Ипотека и недвижимость - Отель вместо декораций

Ростов-На-Дону Темпы роста цен на вторичном рынке Ростова в минувшем году намного превзошли прогнозные ожидания риэлторов. Вместе обещанных 30-35% жилье подорожало почти на 55%. На ценах сказались сокращение предложения новостроек и доступность получения ипотечных кредитов.

В 2006 г. цены на вторичном рынке росли быстрее, чем в предыдущие годы, признают опрошенные Ведомостями риэлторы. За 2005 г. вторичное жилье в зависимости от категории дома подорожало на 22-38%. В начале 2006 г. цены росли сопоставимыми темпами, на 2-3% в месяц, но летом участники рынка отметили их резкий скачок до 7-10% в месяц. Из-за проблем с оформлением документов на новостройки и несоблюдением сроков сдачи новых объектов застройщиками многие покупатели переориентировались на покупку вторичного жилья, вспоминает директор АН Акцент Евгений Тенишев. Повышенный спрос не замедлил сказаться на ценах, добавляет он.

К концу года темпы роста цен замедлились, отмечает гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий: в сентябре рост цен составил 10%, в октябре 6,6%, в ноябре 5,4%, в декабре 4,3%. Сосницкий полагает, что декабрьская тенденция сохранится в 2007 г. и вторичное жилье будет дорожать на 3-5% в месяц.

Среднегодовой прирост цен на вторичное жилье в 2006 г., по его данным, составил 54%. Больше всего подорожали квартиры в центре города (+69%), в микрорайонах Чкаловский (+64%) и Темерник (+61%). По подсчетам менеджера северного филиала АН Женева Натальи Сафаровой, цены выросли еще больше на 80-90%. В начале февраля 2006 г. однокомнатная изолированная квартира в Северном жилом массиве продавалась за 0,9 млн руб., в декабре 2006 г. аналогичный объект уходил за 1,65-1,7 млн руб., приводит она пример. В 2006 г. вложения во вторичную недвижимость принесли инвесторам доход, почти в 5,5 раза превышающий доход от размещения средств на банковских депозитах, уверяет Сосницкий.

Традиционно быстро росли цены на малогабаритное жилье, говорит директор Русь-АН Мария Бородовская. В продажах квартир на вторичном рынке Ростова принято указывать общую цену объекта соответственно, цена многокомнатного жилья превышает цену малогабаритного. Но в пересчете на 1 кв. м стоимость комнат в коммунальных квартирах, квартирах гостиничного типа (так называемых гостинках) и однокомнатных выше, чем цена 1 кв. м в трех- и четырехкомнатных квартирах. Например, в конце декабря минувшего года средняя стоимость 1 кв. м в 12-метровой гостинке в Северном жилом массиве составила 50 000-55 000 руб., а в трехкомнатной квартире в панельном доме 38 000 руб., говорит Сафарова.

По данным Сосницкого, в среднем квартиры гостиничного типа подорожали за год на 60,7%, однокомнатные на 55%, а трехкомнатные и двухкомнатные на 49% и 48% соответственно. Покупателей малогабаритного жилья больше, спрос на него постоянно увеличивается, а вместе с ним растут и цены, объясняет Сафарова. В 2006 г. квартиры гостиничного типа и однокомнатные хотели приобрести более 51% покупателей, двухкомнатные 28%, а трехкомнатные 19%, дополняет Сосницкий.

Структура предложения иная: в основном продавались двухкомнатные (33%) и однокомнатные (25,2%). Продать коммунальное жилье хотели 7% собственников, а гостинки почти 10%.

Большинство покупателей стремятся приобрести квартиру в новых домах построенных 10-15 лет назад, говорит менеджер АН Адресъ Наталья Роменская. По ее словам, хрущевки и сталинки покупают, но спрос на такое жилье меньше. Например, года два-три назад на сталинки был активный спрос: покупателей привлекали высокие потолки, просторные комнаты и месторасположение домов в основном в центре или прилегающих к нему микрорайонах, вспоминает Роменская. С ней соглашается Сафарова: Каждый третий клиент хотел бы купить вариант в доме поновее, а каждый четвертый ориентирован на квартиры большой площади в кирпичных домах.

Одна из причин смены приоритетов покупателей развитие ипотечных и жилищных программ, считает Роменская. По ее словам, банки неохотно выдают кредиты на жилье, построенное 30-50 лет назад.

Рост сделок с привлечением заемных средств наблюдают все риэлторы. Банки предлагают разнообразные программы ипотечные кредиты под залог недвижимости, целевые кредиты и кредиты на потребительские нужды, а крупные агентства недвижимости обзавелись ипотечными брокерами. В Ростове и области около 40 банков предлагают кредиты на покупку жилья, но в 2007 г. их количество может увеличиться на 20-30%, прогнозирует руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Ростове Елена Жак. По данным участников рынка, процентные ставки по кредитам на покупку жилья колеблются от 11% до 16% годовых в рублях. Взять кредит становится проще банки снижают требования к заемщикам, уменьшают срок рассмотрения заявок, отмечает менеджер АН Терра Игорь Чернухин.

