Ипотека и недвижимость - Приват иль неприват…

С этого города в Поволжье началась массовая экспансия крупнейших федеральных и зарубежных ритейлеров в регионы и масштабное строительство крупных торговых объектов. Разговоры о том, что рынок перегрет, появились еще в начале 2006 г., к 2007 г. в Казани образовался ощутимый излишек торговых площадей. Аналитики предлагают девелоперам развивать другие форматы: магазины у дома, дисконт-центры и т. п.

По подсчетам мэрии Казани, в 2006 г. на 1000 жителей города приходилось по 811 кв. м торговых площадей (в 2005 г. 775 кв. м). По данным Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko (CW/SR), в городе действуют 28 торгово-развлекательных центров общей площадью около 606 000 кв. м (стрит-ритейл консультанты не учитывают). В 2005 г. в городе было открыто семь современных ТЦ, в 2006 г. введено в эксплуатацию 145 200 кв. м торговых площадей.

Активная экспансия ритейлеров и масштабное строительство торговых центров в Казани началось в 2004 г. тогда было построено 10 объектов. Множество компаний почти одновременно начали строительство, говорит Андрей Гируцкий, заместитель генерального директора компании Единая арендная система. Он подчеркивает, что непрозрачность рынка и закрытая градостроительная политика городских властей приводила к тому, что инвестор зачастую не знал, что за объект возводится в непосредственной близости от его торгового центра. В результате построенные ТЦ оказались похожими по концепции и стали прямыми конкурентами при ограниченной емкости покупательских потоков, рассказывает эксперт.

В 2006 г. в Казани начали работать крупнейшие торговые объекты. В ноябре открылся многофункциональный ТРЦ Кольцо (владелец Эдельвейс-групп). Общая площадь комплекса равна 46 800 кв. м, торговая занимает 23 560 кв. м. Якорными арендаторами стали супермаркет электроники М.Видео и шестизальный кинотеатр Каро Фильм.

В ноябре открылся и многофункциональный комплекс Корстон общей площадью 72 000 кв. м (инвестор и владелец Комплекс гостиницы Орленок). Под крышей комплекса соседствуют торговый центр (16 800 кв. м), бизнес-центр, заявленный как класс А, четырехзвездочная гостиница и зона развлечений.

В этом же году в Казани был открыт второй ТЦ ведущей национальной сети супермаркетов Бахэтле. Его общая площадь 3500 кв. м, торговая 2800 кв. м. В конце 2006 г. Бахэтле вышла и на московский рынок, открыв супермаркет на Алтуфьевском шоссе.

К крупным торговым объектам Казани в 2006 г. добавился торгово-офисный центр Сувар Плаза (владелец Сувар Казань). Его общая площадь 54 000 кв. м, офисная более 13 000 кв. м, торговая 33 500 кв. м, якорные арендаторы универсам Патэрсон, оператор бытовой техники и электроники Мир, Banana-mama.

В 2006 г. начал работать Парк-Хаус общей площадью 70 000 кв. м (владелец самарская ГК Время).

Наряду с новыми объектами в Казани действуют введенные ранее Тандем, Южный, XL, Бахэтле, Сити-центр, OBI, Metro, IKEA и др.

В начале 2007 г. арендные ставки в ТЦ равнялись в среднем 1000 руб. за 1 кв. м в месяц, говорит Елена Кипенко, консультант CW/SR. По ее словам, сейчас ставки зафиксировались. В торговых центрах площади на продажу не предлагаются. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке колеблется от 25 000 до 56 000 руб. Торговые объекты в Казани окупаются в среднем за семь лет, подытоживает Кипенко.

Гируцкий говорит, что рынок перенасыщен. По его данным, к началу 2007 г. около 0,5 млн кв. м торговых площадей были не востребованы ТЦ просто не хватало арендаторов. Переизбыток касался в основном помещений площадью от 50 до 200 кв. м. Напротив, торговые площади в 7000-10 000 кв. м на рынке были в дефиците. С ним соглашается Леонид Рахимов, генеральный директор компании Сити-центр. По его словам, на рынке сложилась диспропорция: помещения небольшой площади в избытке, а крупные арендаторы столкнулись с недостатком адекватных предложений.

Эксперт предлагает девелоперам сосредоточиться на формате супермаркетов, дисконт-центров и магазинов шаговой доступности эта ниша в Казани сейчас практически свободна. Воскресные выездные покупки не всегда удобны, а хороших магазинов у дома, особенно в новых спальных районах, почти нет, аргументирует Рахимов.

Как сообщили в мэрии Казани, в 2007 г. власти намерены стимулировать развитие магазинов у дома. В текущем году будет разработана Программа предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания шаговой доступности.

Строительство крупных объектов в Казани завершается. Аналитики говорят, что наступает время окончательного перераспределения покупательских потоков. В 2007 г. запланировано открытие магазина Магнит (инвестор Тандер), ведутся подготовительные работы по строительству супермаркета Бахэтле, шесть гипермаркетов в республике планирует открыть до конца 2008 г. Техносила.

Если заявленные проекты будут реализованы, то объем торговых площадей увеличится еще на 243 000 кв. м, достигнув к 2008 г. примерно 850 000 кв. м, подытоживает Кипенко. Она отмечает, что региональные российские сети по-прежнему хотят в Казань, но достойных мест для крупных арендаторов не осталось.
Все квартиры в Москве, да и в других регионах России тоже, делятся на две большие группы - приватизированные и неприватизированные. Что означают эти понятия - не только с юридической, но и с практической точки зрения?

