Ипотека и недвижимость - Диагноз: строят мало, медленно и дорого

Практически двукратный рост цен на жилье в Москве таков, по мнению экспертов, властей, москвичей и гостей столицы, главный итог 2006 г. Однако безудержное подорожание недвижимости в конце года остановилось, и маятник качнулся в другую сторону. Исчерпал себя платежеспособный спрос, констатируют аналитики. Хотя риэлторы утверждают, что потенциал для дальнейшего роста еще есть. Квартиры в Москве пока втрое дешевле, чем в Лондоне, аргументируют, например, в компании IntermarkSavills.

2006 год можно назвать одним из самых неординарных за всю историю российского рынка недвижимости, говорит Александр Матвеев, начальник аналитического отдела корпорации Инком-Недвижимость.

Игра на престиже
По данным аналитического центра ирн.ru, за прошедший год средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке выросла почти на 88% и достигла $4193 против $2232 в конце 2005 г. По результатам мониторинга вторичного рынка недвижимости, проводимого агентством Савва, жилье подорожало на 75,4%.

Пик роста цен пришелся на март апрель, когда в среднем квартиры дорожали на 8-12% в месяц. На летние месяцы пришлось небольшое затишье, и рост цен составил 7-8%. Первые признаки стагнации появились в октябре, в ноябре уже началась коррекция цен вниз. В декабре, по данным АН Савва, средняя цена 1 кв. м снизилась на 0,3% и составила $4682.

При сохранении высокой динамики роста цен в целом по Москве темпы роста в каждом округе в отдельности не совпадали. Отличались и цены. 1 кв. м в ЦАО в среднем стоил более $6000, но дорожало жилье в центре города менее интенсивно (77,3% за год). По мнению экспертов, цены на недвижимость в самом престижном и дорогом округе еще раньше достигли своего максимума. К примеру, средняя цена 1 кв. м в кирпичной хрущевке в центре города составила $5733, тогда как в ВАО $4149, а в ЮВАО (самый дешевый округ Москвы ) $3947. Зато средняя цена 1 кв. м в ЮВАО выросла на 89,2%.

Вместе с тем в АН Савва отмечают, что ЦАО единственный округ, где в декабре наблюдался небольшой рост цен (0,8%). В ЮЗАО и ЗАО по итогам 2006 г. средняя цена 1 кв. м соответственно составила $5098 и $5004.

В целом же популярность вторичного жилья по административным округам Москвы в 2006 г. была заметно смещена в сторону Северного и Восточного округов, полагают аналитики МИАН Агентство недвижимости.

По данным ARN.ru, лидером по росту цен среди столичных районов стало Куркино (СЗАО), где за год цены выросли на 116%. D аутсайдерах оказался район Пресненский, где за год они поднялись всего на 66,6%.

Самые дорогие сделки заключались на территории Пречистенки. Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta Estate, привела в качестве примера продажу пентхауса в доме на Остоженке за $8,2 млн. А в компании Knight Frank назвали квартиру на этой же улице общей площадью 500 кв. м, проданную за $13,75 млн.

По словам Владислава Луцкова, руководителя аналитического консалтингового центра компании Миэль-Недвижимость, 80% проданных в Москве в 2006 г. квартир это типовое жилье, 15% жилье улучшенного качества. Совокупная доля объектов элитных и бизнес-класса не превышает 5-6%.

Перегнать Лондон?
Наконец-то недооцененная ранее недвижимость была оценена по достоинству и квартира в центре Москвы перестала стоить столько же, сколько и автомобиль Мерседес. Это способствовало росту инвестиций в данный сектор экономики, с удовлетворением заявляет председатель правления корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко (выручка компании от продаж в 2006 г. составила $830 млн, в настоящее время в стадии строительства находится 2,748 млн кв. м, площадь планируемых к реализации проектов 3,538 млн кв. м).

Да и собственники квартир в Москве за прошедший год стали богаче в два раза. Увы, качество большинства вводимого жилья хоть и выше по сравнению с большинством квартир в ветхом фонде, но далеко от идеала, Лондона и заявляемой цены. Руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин в одном из своих выступлений признал, что в минувшем году вопрос с качеством строительства решен не до конца и серьезные нарекания со стороны москвичей вполне справедливы.

Тем не менее в 2006 г. новостройки росли в цене даже быстрее, чем вторичное жилье, и, как отметила директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина, сравнялись по цене с вторичкой. В настоящий момент разница между средней ценой предложения первичного и вторичного рынков составляет $60, что в 6,5 раза меньше показателей января февраля 2006 г., когда данная разница достигала $380-400 с 1 кв. м, говорит она.

