Ипотека и недвижимость - Москва стимулирует горожан на покупку квартир

В завершение цикла итоговых обзоров рынка коммерческой недвижимости разговор пойдет о гостиничном сегменте. Год по некоторым показателям стал поворотным для этого сегмента рынка, в частности по уровню доходности, которая стала самой высокой в Европе.

Впереди Европы всей
Как рассказывает заместитель департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марина Смирнова, основным событием 2006 года для гостиничного рынка стал тот факт, что по темпам роста одного из базовых показателей, так называемого дохода на доступный номер (RevPAR, от англ. revenue per available room), Москва вышла на первое место в Европе. Так, для российской столицы этот показатель вырос за год на 30%, в то время как для Лондона темпы роста составили 21%, для Гамбурга 19,6%, для Парижа 12,2%.

В течение года был отмечен и серьезный рост стоимости номеров во всех сегментах гостиничного рынка (к примеру, ADR среднесуточный тариф на номер вырос только к октябрю 2006 года на 22%). Ничего удивительного здесь нет: рынок далек от насыщения, а спрос остается на высоком уровне. Насыщенность рынка высококачественными гостиничными услугами наступит не скоро, уверенно прогнозирует президент компании Heliopark Group Александр Гусаков. В Москве ожидать этого стоит никак не раньше 2010-2012 годов.

Впрочем, за прошедший год было отмечено и некоторое снижение спроса. Это вызвано как появлением на рынке новых отелей в 2005 году Swissotel Krasnye Holmy, Holiday Inn Lesnaya, Courtyard, так и значительным (около 40%) ростом цен номеров в гостиницах высшей категории за последние два года из-за выведения из эксплуатации таких гостиниц, как Интурист, Москва, Россия, поясняет заместитель генерального директора компании Becar. Commercial Property по работе с клиентами Ирина Панина.

Новые игроки и несбывшиеся планы
Надо сказать, что за год оформились и получили свое развитие и некоторые положительные тенденции: интерес к рынку растет со стороны как отечественных, так и западных инвесторов. Ранее считалось, что этот сектор недвижимости не очень прибыльный по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости, однако в этом году диспозиция серьезно изменилась, и многие девелоперы пересмотрели свои представления. За год международные операторы расширили присутствие на российском рынке, не только в столице, но и в регионах, рассказывает Марина Смирнова. На петербургский рынок вышел финский Сокос, в Москве ожидается появление норвежского Ревала. В Екатеринбурге в марте 2006 года открылся отель Парк Инн. Прошло сообщение о запуске Протеи в Воронеже. Почти закончен Холидей Инн в Самаре, строятся Ибис (Санкт-Петербург) и Новотель (Москва и Новороссийск). Кроме того, о планах выхода на рынок в ближайшие годы заявили Hilton, Ritz-Carlton, Four Seasons, InterContinental Hotels Group.

Что касается крупных отечественных игроков, то планы значительных инвестиций в гостиничный бизнес (от $100 млн до $1,5 млрд) были представлены в 2006 году такими компаниями, как АФК Система, Русское золото, Интеко, Базовый элемент, Русские отели, Промсвязьнедвижимость. Еще месяц назад мы бы с уверенностью поставили в этот же ряд и создание Объединенной гостиничной компании с контрольным пакетом у ООО Нафта Ко, о котором было объявлено в конце ноября. Но, как стало известно 22 января, столичное правительство (которому должны были принадлежать остальные 49%) свои планы поменяло, и указом Лужкова постановление о создании ОГК было отменено. Так что можно прекратить строить разного рода предположения, зачем, собственно говоря, Москве такая структура, очевидно, не имеющая своей целью развитие столичной гостиничной инфраструктуры.

Национальные операторы: начало
В качестве позитивной тенденции прошлого года эксперты отмечают и дальнейшее формирование новых отечественных гостиничных сетей. Увеличивается число национальных операторов, рассказывает Александр Гусаков. Пути их появления могут быть различны: от реанимации старых сетей, таких как гостиницы ВАО Интурист, до создания новых частных компаний, например Азимут Отель Менеджмент, Владинвесттур. Впрочем, надо отметить, что новых независимых операторов в 2006 году на рынке практически не появилось: большинство заявленных управляющих компаний созданы для управления собственными фондами недвижимости.

Кроме того, о близости национальных операторов к европейским стандартам говорить явно преждевременно. Пока российские сетевые образования еще достаточно сырые, поскольку сейчас происходит процесс количественного роста, а качественный скачок еще впереди, поясняет Марина Смирнова. Компаниям еще только предстоит определить стандарты своего продукта и реально поработать над его узнаваемостью.

