Ипотека и недвижимость - Квартира для чекиста

В прошлом году частных инвесторов в коммерческую недвижимость было примерно вдвое меньше, чем скупающих квартиры: 15-20% против 40%. Оно и понятно: порог вхождения на этот рынок на порядок выше, а доходность вложений меньше.

Но на текущий год эксперты обещают таким игрокам неплохие перспективы и прогнозируют, что их количество увеличится. Цены на жилье вряд ли будут расти такими же небывало высокими темпами, как в 2006 г., поэтому вырастет спрос на торговую и офисную недвижимость. Рынок этого ждет. Компания Миэль-Недвижимость даже создала специальное подразделение оно поможет частным вкладчикам формировать инвестиционный портфель.

Есть деньги иди на рынок
Частным инвесторам, которым не по душе спекулятивные операции с жильем, а нужен стабильный постоянный доход, эксперты советуют выбрать рынок коммерческой недвижимости, обратив внимание в основном на помещения свободного назначения (отдельно стоящие, встроенно-пристроенные либо расположенные на первых этажах жилых домов и имеющие отдельный вход).

Но главная проблема для большинства желающих довольно высокий минимальный порог инвестиций. На этот рынок лучше входить с $1 млн, считают консультанты. За эти деньги можно купить помещение примерно в 100-160 кв. м не очень далеко от метро, говорит Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации Рескор. Но это будет далеко не самый лучший объект: если например, офис, то расположенный в пределах от Третьего транспортного кольца до МКАД. Минимальный порог инвестиций варьируется как по районам, так и по типам помещений, отмечает Анна Гуйда, директор департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard. Чем ближе к центру расположено помещение, тем больше оно ценится. Торговые площади, как правило, дороже офисных.

В 2006 г. даже с $700 000 можно было сделать неплохое вложение в торговую недвижимость, говорит директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. В 2006 г. цены на коммерческую недвижимость росли не так активно, как на квартиры, подтверждает Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании Новый город. Весной ее можно было приобрести достаточно дешево, активный рост цен начался летом и продолжился осенью, когда квартиры как раз встали, продолжает он. Правда, в жилом сегменте уже с $300 000 можно было купить что-то вполне приличное, а на рынке коммерческой недвижимости за $1 млн предлагались помещения не лучшего качества и с минимальной доходностью на вложенные деньги. По мнению Гениевского, нормальный размер инвестиций для этого рынка от $2-3 млн.

Доходность налицо
По словам Журавлева, средняя доходность частных инвестиций в коммерческие площади при их последующей перепродаже может составлять около 30%, а в наиболее удачных объектах доходить до 40-50% годовых. Если очень повезет, то инвестор может получить и все 100%, а то и больше, особенно вкладываясь на стадии строительства, считает Максим Жуликов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty. Наиболее высокой прибыли инвестор может достичь, вкладывая средства в помещения под торговлю, расположенные на первых этажах жилых зданий на оживленных улицах в центре Москвы и в спальных районах в шаговой доступности от метро. В этих случаях расположение района отступает на второй план, а принципиально важной является локализация торговой точки относительно зон высокой пешеходной проходимости, отмечает Журавлев. Таким образом, резюмирует он, высокую прибыль можно получить, перепрофилировав под магазин практически любое правильно расположенное помещение.

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду инвестор может рассчитывать на 12-13% годовых, говорят аналитики компании Blackwood. Например, окупаемость торговых площадей на рынке стрит-ритейла, по их подсчетам, составляет примерно 3,5-6 лет. Гениевский считает, что это весьма средняя цифра, при определенном умении можно достичь 15% и даже больше. Но и средние показатели по рынку неплохой результат для инвесторов. В 2006 г. от сдачи в аренду квартир инвестор мог получить примерно 5% годовых, в то время как та же операция с коммерческими площадями гарантированно принесла бы ему более 10%. Помещение стоимостью $9000 за 1 кв. м можно было спокойно сдать за $1000 в год, что соответствует прибыли более 11%, приводит пример Гениевский.

