Ипотека и недвижимость - Смольный и втб договорились об условиях строительства "невской ратуши"

На прошлой неделе в рамках туристической выставки Лентрэвел-2007 состоялась конференция, посвященная проблемам развития малых средств размещения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В последние несколько лет в сегменте мини-отелей наблюдается активный рост, что характерно для исторических городов, в центре которых нет свободных мест под строительство крупных отелей. На сегодня в городе и области уже работает более 500 мини-отелей и 100 гостевых сельских домов, а по прогнозу участников рынка, к 2010 году их число вырастет до 1 тыс.

На исторической почве
Рынок мини-отелей начал формироваться в середине 90-х годов, когда открылись первые современные небольшие гостиницы Матисов домик и Немецкий клуб. В качестве альтернативы большим гостиницам мини-отели впервые послужили в 2003 году, когда во время празднования 300-летия города возник дефицит номеров -- большинство из них были забронированы официальными делегациями. Наиболее активный рост в этом сегменте был отмечен в 2004-2005 годах, и на сегодня в городе насчитывается около 500 мини-отелей, на долю которых приходится 15-20% всего номерного фонда города, который, по данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам, насчитывает 18 тыс. номеров. Для сравнения: в Москве мини-отели занимают не более 5% от общего количества гостиничных номеров. Петербург же по количеству небольших гостиниц приближается к европейскому уровню. Как отмечают в Северо-Западном региональном отделении Российского союза туриндустрии, в Петербурге присутствуют мини-отели всех категорий, от хостелов до апарт-отелей класса люкс. При этом на долю гостиниц эконом-класса приходится 20-25% рынка, а отели бизнес-класса занимают около 60-70% рынка, еще 5% -- это элитные апартаменты.

Популярность небольших гостиниц (до 40-50 номеров) характерна для европейских городов, где туристам нравится жить в непосредственной близости от исторических достопримечательностей, однако дефицит свободных земельных участков в центре города не позволяет инвесторам строить полноформатные отели. Мини-отели во всем мире считаются идеальным местом размещения для семейного и индивидуального туризма, а также для деловых поездок. За границей такие гостиницы чаще всего называют пансионами. Главным отличием мини-отелей, которые порой состоят из нескольких номеров, является индивидуальный подход к клиентам. Управляющие стремятся к созданию домашней атмосферы, обеспечивают приватность. Кроме того, у небольших отелей есть возможность выделиться среди конкурентов, создав эксклюзивный имидж. Наиболее распространенным является использование петербургской мифологии, призванной максимально погрузить потенциального клиента в историко-культурный колорит города. Так, например, в гостинице Братья Карамазовы номера носят имена героев произведений Достоевского, гостиница Маршал привлекает туристов образом Карла Густава Маннергейма, демонстрируя часть коллекции, собранной биографом маршала Леонидом Власовым. Мини-отель Пушка Инн мало того, что находится в доме Ивана Пущина на Мойке, так еще и по соседству с Музеем-квартирой более известного туристам Александра Пушкина.

По прогнозу участников рынка, к 2010 году число мини-отелей в Петербурге достигнет 850. Отметим, что в городе уже появились инвесторы, вкладывающие деньги в создание целых сетей мини-отелей. Самой крупной официальной такой сетью является BB Rinaldi, которая объединяет 14 объектов бизнес-класса, расположенных в центре города, а также на Петроградской стороне и Васильевском острове. В управлении другой компании -- Nevsky Hotels Group находится 6 отелей бизнес-класса, расположенных в непосредственной близости от Невского проспекта. Остальные сети, как правило, небольшие: четыре мини-отеля входят в группу отелей Евразия, столько же объединяет сеть отелей Атмосфера, из трех гостиниц (два эконом-отеля и один апарт-отель) состоит сеть Былой Петербург, под управлением сети мини-отелей Люкс находится три гостиницы.

Городской сервис в сельской местности
Набирает обороты и так называемый гостевой туризм в Ленинградской области. Это отдых в сельской местности -- в деревнях, на хуторах, в удобных сельских домах. Как отмечают в комитете по физической культуре, спорту, туризму и молодежной политике Ленинградской области, спрос на областные туристские ресурсы имеется, о чем говорит растущий поток неорганизованных туристов. Кроме того, более половины турфирм Петербурга занимаются разработкой и реализацией экскурсионных программ и отдыха в Ленинградской области.