В 2006 г. в Москве построено около 4,7 млн кв. м жилой площади, из них 1,87 млн кв. м выделяется на обеспечение общегородских социальных программ. Снесено 212 ветхих и 5-этажных жилых зданий общей площадью 690 000 кв. м. По данным аналитического центра компании Миэль-Недвижимость, объем предложения на первичном рынке жилья Москвы в декабре составил 328 объектов, что на 15% ниже по отношению к декабрю 2004 г. По сравнению с декабрем 2005 г. в течение 2006 г. объем предложения снизился на 21%. Средняя стоимость 1 кв. м жилплощади на первичном рынке в Москве, по данным Росстата, достигла 84 900 руб. (+46% к 2005 г.).

По оценке Виктора Козлова, коммерческого директора компании Авгур Эстейт, с начала 2006 г. рост цен на новостройки в Москве составил 70%, в регионах до 40%.

Небывалый рост цен на недвижимость в январе мае в условиях низкого предложения, оценку первого заместителя генерального директора М.О.Р.Е.-Плаза Михаила Михайлова разделяют многие его коллеги. Была преодолена отметка $4000 за 1 кв. м, напоминает Вячеслав Тимербулатов, вице-президент ГК Конти (продала в 2006 г. около 19 000 кв. м новостроек в Москве).

Развитие событий в конце 2006 г. Георгий Лукьянчиков, руководитель аналитического отдела Новой площади, определил как стабилизацию на низких оборотах рынка: -0,4% +0,3% в месяц.

Владислав Луцков говорит, что по итогам декабря средняя цена предложения домов-новостроек в Москве, что без учета элитных объектов, составила $4653 за 1 кв. м ($5326 за 1 кв. м с учетом элитных объектов). Прирост к декабрю 2005 г. составил 123,9%. Пик роста пришелся на весну в апреле 2006 г. прирост к марту составил 17,6%.

Малыми дозами
Если раньше объемом предложения на рынке и ценовыми характеристиками рынка управляли крупнейшие риэлторские компании, то в 2006 г. управление перешло к застройщикам, которые дозируют предложение на рынке, утверждает Георгий Лукьянчиков. Рост цен сделал прибыльными многие проекты, которые раньше балансировали на границе убыточности. Появившиеся деньги застройщики не могут эффективно реинвестировать по многим причинам (ограниченность площадок, трудности с получением ИРД и т. п.), поэтому они не заинтересованы в быстрых продажах имеющихся у их объемов и в снижении цен.

Однако во второй половине года предложение нового жилья, крайне низкое, начало постепенно восстанавливаться, тогда как платежеспособный спрос снизился. По словам риэлторов, в конце года застройщики уже ничего не придерживали, напротив, готовы были стимулировать немногих оставшихся покупателей, торг в офисах продаж был вполне уместен.

Чтобы началось действительное затоваривание рынка, объем предложения должен увеличиться в три раза, считает Лукьянчиков.

Владислав Луцков отмечает, что структура предложения претерпела значительные изменения в течение года. Если в декабре 2005 г. доля монолитных новостроек составляла, по оценке Миэля, 62,7%, то в декабре 2006 г. 73,8%. Доля панельного жилья в предложении, напротив, снизилась: 18% в декабре 2006 г. против 24,8% в декабре 2005 г. Площади квартир в монолитных домах примерно в полтора раза больше, чем в панельных.

По данным аналитического отдела Инкома, в начале 2006 г. на рынке вторичного жилья предлагалось около 21 000 квартир, а в конце года почти 40 000. Опасаясь прогнозируемого некоторыми аналитиками грядущего понижения цен, те, кто покупал квартиры с инвестиционными целями, начали фиксировать прибыль, пополнив рынок своими объектами, считает Александр Матвеев.

Риэлторов аномальный рост цен радовал меньше, чем застройщиков. По данным аналитиков МИАН, около 80% сделок на вторичном рынке альтернативы, когда одну квартиру продают для покупки другой, в том числе и на первичном рынке. В 2006 г. альтернативные сделки срывались, ведь подобранные варианты дорожали каждый день.

Факторы роста
Среди наиболее часто называемых причин подорожания московской недвижимости благоприятные макроэкономические показатели и рост цен на нефть. Хотя многие эксперты уточняют, что жесткой зависимости между стоимостью барреля нефти и ценой квадратного метра нет, вливание нефтедолларов в столичную недвижимость было заметным.

