Ипотека и недвижимость - Красноярская ипотека

Квартиры не только в старых домах, но и в новостройках спланированы чаще всего не так, как хотелось бы их хозяевам. Проведение перепланировки жилых помещений требует обязательного согласования с многочисленными городскими инстанциями. Оформление разрешения - дело чрезвычайно утомительное, тем более если перепланировка уже закончена и легализовать ее надо постфактум. Многие предпочитают отдавать оформление разрешительных документов на откуп архитектурному бюро или строительной фирме. А посему на этой ниве развился высокоприбыльный бизнес.

Как рассказали "Фокусу" в Жилищной инспекции Москвы, в прошлом году туда поступило более 8000 обращений, связанных с перепланировкой. Для сравнения: в 2000 г. было подано примерно 7000 заявок. Разница в цифрах, по мнению инспекции, во многом связана с ужесточением штрафных санкций по отношению к тем, кто не собирается легализовывать снос стен, перенос дверных проемов и прочее. В новом Кодексе об административных правонарушениях, принятом летом этого года, были зафиксированы ответственность физических лиц за незаконную перпланировку жилья и максимальная сумма штрафа - 25 МРОТ (2500 руб.). Пока же перепланировочный бум не спадает и, по сути, четко не регулируется. Владельцы квартир с большим азартом "переставляют" стены, а многочисленные архитектурные бюро помогают им легализовывать строительные фантазии.

Закон - не дышло?

До недавнего времени оформить перепланировку в полной мере официально было просто невозможно: чиновники, исходя из собственных соображений, сами решали, кому разрешать сносить стенку в квартире, а кому - нет. На фоне нескольких постановлений и распоряжений мэрии принятый в сентябре 1999 г. закон "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" выглядит колоссальным шагом вперед. В нем была достаточно подробно прописана схема проведения и оформления перепланировки квартир. Но тезис про "хорошие" законы и "плохих" исполнителей - давно общее место. Вот и с введением этого городского закона порядка больше не стало.

Вообще, считают многие юристы, принятые в столице процедуры согласования можно опротестовать в суде как антиконституционные, поскольку они ограничивают право собственности, предполагающее не только владение, но и распоряжение имуществом. Если владелец перепланировал квартиру, не нарушив при этом конструктивной целостности здания, не выходя за границы своей собственности и без ущерба соседям, то сама процедура неких согласований юристам кажется излишней.

Все действия участников процесса согласования перепланировки максимально "зарегламентированы". И, соответственно, взяты под контроль многочисленными надзирающими и разрешительными инстанциями. На практике все происходит вопреки здравому смыслу, потому что законодательство по перепланировке имеет исключительно разрешительный характер и многое остается на усмотрение чиновников. Как посетовал один из собеседников "Фокуса", не первый год занимающийся урегулированием отношений владельцев перепланированных квартир со столичными инстанциями, несмотря на существование единых правил, каждый округ столицы ставит дополнительные препоны на пути оформления разрешения: "Несмотря на то что мы работаем с одними и теми же местными комиссиями, каждый раз они встречают тебя с новыми ставками на свои услуги, поскольку прекрасно знают - обойти их невозможно".

"На каждую квартиру существует план, где отражаются все изменения. Никакая перепланировка или переоборудование невозможны без проекта, - рассказывает Сергей Колесников, главный архитектор архитектурной мастерской "Акант". - Проект становится официальным документом только после длительной процедуры согласований в разных организациях и ведомствах. В Москве собственник жилья должен быть готов к тому, что проект перепланировки в одной из лицензированных организаций (проекты перепланировки компании предпочитают заказывать в МосжилНИИпроекте, поскольку изготовленные в этой организации бумаги легче преодолевают бюрократические препятствия. - "Фокус") пройдет как минимум через 10 инстанций".

Владельцу квартиры предстоит уплатить сборы, в общей сложности составляющие $800. Сюда входят только затраты на официальное оформление перепланировки, не считая стоимости архитектурного проекта. Во сколько он обойдется, точно сказать сложно. Некоторые архитектурные бюро заявляют: рассчитывать меньше чем на $30 за кв. метр не стоит. В МосжилНИИпроекте, напротив, ни о какой усредненной стоимости проекта вообще не говорят, стоимость проекта - дело сугубо индивидуальное и в общем и целом от метража квартиры не зависящее. И все же для сравнения: изготовление проекта 57-метровой квартиры МосжилНИИпроект оценил в $130.

Готовый проект согласовывается в архитектурно-планировочном управлении - по официальным расценкам, это 4000 руб. Далее следуют СЭС, пожарные, жилинспекция - все вместе порядка 2000 руб., а затем ДЕЗ. В ДЕЗе дадут добро только в случае, если будет предоставлено согласие соседей, оформленное актом, предусматривающим компенсацию возможного ущерба их жилью. Здесь есть два варианта. Если сосед - человек вменяемый, то он подпишет и забудет. Если за стенкой живут "доброжелатели", их придется стимулировать, и не только ради того, чтобы не тормозить процесс оформления разрешения, но и чтобы предупредить их визиты с претензиями в будущем. В случае, если переустройство предполагает замену инженерного оборудования, необходимо также получить согласие Мосгаза и Мосэнерго. На подпись в каждом из учреждений на вполне законных основаниях уходит до месяца, к тому же межведомственная комиссия (МВК), которая и дает заключительное разрешение, заседает только раз в месяц.

