимоверной концентрацией посольств, купил одну из первых своих квартир Роман Абрамович (за 11 млн. фунтов). Здесь же, в Belgravia, проживает и Олег Дерипаска - он выбрал дом за 25 млн. фунтов. А вот Леонард Блаватник, партнер Виктора Вексельберга, обошел коллег по бизнесу, приобретя дом в Knightsbridge стоимостью более 41 млн. фунтов. Дороже заплатил за особняк в том же микрорайоне только индийский олигарх Лакшми Миттал: он выложил 70 млн. фунтов. Главная инвестиция Блаватника - не просто в недвижимость как таковую, но в соседство с принцем Майклом, который является патроном Российско-британской палаты и очень симпатизирует России. Говорят, наши лондонцы платят ему взаимностью. По крайней мере, Блаватник - частый гость мероприятий, которые принц Майкл посещает лично. К тому же принц Майкл внешне весьма похож на царя Николая II (родная кровь!). Впрочем, рекорд Блаватника долго не продержится. Сейчас, по наблюдениям риэлторов, появилось множество клиентов из России, которые готовы платить за дома 20-30 млн. фунтов. Место стоит того: здесь проживают, например, Маргарет Тэтчер, а также арабская семья Мактум (владеющая Дубаем) и прочие сильные мира сего.

В последние годы стали также популярны утопающий в зелени Kensington, в котором максимальная концентрация парков: Holland Park, Hyde Park и Kensington Park Gardens - в нем, напомним, находится дворец принцессы Дианы. Бум перепродаж переживает также Notting Hill, особенно после выхода одноименного фильма. Этот район традиционно ассоциируется с именами звезд кино и модельного бизнеса. Здесь же находятся самые популярные антикварные рынки. Однако российская молодежь от шоу-бизнеса предпочитает селиться в районе St.John's Wood - Regents Park, который знаменит архитектурой Джона Нэша начала XIX века. Здесь, например, проживает певица Алсу. Недавно здесь купили квартиру и Тату. Правда, стоимость недвижимости агенты не разглашают. Мы соблюдаем политику строгой конфиденциальности, - говорит Давина МакДональд Локхарт из Knight Frank. Имена новых хозяев и заплаченная ими цена - тайна за семью печатями. Однако, если верить английским газетам, квартиры Алсу и Тату обошлись им примерно по 5 млн. фунтов.

По словам риэлторов, все крупнейшие российские предприниматели и банкиры уже давно имеют недвижимость в Лондоне или в других местах Великобритании. И теперь покупают по второму, по третьему гнезду. Так, например, за последние полтора года Роман Абрамович потратил более 50 млн. фунтов на покупку четырех домов в Belgravia и четырех квартир на Lowndes Square, расположенных в районе Knightsbridge. Однако для целей уже не личных, а футбольной команды.

В последнее время россияне стали активно скупать не только дома и квартиры в Лондоне, но и имения в ближайшем столичном пригороде, по соседству с настоящей английской аристократией, которая считает широкие просторы личного землевладения с гольф-полями, многочисленными теннисными кортами, фонтанами и вертолетными площадками необходимыми атрибутами личного жизненного пространства. Так, например, когда было выставлено на продажу имение по соседству с местом проведения королевских скачек Ascot, в числе тех, кто хотел его посмотреть, оказалось более 20 россиян. Замечено, что наши граждане с трепетом относятся ко всему, что имеет отношение к королевской семье, и готовы за это платить дороже, чем местная аристократия. Риэлторы даже жалуются: в 2006-м спрос на просмотры имений стал настолько велик, что агентствам не хватает количества имеющихся в их распоряжении вертолетов.

Замки - не в моде у русских
А вот до массовой скупки замков дело пока не дошло. Отдельные штучные приобретения олигархами замечены не только в Англии, но и на территории Уэльса и Шотландии. Однако такие сделки пока из разряда исключений, когда, например, главной движущей силой выступает какое-то хобби. Как, скажем, охота для Владимира Лисина, который приобрел замок Aberuchill XVI века и более 3 тыс. акров земли в Шотландии. То была первая сделка с российским гражданином, утверждают его продавцы из агентства Savills. Говорят, что недвижимость обошлась нашему предпринимателю по сходной цене - всего-то в 6.8 млн. фунтов.

Замки очень накладно обихаживать. Содержание замка обходится моему дяде в 3 млн. фунтов. Дороговато, - рассказал один из отпрысков голубых кровей, который уже не может себе позволить жить на проценты от процентов и вынужден учиться в бизнес-школе. - У нас есть право подарить имение государству. Но при этом, даже сделав это, мы обязаны будем платить за его содержание.