Игра слов
Для начала - немного о терминах. Указанные выше слова немного не точны: правильнее было бы говорить о квартирах, находящихся в частной или государственной (чаще всего, муниципальной) собственности. Частной квартира может стать в результате приватизации. Это самый частый вариант (отсюда и термин приватизированная), но не единственный. Например, человек может купить в доме-новостройке квартиру - она уже изначально частная, без всякого процесса приватизации. То же самое относится и к квартирам в жилищно-строительных кооперативах - выплатив пай, человек становится собственником жилья также без приватизации.

Но в повседневной жизни используются термины приватизированная и неприватизированная - так все привыкли.

Плюсы и минусы
Преимущества частной квартиры налицо - это собственность, которой человек волен распорядиться по своему усмотрению. Продать, поменять, подарить. Даже, при желании, пропить - что в начале 90-х некоторые граждане и сделали. Принадлежащую вам квартиру можно совершенно легально сдать в аренду - претензии государства к арендодателям, о которых в последнее время говорится так много, сводятся исключительно к тому, что эти собственники не платят налоги. Само же право сдавать никем не оспаривается.

Теперь сравним с государственными жилыми помещениями. Как говорит Ирина Шугурова, директор юридического департамента компании МИЭЛЬ-Брокеридж, проживающие здесь называются нанимателями - для них это никакая не собственность, а всего лишь жилье, предоставленное в пользование. Наниматель вправе проживать в жилом помещении сам и вселять в него иных лиц (родственников, гостей), но сдавать права не имеет. В реальности, конечно, некоторые сдают - но это уже нарушение закона.

Но в жизни никогда не бывает так, чтобы у какого-то варианта были одни преимущества. Есть минусы и у приватизированного жилья. Во-первых, на собственниках лежит бремя содержания самого жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме (подъезды, лестницы, коридоры, подвалы и т.д.). Жителя неприватизированной квартиры все эти проблемы не касаются. Во-вторых, есть такое понятие, как налог на имущество. Пока эта материя малозаметна - суммы налогов незначительные, кроме того, в Москве от них полностью освобождены пенсионеры. Но положение наверняка изменится - и весьма круто: в правительственных коридорах постоянно ходят разговоры о том, что налоги надо бы радикально поднять. Называются разные цифры, в том числе и суммы до $2000-3000 в год за типовую московскую квартиру в панельном доме. Ясно, что если эти планы осуществятся хотя бы частично, многие собственники жилья горько пожалеют о том, что когда-то непонятно зачем приватизировали квартиру.

Есть и еще одно соображение не в пользу приватизации. Как отмечает Ирина Котова, директор по маркетингу компании ХИРШ, если дом стоит в списках на снос, то жителям неприватизированных квартир предоставляют жилье исходя из нормы, действующей на территории соответствующего субъекта РФ. А собственникам - всего лишь аналогичные жилые помещения вне зависимости от обеспеченности жилой площадью проживающих в квартире лиц и состава семьи. Исключение составляют случаи, когда собственник и члены его семьи состоят на учете по улучшению жилищных условий. На практике это выглядит так: если в однокомнатной неприватизированной квартире зарегистрированы (прописаны) пять человек, то при сносе дома могут дать и трехкомнатную. Если же квартира приватизирована, то дадут только однокомнатную

Не очень сообщающиеся сосуды
Превратить муниципальную квартиру в частную довольно просто - нужно ее приватизировать. Это право есть у каждого гражданина РФ. Правда, воспользоваться им можно только один раз в жизни - но у подавляющего большинства населения нашей страны квартир не так много Что касается сроков, то разговоры о том, что бесплатную приватизацию пора заканчивать, ходят в коридорах власти давно. Но дэдлайн все время откладывается: последняя его версия - 1 марта 2010 года, времени еще более чем достаточно.

Сама процедура приватизации не слишком утомительная: собрать документы в паспортном столе, ЕИРЦ и БТИ, написать заявление, немного посидеть в очередях - в общем, месяца за 2-3 можно управиться. Если тратить время и силы не хочется, можно найти посредников, которые возьмут на себя все труды за сумму около $300.

Что касается обратного процесса, т.е. расприватизации, то тут все сложнее. Пути два - либо попытаться признать договор передачи (приватизации) недействительным. Такое возможно только в судебном порядке, и тут требуются веские аргументы. Вариант не ведал, что творил вряд ли подойдет, потому что сама приватизация - это, как уже говорилось, весьма долгий процесс. Предположить, что человек в течение нескольких месяцев пребывал в состоянии помешательства, сложно. Второй путь более реален: согласно ст. 9.1 Закона РФ О приватизации жилищного фонда в РФ от 4 июля 1991 г., граждане вправе передать приватизированные ими квартиры обратно в государственную или муниципальную собственность. Практически это означает, что нужно написать заявление в управу района - и ждать решения. По словам знающих людей, желающих расприватизировать квартиру сейчас довольно много, но получается далеко не у всех. Успех во многом зависит от мотивировки. Если одинокая старушка напишет, что племянник-окаянец вынуждает ее продать квартиру - это одно. А если заявление поступит от молодых и полных сил людей, к тому же незадолго до того, как их пятиэтажку будут сносить и расселять - власти, скорее всего, откажут.