Средние арендные ставки в 2006 г. на помещения стрит-ритейла были определены аналитиками NAI Global в $500-1500 за 1 кв. м в год. Однако, к примеру, в ЦАО или зданиях с наиболее выигрышным месторасположением они доходили до $2000- 3500 за 1 кв. м. Стоимость продажи торговых площадей находилась в ценовой вилке $2000-7500 за 1 кв. м в зависимости от характеристик объекта.

Правда, добавляет ведущий аналитик-маркетолог компании Russian Research Group Антон Коротаев, рынок встроенно-пристроенных помещений остается непрозрачным и специфичным, поэтому его основными игроками все-таки являются специализированные компании или непосредственно ритейлеры.

Специалисты корпорации Рескор советуют: для оптимизации налогообложения и упрощения возможной продажи коммерческую недвижимость лучше покупать не частному лицу, а зарегистрированной им фирме. Ведь учредителем подобной компании может быть и один человек.

Для чего покупают
Помещения свободного назначения в основном используются для ритейла. Клиенты, желающие арендовать подобные помещения под офис, составляют относительно небольшую часть спроса. Частные инвесторы следуют тенденциям рынка на торговую площадь быстрее находится арендатор, она сдается по более высокой ставке, чем офисная, а значит, предпочтительнее для инвестиций. Согласно подсчетам риэлторов в 2006 г. до 60-80% мелких инвесторов вкладывалось в торговую недвижимость.

Хотя, отмечают аналитики компании Blackwood, в каждом конкретном случае определить предпочтения достаточно сложно, зачастую инвесторы вкладываются просто в коммерческие площади. Их специализация определяется потом в зависимости от местоположения объекта. Помещения, расположенные на первой линии домов, на основных торговых коридорах города, в большинстве случаев выгоднее сдавать под торговую недвижимость, хотя, к примеру, их охотно арендуют и под офисы филиалы банков, туристические компании, нотариальные конторы.

Выбирая, как распорядиться инвестиционными объектами, собственники отталкиваются от их характеристик. Хотя помещения свободного назначения не классифицируются, среди них можно выделить более и менее привлекательные для инвесторов, говорит Александр Новиков, директор направления офисной недвижимости Prime City Properties. Более привлекательные расположены в центральных районах города, на первой линии домов, на улицах с интенсивными пешеходными и транспортными потоками, поблизости от станций метро. Еще больше они выиграют в цене, если у них презентабельный вход, большие витринные окна, удобная планировка, качественное кондиционирование, необходимые коммуникации. Эти преимущества дают возможность владельцу таких площадей устанавливать повышенную арендную ставку, что позволяет быстрее выйти на окупаемость. Помещения с наиболее выигрышным расположением (к примеру, в шаговой доступности от метро), как правило, сдаются в аренду под торговлю, тогда как менее интересные и перспективные проекты выставляются на продажу, резюмирует эксперт.

По подсчетам Миэль-Недвижимости, 90% собственников предпочитают сдавать помещения в аренду. Спрос на встроено-пристроенные помещения значительно превышает предложение инвесторы не торопятся избавляться от своих активов. Компания Миэль, планируя открыть в 2007 г. новые офисы продаж и услуг, столкнулась с большими проблемами в поиске подходящих помещений, делится Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента Миэль-Недвижимости. Выход из тупика мы видим в покупке помещения на 1-м этаже жилого дома, переводе его в нежилой фонд и организации отдельного входа.

По данным департамента коммерческой недвижимости компании Миэль-Недвижимость, за 12 месяцев 2006 г. стоимость офисов, расположенных на первых этажах жилых домов, выросла на 95,1%. На начало января 2007 г. цена 1 кв. м в таком помещении достигла $5667. В сегменте торговых площадей, имеющих аналогичное расположение, рост цен за тот же период времени составил 80,1%, а средняя стоимость предлагаемого на продажу 1 кв. м выросла до $5672.

Где, сколько и когда вкладывать
Наибольшим спросом в 2006 г., по данным Russian Research Group, пользовались небольшие помещения (100-200 кв. м), обладающие хорошей транспортной доступностью и удачным местоположением.

