Ипотека и недвижимость - Банкиров задели за жилое

В 2006 г средние цены предложения на московском рынке жилья, по данным информационно-аналитического агентства RWAY, выросли на 74 проц, что в три раза больше чем в 2005 г. Доходность вложений в московское жилье по итогам прошлого года превысила доходность вложений не только в крупнейшие банки, но и в большинство паевых инвестиционных фондов и акций (средний рост на 70 проц), не говоря уже о средней доходности вложений в малый, средний и крупный бизнес. Таким образом, вложения в московское жилье, а также в жилье еще ряда российских регионов, по итогам 2006 г стали лидером легального бизнеса на территории России. Продолжится ли беспрецедентный рост цен на жилье и в этом году это вопрос, волнующий многих: как инвесторов на рынке недвижимости, так и людей, желающих купить собственную квартиру.

В начале года речь о резком росте цен на жилье не идет, наоборот, по мнению экспертов, возможна некоторая коррекция цен на рынке. На ценовую ситуацию на рынке московской недвижимости в 2007 г будут влиять те же факторы, что и в 2006 г. Прежде всего это действия управляющей подсистемы рынка, ценовая стратегия крупнейших застройщиков, конъюнктура мировых цен на нефть, газ, металлы, а также настроения и ощущения потребителей и инвесторов, ожидаемые ключевые для российского общества события. Исходя из характера действия этих факторов на текущий момент, наиболее вероятно снижение цен на 10-15 проц за первую половину 2007 г в зависимости от класса жилья и его месторасположения. Сильным игрокам российского рынка это необходимо для активизации спроса на жилье, - считают в RWAY. В пользу этой гипотезы, по мнению аналитиков, говорит и то, что мировые цены на нефть по сравнению с пиковыми значениями 2006 г к середине января снизились примерно на 30 проц. Эксперты ирн.RU отмечают, что это еще не повод для паники, так как связь рынка недвижимости с ценами на нефть очень запутанная и неоднозначная, однако некоторый пессимизм такое положение дел все же нагоняет. Кроме того, ряд ипотечных банков уже стали /пока временно/ отказываться от выдачи наиболее рискованных видов кредитов, например кредитов, без первоначального взноса. Таким образом, между объемом кредитования и качеством кредитного портфеля, банки, скорее всего, сделают выбор в пользу последнего, а, значит, круг потенциальных заемщиков - потребителей рынка жилья сократится, полагают эксперты.

По мнению специалистов ИРН, в пользу снижения цен на жилье говорят, как минимум, две группы аргументов. Во-первых, достигнутый уровень цен, прежде всего, в московском регионе достаточно велик даже для среднего класса. Он стал таковым во многом благодаря ажиотажу, имевшему место в 2006 г, позитивной макроэкономической обстановке и доступной ипотеке. Но будут ли готовы люди покупать по таким ценам сейчас, когда ажиотаж закончился большой вопрос. Очевидно, что остановка роста цен привела к автоматическому оттоку от рынка недвижимости инвестиционных покупателей, да и реальные покупатели вряд ли будут торопиться с покупкой. Неудивительно, что уже в конце 2006 г многие московские застройщики предложили скидки, а и на вторичном рынке наметилась коррекция цен вниз, - говорят аналитики ИРН. Немаловажным фактором для рынка жилья в 2007 г будут и предстоящие выборы в Госдуму, а затем - в марте 2008 г - выборы президента страны, считают в RWAY. Достижение в рамках системы, созданной нынешним президентом, наибольших успехов на выборах, невозможно без снижения цен на жилье. В противном случае, будет сложно объяснить избирателям необходимые успехи реализации национального проекта по доступному жилью, - говорят эксперты. Однако пока попытки на федеральном уровне влиять на ценовую ситуацию сложно назвать успешными. По сути дела ничем закончилось рассмотрение вопроса о потенциально возможном сговоре застройщиков Федеральной антимонопольной службой, не нашел поддержки и не был разумно проработан законопроект по прогрессивному налогообложению жилья /исходя из его рыночной стоимости/, как и проекты по его страхованию, отмечают аналитики.