При положительном решении комиссии все работы по перепланировке и переоборудованию должны быть проведены в срок, не превышающий полгода. Если рабочие в отведенное им время не уложились, то, согласно закону о порядке переустройства жилых помещений, всю процедуру согласований и утверждения проекта придется начинать сначалаѕ То же самое ждет собственника жилья в случае получения им документа с официальным обоснованием отказа МВК и приложенной копией плана, где красными линиями обозначены нарушения. Деньги за ведомственные сборы и непредусмотренные законом траты, естественно, не возвращаются.

Лазутчики и ответчики

Как правило, БТИ узнает о случившихся перепланировках через ДЕЗы. Грубо говоря, ДЕЗ - это разведчик, который отслеживает перестройки квартиры по "косвенным признакам" - скажем, наличию строительного мусора во дворе. Или просто засылает "лазутчиков" под видом проверки (сантехника, например). Единственный совет, который дают консультанты: до полного оформления перепланировки в квартиру никого не впускать. "Повесьте на дверь памятку - сидеть на вашем диване может только товарищ с санкцией прокурора" - так советует один из них.

В лучшем случае за неоформленное переоборудование и перепланировку квартиры районная управа пришлет вам письмо с настойчивым предложением вернуть стену на место и уплатить штраф, равный 25 МРОТ (2500 руб.). Если же от новшеств пострадали соседи (в начале 90-х был случай, когда в квартире снизу оказался "чужой" кусок бетонной плиты), то писем стоит ждать уже из суда.

В первое время после появления городского закона о порядке переустройства квартир можно было совершенно спокойно, не боясь "лазутчиков" из ДЕЗа и наблюдательных соседей, оформить перепланировку. Однако Северный округ столицы создал прецедент, первым обязав глав районных управ запретить оформление документов по заявительному характеру после сделанной перепланировки. И все же, обзвонив в общей сложности десяток архитектурных бюро и строительных компаний, ваш корреспондент убедился, что перепланировку вполне можно оформить задним числом и получить при этом официальное разрешение, как будто вы еще только собираетесь перестраивать свою квартиру.

Как, и главное, на что купить квартиру? Вопрос стоит ребром для многих красноярцев, особенно актуален он для молодежи. Ведь без своего угла сложно строить семейную жизнь и уж тем более заводить детей.

Казалось бы, сегодня ипотека для большинства - единственная возможность приобрести квартиру. В 2004 году краевые власти заявили, что путь к решению этой проблемы один - ипотечное кредитование. Если вы имеете стабильную работу, которая вам дает приличный доход, оформляйте заявление.

Согласно данным статистики, в прошлом году в Красноярском крае было выдано 1650 ипотечных кредитов на общую сумму 1,273 миллиарда рублей. В году нынешнем объем ипотечной массы, как заверяют краевые власти, должен вырасти почти в 2 раза.

- Жилищный вопрос - не просто проблема - это боль, - заявила корреспонденту РГ депутат краевого Законодательного собрания Светлана Андронова. - Примерно 70 процентов обращений, с которыми приходят ко мне избиратели, касаются именно этого вопроса. И президент, и губернатор говорят о решении демографической проблемы, повышении рождаемости. Но как люди будут думать о потомстве, если у них нет своего жилья. Ипотека - вещь правильная и хорошая. Но для большинства жителей края она, к сожалению, недоступна. Ипотечными кредитами может воспользоваться средний класс, то есть от силы 10-12 процентов населения. У богатых людей есть возможность купить квартиру, не прибегая к кредитам. Слишком велика сумма первоначального взноса и высоки требования к совокупному доходу. Эти обстоятельства закрывают дорогу к ипотеке для простых людей. Государство и краевые власти должны опустить этот порог.

Ирина купила квартиру по ипотечному кредиту в конце прошлого года. Перед этим она полтора месяца бегала по различным инстанциям, чтобы собрать документы. Ирина обратилась сразу в две организации - государственную структуру (краевой фонд жилищного строительства) и коммерческую.