Наиболее инвестиционно-привлекательными в 2006 г. были объекты, расположенные на окраинах Москвы, особенно там, где шла активная застройка. По данным Russian Research Group, больше всего подорожали торговая недвижимость в Ярославском и Варшавском мегакластерах и офисные помещения в Варшавском и Дмитровском мегакластерах.

Инвестору, располагающему суммой в $0,7-1,3 млн, лучше ориентироваться на вторичный рынок здесь ниже и риски, и порог вхождения в сделку, советует Журавлев. А крупным частным инвесторам, располагающим $2-5 млн, по его мнению, целесообразно вкладывать средства в новые торговые объекты на этапе строительства: современные проекты (будь то районные торговые комплексы или отдельно стоящие магазины шаговой доступности) обладают долгосрочной конкурентоспособностью и способны гарантировать длительные прибыли.

Гуйда подчеркивает важность того, какие деньги вкладывает клиент. Если он взял кредит в иностранном банке под низкий процент, то доходность вложений и на этапе строительства, и на вторичном рынке будет высокой. Если же он взял деньги в российском банке под большой процент, то обслуживание кредита за время строительства может существенно снизить уровень доходности. В этом случае ему будет выгоднее вложиться на вторичном рынке, предупреждает она.

Важное значение для уровня доходности помещения имеет и этап, на котором владелец его приобрел. Если он купил квартиру в новостройке на 1-м этаже, перевел ее в нежилой фонд, согласовал перепланировку, сделал отдельный вход с улицы, то его доход будет выше, чем у инвестора, купившего готовое помещение на вторичном рынке, говорит Галеев.

Все зависит от склонности инвестора к риску, считают аналитики Blackwood. По их словам, вкладываться на этапе строительства выгоднее с точки зрения доходности, но вторичный рынок коммерческих площадей менее рискованный. С ними соглашается Анна Гуйда. Напротив, Петр Жаров, заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости инвестиционной группы Sesegar, считает, что время, когда инвестор нес большие риски, вкладывая свои деньги на этапе строительства, прошло теперь эти риски минимизированы. Изменилась и доходность подобных операций. Если несколько лет назад цена готового объекта отличалась от его стоимости на стадии строительства в разы, то в 2006 г. проект с маржей 50% считался успешным, утверждает он.

Выбирая, какое помещение приобретать сырое либо уже опробованное арендаторами, инвестор решает, исходя из своих возможностей и того, насколько правильно он способен оценить его потенциал, добавляет Новиков. Например, если здание под магазин только строится, то пешеходные потоки еще не сформированы, и судить о них можно лишь по косвенным признакам. Но от уровня рисков зависит и доходность, говорит эксперт. На этапе строительства вкладываться выгоднее, но сейчас помещения на этом этапе продаются редко. Вторичная недвижимость пользуется колоссальным спросом, который в три раза превышает предложение. Как следствие, ставки аренды, равно как и доходность, растут, добавляет Галеев.

По мнению аналитиков NAI Global, наиболее реальной возможностью входа в офисный сегмент для частного инвестора является приобретение жилой недвижимости и перевод ее в нежилой фонд. Возможен поиск пустующих помещений коммерческого назначения, которые временно не используются, однако подобные случаи в настоящее время единичны. Таким образом, частному лицу, интересующемуся инвестированием в офисную недвижимость, лучше оперировать на вторичном рынке, считают эксперты.

В общем объеме офисных помещений, инвестирование в которые осуществляется частными лицами, аналитики NAI Global выделяют две группы предложений. Помещения, доставшиеся владельцам на ранних этапах развития рынка в 1990-х гг., зачастую случайно и по низким ценам, как правило, не переоборудуются и без дополнительных затрат со стороны собственника сдаются в аренду (клиента находят обычно из круга знакомых). Ставки на такие офисы являются минимальными по рынку в районе $200-300 за 1 кв. м в год. Таким образом, они не приносят своим владельцам более 5-15% годовых. Другая категория представлена частными инвесторами, целенаправленно приобретающими помещения. В этом случае собственники предусматривают дополнительные инвестиции в объект на ремонт и реконструкцию входной группы. Офисы данной категории находятся на границе классов В и С и сдаются в аренду по ставкам $400-500 за 1 кв. м в год. В этом случае частные инвесторы самостоятельно занимаются обслуживанием помещений, не привлекая профессиональные управляющие компании.