В 2006 г. доля сделок с привлеченными средствами на ростовском рынке составила 25-30% от общего объема, а в самом Титуле доля таких сделок около 40%, говорит Сосницкий. По сравнению с 2005 г. количество заявок на покупку жилья с помощью кредитов выросло на треть, соглашается Сафарова. Обычно сумма кредита составляет 30% от стоимости квартиры, говорит Роменская. По данным Жак, средняя сумма кредита, запрашиваемого ростовскими заемщиками в банке, равна примерно 1 млн руб.

Но если покупателей уже не смущает покупка жилья в кредит, продавцов жилья такие сделки устраивают не всегда, говорит Бородовская. Долгое рассмотрение документов банками, несовпадение сроков документального оформления купли-продажи и реального получения денег от покупателя не особенно прельщает продавцов. На их поведение влияет и налогообложение, говорит Сосницкий: если квартира находится в собственности менее трех лет, а сумма сделки превышает 1 млн руб., владелец должен уплачивать 13% подоходного налога. В этом случае продавцы настаивают на компенсации затрат покупателем, добавляет Бородовская.
В Петербурге открылся первый за два года трехзвездочный отель. Он называется Астерия и расположен на набережной Фонтанки, в бывшем здании Художественно-производственного объединения. Эксперты считают, что рынок трехзвездочных отелей станет в ближайшие годы самым конкурентным в городе строится и проектируется порядка 16 гостиниц среднего класса.

В 2003 г. гендиректор рекламного агентства Руан Игорь Ананских стал акционером Художественно-производственного объединения (ХПО), специализирующегося на изготовлении наружной рекламы, театральных декораций и проч. Недавно новые акционеры продали основной актив ХПО здание на наб. Фонтанки, 71. Производство переместилось в другое принадлежащее ХПО здание в Александровском парке. А на Фонтанке теперь находится отель Астерия, рассказал Ведомостям Ананских. По его словам, отель открылся в июне. Он отказался назвать покупателя и сумму сделки, однако уточнил, что остался одним из совладельцев гостиницы.Инвестиции в переоборудование пятиэтажного здания площадью выше 2000 кв. м в отель провели его партнеры, утверждает Ананских. В гостинице 60 номеров, а средняя цена за номер превышает $100 в сутки, рассказывает он. Это здание отличный актив в самом центре города. Логично было воспользоваться его местоположением именно для строительства отеля, рассуждает он.

Директор департамента инвестиционного консалтинга петербургского офиса Colliers International Николай Казанский оценивает стоимость этого здания в $5-7 млн. А гендиректор компании РМС-Оценка Петр Козин считает, что оно могло стоить примерно $10 млн. Еще примерно $3 млн инвесторы должны были потратить на реконструкцию здания, полагает представитель девелоперской компании Caspian Роман Львов. Площадь номеров в новой гостинице, по его оценке, немного недотягивает до стандарта три звезды, который предусматривает минимум 40 кв. м. По затратам на номер, которые составляют порядка $160 000, проект сопоставим с пятизвездочными гостиницами, говорит Львов.

Астерия работает без вывески и привлечения гостиничного оператора. Загрузку обеспечивают туроператоры, кроме того, гостиница включена в международные системы бронирования Sabre, Galileo и Amadeus, говорит Ананских. Средняя загрузка в сентябре превысила 60%.

За последние два года в городе не открывалось заметных гостиниц среднего класса, но в стадии проектирования и строительства находится порядка 16 таких отелей более чем на 3000 номеров, отмечает эксперт. В ближайшие годы рынок трехзвездочных отелей станет самым конкурентным, и работать на нем будет сложнее всего, полагает Львов. Начальник отдела продаж компании Стройиндустрия-Н Геннадий Пожарищенский считает сегмент три звезды самым привлекательным.

Исполнительный директор компании Интер-Консалт Сергей Ковалев говорит, что на рынке трехзвездочных отелей сейчас недостаток предложения. Но в ближайшие три года на нем появится до 1500 новых номеров, что серьезно усилит конкуренцию. В серьезной конкурентной борьбе преимущество получат участники гостиничных цепочек, которые также строят в Петербурге собственные гостиницы, например Accor.

А управляющий отеля Шелфорт Алексей Мусакин считает, что перспективнее всего открывать гостиницы класса две звезды, цены в них в полтора раза ниже порядка $60, но таких отелей в городе практически нет.

Срок окупаемости отеля составит, по словам Львова, не меньше 10 лет. С этой оценкой согласен гендиректор Октябрьской Владимир Иванов. По его словам, обеспечить загрузку гостиницы могут только туроператоры, но они требуют существенных скидок. Уровень загрузки Астерии он считает неплохим для сентября.

Россия пока еще страна возможностей для гостиниц любых классов, однако отели среднего уровня окупаются быстрее, поскольку требуют меньших затрат, говорит вице-президент корпорации Петербургская недвижимость Вячеслав Семененко.

Петербургская недвижимость в 2004 г. реконструировала бывшую гостиницу Дружба на Петроградской стороне в трехзвездочный Андерсен-отель. Оценочная стоимость реконструкции около $9 млн. Срок окупаемости гостиницы, в которой 140 номеров, по словам Семененко, составляет около семи лет.