Ипотека и недвижимость - Девелоперы выбирают центр

В январе-феврале 2007 г. цены на рынке офисной недвижимости поднялись на 6%. Аналитики говорят о снижении темпов их роста по сравнению с прошлым годом и называют это признаком стабилизации данного сегмента. В ближайшие годы, как ожидается, Екатеринбург ждет бум предложения качественных площадей.

По данным администрации Екатеринбурга, в 2006 г. объем качественных офисов составил 95 000 кв. м, класс С насчитывал почти 2,9 млн кв. м. В 2007 г. ожидается пополнение офисов класса А и В до 184 000 кв. м, класса С до 2,95 млн кв. м. По прогнозам администрации, с 2008 по 2010 г. будет построено еще не менее 350 000 кв. м офисов класса А и В и около 200 000 кв. м офисов класса С.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за первые два месяца 2007 г. рост цен на вторичном рынке офисной недвижимости Екатеринбурга составил около 6%. Если в конце 2006 г. 1 кв. м офисных помещений в городе в среднем стоил 70 741 руб., то в конце февраля 2006 г. он подорожал до 75 300 руб. Офисы в центре города за этот период прибавили в цене 7% (с 86 807 до 93 438 руб. за 1 кв. м). По сравнению с III-IV кварталами прошлого года рост цен замедлился примерно в два раза, отмечает аналитик УПН Гурам Тухашвили.

Он объясняет это изменением структуры спроса на рынке: из-за того что в 2006 г. цена на офисы резко выросла (на 60%), их стали арендовать, а не покупать. С тенденцией, озвученной Тухашвили, соглашается управляющий партнер London Consulting Management Company Дмитрий Золин. Однако предпочитает объяснять перераспределение спроса растущей цивилизованностью рынка.

Ставки аренды росли не так быстро, как цены продаж, подтверждает начальник отдела маркетинга и продаж управляющей компании РЭД Алексей Одегов. По его данным, за 2006 г. они повысились более чем на 20%. Такая же динамика сохранится и в текущем году. Ставки аренды будут расти в пределах 20-30%, полагает Одегов. Заместитель генерального директора компании Корин Сергей Логвиненко, напротив, прогнозирует, что темпы роста арендных ставок снизятся, отмечая, что качественные офисные площади и так уже достаточно дороги для арендаторов. По его мнению, ставки аренды в Екатеринбурге сопоставимы с московскими и нередко превышают аналогичные параметры в некоторых европейских городах.

Логвиненко считает, что после выхода на рынок новых объектов офисной недвижимости произойдет существенная корректировка стоимости офисной аренды. За 2006 г., по данным УПН, ставки аренды выросли всего на 4% это подтверждает движение рынка в сторону стабилизации цен, говорит он. Такое расхождение в данных 20%, по данным управляющих компаний, и 4%, по подсчетам аналитиков Уральской палаты недвижимости, генеральный директор ГК Оборонснабсбыт Игорь Суханов объясняет отсутствием единого стандарта определения арендной ставки. Кто-то называет ставку, включающую коммунальные расходы, кто-то не включает эти расходы, но учитывает стоимость телекоммуникационных и охранных услуг. Некоторые девелоперы пытаются следовать общемировым тенденциям и перейти на ставку tripple net ($/кв. м/ год), другие называют ставки в рублях за 1 кв. м в сутки или месяц, третьи помесячно рассчитывают стоимость аренды всего помещения. Это говорит о том, что рынок находится в стадии становления, нет единых стандартов, единого понимания, как формировать ставки, резюмирует Суханов. Сейчас средняя арендная ставка в современных бизнес-центрах (классов А и В) колеблется в пределах $450-600 за 1 кв. м в год. В офисах класса C вне центра города она равна $250-350 за 1 кв. м в год, приводит цифры эксперт. По его прогнозам, в 2007 г. ежегодный прирост стоимости аренды составит 5-10%.