По состоянию на конец 2006 года в области, с разной степенью регулярности, работало около 100 сельских домов, принимающих туристов. Только два из них в прошлом году приняли более 2,8 тыс. человек, однако в целом по рынку оценить количество посетителей практически невозможно. У организаторов сельского отдыха пока нет единого понимания того, как он должен быть организован. Например, директор фермы экзотических животных Австралийский хутор Владимир Алкснис считает, что туристов (особенно зарубежных) привлекает именно аутентичность, натуральность сельского дома, поэтому делать евроремонт в сельском доме не нужно. На смену трем S -- Sun, Sea, Sand (солнце, море, песок) -- во всем мире приходит отдых в формате три L -- Landskape, Lore, Leisure (пейзаж, традиционные ценности, отдых), -- отмечает Владимир Алкснис. Другие полагают, что турист, при всем желании отдохнуть в деревне, хочет при этом получать максимум городского сервиса. Отсутствие законодательных норм, которое ставит под сомнение саму законность такой предпринимательской деятельности, тормозит развитие сельского туризма. Для выработки общей стратегии продвижения своих услуг на конференции было принято решение создать в Ленобласти Ассоциацию сельских домов.

Стопроцентного заполнения нет ни у одного отеля
Алексей Мусакин, генеральный директор отеля Shelfort, сопредседатель Клуба отелей The Hotels Club:
-- Главное преимущество малых отелей -- это домашняя атмосфера. Когда человек постоянно ездит в командировки, то ему нужно, чтобы обслуживание было более личным. Второй плюс малых гостиниц в том, что, поскольку их много, то и шансы найти малый отель, расположенный ближе к месту назначения, существенно возрастают. Еще один немаловажный момент -- это приватность. По крупной гостинице постоянно ходят толпы людей, а многие люди, особенно успешные и богатые, предпочитают тишину. Малые отели в основном рассчитаны на индивидуальных туристов.

Малые отели в Петербурге существовали всегда, например в виде ведомственных гостиниц на 15-20 номеров. Первые частные мини-отели появились вместе с частным бизнесом в начале девяностых годов, и тогда их можно было пересчитать по пальцам. Сперва это были приватизированные квартиры, а уже потом стали появляться отдельно построенные гостиницы. Шесть лет назад, когда мы строили свой отель Shelfort, в городе было 25 таких объектов. В конце 2003 года их стало 220-250, а сейчас уже 500. Это отели самого разного уровня: от двух комнат в бывшей квартире до класса люкс.
Дальнейшие перспективы развития бизнеса во многом зависят о того, реализуем ли мы программу 5+5+5, согласно которой Петербург ежегодно будет привлекать 5 млн туристов -- тогда число отелей может быть удвоено. Если же мы берем ситуацию на сегодняшний день, то отелей в Петербурге не хватает только в высокий сезон. У нас нет стопроцентного заполнения ни у одного отеля, ни у большого, ни у маленького. Я думаю, что в ближайшие года два несколько десятков отелей откроется, а года через два-три несколько десятков закроется, не выдержав конкуренции.

Создание ассоциации гостевых сельских домов совершенно необходимо
Михаил Великанов, представитель гостевого дома Мишкина дача:
-- В Лужском районе уже имеется сеть гостевых домов, которые хорошо известны турфирмам города и петербуржцам, все они имеют хорошую заполняемость и постоянно совершенствуются. Мы занимаемся сельским туризмом уже 10 лет, и нам принадлежит три частных гостевых домика. Популярность этого вида туризма растет: мы начинали с приема четырех человек, а теперь можем одновременно принять порядка 30, а всего за год к нам приезжает около 1,5 тыс. человек. Наибольшей популярностью пользуются так называемые туры выходного дня. Основными потребителями такого отдыха являются люди среднего возраста, от 30 до 40 лет. Как правило, это группы друзей, одноклассников, коллег, а также семейные пары с детьми.

Сельский туризм не стоит путать с отдыхом в садоводстве, поездкой к родственникам в деревню на выходные или съемом на лето домика у знакомой старушки с коровой. Гостевые дома, как правило, располагаются на месте бывших помещичьих усадеб и сдаются внаем целиком для одной компании. Здесь хорошо шумно и весело отмечать долгожданную встречу, играть в волейбол, стрелять по мишеням, купаться, жарить шашлыки, коптить рыбу, париться в баньке с душистым веничком. Еще можно встретить утреннюю зарю на рыбалке.

Среди тех, кто занимается организацией сельского туризма, сложился неформальный клуб владельцев гостевых домов. Мы обмениваемся информацией, опытом приема гостей, а иногда даже делимся клиентами. То есть если мы перегружены, то отправляем гостей в другие сельские дома, а они своих -- к нам. Создание ассоциации гостевых сельских домов совершенно необходимо, ведь сельский туризм решает немало социальных вопросов, таких, как трудоустройство местного населения, сохранение экологии, -- ведь туристы не едут в неблагополучные места.
Вчера губернатор Валентина Матвиенко и аффилированное с ВТБ ЗАО М подписали контракт, согласно которому городская администрация получит до 100 тыс. кв. м офисных площадей в комплексе Невская Ратуша, который Внешторгбанк (ВТБ) строит в непосредственной близости от Смольного -- на месте бывшего трампарка имени Смирнова. Администрация выкупит офисы у ВТБ по себестоимости, вернув таким образом ВТБ значительную часть полученных от его перерегистрации в Санкт-Петербурге налоговых поступлений.

