Ипотека и недвижимость - Пифы и недвижимость оказались самыми доходными инструментами в 2006 году

Сегодня коммерческая недвижимость намного привлекательнее для инвестиционных целей, чем жилая. Собственник узнал, как выбрать коммерческое помещение, каких распространенных ошибок стоит избегать.

Как и во многих других видах инвестиций, приобретая недвижимость как источник дохода, потенциальный собственник должен поставить во главу угла концепцию использования этой недвижимости. Именно правильно определенная концепция позволит грамотно выбрать помещение и получить максимальную прибыль.

Требования растут
Начнем с того, что разные виды бизнеса, очевидно, предъявляют к помещениям разные требования: что хорошо для ресторана, может абсолютно не подойти для офиса или торговой площади. Ну, а оценка соответствия помещения предполагаемой концепции складывается из многих параметров от месторасположения и состояния аналогичного бизнеса в округе до технического состояния помещения и коммуникаций. И если предприниматель является новичком в этой сфере, то без консультанта тут не обойтись.

Как рассказывает обучающий брокер ГК Вавилон Александр Лейченко: Наиболее простым и понятным считается приобретение офисных помещений, наиболее сложны, и в тоже время доходны торговые площади. Однако и их доходность постепенно начинает отходить от сверхприбыльной. И действительно, эпоха сверхприбылей на отечественном рынке коммерческой недвижимости постепенно уходит. К 2008 2009 годам средняя доходность от коммерческой недвижимости приблизится в России к среднеевропейскому уровню, прогнозирует генеральный директор компании RIGroup Андрей Халтурин. Соответственно, будут снижаться и ставки. Тот пик доходности, который начался в 2003 2004 годах, сходит сейчас на нет. Впрочем, это не означает, конечно, что вложения в коммерческую недвижимость теперь не приносят прибыли просто для ее получения придется приложить больше усилий. Дело в том, что еще несколько лет назад дефицит коммерческих площадей во всех сегментах рынка был настолько велик, что о такой мелочи, как концепция, девелопер мог и не задумываться и, тем не менее, свою сверхприбыль получал исправно. Теперь для достижения тех же результатов думать приходится намного больше, что, в общем, скорее хорошо если мы все еще хотим приблизиться к европейскому уровню.

Пример со знаком минус
Приведем пример из жизни ошибки при выборе коммерческой недвижимости. Начинающему ресторатору подвернулось двухэтажное помещение общей площадью 200 кв. м по неплохой цене. Помещение приобрели, пригласили консультанта по организации ресторанного бизнеса. И он дал однозначное заключение: данный объект недвижимости не может быть использован под ресторан, поскольку по центру помещения проходит огромная лестница, съедающая часть пространства и делающая невозможным расположение ряда необходимых для ресторана помещений (кухня, гардероб, подсобка и пр.) в нужном порядке (потоки посетителей не должны пересекаться и пр.).

Такого же рода ошибки сейчас встречаются и на рынке торговых помещений, где не всегда удается грамотно подобрать якорных арендаторов (этому вопросу по сей день иногда не уделяется достаточного внимания, ведь еще не так давно торговый центр обещал сверхприбыль одним фактом своего существования). Так, в границах одного района могут появиться сразу несколько ТЦ с кинотеатрами-многозальниками в качестве якорей (тогда как достаточно одного, максимум двух). Кроме того, зачастую девелоперы небрежничают и, например, включают в проект только эскалаторы, работающие на подъем, а спускаться посетителям предлагается пешком. Справедливости ради отметим, что столь грубые ошибки характерны скорее для региональных проектов и приводятся здесь в качестве наиболее наглядного примера.

Риск дело благородное
Существеннейший вопрос, который стоит прояснить до инвестиционной покупки коммерческой недвижимости, доходы и риски. Причем прогнозировать придется на 2-3 года вперед, поскольку, по статистике, год уходит на полное оформление собственности, второй на строительно-ремонтные работы и третий на становление бизнеса. Прогнозировать риски и доходность новичку в области коммерческой недвижимости сложно, считает Александр Лейченко. Даже многие эксперты не могут дать внятного ответа на этот вопрос, поскольку нужно учесть слишком большое количество нестабильных факторов: курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическая ситуация и т. д..