По мнению Натальи Ветлугиной, директора аналитического отдела компании Новый город, сыграли свою роль как активный приток в Россию сырьевых денег, так и снижение курса доллара по отношению к рублю. В 2006 г. к источникам денежных средств добавился еще один приток иностранных инвестиций, который вырос примерно в 38 раз по сравнению с 2005 г. и составил более $41 млрд, добавляет Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства Rway. Часть денежных средств из этих источников поступила на рынок жилья, в том числе и столичный, что позволило профессиональным участникам начать игру на повышение цен. Об активном росте западных инвестиций в российскую недвижимость говорит и Вячеслав Тимербулатов.

Стимулировали спрос также ипотечные деньги и кредитование в рамках программы Доступное жилье. По информации

управления Федеральной регистрационной службы по Москве, за период с 1 января 2006 г. по 29 декабря 2006 г. зарегистрировано 76 103 договора купли-продажи. С использованием ипотечных кредитов 9328 сделок. В МИАН оценивают долю сделок на вторичном рынке с использованием ипотеки в Московском регионе в 50-55%.

Но ипотека может сделать жилье доступным только в условиях насыщенного рынка, а в условиях дефицита она лишь усилила дисбаланс спроса и предложения, что стало дополнительным толчком к росту цен, отмечают аналитики.

Проверки и программы
Власть всех уровней активизировалась на рынке жилья. Все началось с 214-ФЗ о долевом строительстве. 2006 год ознаменовался принятием национальной программы Доступное и комфортное жилье гражданам России, в которой приоритет отдан комплексной малоэтажной застройке. Крупнейшие девелоперы не замедлили вписать себя в программу доступного жилья.

Правительство предусмотрело важную, с точки зрения девелоперов, инициативу о предоставлении государственных гарантий по кредитам на развитие инженерно-коммунальной инфраструктуры не только бюджетам субъектов Федерации и муниципалитетам, но и крупным частным застройщикам и предприятиям ЖКХ, говорит Виктор Козлов.

В конце года была разработана столичная программа Москвичам доступное жилье, содержащая неоднозначно встреченные рынком предложения. Другие законодательные инициативы и чиновничьи проверки также не давали скучать застройщикам.

Проверка ФАС (на предмет ценового сговора застройщиков), предложение ввести налог для собственников нескольких квартир или плату за так называемые инвестиционные квартиры, ввести ограничение на продажу недвижимости в столице гражданам из других регионов, перечисляет Вячеслав Тимербулатов. Олег Пронин, генеральный директор Пересвет-Инвест, напоминает, что проверка антимонопольным ведомством застройщиков ценового сговора не обнаружила. По его мнению, тем самым органы государственной власти доказали, что российский рынок недвижимости сегодня абсолютно прозрачный и цивилизованный.

Впрочем, сами участники этого рынка признают, что строительному бизнесу в России до прозрачности еще далеко. Хотя стремление к выходу из тени т. е. выходу на IPO было популярной темой для обсуждения в 2006 г. Разговоры о выходе компаний рынка недвижимости на IPO перестали быть только разговорами. В ноябре 2006 г. Система-Галс стала первой девелоперской компанией России, разместившей свои акции на Лондонской фондовой бирже. В результате IPO Система-Галс привлекла $432 млн. По итогам размещения компания вошла в число крупнейших по капитализации компаний рынка недвижимости в Центральной и Восточной Европе, сообщила пресс-служба компании.

Постановление правительства Москвы от 23 января 2007 г. № 24-ПП О среднесрочной жилищной программе Москвичам доступное жилье на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 г. провозглашает протекционистскую политику на рынке недвижимости в жилищной сфере и защиту прав москвичей при приобретении жилых помещений в собственность или пользовании за доступную плату. Предложение властей распределять до 80% построенных квартир в пользу москвичей вызвало множество вопросов и негативных откликов со стороны игроков рынка, говорит по этому поводу Вера Лукина. Эффективность подобного шага она считает нулевой: Спрос со стороны приезжих такая инициатива правительства не снизит, а неудовлетворенный сместится на вторичный рынок. Для москвичей покупка вторичного жилья существенно затруднится, а приобретение квартиры в новостройках требует длительного времени ожидания.