Контракт о строительстве новой резиденции петербургских чиновников Смольный-2 на территории административно-делового центра Невская Ратуша, инвестором которого выступает ВТБ, был подписан сразу после вчерашнего заседания городского правительства, на котором были изменены инвестиционные условия проекта.

Проект предусматривает застройку участка площадью около 6 га на месте бывшего трампарка имени Смирнова (между Дегтярным переулком, улицами Моисеенко и Новгородской), где ВТБ сначала намеревался разместить около 240 тыс. кв. м офисов класса А и Б с подземной парковкой на 1,2 тыс. машин, супермаркетом и другими объектами (ориентировочной стоимостью $250-300 млн). ВТБ рассчитывал выделить Смольному не более 44 тыс. кв. м, а чиновники, по данным Ъ, хотели получить по себестоимости почти половину строящейся площади, что, по мнению инвесторов, ставило под угрозу рентабельность проекта. Точку в затянувшихся переговорах поставила лично губернатор Валентина Матвиенко, заставив подчиненных умерить аппетиты и согласившись выкупить недвижимость по фактически понесенным инвестором затратам.
В итоге ВТБ, согласно постановлению правительства, обязался продать в собственность городу не более трети общей площади, которая может максимально увеличиться до 300 тыс. кв. м (при этом стоимость проекта, планировку которого придется согласовывать заново, превысит $400 млн). На деле доля горадминистрации должна составить не менее 50 и не более 100 тыс. кв. м. Кроме того, городу достанется до 1/3 площади подземной двухэтажной автостоянки.

Город же обязался оплатить ВТБ строительство своей части зданий с коммуникациями (но без интерьерной отделки) по себестоимости, которая будет определена на момент сдачи объекта - ориентировочно, в 2009-2011 годах. При этом около 40 тыс. кв. м администрация фактически получит по бартеру -- в счет оплаты инвестором земельного участка, расселения расположенных на нем жилых домов и прокладки инженерных сетей. Остальную площадь город оплатит из городского бюджета ориентировочно по цене не менее $1 тыс. за квадратный метр. Уплатить ВТБ необходимую сумму (более $60 млн) Смольный вполне может за счет дополнительных налоговых поступлений от перерегистрации в Петербурге головного офиса ВТБ (которые оцениваются не менее чем $37 млн в год).

Напомним, что такая схема поддержки крупных налогоплательщиков уже опробована городом в целевой программе строительства офисного комплекса Газпром-Сити. Однако подписавший контракт Виталий Лазуткин, гендиректор ЗАО М (компании, аффилированной с ВТБ и выступающей заказчиком проекта), назвал проект уникальным по инвестиционным условиям. Он уточнил, что таких сделок в юридическом и финансовом плане еще не было. Пресс-служба ВТБ, а также гендиректор управляющего проектом ЗАО ВТБ-капитал Сергей Матвиенко (сын губернатора Санкт-Петербурга) прокомментировать сделку отказались.

По оценке аналитика Сергея Федорова, руководителя отдела развития и продвижения компании Praktis, cебестоимость строительства офисных площадей класса А сегодня составляет около $1,5-2 тыс. за квадратный метр. Таким образом, инвестиции в строительство 300 тыс. кв. м офисных площадей 'Невской ратуши' составят около $450-600 млн. При условии, что 100 тыс. кв. м отойдут городу и при сохранении нынешнего уровня арендных ставок, проект окупится за 7-8 лет, что для бизнес-центров класса А в Санкт-Петербурге вполне прилично. Угроза проекту возникнет лишь при выводе его на рынок после 2009 года, когда намечен большой объем ввода площадей в бизнес-центрах класса А, -- считает господин Федоров.

Проект ВТБ выглядит тем более выгодным, что Смольный-2 несомненно окажется якорным объектом, который повысит привлекательность остальной коммерческой недвижимости, большую часть которой, по данным Ъ, будет иметь класс А. В свою очередь, город также сможет с лихвой окупить свои затраты, освободив для более выгодного использования 124,5 тыс. кв. м, которые сейчас занимают более 30 разбросанных по городу комитетов, в том числе в историческом центре в зданиях-памятниках архитектуры. При этом сам Смольный (площадью около 32 тыс. кв. м) останется главной резиденцией городской исполнительной власти, которую свяжет с его филиалом новая магистраль с открытой перспективой на Смольный собор, которую ВТБ обещает пробить в качестве подарка городу. Изначально предполагалось, что доминантой проекта станут две стеклянные башни бизнес-центра высотой 65 м, что почти вдвое превышает уровень, допустимый в историческом центре города. Однако, после того как градсовет отверг идею появления очередной высотной доминанты, ВТБ, в отличие от Газпрома, решил не рисковать и во избежание скандала сократил высоту до разрешенной отметки.