Если сформулировать тезисно, всего существует 3 основных варианта обеспечения доходности покупаемого бизнеса, а выбор конкретного варианта зависит от помещения и его экспертной оценки.

* 1 способ модернизация, когда текущий бизнес не меняется. Например, собственник, купив офис класса С, модернизирует его до офиса класса А.
* 2 способ перепрофилирование, при котором собственник полностью меняет профиль купленного помещения, например, вместо магазина открывает бар или фитнес-центр.
* 3 способ бизнес с нуля, при котором собственник строит или полностью реконструирует помещение для дальнейшей организации в нем бизнеса, например, путем перевода жилого помещения в нежилое с дальнейшей сдачей его в аренду под магазин или парикмахерскую.

Стоит учесть, что в третьем случае собственник платит исключительно за помещение, тогда как при способах 1 и 2 стоимость покупки складывается из цены помещения и стоимости текущего бизнеса. Более того, если собственник отнесся к приобретенному или вновь открытому бизнесу без должного внимания, и бизнес стал нерентабельным, то продать собственность за ту же сумму, что была отдана при покупке, уже не получится. Еще один жизненный пример: в одном из столичных районов было построено два весьма прибыльных торговых центра. Вдохновленный успешным примером, один из предпринимателей, не просчитав риски и доходность, построил и третий ТЦ, что привело к локальному перенасыщению рынка. Мало того, что новый центр сейчас стоит полупустым и арендные деньги покрывают только текущие расходы на содержание здания. Произошел и отток покупателей из двух преуспевающих соседних торговых центров. Так что если владелец теперь решит продать свой малорентабельный объект, помещение будет квалифицироваться как кризисный торговый центр.

Играем на колебании курсов
Одним из наиболее верных способов получения дохода от коммерческой недвижимости Александр Лейченко называет стратегию в духе биржевой: Если говорить о краткосрочных вложениях в коммерческую недвижимость, то здесь нужно играть на повышении/понижении цен. Сейчас, например, выгодно недвижимость продавать, поскольку цены стабилизировались, а по некоторым позициям начали корректироваться в сторону понижения. В долгосрочной перспективе рекомендуется инвестировать в элитные объекты, а также в недорогие объекты с большим потенциалом. К недорогим объектам с большим потенциалом можно, например, отнести небольшие магазины в реконструируемом спальном районе: на этапе сноса домов бизнес у таких магазинов падает, и владельцы готовы уступить помещение относительно недорого, зато, когда через год-два микрорайон преобразится, помещение этого магазина будет стоить дороже.
Больше всего в ушедшем году заработали те россияне, которые вложили сбережения в недвижимость и паевые инвестиционные фонды. Как подсчитал Центр макроэкономических исследований компании БДО Юникон, доходность вложений в московское жилье составила 58,45%, а наиболее успешные ПИФы акций позволили пайщикам получить до 80% прибыли. Реальная доходность банковских вкладов, самого популярного у населения финансового инструмента, по итогам года оказалась нулевой или даже отрицательной. Но, похоже, сограждан это мало волнует -- в 2006 году объем депозитов более чем в шесть раз превысил вложения в ПИФы.

По данным Юникона, в прошлом году из всех банковских вкладов только годовые рублевые депозиты обеспечили защиту сбережений от инфляции, показав реальную доходность 0,39%. Рублевые вклады на меньший срок имели отрицательную реальную доходность, как и все депозиты в иностранной валюте. Например, годовые долларовые вклады обесценились на 10,61%, в евро -- на 1,02%. В результате население отдавало предпочтение рублевым вкладам, о чем свидетельствует снижение доли банковских депозитов в иностранной валюте в общем объеме вкладов физических лиц с 24,4% на 1 января до 18,1% на 1 декабря 2006 года, -- говорится в исследовании. Сторонники матрасных сбережений понесли еще более ощутимые убытки: покупательная способность наличного евро снизилась на 6,88%, а доллара -- на 16,07%.