Вместе с тем, обвал цен московскому рынку жилья не грозит. Слухи об этом сильно преувеличены, что объясняется экономическими особенностями рынка недвижимости, полагают в RWAY. В отличие от рынка акций, где падение может достигать 10-12 проц в день, а сделки заключаются моментально, период сделки с недвижимостью измеряется месяцами. Более того, в отличие от акций, жилье жизненно необходимо, и никто не будет избавляться от него лишь потому, что оно подешевело потом негде будет жить. Многие же инвесторы рассматривают жилую недвижимость, как долгосрочное вложение на десятки лет и поэтому на текущую конъюнктуру не обращают внимания, - считают эксперты. По мнению RWAY, ценовая ситуация в различных сегментах московского рынка жилья будет развиваться следующим образом. В силу несоответствия для большого числа поступающих на рынок предложений цены и качества, в условиях, когда покупатель имеет время для спокойного выбора и сравнения предложений, цены будут достаточно плавно снижаться именно на такое переоцененное жилье. На рынке будет происходить переоценка ценностей. Увеличатся ценовые разрывы между квартирами в наиболее престижных и наименее престижных районах. В условиях перехода рынка недвижимости, в частности столичного, в стадию стабилизации, заметно усиливается дифференциация рынка цены в разных сегментах и даже цены на отдельные квартиры ведут себя по-разному, считают также специалисты ИРН. Связано это, во-первых, с адекватностью начальной стоимости квартиры. Так, в Москве осенью 2006 г немало квартир предлагалось по очевидно завышенным ценам в расчете на дальнейший рост рынка, которого не произошло. В итоге стоимость на такие квартиры сейчас может корректироваться вплоть до 10-15 проц, похожие скидки дают и некоторые застройщики. Однако следует понимать, что так ведет себя не основная масса квартир, а лишь часть, поэтому общерыночные показатели корректируются в меньше степени от долей процента до нескольких процентов, - говорят эксперты аналитического центра. По их мнению, процесс коррекции стоимости жилья в Москве в ближайшие месяцы будет продолжаться, однако в масштабный обвал цен не перерастет.

Однако некоторый рост цен возможен на первичном рынке Москвы, считают в RWAY. Причиной его может послужить то, что панельные новостройки в Москве возводятся все реже, да и те, что возводят, во все большей степени отводятся под бюджетное жилье и на свободный рынок не поступают. В то же время на первичном рынке жилья бизнес-класса, который на бюджетные нужды не используется, предложение может вырасти, и цены могут снижаться. Тем не менее, поскольку средняя цена на квартиры во всех московских новостройках все ближе будет подбираться к средней цене жилья в новостройках Москвы бизнес-класса, будет фиксироваться рост цен в целом. Еще одна тенденция 2007 г выразится в дальнейшем вытеснении спроса на квартиры в ближайшее Подмосковье, а среди домохозяйств, уже имеющих городскую жилую площадь, спрос частично будет удовлетворяться за счет загородной недвижимости.

Анализируя прошлогоднюю тенденцию, специалисты ИРН говорят, что основная причина роста цен на жилье в 2006 г кроется, в общем-то, даже не в макроэкономике, а в существенном дефиците жилья на душу населения, унаследованном еще с советских времен. И заметный перелом ситуации с ценами на квартиры мог бы произойти только при существенном увеличении объемов строительства, однако именно этого в скором времени ожидать не приходится. Процесс строительства не быстрый, помимо непосредственного монтажа зданий он тесно связан с разработкой проектной документации, инженерными сетями, дорогами, социальной инфраструктурой. Другими словами, от начала принятия мер в этой области, раздачи распоряжений и изменений в законодательстве и нормативных актах до каких-то ощутимых результатов должно пройти не менее двух-трех лет таков строительный цикл. Проще говоря, затоваривания рынка жилья в 2007 г как в Москве, так и в регионах ожидать не стоит, - прогнозируют эксперты.

Есть и другой фактор, который вряд ли позволит ценам на квартиры упасть значительно. Специалисты аналитического центра ирн.RU называют его ипотечная подушка. Это уже запущенная программа доступной ипотеки, которая позволяет включиться в квартирный марафон гораздо более широким слоям населения, чем ранее. В период ажиотажа в 2006 г большинство ипотечных покупателей не успевали за рынком цены росли быстрее, чем они успевали оформить кредит или подобрать квартиру. Следовательно, стоит ценам некоторое время постоять на месте или немного снизиться, как огромный потенциальный спрос на жилье, подкрепленный возможностью покупки жилья в кредит, вновь подтолкнет цены вверх, не дав им заметно упасть, - считают в ИРН. - Дисбаланс спроса и предложения, подталкивающий цены на жилье вверх, будет в 2007 г определяющим для большинства российских городов. То есть в регионах, где уровень цен достиг своего потолка, например в Москве, стоимость жилья стабилизируется, и в течение года будет оставаться на примерно постоянном уровне. В других городах, где рост стоимости жилья происходит с задержкой по отношению к Москве, процесс подорожания еще будет происходить. А вот заметное снижение стоимости жилья возможно лишь для депрессивных регионов, а также для городов с маленькой емкостью рынка и относительно неплохими объемами строительства.
Вчера первый вице-премьер Дмитрий Медведев дал российским банкирам четкие ориентиры стоимости ипотечных кредитов: к 2008 году ставки должны снизиться до 10% годовых в валюте, а к 2010 году - до 8% годовых. Однако кроме политической воли, существует еще и экономическая реальность - при уровне LIBOR более 5% ипотека в России не может опуститься ниже 9%.