Виктор Козлов напоминает, что с принятием закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (214-ФЗ вступил в действие 31 марта 2005 г.) многие игроки рынка оказались не готовы перейти к продажам в соответствии с требованиями закона. Кроме того, закон был недоработан. Одной из важнейших принятых поправок стала отмена солидарной ответственности банков и застройщиков. Банки стали охотнее кредитовать застройщиков, а на рынке наметилась тенденция к увеличению доли проектного строительства, говорит Козлов. Анжела Кузьмина, директор департамента продаж агентства IntermarkSavills, также отмечает, что в 2006 г. застройщики все чаще стали пользоваться банковскими кредитами: Если раньше строили в основном на деньги клиентов, то сейчас нет такой зависимости.

В настоящее время застройщики адаптировались к 214-ФЗ, такие компании, как Пересвет-Инвест (объем введенных площадей 60 000 кв. м, объем реализованных 74 000 кв. м. В 2006 г. компания занималась оформлением уже полученных в 2005 г. площадок в соответствии с новым законодательством), М.О.Р.Е.-Плаза, Система-Галс, реализуют новостройки в соответствии с этим законом.

Доля инвестиционная
Неудовольствие со стороны властей вызвали не только московские застройщики, но и частные инвесторы. Стремление покупателей успеть купить квартиры, еще оставшиеся в предложении, а также рост спекуляций на этом фоне и увеличение числа частных инвесторов, что неизбежно в периоды роста, способствовали ажиотажному спросу, толкавшему планку цен предложения все выше и выше, признает Владислав Луцков.

По словам Александра Крапина, доля инвестиционных сделок в 2006 г. примерно 40% (в 2005 г. их объем оценивался в 30%). Доходность вложений в жилую недвижимость Москвы превысила доходность не только банковских депозитов, но и вложений в большинство паевых инвестиционных фондов и акций, где средний рост за год составил 70%, говорит Крапин.

Вера Лукина согласна, что дополнительным катализатором сверхдинамичного роста стоимости новостроек в течение 2006 г. являлась высокая активность частных инвесторов, выкупавших объекты на ранних этапах строительства и зарабатывающих на девелоперских коррекциях цен на разных стадиях реализации проекта. По данным Vesco Realty, в среднем по рынку лишь 25-30% квартир, приобретенных на нулевом этапе, приходилось на конечных потребителей, тогда как остальные объекты покупались с инвестиционными целями и в последующем продавались по схеме договора о переуступке. Однако в результате опережающего дорожания новостроек в 2006 г. разница в стоимости покупки инвестиционного контракта и приобретения квартиры на вторичном рынке почти нивелировалась.

Сейчас рынок вторичного жилья выработал значительно больше инструментов для привлечения потенциальных клиентов, нежели первичный, который, по сути, представлен строящимися или проектируемыми зданиями, констатирует Лукина. Тем не менее современная конъюнктура развития рынка недвижимости Москвы значительно снизила конкурентоспособность основной массы предложения вторичного рынка. Вытеснение экономкласса в Подмосковье, модернизация современных панельных серий, растущая доля в застройке районов в городской черте проектов бизнес-класса значительно поднимают качественный уровень предложений первичного рынка.

А Михаил Михайлов (М.О.Р.Е.-Плаза) напоминает о еще одном немаловажном событии 2006 г.: широкую огласку получили проблемы обманутых дольщиков, и власти Москвы и области начали передавать проблемные объекты добросовестным застройщикам. Компанией в 2006 г. сдано около 150 000 кв. м жилья, из них 32 000 кв. м муниципального. Реализовано более 55 000 кв. м.

Особняком
Большинство аналитиков не рассматривают предложения элитных квартир при составлении отчетов, этот сегмент рынка живет своей жизнью.

Александр Шаталов, партнер IntermarkSavills, считает, что причиной бурного роста цен на элитное жилье в 2006 г. стал ограниченный объем качественного предложения. Частичным следствием этого была политика многих девелоперов по продаже квартир в строящихся домах ограниченными лотами с постоянным повышением цен и снятием объектов с продаж (иногда на несколько месяцев) с целью оценить, насколько еще можно повышать цены, говорит он.

Деньги у покупателей есть, вопрос, готовы ли они их психологически потратить на жилье того уровня и качества, которое им предлагается, говорит эксперт об элитном рынке. Интересно, что примерно так же характеризуют настроения покупателей риэлторы, работающие на рынке жилья средней ценовой категории.