Абрамович - первооткрыватель
В Великобритании считается, что моду на поселение в Лондоне ввел Роман Абрамович. Хотя Борис Березовский приехал сюда гораздо раньше, попросив политического убежища и приобретя имение Godalming за 10 млн. фунтов в графстве Surrey - одном из самых живописных ландшафтов аристократической загородной Англии.

Но как бы то ни было, в Великобритании действительно довольно либеральные законы, и здесь стать владельцем недвижимости и получить вид на жительство гораздо проще, чем во Франции, Австрии или Италии. Вид на жительство может получить любой, кто покажет властям легальность заработанных и проинвестированных доходов. Существует несколько категорий, которые позволяют получить британское гражданство: инвестор, частный предприниматель, пенсионер, высококвалифицированный иммигрант.

Сами англичане весьма толерантны к иностранцам, говоря, что Лондон - это огромный котел, где можно встретить переселенцев из любой точки мира. К тому же, как утверждают риэлторы, в последнее время россияне селятся в Лондоне, поскольку утверждают, что Париж, например, для них теперь кажется чрезмерно деревенским.

Что нам стоит крыльцо перестроить
Покупки русских, как правило, отличаются большой претенциозностью. Когда наши сограждане покупают недвижимость, для них имеют значение не только богатство внутреннего убранства и количество комнат для прислуги. Необходимым условием, как правило, является роскошный подъезд - чтобы перед товарищами было не стыдно. Однако это условие, как правило, и самое трудновыполнимое: во-первых, в Англии принято не выделяться среди окружающих вне зависимости от уровня состояния, поэтому как раз фасады вписаны в архитектуру окружающего ансамбля, во-вторых, и переделать что-то практически ничего невозможно, поскольку на это требуется не только получить кипу разрешений. Даже при их наличии любое сооружение не должно оскорблять вкусы окружающей архитектуры и выбиваться чем-то из целостного облика. Поэтому риэлторы часто ведут бои местного значения со своими требовательными русскими покупателями. Им стоит неимоверных усилий убедить клиентов, что здесь, в Лондоне, снаружи все должно быть скромно и в гармонии с окружением, а если и есть огромная тяга к роскоши типа золотых или мраморных колонн, то единственное место, где она может быть реализована, - это внутри помещения. Да и то с оговорками. Как заметили лондонские дизайнеры, то, от чего местные аристократы шарахаются как от непозволительной пышности, в глазах русских, напротив, как правило, выглядит чрезмерно скромным, почти аскетичным.

Наши не торгуются!
Лондонские торговцы давно уже взяли на заметку некоторые любопытные особенности русских покупателей. Наши, называя цену, за которую готовы что-то купить, оказывается, не считают ее пределом. Один из риэлторов рассказывает, что покупатель выставил требование - одна спальня, цена - 500 тыс. фунтов, а потом, рассматривая каталог, стал жаловаться на то, что многие привлекательные, с его точки зрения, квартиры ему даже не показывали. В ответ риэлтор заметил: что те квартиры не соответствуют изначальным требованиям - в них больше спален, и они гораздо дороже стоят. На что клиент обиженно парировал: Ну если я сказал 500 тыс. и одна спальня, это не значит, что я не могу купить квартиру с тремя спальнями до 3 млн.. Англичанам это непонятно - они живут по принципу четких бюджетных ограничений.

К тому же русские, по наблюдениям риэлторов, приходят на просмотр группами из 4-5 человек, и при этом не всегда понятно, кто принимает окончательное решение по покупке. Но, возможно, риэлторы не всегда в курсе, что состоятельные россияне привыкли всюду появляться с охранниками, для которых осмотр недвижимости имеет также важное значение - по понятным причинам.

Русские всегда хорошо одеты и никогда не торгуются, - говорит менеджер агентства Savills. Зная это, в руководствах по покупке недвижимости лондонские компании стали специально указывать в своих справочных материалах: Если вы решили приобрести определенный объект недвижимости, но его стоимость вас не устраивает, вы можете предложить более низкую цену - как в любой сделке. Для этого необходимо сообщить вашему агенту недвижимости, какую именно сумму вы считаете разумным заплатить за выбранный объект.

