Ипотека и недвижимость - Вопрос — ответ. субсидии на оплату коммунальных услуг

С точки зрения инвестиций 2006 год стал знаковым для рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга: было не только реализовано или анонсировано множество проектов по строительству и реконструкции отелей различного класса, но и совершено большое количество сделок купли-продажи гостиничных объектов. Интерес со стороны российских и западных инвесторов усилился не случайно. По данным компании Praktis Consulting Brokerage, средняя рентабельность этого сегмента фактически сравнялась с аналогичными показателями офисного и торгового. Специалисты АН Бекар оценивают доходность отелей категории три-пять звезд в 10 17 % годовых. Как считает руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики агентства Игорь Лучков, в целом на гостиничном рынке наблюдается значительное повышение активности, появляется много новых оригинальных проектов, быстро растет число игроков, получают широкое применение новые схемы работы, например франчайзинг.

Четырехзвездочный дефицит
По данным Центрального агентства недвижимости, сегодня в Санкт-Петербурге действует около 300 отелей, общий фонд которых составляет более 17 тыс. номеров. Городской администрацией разработан перечень мест для размещения объектов гостиничной инфраструктуры, рассказывает генеральный директор агентства Андрей Спирин. Недавно он пополнился новыми адресами, но в основном это варианты под реконструкцию, не особенно интересные для инвесторов. Они отдают предпочтение новому строительству и поэтому места для своих гостиниц ищут, как правило, сами. Впрочем, возможно, в будущем перечень станет рабочим.

Как отмечают в Praktis Consulting Brokerage, петербургский рынок гостиничных услуг довольно неоднороден. В городе есть достаточное количество пятизвездочных отелей, а вот гостиниц категории три и четыре звезды не хватает, в то время как отели именно такого класса, по мнению Вала Жердеса, руководителя департамента маркетинга и консалтинга компании, в силу своей экономичности являются наиболее привлекательными для туристов.

По оценкам АН Бекар, в настоящий момент в Санкт-Петербурге на 1 тыс. жителей приходится 7,2 гостиничных места, что как минимум в два раза меньше, чем в основных туристических центрах Западной и Центральной Европы. Так, в Москве этот показатель равен 10, в Праге 12,5, в Берлине 14,5, в Вене 26, в Амстердаме 35,4, а в США и вовсе более 40. При этом строительство новых отелей не прекращается. Например, в Париже ежегодно открывается 15 20 гостиниц.

Гостиничный центр
Высокий класс тянется к историческому центру, туристическим маршрутам, рекреационным зонам, основным транспортным узлам (вокзалы, аэропорт), утверждает Игорь Лучков. Средний класс распределен в зависимости от близости к центральной части города, а гостиницы экономкласса обычно находятся в спальных районах и возле окраинных магистралей. В соответствии с международными стандартами к среднему классу можно отнести российские четыре или в отдельных случаях пять звезд, считает Андрей Спирин.

Традиционно большинство гостиниц Санкт-Петербурга (по оценке Вала Жердеса около 92 %) расположено в центре, включая самую крупную, Прибалтийскую (1140 номеров). Непосредственно в Центральном районе находятся Гранд Отель Европа, Коринтия Невский Палас, Рэдиссон САС Роял, Эмеральд. Здесь же планируют в ближайшее время построить еще около десяти объектов. Соседние районы Адмиралтейский и Василеостровский практически не уступают Центральному по количеству находящихся здесь отелей высокого класса. Если в первом расположены гостиницы самых разных категорий, например Советская (три звезды), Астория (пять звезд), Амбассадор (четыре звезды), то второй с полным правом можно назвать четырехзвездочным, поскольку 87 % отелей в нем относятся именно к этому классу. Игорь Лучков считает Василеостровский район наиболее перспективным для размещения объектов гостиничной недвижимости.