Шаталов напоминает, что средний уровень стоимости жилья в Москве примерно в три раза ниже, чем средний уровень цен на квартиры в Лондоне, и, хотя прямой параллели проводить нельзя, долгосрочный потенциал роста еще далеко не исчерпан. Прирост цен в элитном сегменте за 2006 г., по данным IntermarkSavills, составил 70% с начала года, элитная квартира выставлялась как минимум по $10 000 за 1 кв. м, для некоторых объектов цена достигала $35 000 за 1 кв. м, много квартир предлагалось по $20 000 за 1 кв. м.

В Vesco Realty отмечают тенденцию к увеличению масштаба элитных ЖК и выход на рынок проектов, сочетающих качества классов de luxe и бизнес. Это оптимизирует затраты на строительство и расширяет возможности приобретения элитной квартиры.
В 2005-2006 гг. строители начали активизацию в регионах, мотивируя это дефицитом земли в столице и упрощенной системой получения разрешительной документации в провинции. Подводя итоги работы столичных застройщиков в регионах, i пришли к выводу, что они начали перекраивать местные рынки под себя, необоснованно завышая цены.

В Запорожье увеличилось предложение жилья экономкласса
В течение 2006 г. объемы строительства жилья в Запорожье существенно увеличились, причем первичный рынок представлен, как правило, новостройками экономкласса. По информации пресс-службы Запорожского горсовета, в январе-марте 2006 г. в Запорожской области введено в эксплуатацию 29,625 тыс. кв. м общей площади жилья, что на 7,2% больше, чем в январе-марте 2005 г. 64% жилья в области строилось индивидуальными застройщиками. На начало января 2007 г. на первичном рынке недвижимости г. Запорожье было 18 новостроек, в которых квартиры предлагались к реализации.

Как сообщили в агентстве недвижимости Арсенал, новое жилье преимущественно возводится в микрорайонах города, поскольку в центре свободных земельных участков под строительство фактически нет. Менеджер отдела первичного жилья АН Арсенал Ольга Гуменюк отметила, что по сравнению со вторичным рынком цены в новостройках на 10-15% ниже. Так, средняя стоимость одного квадратного метра жилья в новом доме составляет $550, хотя предложения по $600-700 в рекламных проспектах фирм-застройщиков также присутствуют. Рост стоимости жилья на первичном рынке с лета прошлого года составил более 20%.

На первичном рынке сейчас купить однокомнатную квартиру в Запорожье можно за $33-39 тыс. Как отмечают в запорожском областном отделении Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), цены на такое жилье за год выросли более чем в полтора раза с $600 до $943 за кв. м, в то же время цена кв. м в трехкомнатных квартирах повысилась только на четверть с $650 до $821 за кв. м. По словам председателя областного отделения АСНУ Дмитрия Швыдкого, за октябрь-ноябрь 2006 г. квартиры стабильно дорожали на три процента в месяц. Эта тенденция роста сохранялась последние пять лет.

Значительный рост цен произошел на вторичном рынке жилья Запорожья. Стоимость однокомнатных квартир в среднем по городу повысилась на 55%, с $600 за кв. м до $943 за кв. м. В отдельных районах цена поднялась до $966 за кв. м. Двухкомнатные квартиры в среднем подорожали на 31% , с $700 до $930 за кв. м, а в микрорайонах была реальной цена $1 тыс. за кв. м жилплощади. Рост цен на трехкомнатные квартиры в Запорожье наблюдался на уровне 27% (от $650 до $821 за кв. м), в других районах города покупатели давали за них $928 за кв. м. Существенный рывок цен произошел в середине года в мае-июне, когда стоимость одного квадратного метра поднялась примерно на $90-105.

Нет оснований говорить, что в будущем недвижимость упадет в цене, утверждает директор компании Арсенал-Девелопмент Роман Калагастов. Но прогнозировать галопирующие цены мы тоже не можем. Специалисты заверяют: нормальный прирост стоимости недвижимости 10-15% говорит о хорошей экономической ситуации в стране.