Несмотря на все это, основная часть населения предпочитает хранить деньги на депозитах в банках. По данным БДО Юникон, стоимость чистых активов ПИФов составила на конец 2006 года порядка 409 млрд руб., а объем депозитов физических лиц на 1 декабря достиг 3,4 трлн рублей.

Ранее замглавы ФСФР Сергей Харламов сообщал, что за десять месяцев 2006 года по сравнению с 2005-м приток в открытые фонды увеличился на 400%, а в закрытые -- на 300%. По его словам, стоимость чистых активов ПИФов на конец третьего квартала прошлого года составила 365,8 млрд руб., увеличившись на 57,5%. Участники рынка, впрочем, не считают эти показатели слишком значительными. 409 млрд руб. -- очень небольшая сумма, -- говорит аналитик УК Инвест-Капитал Елена Гусева. -- Однако популярность паевых фондов в нашей стране растет, и стоимость чистых активов ПИФов будет расти с каждым годом.

Между тем банковские депозиты не конкуренты фондам и другим инструментам с нефиксированной доходностью. По мнению участников рынка, ставки едва ли будут серьезно повышаться. Рост стоимости денежных средств внутри России заставляет банкиров более активно занимать деньги за рубежом, пренебрегая привлечением средств от населения. Эти ресурсы становятся слишком дорогими для банков, в результате, по данным Центробанка, средневзвешенная ставка по рублевым вкладам физических лиц в кредитных организациях сроком до года в июле 2006-го снизилась до 7,3% годовых, минимального за последние полтора десятка лет уровня. В первом квартале средневзвешенная ставка по вкладам была максимальной -- 8,3--8,4% годовых, а в течение трех последующих месяцев падала.

Банкиры указывают на то, что клиенты считают депозиты наименее рискованными вложениями и по-прежнему охотно несут деньги. ПИФы и вклады -- принципиально разные инструменты, -- считает начальник управления розничного маркетинга Русского банка развития Дмитрий Орлов. -- Депозиты дают гарантированную доходность, а ПИФы могут иногда даже увести в минус. Большинство вкладчиков понимают это и для сохранения своих средств всегда будут пользоваться депозитами.

Эксперт-аналитик Национальной лиги управляющих Антон Кузин полагает, что банки не будут поднимать ставки по депозитам, и их клиенты, оценив большую выгодность ПИФов, постепенно станут переходить туда.

Между тем, по мнению авторов исследования, в 2007 году дальнейшее снижение инфляции приведет к увеличению доходности рублевых вкладов. Сохранение высоких курсовых рисков делает депозиты в иностранной валюте менее привлекательными. Недвижимость также не позволяет надеяться на высокие доходы, поскольку сейчас наблюдается стабилизация цен на жилье. Кроме того, неопределенность с дальнейшей динамикой цен на нефть может привести к некоторому охлаждению фондового рынка, что негативно скажется на доходности ПИФов, говорится в исследовании.

Снижение мировых цен на нефть в первую неделю 2007 года из-за теплой погоды в США и Европе уже привела к охлаждению российского фондового рынка, -- указывает Елена Гусева. -- ОПЕК пытается не допустить дальнейшего снижения нефтяных котировок. Если эти действия окажутся эффективными, то ситуация на российском рынке стабилизируется. В противном случае пайщики через некоторое время отреагируют на снижение цен выводом средств из паевых фондов.

Тем не менее, считает эксперт, в долгосрочной перспективе (от трех до десяти лет) инвестиции в акции всегда превышают по доходности банковские вклады. В странах с развитой экономикой более половины населения -- инвесторы фондового рынка.

Если не начнется очередной азиатский кризис и не будет отрицательных внешних факторов, которые могут обвалить рынок, приток населения в коллективные инвестиции продолжится. Но это очень длительный, эволюционный процесс, -- подчеркивает Антон Кузин.