Квартиры - детям
Одним из главных движущих факторов покупок русскими недвижимости в Лондоне стали дети, говорит Инесса Фалина, глава русского отдела в агентстве по недвижимости Hamptons. Детей отправляют учиться в английские школы, в университеты. И родители, как правило, покупают здесь квартиры, - рассказала она. Именно поэтому в последнее время много покупок зафиксировано не только в Лондоне, но и на юге Англии, а также в Кембридже и Оксфорде.
Санкт-Петербург выгодно отличается от многих городов тем, что имеет выход к морю. Но прибрежная зона по законодательству Российской Федерации является рекреационной. В ней могут размещаться только те постройки, которые предназначены для проведения досуга граждан. Это кафе, рестораны, санатории, станции серфинга, яхт-клубы. Строительства поселков в этом списке нет, поэтому новых поселков на берегу Финского залива не найти.На берегу маркизовой лужи
Рынок пригородных коттеджных поселков под Петербургом растет заметно быстрее рынка городской недвижимости. В 2006 году этот сегмент увеличится примерно на 40%. Летом на территории Ленинградской области и петербургских пригородов девелоперы предлагали коттеджи и участки под застройку в 66 поселках, до конца года застройщики планируют вывести на рынок еще девять.

В прошлом году были полностью проданы объекты в четырех поселках, где продавались участки с подрядом или с готовыми домами (всего 40 домов), и в пяти поселках с участками под вольную застройку (142 участка). В первом полугодии 2006 года были завершены продажи еще в четырех проектах: Новая Райвола (12 домов) от компании Олимп 2000, Медное озеро (45 домов) Honka, Южное (35 домов) и Холмы (30 домов) АН Реал. Казалось бы, поскольку Петербург стоит у Финского залива, должны появляться коттеджные поселки на побережье. Но пока для этого есть ряд препятствий.

Давайте вначале разберемся, что такое поселок у моря. Если представлять себе картинку из голливудского фильма, где главный герой может прыгнуть в морские волны прямо с собственной веранды, то таких поселков на берегу Финского залива нет и быть не может: водоохранная зона составляет 100 м. Кроме того, необходимо определиться с тем, что мы понимаем под морем. Акватория Петербурга со времен Петра не зря зовется маркизовой лужей. Жители города всегда использовали побережье для отдыха, близкого к дачному. Старые поселки, расположенные в курортных зонах пригородов Петербурга, не предполагали строительства причалов и сооружений для судов. Только в городе и на южном побережье Финского залива с прежних времен сохранилась пара яхт-клубов. Теперь же у потенциальных клиентов любителей водных видов спорта появился интерес к домам, расположенным на территориях, непосредственно примыкающих к берегу.

Просторы и теснота
Строительство поселков, ориентированных на яхтсменов, для Петербурга и области является делом абсолютно новым, говорит Ольга Астахова, директор департамента загородной недвижимости корпорации 'Адвекс. Недвижимость'. На побережье залива нет объектов застройки, которые можно характеризовать как поселки у моря. Пока ни один из операторов, действующих на этом рынке, не выразил желания реализовать подобный проект. Но так как потенциальные клиенты подобного товара на рынке появились, можно ожидать и появления таких объектов. Например, во Франции, на Лазурном берегу, есть чудное местечко под названием Порт-Гримо. Там основным средством передвижения являются яхты и катера, а все дома расположены в непосредственной близости от моря. Стоимость недвижимости там очень высока, но на приобретение дома существует очередь. Насколько мне известно, вставая в эту очередь сейчас, вы получаете шанс приобрести дом лет через 200. Однако замечу, что Финский залив все же не Лазурный берег и с точки зрения климатических условий, и с точки зрения развития инфраструктуры.

На мой взгляд, строительство элитных коттеджных поселков, которым занимается наша компания, поблизости от Финского залива затруднительно, говорит Игорь Жданов, директор компании Росса Ракенне СПб, эксклюзивного дистрибутора Honka в России.

Еще одна проблема состоит в том, что прибрежные территории и северного, и южного направления недалеко от города уже освоены и почти не оставляют возможностей для новой коттеджной застройки. Северный берег в пределах часовой транспортной доступности (до Зеленогорска) сложился как курортная или жилая зона. Здесь на берегу расположены либо общественные пляжи, либо санатории и базы отдыха (особенно в районе Сестрорецка), либо дачные и жилые дома, как в Ольгине и Репине. Есть среди этих построек и новые коттеджи с видом на залив и выходом к воде, но их единицы. Правда, есть и недавно застроенный комплексный коттеджный поселок Консульская деревня в Репине, где некоторые дома имеют вид на залив. Новые проекты коттеджных поселков у залива сейчас появляются уже далеко за Зеленогорском.