Одна из самых молодых гостиниц города четырехзвездочный Новотель Санкт-Петербург центр открылась в 2005 году на улице Маяковского, вблизи Невского проспекта. Здание выполнено в стиле, отвечающем всем требованиям исторического центра. Оператором Новотеля стала международная сеть Accor, в ближайших планах которой еще три объекта в Северной столице: две гостиницы класса три звезды под брендом IBIS и отель категории пять звезд Sofitel. Их построят в 2006 2008 годах в центре, на Лиговском проспекте и набережных Мойки и Фонтанки. Стоит упомянуть и отель Moika 22 Kempinski, появившийся в Санкт-Петербурге совсем недавно. Его пятизвездочный статус дополняется уникальным месторасположением у Эрмитажа, неподалеку от дома, где жил Пушкин.

В противоположность новострою гостиница Астория категории четыре звезды, находящаяся рядом с Исаакиевским собором, окутана атмосферой старины и имеет богатое прошлое. Открывшаяся еще в конце 1912 года, она пережила Октябрьскую революцию, Гражданскую и Великую Отечественную войны и до сих пор остается одним из лучших отелей в городе. Астория была рассчитана на 350 гостей, к услугам которых предлагали ресторан, библиотеку, кафе, гостиные, банкетные залы, отдельные салоны и кабинеты, а также уникальный зимний сад с атриумом. В 1987 году отель был реконструирован (архитекторам удалось сохранить его первоначальный облик) и оснащен в соответствии с современными требованиями. Сегодня Астория является частью гостиничной сети Rocco Forte Hotels, а также членом ассоциации The Leading Hotels of the World, объединяющей лучшие отели мира. Заслуживает внимания и другой ветеран пятизвездочный Гранд Отель Европа, построенный в 20‑х годах XIX века по проекту знаменитого Карла Росси. В 1989 1991 годах здание было восстановлено и теперь представляет собой сочетание ультрасовременного комфорта, старинных фасадов и интерьеров в стиле модерн.

Мал отель, да дорог
В последние несколько лет в Петербурге начал бурно развиваться сегмент мини-отелей. Сегодня в городе их более 400. По данным компании Praktis Consulting Brokerage, заполняемость таких гостиниц составляет 65 70 %, что примерно на 15 % больше, чем в среднем по рынку. Они рассчитаны в основном на туристов, которым стоимость номера категории три-четыре звезды не по карману, либо их вполне устраивает набор услуг, предлагаемых мини-гостиницей, рассуждает Игорь Лучков. Цена стандартного номера в таких отелях составляет от 50 до 200 долл. в сутки.

По мнению экспертов, повышенный интерес со стороны инвесторов к этому сегменту рынка во многом объясняется тем, что затраты на строительство мини-отелей значительно ниже, а срок окупаемости гораздо меньше по сравнению с обычной гостиницей. По мнению Игоря Лучкова, начальные инвестиции в такой проект составляют в среднем около 2 3 тыс. долл. за 1 кв. м, которые вернутся уже через пять семь лет. Поскольку стоимость входного билета на этот рынок меньше, в качестве девелоперов могут выступать и небольшие компании, хотя есть несколько крупных игроков, которые специализируются именно на строительстве мини-гостиниц.

Гостиниц станет больше

Местные власти не раз заявляли о своем намерении сделать Санкт-Петербург одним из самых посещаемых городов мира, для чего помимо всего прочего необходимо увеличить гостиничный фонд как минимум вдвое. Еще в 2004 году была принята адресная программа развития гостиничной инфраструктуры, согласно которой в городе планировалось открыть 170 отелей различной звездности, однако из них пока появилось лишь 11. Главная сложность заключается в методике оценки земли. Несмотря на то что срок окупаемости гостиниц выше, чем у объектов жилой недвижимости, стоимость участков под строительство определяется одинаково, по максимальной ставке. Для решения этой проблемы при выставлении на торги расселенных зданий и земли обязательно необходимо учитывать назначение будущих объектов и передавать высвобождаемые участки в центральных районах города под гостиничные проекты, считает Вал Жердес.

По прогнозам в течение ближайших трех лет спрос на места в отелях будет расти (в среднем): в верхнем ценовом сегменте на 9,5 %, в среднем на 9 % и в экономклассе на 5 %. Для того чтобы выдержать наплыв такого числа туристов, к 2010 году в Петербурге должно появиться не менее 150 гостиниц с общим номерным фондом 15 тыс. мест. По оценкам Вала Жердеса, реализация этих планов обойдется примерно в 22,5 млрд руб.

