Ипотека и недвижимость

Несмотря на большой потенциал, столичный рынок коммерческой недвижимости для многих инвесторов и девелоперов выглядит менее привлекательным, чем региональный. Тому есть множество причин, среди которых - объективные трудности реализации проектов, высокие стоимость земли и себестоимость строительства в столице, административные барьеры, растущая конкуренция в Москве и т.д. На этом фоне окрепшие регионы России (Урал, Сибирь, Северо-Запад) привлекают все больше внимания и инвесторов, и столичных девелоперов.

Миссия выполнима
Например, капитальные вложения девелоперской компании LEON Building в торговую недвижимость в российских регионах в 2006 г. составили около 100 млн. долларов. Компания специализируется на приобретении, строительстве и управлении торгово-развлекательными центрами в крупных российских городах.

На данный момент компания начала реализацию проектов по строительству ТРЦ на четырех площадках. Две площадки располагаются в Туле, одна - в Волгограде, одна - в Тольятти.

Открытие первого из четырех торговых центров планируется в Туле в первом квартале 2008 году, концепцию торгового центра разрабатывает компания Jones Lang LaSalle. В том же году откроется торговый центр в Тольятти общей площадью 30 тыс. квадратных метров, чья концепция разработана консалтинговой компанией Colliers Int.

По словам генерального директора LEON Building Дмитрия Октябрьского, четыре площадки - это проекты, которые уже начали реализовываться. В данный момент на различных стадиях в работе LEON Building находится еще около 10 проектов в различных городах России. Мы планируем за три года создать крупную сеть торговых центров под единым управлением, - отметил Д.Октябрьский. - Учитывая дефицит торговых площадей в регионах и имеющуюся у компании ресурсную базу, эти задачи, безусловно, выполнимы. Инвестиционная компания DVI Group, помимо уже действующего под брендом Столица торгово-развлекательного комплекса в Перми, готовится ввести в строй в 2007 году торгово-развлекательные центры в Ижевске и Екатеринбурге, а в 2008 году - в Волгограде. К 2010 году DVI Group планирует создать сеть успешных, социально значимых и востребованных объектов общей площадью не менее 700 тыс.кв. метров не только в России, но и в странах СНГ. По мнению президента компании Вячеслава Каминского, города-миллионники уже практически освоены, и у
пор следует делать на города с населением от 500 тыс. жителей. Поскольку именно такие города недооценены у девелоперов торговой недвижимости.

Регионы: мифы и реальность
Действительно, многие девелоперы искренне убеждены, что любой проект в регионе будет успешным.

Это далеко не так, - выразил уверенность Иван Ситников, генеральный директор компании РосЕвроДевелопмент, выступая на традиционном рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости.

Вот только несколько самых распространенных мифов по поводу регионов:

- в регионах намного ниже себестоимость строительства;

- в регионах еще долго будет слабая конкуренция:

- в регионе даже на некачественном объекте можно быстро заработать;

- в регионе даже непрофессионалы смогут получить высокие прибыли.

Все эти мифы опровергает практика, и это может стать неприятным сюрпризом для слишком самоуверенных девелоперов.

По оценкам И. Ситникова, сегодня очень многие девелоперы не обладают достаточной информацией о конкурирующих проектах, не всегда готовы оценить реальную емкость рынка, планируют к вводу слишком большое количество площадей (глобальные проекты от 50 тыс. кв.м - уже практически стали нормой и в регионах), наконец, закладывают в бизнес-планы избыточную доходность.

Он привел простой пример: Согласно уже заявленным планам в Новосибирске в 2007-2008 гг. на рынок выйдет более 300 тыс. кв.м офисов класса А. По оценкам экспертов, реальная потребность города в таких площадях не превышает 130 тыс. кв. м, не более 30% новосибирских компаний готово арендовать офисы такого класса.