Небольшие офисы, предлагаемые в аренду частными инвесторами, до сих пор востребованы рынком. Однако существенным конкурентным недостатком абсолютного большинства подобных площадей является отсутствие парковочных мест. Поэтому наиболее высоким спросом пользуются единичные объекты, располагающие какой-либо парковкой, а также реконструированные площади небольшого метража, в которых созданы более комфортные условия для работы.

Что ждет инвесторов
В 2007 г. аналитики не предвидят насыщения рынка торговых или офисных помещений, поэтому частным инвесторам будут интересны и тот и другой сегменты. Выбор объектов для инвестиций будет зависеть от особенностей местоположения и конкурентной среды и предпочтений самих инвесторов. Правда, таких темпов роста цен на недвижимость, какие были в 2006 г., не предвидится, сожалеют в Миэль-Недвижимости. По их предварительным оценкам, коммерческая недвижимость подорожает на 20-25%, рост аренды будет варьироваться в районе 15-18%. И торговая, и офисная недвижимость будет пользоваться большим спросом. В этой ситуации аналитики советуют частным инвесторам держать недвижимость и направлять свои усилия на оптимизацию имеющегося портфеля, избавляясь от явно переоцененных объектов.

Ставки капитализации на коммерческую недвижимость в 2006 г. уменьшились и составили примерно 10-13%, отмечают аналитики Penny Lane Realty. В 2007 г. они ожидают их дальнейшего снижения.

По мнению Russian Research Group, в 2007 г. сохранятся общие тенденции, но темпы роста стоимости недвижимости, безусловно, снизятся. Объем предложения будет постепенно увеличиваться за счет вводимых в эксплуатацию объектов жилого строительства и редевелопмента и освоения промзон. Наиболее выгодно по-прежнему будет инвестирование в объекты, расположенные за пределами центра города, хотя данные инвестиции сопряжены с повышенными рисками.
Не все знают, что сотрудники Федеральной службы безопасности являются военнослужащими, и что следовательно на них распространяются все положения закона «О статусе военнослужащих», в том числе и касающиеся обеспечения их жильем. Есть еще федеральный закон «Об органах Федеральной службы безопасности в Российской Федерации» от 1995 года с последующими изменениями. Вот только в отличие от федеральных законов о других ведомствах, где предусмотрена военная служба, этот закон в статье 18 — «Социальная защита сотрудников органов федеральной службы безопасности» об их жилищных правах ничего не говорит.

Поэтому мы лучше более подробно расскажем о документах куда менее известных.

Помимо законов есть еще целый ряд внутриведомственных нормативных актов, касающихся обеспечения жильем сотрудников ФСБ. Это приказ ФСБ России №73 от 16.02.96 «Об оказании безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья военнослужащим». Приложение к Приказу ФСБ России №315 от 3 августа 1998 года «Инструкция о порядке формирования списков на получение государственных жилищных сертификатов и их выдачи в органах Федеральной службы безопасности».

23 октября 1992 года был подписан Приказ № 320, утвердивший «Правила решения жилищных вопросов сотрудников центрального аппарата

МБ РФ» (с изменениями в соответствии с приказами ФСБ России № 504 — 1996 г. и № 27 — 1997 г.)

Во многих нормативных актах можно найти не только аббревиатуру ФСБ, но и МБ (Министерства безопасности), ФСК (Федеральной службы контрразведки). За последние годы название этой структуры несколько раз менялось. Многие из приказов действуют и сегодня. Основным же нормативным актом, регламентирующим постановку на учет и предоставление жилья в Федеральной службе безопасности, остается Приказ Министерства безопасности РФ № 285 от 27 июля 1993 года «Об утверждении Примерных правил решения жилищных вопросов». Действует он и по сей день с изменениями и дополнениями, внесенными в 1995, 1997 и 1999 годах.