Новое строительство и реконструкцию будут вести силами не только российских, но и западных инвесторов, которые уже проявляют большой интерес к данному сегменту. В настоящий момент на гостиничном рынке города работают несколько международных операторов: Accor Group, WenaasGruppen AS, Corinthia Hotels, Rezidor SAS, Marriott International Inc., Kempinski Hotels Resorts, Rocco Forte Hotels, Orient Express Hotels. Однако до сих пор в Санкт-Петербурге не представлены не только мировые гостиничные сети категории три звезды, но и такие мировые бренды, как Ritz-Carlton, Four Seasons, Hyatt, Hilton. Правда, по информации Colliers International, некоторые из них рассматривают возможность выхода на российский рынок в ближайшие два-три года. Заявила о себе и международная сеть гостиниц Crowne Plaza, которая, предположительно, будет управлять отелем, возведенным в деловой зоне Пулково‑3. Также администрация Петербурга ведет переговоры с представителями компании Hilton International Co. Известно, что корпорация хочет построить пятизвездочный отель в центре города, но только если для этого будет предоставлен подходящий земельный участок. Заниматься реконструкцией старых зданий девелопер не планирует.

В представленном материале даны ответы на наиболее часто встречающиеся вопросы наших читателей о предоставлении субсидий на оплату коммунальных услуг.

Какие нормативно-правовые акты регулируют право на получение субсидий?

Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими право на субсидии в Москве являются:

1. Жилищный кодекс РФ;
2. Постановление Правительства РФ от 14.12.2005 г. № 761 О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;
3. Закон г. Москвы О стандартах Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (действует с 01.12.2006 г.).

Кто имеет право на субсидии?

Право на субсидии имеют следующие категории граждан:

* пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
* наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
* члены жилищных кооперативов;
* собственники жилых помещений.

Субсидии предоставляют вышеуказанным гражданам и членам их семей, постоянно проживающим в жилом помещении.

Какие документы необходимы для получения субсидии?

Пакет включает в себя копии документов:

* подтверждающих, что гражданин является членом семьи, имеющей право на субсидию;
* удостоверяющих право заявителя на владение и пользование жилым помещением, в котором он зарегистрирован;
* подтверждающих доходы заявителя и членов его семьи, учитываемые при решении вопроса о предоставлении субсидии;
* содержащих сведения о лицах, зарегистрированных совместно с заявителем по месту его постоянного жительства;
* свидетельствующих о платежах за жилое помещение и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления о предоставлении субсидии месяц, и наличии (отсутствии) задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
* подтверждающих право заявителя и (или) членов его семьи на льготы, социальную поддержку, компенсации по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
* удостоверяющих принадлежность заявителя и членов его семьи к гражданству Российской Федерации и (или) государства, с которым Российской Федерацией заключен международный договор, предусматривающий предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Как рассчитывается совокупный доход семьи?

Совокупный доход семьи или одиноко проживающего гражданина для выплаты субсидии определяют за шесть последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о предоставлении субсидии (далее расчетный период). При расчете дохода учитывают сумму доходов каждого члена семьи, полученных как в денежной, так и натуральной форме.

В совокупный доход семьи не входят:

* государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи;
* единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба, причиненного жизни и здоровью человека, его личному имуществу и имуществу, находящемуся в общей собственности членов его семьи, а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы. Из дохода семьи или одиноко проживающего гражданина исключают сумму уплаченных алиментов;
* сумма ежемесячной денежной выплаты, установленной в соответствии с Законом РФ О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, федеральными законами О ветеранах, О социальной защите инвалидов в Российской Федерации и О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне;
* денежные эквиваленты предоставляемых гражданам мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в виде скидок в оплате;
* суммы ранее предоставленных субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;
* другие виды материальной поддержки в виде денежных выплат или натуральной помощи, оказываемой гражданам за счет средств бюджета.

Каков порядок предоставления субсидий?