По прогнозам И. Ситникова, если инвесторы и девелоперы будут продолжать региональную экспансию в том же темпе, то уже через 3-4 года в регионах России произойдет насыщение рынка торговой недвижимости, а офисной - и того раньше - через 2-3 года.

О необходимости глубокого анализа рынка перед выходом в регионы, тщательной проработки концепции объекта, наличия грамотной профессиональной управляющей команды как основных составляющих успеха регионального проекта говорила на саммите и Елена Флоринская, управляющий партнер и директор по развитию компании ROSS.

Сегодня многие специалисты сходятся во мнении, что на фоне высокой инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости в регионах России в ближайшие 2-3 года конкурентная борьба будет усиливаться. Безусловно, рынки коммерческой недвижимости в регионах существенно отстают в развитии в сравнении с московскими, но в силу гораздо меньшей емкости цена ошибки девелопера, инвестора при реализации регионального проекта может оказаться более высокой, чем в Москве.
Этой осенью столичные власти собираются начать в Москве эксперимент по оплате всех коммунальных услуг через Интернет. Платежи за квартиру через Интернет уже популярны среди пользователей систем банкинга и сетевых платежных систем.

В ноябре московские власти начнут в некоторых районах столицы эксперимент по внесению квартплаты при помощи Интернета, сообщил на прошлой неделе информационный центр правительства Москвы. На специальных сайтах москвичи смогут получить информацию о задолженности по услугам жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) и погасить ее с помощью кредитных карт или отправки платежного поручения в банк.

В нынешнем году уже начали работать единые информационно-расчетные центры, и москвичи оплачивают все услуги ЖКХ с помощью единой квитанции. Сейчас столичные власти хотят включить в единые квитанции и оплату за электричество и фиксированный телефон.

"Московское правительство хочет сделать оплату услуг ЖКХ одним из сервисов городского портала", - рассказал Юрий Припачкин, генеральный директор ОАО "Электронная Москва", являющегося генеральным подрядчиком одноименной городской программы. По его словам, в рамках "Электронной Москвы" готовятся мероприятия, связанные с экспериментом по платежам за квартиру, а начать платить через Сеть можно будет уже в конце нынешнего года.

Припачкин рассказывает, что основная задача сейчас - до конца года проработать вопросы достоверности и защищенности системы выставления счетов едиными информационно-расчетными центрами. По его словам, ориентиром для городской системы платежей за услуги ЖКХ выступают сотовые операторы.

Платить за услуги ЖКХ через Интернет можно было и раньше, но информацию о суммах платежей за квартиру москвичи при этом получали по старинке - из квитанций в почтовом ящике. В ноябре 2001 г. платежи за ЖКХ начала принимать платежная система "Рапида". По словам пресс-секретаря системы Дмитрия Мороченко, в конце прошлого года популярность оплаты услуг ЖКХ в "Рапиде" (20% всех платежей) уступала лишь платежам сотовым операторам (более 50% ).

С началом работы единых информационно-расчетных центров "Рапида" перестала принимать коммунальные платежи, но сейчас, говорит Мороченко, в системе хотят возобновить работу с оплатой ЖКХ. Президент "Рапиды" Виктор Насочевский сказал, что система предложила "Электронной Москве" унифицированное платежное решение, которое позволит платить за квартиру по телефону - обычному или мобильному, а также через Интернет.

Оплачивать коммунальные услуги в он-лайне могут и клиенты систем банкинга. По словам пресс-секретаря Гута-банка Василия Борисова, клиенты "Системы Телебанк" пользуются такой возможностью достаточно активно. А руководитель департамента по работе с физлицами "Автобанк-НИКойла" Эльчин Гулиев говорит, что практически все пользователи системы банкинга "Интернет Сервис Банк" через некоторое время переходят к оплате услуг ЖКХ через Интернет. "Если будет принята программа на уровне правительства Москвы, то популяризация платежей через Интернет косвенно поспособствует развитию всего банкинга в России", - заключает Гулиев.

Жкх-online