Время новое, проблемы те же
Никуда не исчезла за год и одна из основных проблем московского гостиничного рынка фактическое отсутствие трехзвездочных отелей. Ситуация по сей день такова, что те гостиницы, которые сегодня отнесены к классу 3 звезды, по сути вообще не могут рассчитывать на какую бы то ни было звездность. Городу нужны трехзвездочные отели в пределах Садового кольца или, как минимум, Третьего транспортного кольца, поясняет Ирина Панина. Это возможно только при поддержке столичных властей, выраженной, прежде всего, в конкретных денежных вложениях, т. к. из-за непомерно высокой стоимости земли в центре Москвы строить здесь гостиницы на 3 звезды нерентабельно. К сожалению, несмотря на ряд льгот, уже принятых столичным правительством, в сложившейся ситуации срок окупаемости трехзвездочной гостиницы составляет около 30 лет.

Таким образом, гостиничный рынок подошел к началу года со старыми проблемами в области эконом-сегмента, некоторыми улучшениями в области 4- и 5-звездных гостиниц. Есть надежда также на то, что в связи с выросшей прибыльностью качество отечественных операторов будет расти, а приход западных и крупных местных игроков означает появление реальной многоуровневой конкурентной среды.

На самом деле понятно, что без реальной насыщенности гостиничного рынка Москве будет трудно прорваться в высшую лигу мировых столиц, мощь которых основана на концентрации 5 отраслей: бизнес, связанный с финансами, СМИ, образование (наука), здравоохранение и туризм. И если по первым двум Москва идет вдогонку за Нью-Йорком и Парижем, то по последним трем отставание очень серьезное. Отметим, что в конце года Юрий Лужков поручил разработать стратегию развития Москвы до 2030 года своему первому заместителю Юрию Росляку, и там наверняка будет глава о туризме, который невозможен без гостиничной недвижимости. Что ж, посмотрим, каким из надежд суждено сбыться в наступившем году.
Столичные власти надеются сократить скопившуюся еще с середины 80-х годов очередь на улучшение жилищных условий, стимулируя горожан на покупку квартир за свой счет. Решившимся софинансировать строительство уже не первый год оказывается помощь из бюджета Москвы, но вчера городские законодатели по просьбе мэрии начали работать над сокращением сроков ожидания этой помощи. В городской закон Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения были внесены поправки, предусматривающие более быстрое выделение максимальных субсидий очередникам, покупающим квартиры.

Как пояснил депутатам руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы Петр Сапрыкин, собственными силами, строя на муниципальные средства социальное жилье, исполнительная власть не сможет сократить к 2010 году в два раза число очередников. Поэтому мэрии приходится стимулировать платежеспособную часть очередников на покупку квартиры за счет собственных средств. Побуждающей силой для москвичей является обещание бюджетных субсидий, покрывающих значительную часть стоимости квартир. Размер субсидий сейчас зависит от срока пребывания в очереди на улучшение жилищных условий, и пересмотр этих сроков в сторону уменьшения вчера в первом чтении одобрили депутаты.

В частности, максимальную субсидию (70% от нормативной стоимости жилого помещения, стоимость квадратного метра в котором не превышает 78 тыс. руб.) будут предоставлять не через 15, а через 10 лет после постановки на жилищный учет. Для москвичей же, имеющих жилищные льготы, срок ожидания сократится с 7 до 5 лет. Соответственно увеличится и размер субсидий тем, кто не намерен долго томиться в очереди. Уже через три года семьи, не имеющие льгот, смогут претендовать не на восьмипроцентную субсидию, как сейчас, а на оплату пятой части стоимости новой квартиры. По утверждению чиновников, в среднем размер субсидий в зависимости от времени пребывания на жилищном учете для льготников вырастет на 39%, а для простых очередников -- на 50%.

Речь идет об очередниках, которые встали на учет до 1 марта 2005 года, то есть до вступления в силу нового Жилищного кодекса, который определил, что возможность улучшить свои жилищные условия за счет государства может только малоимущий гражданин, -- уточнил Петр Сапрыкин. Однако, по его мнению, наиболее привлекательной программа будет для москвичей, вставших на учет уже в XXI веке. Те, кто отстоял 10--15 лет, вряд ли будут пользоваться субсидией, они и так вот-вот получат бесплатное жилье, -- считает он.

Долго убеждать депутатов не пришлось, даже оппозиционеры вроде коммуниста Владимира Уласа отметили изменение стратегии жилищной политики с коммерческой на социальную. Однако рассчитывать на то, что армия очередников быстро сократится, видимо, еще рано, поскольку, по признанию г-на Сапрыкина, средств, как и жилья, всегда не хватает, и из 16 с лишним тыс. семей, желающих воспользоваться субсидией, в год Москва может оказать такую поддержку только 2--3 тыс..