Российские финансисты считают, что заявление Дмитрия Медведева коснется только тех операторов рынка, которые работают с государственными ипотечными программами. Банки, которые предлагают потребителю только коммерческий продукт, не станут работать себе в ущерб. Однако и государственное Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) играет вполне по рыночным правилам. Ставка по ипотечным кредитам, которая сейчас существует на рынке, колеблется от 9% до 11% в валюте и от 11% до 14% в рублях. Как сообщили Бизнесу в АИЖК, минимальная ставка по программам агентства составляет 11%, максимальная- 14% годовых для рублевых кредитов. И, в соответствии с концепцией развития Унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, утвержденной правительством России, в ближайшие два года нижний предел ставки по рублевым ипотечным кредитам в государственном секторе снизится на 1%, то есть до 10% годовых.

Как только заявление будет оформлено в директивы, поручения или иные документы и они будут доведены до нас в форме решений наблюдательного совета АИЖК, банки, работающие по стандартным ипотечным продуктам агентства, а их более 200, сразу перейдут на новые условия,- рассказали в департаменте коммуникаций АИЖК.

Государство может снизить ставки нерыночным путем только в социальной ипотеке за счет субсидирования банков операторов, которые выдают такие кредиты,- говорит заместитель начальника отдела розничного кредитования Банка Москвы Мария Козырева. Действительно, такие программы де-юре существуют и иногда даже работают. Например, молодой специалист на селе может при некотором везении и солидной настойчивости получить льготный кредит на покупку жилья. Правда, коммерческие банки с такими программами предпочитают не связываться, да и государственные тоже. Так, ВТБ- вторая по величине кредитная организация России- за 2006 год увеличил свой сугубо коммерческий ипотечный портфель в 3,7 раза, до 24,5млрд. руб. Социальной ипотекой банк не занимается.

По словам члена правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, процентная ставка по ипотечному кредитованию, которая действует на рынке на сегодняшний момент, является вполне обоснованной и отражает реальную ситуацию на современном российском рынке. Его коллеги абсолютно с ним согласны.

При ставке межбанковских кредитов в Лондоне (LIBOR) более 5%, ипотека в России не может опуститься ниже 9%,- отметил директор департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Эмиль Юсупов.

Правда, это вовсе не означает, что ссуды перестанут дешеветь. Если рассматривать рыночный вариант, то в ближайший год ставка снизится не более чем на 1%, и это произойдет исключительно вследствие жесткой конкуренции между банками,- считает Игорь Жигунов. Не исключено, что уже в этом году ставки снизятся в среднем на 0,7-1%,- полагает гендиректор ипотечного брокера Фосборн хоум Василий Белов.

Есть и еще один тонкий момент со снижением. Если проценты по кредиту будут ниже ставки рефинансирования Банка России (в настоящий момент она составляет 11% годовых.- Бизнес) или ниже 9% годовых в валюте, то для заемщика возникает так называемая налогооблагаемая выгода и удерживается налог, установленный действующим законодательством России.

Что же касается возможных негативных последствий для банка-кредитора, то основным и существенным является уровень риска, который с понижением процентной ставки возрастает в сегменте всех видов долгосрочных кредитов,- пояснил заместитель начальника управления департамента розничного бизнеса Собинбанка Сергей Костюков.

С планами по выдаче ссуд на жилье правительство, вернее, российские банки, справляется. Как отметил Дмитрий Медведев, на октябрь 2006 года в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 160 млрд. руб., что на 40% больше запланированной правительством суммы. Со ставками ситуация, как видно, непонятная, но даже дешевые ссуды вряд ли способны кардинальным образом решить жилищную проблему в России. В перспективе жилье будет ежегодно дорожать на 10% без учета инфляции - это будет происходить независимо от того, будет ипотека доступной или нет,- утверждает заместитель гендиректора риэлтерской компании Новый город Наталья Ветлугина. На доступность ипотеки ставки не повлияют, потому что снижение ставки повлечет за собой увеличение суммы возможного кредита в среднем на 5%. Однако получив одобрение банка на получение увеличенного кредита, потребитель не может его взять из-за недостатка собственных средств,- объяснил Игорь Жигунов. Как правило, в банках требуется внести от 15% цены квартиры в качестве первоначального взноса, и от процентов по ссуде эта сумма не зависит. Ее определяет исключительно рынок, то есть стоимость квадратного метра в этом регионе.