Специалисты уверены, что надеяться на существенное снижение процентной ставки на ипотечные кредиты в ближайшей перспективе не стоит

- В краевом фонде мне предложили кредит, но этих денег было недостаточно, чтобы купить приличную однокомнатную квартиру, - говорит Ирина. - Они мне рассчитали сумму в зависимости от совокупного дохода, который имеем мы с мужем. При этом в фонде даже учли незначительный кредит, взятый на покупку бытовой техники. Этот кредит вычли из той суммы, которую мне собрались дать на покупку квартиры. От меня там даже потребовали справку из психушки и из наркодиспансера. В коммерческой структуре требования к заемщику гораздо гибче. Поэтому я решила взять ипотечный кредит именно там. Самая большая проблема при оформлении ипотеки - соотношение дохода гражданина и стоимости квадратного метра жилья. Если учесть, что сейчас квадратный метр стоит от 30 до 35 тысяч рублей. Сколько молодых семей может позволить себе такие затраты? Это обстоятельство наглядно демонстрирует доступность ипотеки.
Ипотечные программы в крае предлагают краевой фонд жилищного строительства, учрежденный администрацией края, и коммерческие банки. Все эти структуры аккредитованы при Федеральном агентстве ипотечного жилищного кредитования.

- Каждый второй заявитель у нас получает ипотечный кредит, - рассказывает руководитель краевого фонда жилищного строительства Евгений Добрянский. - Мы идем навстречу людям. Сейчас учитываем не просто официальный заработок, а совокупный доход заявителя. При этом он может привлечь созаемщика, который даже не обязательно является членом его семьи. Главное условие - ежемесячные выплаты по кредиту не должны быть выше 50 процентов от дохода заявителя. Дифференцированный подход и к процентной ставке - от 10 до 14 процентов. Если человек вносит первоначальный взнос в размере половины стоимости квартиры и берет кредит на 11 лет - ему начисляется минимальный размер процентной ставки.

По словам Евгения Добрянского, ждать существенного снижения процентной ставки на ипотечные кредиты в ближайшей перспективе пока не стоит. Во всяком случае, в этом году они останутся на прежнем уровне.

- Размер ставки диктует рынок, - поясняет он. - Это и уровень инфляции и динамика роста доходов населения. Хотя, как я думаю, с развитием ипотеки ставка все же упадет примерно до 8-9 процентов. Но это произойдет ближе к 2010 году.

Добрянский рисует портрет среднего заявителя.

- Это мужчина или женщина 32-35-ти лет, имеющие стабильный доход, - говорит он. - Причем разброс по сфере занятости - очень большой. Если брать работников бюджетной отрасли, то среди них есть и санитарки, и работники крупных предприятий. Сегодня, например, мы получили заявление от профессора. Среди заявителей много представителей малого и среднего бизнеса.

Краевой фонд жилищного строительства сейчас имеет 15 филиалов в городах и районах края. Стоит отметить, что из 1650 ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, 259 получили жители края с периферии. В будущем фонд планирует каждый третий кредит выделять за пределами краевого центра.

Коммерческие банки ипотечные кредиты преимущественно выдают в рублях, в долларах и в евро. Правда, за кредитом в евро к местным финансовым организациям пока еще ни разу не обращались. Большинство клиентов в нашем регионе предпочитает рубли.

Красноярские банки просят 13-18 процентов за кредит в рублях и 10-13 процентов за валютную ссуду. В крае, как и во всей России, наблюдается тенденция к снижению процентной ставки. Банки, воюя за клиентов, вынуждены идти на это. Однако есть определенная черта, ниже которой банкиры не готовы опустить процентную планку.

- Ипотека - это финансовый инструмент, применяемый банками для получения прибыли, - рассказал корреспонденту РГ представитель одного из банков, работающих на территории Красноярска, - никто, никогда не будет давать гражданам кредиты, не приносящие прибыль.

Эксперты считают, что государство, в принципе, могло бы взять на себя обязательство компенсировать банкам упущенную прибыль при снижении процентной ставки по ипотечным кредитам.

Нужно добавить, что оформление ипотечного кредита несет за собой еще целый ряд дополнительных затрат. В большинстве банков придется заплатить комиссию за рассмотрение заявки на ипотечный кредит. Также за оформление сделки банк взимает комиссию. Кроме того, заемщику необходимо оплатить оценку приобретаемого объекта недвижимости в независимой оценочной компании и ежегодно вносить страховые платежи по страхованию жизни и здоровья клиента и жилого помещения.

- Но проведение оценки и страхование выгодно и банку, и заемщику. Ведь фактически происходит дополнительная проверка квартиры и тем самым исключается возможное мошенничество со стороны продавцов жилья, - считает начальник отдела ипотечного кредитования Анна Герасимова, - если с заемщиком или квартирой что-то случается в период кредитования, страховая компания возмещает банку остаток задолженности по кредиту.

По оценке экспертов, доля жилья, покупаемого по ипотечным кредитам, выдаваемым всеми операторами, сейчас примерно равна 25 процентам.

Компетентно

Николай Глушков,
заместитель губернатора края, начальник департамента строительства и архитектуры администрации края:

- Население стало активнее использовать ипотеку и более доверительно относиться к получению ипотечных кредитов. Мы рассчитываем, что большую активность в 2007 году проявят районы края, где этот показатель пока остается не таким высоким, как в Красноярске.

Красноярская ипотека - миф или реальность?