Харьковские чиновники прогнозируют снижение цен на жилье
Данные по ценам на харьковское жилье сильно разнятся друг от друга. Игроки рынка заявляют о стабильном росте цен, а местная власть прогнозирует обвал. На первичном рынке недвижимости, по данным ООО Макрокап Девелопмент Украина (МКДУ), в 2006 г. рост цен составил 16-37%. Аналитики компании отмечают, что наиболее динамично росли цены на жилье бизнес-класса: с $885 до $1213 за кв. м или на 37,1% за год. Жилье класса премиум подорожало на 21,9% с $1375 до $1676 за кв. м, экономкласс вырос в цене на 16,3% с $575 до $669 за кв. м. В МКДУ также отметили, что впервые за последние несколько лет в конце года не наблюдалось традиционного всплеска покупательской активности. Так, в IV квартале 2006 г. темпы роста цен существенно снизились 11,1% для бизнес-класса, 4,8% для премиум-класса, на 3% для экономкласса. Эксперты связывают этот феномен с психологической неготовностью потребителя платить за жилье по новым ценам. Однако, по мнению аналитиков компании МКДУ, все вернется на круги своя, так как спрос по-прежнему превышает предложение. В частности, в сегменте экономкласса спрос превышает предложение в девять раз, в сегменте бизнес-класса почти в три раза, а в высших сегментах более чем в два раза. Аналитики отметили, что повышение цен также связано с возросшей себестоимостью строительства и риском недополучения запланированной прибыли. Они не исключают, что к концу 2007 года появление проектов высокого класса жилья позволит преодолеть рынку психологический барьер в $2 тыс. за кв. м. В то же время в Госинспекции по контролю над ценами в Харьковской области, где мониторинг цен проводят в конце каждого месяца, придерживаются противоположного мнения. По данным госчиновников, средняя цена кв. м на первичном рынке в декабре 2006 г. по сравнению с ноябрем снизилась на 0,2% и составила около $1381 за кв. м. На вторичном же, наоборот, возросла на 1,6% и составила $1048 за кв. м. Эксперты предполагают, что цены могут значительно упасть, если будет принято постановление О регулировании валютных операций, связанных с экспортом и импортом финансового капитала, проект которого подготовил Нацбанк. Проект предусматривает временный мораторий на кредитование физлиц в валюте. В случае его принятия, по мнению аналитиков, значительная часть потенциальных заемщиков откажется от своих планов. В результате, попрогнозам экспертов, спрос может уменьшиться на 40%, а цена упасть на 20-30%.

Безземельные галичане
Во Львове сохраняется стабильный рост цен на жилую недвижимость, поскольку существует проблема с выделением земельных участков под строительство жилья в черте города. По мнению главы наблюдательного совета инвестиционной компании Комфорт-Инвест Тараса Сосновского, именно специфика города Львова и является причиной сохранения роста цен на жилье. Город владеет маленькими площадями, чтобы обеспечить покупателей жильем. Из-за этого ежегодно растет разрыв между спросом и предложением, а следовательно растут и цены на 15-20% в год, говорит эксперт. По его словам, если в 2005 г. цена жилья на первичном рынке в среднем составляла $500-600 за кв. м, то в 2006 г. цена уже достигла $800-900 за кв. м. Сейчас эта цифра поднялась до $1100-1200 за кв. м. На вторичном рынке сегодня ценовая вилка гораздо больше $450-2000 за кв. м, в зависимости от месторасположения жилья.

Приобрести участок во Львове под строительство жилого дома возможно только на земельном аукционе. Однако Львовский горсовет с октября 2006 г. не провел ни одного земельного аукциона. Каждый раз торги переносятся по причине отсутствия заявок. В целом в 2006 г. горсовет продал шесть участков общей площадью 6,619 га на сумму 21,2 млн. грн. Как сообщил заместитель начальника управления земельных ресурсов и регулирования земельных отношений горсовета Игорь Гуменчук, сейчас горсовет готовится к новым торгам, но дата пока не обозначена.

Помимо дефицита земельных участков, удорожанию жилья способствует спекулятивный капитал. По словам господина Сосновского, в новом доме 50-60 квартир сразу благоустраивают люди начинают в них жить. Остальные 40 квартир пустуют в ожидании очередного повышения цен, потом квартиры перепродают. Нашими инвесторами при строительстве жилья являются всего две категории покупателей: люди, которые решают свою жилищную проблему, и банки. Банковские учреждения вкладывают деньги в недвижимость, чтобы затем выгоднее продать квартиры, заключает Тарас Сосновский.

Несмотря на большой спрос и маленькое предложение, в начале года во Львове нотариусы не зарегистрировали ни одного договора покупки-продажи жилья. Как заявила заведующая 4-й Львовской государственной нотариальной конторой Леся Матвиив, затишье обусловлено новым законом о налогах: Нам до сих пор не прислали все нормы. Неясно, на кого и где открывать счета, их реквизиты. Какой налог на недвижимость устанавливается, также неизвестно. Поэтому все операции по жилой недвижимости фактически заблокированы. По ее мнению, сделки смогут возобновиться только с марта 2007 г., когда нотариусами будут получены все необходимые разъяснения.