Стабилизацию ставок и снижение темпов роста цен во всех сегментах рынка офисной недвижимости обеспечит и ожидаемый прирост предложения, надеется Тухашвили. По данным администрации Екатеринбурга, в 2006 г. в городе было построено 15 деловых центров, общая площадь которых составила 78 000 кв. м. В 2007 г. планируется сдача еще ряда офисных помещений общей площадью 159 000 кв. м, из них половина заявлена как класс А и В. Одегов называет это началом грядущего бума качественных бизнес-центров. В общей сложности, по данным администрации города, в той или иной стадии реализации сейчас находятся различные проекты офисной недвижимости общей площадью около 1 млн кв. м.

В этом году, по мнению Одегова, спрос на качественные офисы будет удовлетворен лишь частично. Но тенденция перехода арендаторов в современные офисные центры продолжится, как и приход в Екатеринбург новых федеральных игроков, которые арендуют офисы большой площади в зданиях высоких классов. В ближайшие два-три года эксперты предрекают качественное изменение рынка офисов. Изменится сама структура спроса и предложения: арендодатели будут вынуждены повышать уровень существующих бизнес-центров, а девелоперы озаботятся созданием качественно новых проектов, говорит Суханов.

Пока что к таким проектам можно отнести еще не построенный многофункциональный центр Екатеринбург-Сити. Предполагается, что он будет включать четыре высотные башни офисных помещений, бизнес-парк, торговую галерею и две гостиницы 3 и 5 звезд. По данным пресс-службы девелопера проекта Уральской горно-металлургической компании (УГМК), к строительству первой башни проекта Исеть (38 этажей) планируется приступить в мае этого года. Первая очередь строительства, состоящая из двух башен (38 и 60 этажей), а также торговой галереи, предположительно будет завершена в 2010 г.

УГМК заявила о реализации нового проекта многоэтажного офисно-административного комплекса Стражи Урала. Ожидается, что комплекс также будет включать две башни Северную и Южную. Северная башня площадью 57 000 кв. м и высотой 165 м (200 м вместе с мачтой) будет состоять из 39 этажей, где расположатся офисные помещения, а наверху разместится ресторан. Южная башня площадью 43 000 кв. м и высотой 150 м станет 35-этажной. Одну треть ее помещений займут офисы, оставшиеся площади будут отданы под квартиры.
Девелоперы заявляют все больше проектов строительства офисных зданий в центральных районах Новосибирска. Их не пугает ни транспортная, ни инфраструктурная перегруженность центра.

По данным консалтингового агентства DSO Сonsulting, в 2005 г. в Новосибирске было построено около 50 000 кв. м офисных зданий, в 2006 г. было сдано уже свыше 70 000 кв. м. В 2007-2008 гг., как ожидается, рынок офисной недвижимости ждет лавина предложения в эксплуатацию может быть введено около 300 000 кв. м площадей в новых бизнес-центрах.

Центральная часть Новосибирска по-прежнему остается наиболее предпочитаемой для девелоперов новых бизнес-центров, в основном позиционируемых как принадлежащие к классу А. Практически все крупные объекты, ввод которых запланирован в 2007 г., расположены в центре города.

В июле 2007 г. компания Трансервис планирует сдать БЦ Гринвич общей площадью 34 000 кв. м. Как рассказал ранее Ведомостям гендиректор компании Александр Бойко, договоры аренды помещений заключаются по ставке 1300 руб. за 1 кв. м в месяц.

В конце 2006 г. был построен БЦ класса А Росевроплаза (общая площадь 30 000 кв. м, девелопер Росевродевелопмент). Объем инвестиций в объект составил около $35 млн. По словам коммерческого директора новосибирского филиала Росевродевелопмента Виктора Зырянова, на начало марта 2007 г. в аренду сдано около 60% площадей бизнес-центра. Основными арендаторами Росевроплазы стали банки, страховые, телекоммуникационные и инвестиционные компании. Годовая ставка аренды для них составляет $450 за 1 кв. м. По данным Зырянова, наибольшим спросом пользовались помещения площадью в 140-150 кв. м.

Девелоперская компания Труд к лету 2007 г. планирует ввести в эксплуатацию БЦ Кобра (класс А, общая площадь 22 000 кв. м). К концу текущего года ожидается ввод в строй бизнес-центра Кронос (девелопер Новосибирскэнерго). Его площадь составит около 50 000 кв. м, объем инвестиций в проект 30 млн евро. Управляющая компания Апромако уже подыскивает арендаторов для Кроноса по ставкам 700-1200 руб. за 1 кв. м в месяц.