По данным Петербургской недвижимости, на сегодняшний день таких проектов насчитывается около десяти в разной степени готовности. В открытой продаже в разное время находились Консульская деревня, Лисий нос, Лисий нос-2, Золотая миля. Максимальная цена реализации индивидуального земельного участка в первой линии Финского залива $25 тыс. за сотку. Большую часть успешно реализованных проектов составляют либо корпоративные, либо построенные по индивидуальному заказу. Такие коттеджные поселки никогда не поступали в открытую продажу, утверждает руководитель отдела продаж объектов коттеджного строительства корпорации Петербургская недвижимость Алексей Рогов. В ближайшее время на берегу Финского залива, в районе Зеленогорска и дальше, будут появляться новые коттеджные поселки класса элита (с домами стоимостью $500-900 тыс.) и de luxe (от $900 и выше). Но их будет немного, так как платежеспособный спрос на такие объекты не превышает 3-5%.

Удаленный доступ
Места застройки новых коттеджных поселков находятся на некотором удалении от прибрежной зоны. Продажи домов в таких поселениях в основном не афишируются. Инфраструктура подчинена концепции проекта. И хотя курортные районы уже обладают полным спектром услуг, девелоперы создают максимально комфортные условия для проживания клиентов, говорит Майя Афанасьева, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании Особняк (входит в группу ЛСР).

Похожая ситуация и на южном берегу залива, только здесь освоение прибрежной зоны произошло гораздо раньше. Петергоф, Стрельна, Ораниенбаум известны как летние загородные резиденции царей и вельмож. И теперь здесь парки, музейные комплексы. Новая застройка возможна либо далеко от берега (сейчас известны шесть проектов поселков около Петродворца), либо на берегу, но на значительном удалении от города.

Получается, что коттеджная застройка на берегу залива возможна сейчас на расстоянии, не вписывающемся в стандарт 'жить за городом работать в центре', а значит, больше подходит для отдыха летом или в выходные. Хотя это актуально для тех, кому нужно каждое утро быть в офисе. Если же человек, например, имеет бизнес, он может свободно распоряжаться своим временем и ездить в город не в утренний час пик и даже не каждый день, и ему вполне можно жить в коттедже у залива подальше от города, считает руководитель департамента загородной недвижимости ЗАО Прогаль Иван Нечиталюк.

Однако выделение земли вдоль побережья Финского залива на строительство подобных объектов невозможно, да и плотность уже имеющейся застройки высока. Поэтому поселки на большой воде могут появиться только на достаточной удаленности от города по направлениям к Выборгу и вдоль южного побережья залива. А в черте города строительство жилых домов с придомовой береговой линией и, как вариант, причалом возможно в южной его части (кроме островов). Там еще остались территории, где вдоль залива нет промышленных, складских или иных коммерческих предприятий, препятствующих жилой застройке. Возможно, после намыва новой береговой линии на Васильевском острове там будут выделены участки и под строительство домов, а не только под прогулочные набережные и дороги.

На мелководье
Девелоперы отмечают и то, что берег залива под Петербургом хорош максимум для прогулок по песку под шелест волн. А запах от загрязненной воды, особенно в период ее цветения, делает дискомфортным даже недолгий пикник на берегу, например, в Комарове. Практический смысл выхода к заливу сомнителен: мелководье часто не дает возможности подойти к берегу на яхте или пригодном для морской рыбалки катере, да и для купания вода не всегда годится.

Конечно, ситуацию могут исправить прилагаемые сейчас усилия по очистке сточных вод. Вложив серьезные средства, можно обеспечить подход маломерных судов к любому участку берега. Но климат мы изменить не в силах. Жизнь на побережье Финского залива не сравнить по комфортности с жизнью на Средиземном море, отмечает Иван Нечиталюк.

Не стоит забывать и о Ладожском озере. Ведь такой водный объект почти море! должен быть привлекателен именно для любителей водных видов спорта и отдыха, напоминает Ольга Астахова. Традиционно подобным времяпрепровождением жители Петербурга занимались на многочисленных озерах на Карельском перешейке, со временем переходя от байдарок и водных лыж к байкам и скутерам. Поэтому большинство старых дачных поселков и садоводств периода 1990-х годов возникало именно по берегам озер и рек на севере Ленинградской области. Хотя строительство коттеджных поселков на западном берегу, особенно в Приозерском районе, уже началось, объем потенциального земельного рынка здесь явно недооценен.