Одесским массам элитное жилье не нужно
Одной из тенденций развития рынка недвижимости Одессы в 2006 г. стало падение спроса на элитное жилье на 30%. Дома класса премиум начали строиться в городе относительно недавно, да ито лишь в двух районах, однако цена квартир в них с начала 2006 г. увеличилась всего лишь на 10% и составила в среднем $2100 за кв. м и $3500 за кв. м. Риэлторы объясняют падение спроса тем, что вкладывать средства в элитное жилье менее выгодно чем, к примеру, в квартиры экономкласса, загородные дома и земельные участки. Поэтому квартиры класса премиум приобретаются не для последующей перепродажи и сдачи в аренду, а для личных нужд. Однако позволить себе жить в элитных апартаментах, стоимость которых исчисляется сотнями тысяч долларов, могут лишь считанные покупатели. А вот однокомнатные квартиры, наоборот, пользуются у одесситов повышенным спросом, и более половины всех сделок по недвижимости в 2006 г. были связаны с их приобретением. Риэлторы считают, что вокруг квартир экономкласса создан искусственный ажиотаж, так как они пользуются спросом не только у новоселов, но и у перекупщиков. Массовое вложение средств в квартиры экономкласса привело к тому, что цены на них в некоторых районах неоправданно выросли. Например, квадратные метры в хрущевках продаются по цене бизнес-класса $1650-1800 за кв. м.

К концу 2006 г., по данным департамента аналитики корпорации Альянс, ситуация на рынке жилой недвижимости в Одессе несколько стабилизировалась. Тем не менее за девять месяцев прошлого года цены на квартиры выросли на 40-85%. Наибольшей популярностью у покупателей в 2006 г. пользовалось жилье экономкласса. Причем его охотно приобретали как на первичном, так и на вторичном рынке во всех районах города, что объяснялось не только его относительной дешевизной, но и высокой ликвидностью. Сегодня цена жилья на первичном рынке, в зависимости от месторасположения и класса, составляет $1600-1700 за кв. м, а и на вторичном $1800 за кв. м. По данным Одесского областного управления статистики, за девять месяцев 2006 г. в городе было введено в эксплуатацию почти 208 тыс. кв. м жилой недвижимости, в 2007-2008 гг. планируется сдача более 650 тыс. кв. м жилья. Однако цены на квартиры в новостройках продолжают расти, что влияет на вторичный рынок. Аналитический отдел агентства Атланта прогнозирует, что в 2007 г. объем предложения на первичном рынке в Одессе увеличится примерно на 30% и к концу года цены на квартиры в новых домах стабилизируются.

В столице Донбасса негде и некому строить
Характерной особенностью донецкого вторичного рынка недвижимости в 2006-м стал резкий ценовой скачок в третьем квартале. Как объяснила директор агентства недвижимости ДИНА Дина Зеленская, его нельзя объяснять исключительно сезонностью. Проблема заключается в резком снижении предложения во втором квартале по данным АН ДИНА, на 15%. Сокращение предложения привело к определенному замораживанию цен на недвижимость во втором квартале цены выросли всего на 2%.

К июню предложение на вторичном рынке снизилось еще на 7%, а цены увеличили темпы роста до 20% за квартал. По информации аналитического отдела Финансовой компании ГЕРЦ, в 2006 г. цены на жилье в Донецке на вторичном рынке росли гораздо медленнее в среднем на 21,4 %. Однако большинство риэлторов весьма скептически относятся к данным этой компании и называют другие цифры удорожания жилья 50%. Сейчас в центре Донецка цена однокомнатной квартиры составляет $1570 за кв. м, в околоцентральных районах $1260 за кв. м., а на окраинах $915 за кв. м. Самыми дешевыми остаются трехкомнатные квартиры, так как их на вторичном рынке жилья предлагают больше всего 42%. Сейчас средняя цена на вторичном рынке составляет $1200-1250 за кв. м .

Говорить о серьезном предложении жилья на первичном рынке вряд ли корректно. В 2006 г. в Донецке было сдано в эксплуатацию всего 17,3 тыс. кв. м жилья. Один дом на 116 квартир общей площадью 8,7 тыс. кв. м был построен в прилегающем к центру Калининском районе. Еще три дома были возведены на окраине в Буденновском районе. Причины недостаточного объема жилищного строительства самые различные. Во-первых, доверие к первичному жилью было подорвано скандалом с Социальной инициативой, оставившей инвесторов без денег и без квартир. Во-вторых, в Донецке слабо отработан механизм выделения земли под новое строительство. Дина Зеленская считает, что в Донецке негде строить. Если раньше были случаи, когда сначала сдавался дом, а уже потом задним числом оформлялись документы на аренду отведенной под него земли, то теперь ни один банк не выдаст кредит на строительство без наличия у застройщика всех разрешительных документов на землю. Земельных же участков, особенно в центре города, не хватает.