Сибакадеминвест приступил к строительству конгресс-центра (общая площадь 65 000 кв. м) с рабочим названием Sky Сity. Он будет включать 30-этажный бизнес-центр класса А и 25-этажную гостиницу 5 звезд на 200 номеров и обойдется инвесторам в $130 млн. Представитель Сибакадеминвеста Мария Соколовская говорит, что офисная часть комплекса Sky City уже полностью зарезервирована будущими арендаторами, хотя строительство планируется завершить в 2008 г.

Во всех анонсированных бизнес-центрах офисные помещения будут исключительно сдаваться в аренду, а не продаваться, отмечает руководитель агентства RID Analytics Елена Ермолаева.

Несмотря на громадье планов, рынок офисов в Новосибирске пока не насыщен, утверждают эксперты. Арендодателям не стоит опасаться ни возможных проблем с недостатком арендаторов, ни снижения арендных ставок. По нашим оценкам, в ближайшие годы Новосибирску потребуется не менее 115 000 кв. м офисов класса А и до 130 000 кв. м офисов класса В, говорит президент Сибакадеминвеста Михаил Ненашев. Александр Бойко в перспективе прогнозирует обострение конкуренции между бизнес-центрами. В недалеком будущем у арендаторов окажутся востребованы только качественные объекты, обладающие вместительной парковкой, считает он. К примеру, у Гринвича парковка рассчитана на 350 автомобилей, что будет выгодно отличать его от других офисных зданий, где парковочные места в дефиците, аргументирует Бойко.

Арендные ставки на офисные помещения после нового года изменились мало, утверждает Елена Беланова, специалист АН Доктор Ключ. По ее данным, сейчас в бизнес-центрах класса B среднемесячная ставка колеблется от 700 до 1200 руб. за 1 кв. м. По информации аналитического центра Сибакадемстрой-Недвижимость, стоимость аренды варьируется от 180 руб. за 1 кв. м в неотремонтированных помещениях в административных зданиях в промзонах до 2500 руб. за 1 кв. м в удачно расположенных встроенно-пристроенных офисах.

По информации Алексея Ширяева, директора АН Любимый город, за 2006 г. арендные ставки в качественных центрах повысились в среднем на 7-10%. Потребность в офисах класса А в Новосибирске ограничена, сейчас, и особенно в дальнейшем, арендодателям придется конкурировать не только по уровню сервиса, но и по стоимости аренды, считает замдиректора Труда Анатолий Пастушенко.

Напротив, цены продаж офисных помещений увеличились за прошлый год на 17-20%. В 2007 г. риэлторы прогнозируют их рост как минимум на 10%. Олег Луговой, президент Сибирской гильдии девелоперов и управляющих недвижимостью, объясняет это тем, что инвесторы активно вкладываются в офисный сегмент. По его словам, офисная недвижимость приносит стабильный доход. По мнению Олега Лугового, несмотря на сохраняющийся дефицит качественных площадей, собственникам новых бизнес-центров придется приложить усилия, чтобы заполнить площади, например, заниматься маркетингом, применять программы для стимулирования арендаторов.

К примеру, владельцы бизнес-центра Кронос потратят около $0,5 млн на рекламу и привлечение арендаторов в свой бизнес-центр. Виктор Зырянов говорит, что Росевродевелопмент предлагает арендаторам гибкие условия сотрудничества: недавно был уменьшен срок страхового депозита с трех месяцев до двух и пересмотрен минимальный размер сдаваемого офиса до 22 кв. м. Кроме того, арендаторам предоставляется возможность выбрать либо кабинеты со стандартной отделкой, либо провести ее за свой счет, получив для этого двухмесячные арендные каникулы, т. е. освобождение от арендных платежей.

По словам Ширяева, арендаторы все больше начинают обращать внимание на офисы, находящиеся не в административном центре Новосибирска, который расположен на правом берегу Оби. Автомобильные пробки в центре заставляют компании подумывать о переезде в гораздо менее престижное левобережье.