Субсидию предоставляют гражданам в том случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

С 01.12.2006 г. в Москве действует новый Закон О стандартах Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Согласно ему размер субсидии будет рассчитываться с учетом:

* стандартов нормативной площади жилого помещения;
* стоимости жилищно-коммунальных услуг;
* максимально допустимой доли расходов семьи на оплату услуг.

Стандарт нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, составляет:

* для одиноко проживающего гражданина 33 кв. м общей площади жилого помещения;
* для семьи из двух человек 42 кв. м общей площади жилого помещения;
* для семьи из трех и более человек 18 кв. м общей площади жилого помещения на каждого члена семьи.

Стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг рассчитывают на основе:

* платы за содержание и ремонт жилых помещений;
* платы за отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение.

Согласно закону стандарт максимально допустимой доли расходов москвичей на оплату жилья и коммунальных услуг при среднедушевом доходе семьи выше 800 руб., но не более 2000 руб. составит 3 % от него. При среднедушевом доходе более 2000 руб., но менее 2500 руб. не более 6 %. Если среднедушевой доход семьи превысит 2500 руб. то она будет платить за коммунальные услуги в пределах нормативов стоимости услуг и жилой площади не более 10 % от семейного бюджета. Если же доход на каждого члена семьи меньше 800 руб., за жилищно-коммунальные услуги в пределах норматива жилой площади и стандарта стоимости услуг платить не придется (ранее москвичи не платили за коммунальные услуги при среднедушевом доходе семьи ниже 600 руб.). Среднедушевой доход семьи в расчетном периоде определяют путем деления среднемесячного совокупного дохода семьи на число ее членов.

Уполномоченный орган должен принять решение о предоставлении или отказе в предоставлении субсидии, рассчитать ее размер и уведомить заявителя в течение десяти дней с момента получения всех необходимых документов.

Субсидию предоставляют сроком на шесть месяцев и перечисляют на имеющиеся или открываемые счета.

Если вам выплатили субсидию в завышенном размере, то ее зачтут в следующем месяце. При отсутствии права на субсидию необходимо вернуть ее добровольно, иначе эту сумму истребуют в судебном порядке.

В случае выплаты субсидии в заниженном размере недостающую сумму перечислят на счет в месяце, следующем за тем, в котором была обнаружена ошибка. Выплату недоплаченных средств осуществляют и в том случае, когда месяц, в течение которого они должны быть перечислены, приходится на период, когда гражданин утратил право на получение субсидии.

Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму (ст. 159 ЖК РФ).

Когда происходит приостановление и прекращение выплаты субсидии?

Выплату субсидии могут приостановить в следующих случаях:

* неуплаты получателем субсидии текущих платежей за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение двух месяцев;
* невыполнения получателем субсидии условий соглашения по погашению задолженности;
* неисполнения получателем субсидии требований, установленных п. 48 Постановления Правительства РФ от 14.12.2005 г. № 761 О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Получатель субсидии в течение одного месяца после наступления событий, которые влекут за собой уменьшение размера субсидии либо прекращение права на ее получение (изменение места постоянного жительства получателя субсидии и членов его семьи, основания проживания, гражданства, состава семьи), обязан представить в уполномоченный орган документы, подтверждающие такие события.

Приостановка допускается на срок не более одного месяца. При наличии уважительных причин, которые послужили основанием для этого, выплата субсидии возобновляется.

Выплату субсидии прекращают в случаях:

* изменения места постоянного жительства получателя субсидии;
* изменения состава семьи получателя субсидии, основания проживания (если эти изменения повлекли утрату права на получение субсидии);
* представления получателем субсидии или членами его семьи заведомо недостоверной информации, имеющей существенное значение для выплаты субсидии или определения ее размера;
* невыполнения требований об уведомлении уполномоченных органов (об изменении места постоянного жительства получателя субсидии и членов его семьи, основаниях проживания, гражданства, состава семьи) в течение одного месяца с даты уведомления получателя субсидии о приостановлении предоставления субсидии (при отсутствии уважительной причины ее образования);
* непогашения задолженности или несогласования срока ее погашения в течение одного месяца с даты уведомления получателя субсидии о приостановлении предоставления субсидии (при отсутствии уважительной причины ее образования).