По оценкам аналитиков компании ГЕРЦ, в 2007 г. цены на жилье на первичном рынке будут расти по 0,9-1,4% в месяц, что в итоге выльется в 11-17% годового роста. Директор агентства недвижимости Жилком Сергей Тахтаров считает, что цены на вторичное жилье возрастут за год на 10-12%. В Ассоциации специалистов недвижимости Украины от прогнозов воздержались, чтобы предотвратить спекуляции насчет цен. В этом году рост цен на донецкую недвижимость продолжится, но не столь быстрыми темпами, как это было в 2006 г., дипломатично ушел от ответа председатель комитета по анализу рынка недвижимости АСНУ Алексей Котенков. Вместе с тем, по данным АН ДИНА, только за январь и начало февраля цены на вторичку в Донецке возросли на 5%.

Днепропетровские хрущевки подорожали на 64%
Квартиры на вторичном рынке Днепропетровска за прошедший год подорожали в среднем на 64% по сравнению с 2005 г. По данным риэлторской компании Realnest (Днепропетровск), в январе марте цены вели себя хаотично: в январе упали на 3,3%, в феврале выросли сразу на 7,2%, а в марте снова упали на 4,9%. Начиная с апреля, после некоторой стабилизации рынка, цены начали снова расти и резких скачков не наблюдалось из-за стабильного уровня спроса. Аналитики компании Realnest сообщили, что исключением из правил стал ноябрь, когда среднее подорожание квартир составило 12%. По их мнению, этот скачок, скорее всего, был связан с искусственным ажиотажем на рынок вышло много покупателей, которые захотели приобрести квартиры до конца года. Сейчас средняя цена 1 кв. м жилья на вторичном рынке составляет $1340.

Оценки экспертов относительно роста цен на первичном рынке недвижимости разнятся. По данным корпорации Международная строительная компания Украина-Канада, новые квартиры в минувшем году подорожали в среднем на 46% и достигли уровня $1036 за кв. м, при этом жилье экономкласса подорожало на 54%, а бизнес- и элит-класса на 36-48%. В то же время, по данным компании Realnest, рост цен на первичку в Днепропетровске в прошлом году практически повторил кривую роста на вторичке в среднем на 61,4%. Средняя цена квартир на первичном рынке Днепропетровска, по данным компании, составляет $1130 за кв. м.

По словам директора департамента маркетинга и развития строительной группы Ратибор Сергея Якимца, у подорожания жилья в Днепропетровске было несколько причин: Подорожание на 25-30% было обусловлено инфляцией, увеличением стоимости стройматериалов и ростом зарплаты, на 5-10% изменением законодательства (появление фондов финансирования строительства. Авт.), а на 20-30% рыночной составляющей: неудовлетворенным спросом и перегревом рынка. По данным компании RealNest, сейчас в Днепропетровске обеспеченность жильем составляет примерно 20 кв. м на 1 жителя при среднеукраинском уровне 15 кв. м, в то время как в Европе средний показатель 35 кв. м. Руководитель департамента жилой недвижимости компании Realnest Виктория Калюжная считает, что рост цен на вторичке обусловлен развитием ипотечного кредитования и высоким уровнем спроса: Особенно на однокомнатные квартиры их мало на рынке, они всегда быстро продаются независимо от этажа. По ее словам, кредиты на первичное жилье получить сложнее, сроки ввода в эксплуатацию новостроек часто затягиваются, не все банки кредитуют покупку квартир на первичном рынке, поэтому спрос на первичное жилье ниже, чем на вторичном рынке. В то же время банкиры не согласны с госпожой Калюжной. По словам заместителя управляющего филиала Укрэксимбанка в Днепропетровской области Дмитрия Левченко, развитие ипотечного кредитования не повышает цены на недвижимость: Сейчас ипотечный портфель банков области составляет около 1,6 млрд. грн., что составляет примерно 300 тыс. кв. м жилья, а это около 1% от всего жилого фонда. Это мизер, в развитых странах эта цифра достигает 50-60%.

Аналитики прогнозируют, что в 2007 г. цены на жилье в Днепропетровске поднимутся на 25-60%.