Приказ № 285 в своем приложении ввел в действие «Примерные правила решения жилищных вопросов военнослужащих, рабочих и служащих органов государственной безопасности в республиках в составе Российской Федерации, краях, областях, автономной области и автономных округах, городах Москве и Санкт-Петербурге, Пограничных войсках Российской Федерации».

Общие его положения установлены в соответствии с Жилищным кодексом РФ, но все же имеется ряд особенностей, о которых стоит рассказать.

Кто встанет в очередь

Прежде всего разберемся, кого эти примерные правила касаются. К сотрудникам в настоящих Примерных правилах относятся: военнослужащие офицерского состава, прапорщики, мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы, состоящие на военной службе, а также рабочие и служащие.

Помимо стандартных требований к очереднику иметь обеспеченность жилой площадью на члена семьи не более установленного местными правилам, и в очередь встанут и сотрудники, проживающие в жилом помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений.

Попадут в нее и те, кто проживает в общежитиях (за исключением временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору или поселившихся в связи с обучением). Общую очередь правила предусмотрели для окончивших аспирантуру, клиническую ординатуру, высшие, средние специальные, профессионально-технические и иные учебные заведения и направленных в порядке распределения на работу (службу).

Правила, поправив «Жилищный кодекс» разделили в правах очередников, живущих в коммунальных и отдельных квартирах.

В результате, в очередь встают проживающие в коммунальных квартирах — независимо от размера занимаемой жилой площади, имеющие в соответствии с законодательством право на первоочередное предоставление жилых помещений:

а) инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном порядке лица;

б) Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, Герои Социалистического Труда, а также сотрудники, награжденные орденами Славы, Трудовой Славы, «За службу Родине в Вооруженных Силах СССР» всех трех степеней;

в) семьи погибших или пропавших без вести военнослужащих, погибших вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР и Российской Федерации или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте.

г) ветераны Великой Отечественной войны и во время боевых операций по защите СССР, партизаны Великой Отечественной войны, а также другие лица, принимавшие участие в боевых операциях по защите СССР;

д) награжденные знаком «Почетный сотрудник государственной безопасности»;

е) сотрудники, выполнявшие интернациональный долг на территории Республики Афганистан, а также в других странах, где в период их требования велись боевые действия, и имеющие удостоверения о праве на льготы;

ж) инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих;

з) семьи сотрудников, погибших при исполнении государственных обязанностей, выполнении долга гражданина по cпасению человеческой жизни, по охране собственности и правопорядка, либо погибших на производстве в результате несчастного случая;

и) многодетные семьи (имеющие трех и более детей в возрасте до 18 лет) и одинокие матери (не состоявшие в браке и имеющие право на государственное пособие на содержание и воспитание ребенка);

к) семьи при рождении близнецов;

л) участники ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС (в соответствии с Законом РСФСР «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»), а также сотрудники из подразделений особого риска, перечисленные в ст. 1 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 г., имеющие удостоверения о праве на льготы;

м) сотрудники, у которых имеются дети (в возрасте до 16 лет), больные СПИДом;

н) сотрудники, имеющие в составе семей лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.

Очередниками же станут и сотрудники, проживающие в отдельных квартирах и занимающие не более 7 кв.м на одного человека (если иное не установлено территориальными правилами), имеющие в соответствии с законодательством право на первоочередное предоставление жилых помещений;

а) Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, Герои Социалистического Труда, а также сотрудники, награжденные орденами Славы, Трудовой Славы, «За службу Родине в Вооруженных Силах СССР» всех трех степеней;

б) пребывавшие в составе действующей армии в период Великой Отечественной войны и во время других боевых операций по защите СССР, партизаны Великой Отечественной войны, а также другие сотрудники, принимавшие участие в боевых операциях по защите СССР;

в) сотрудники, выполнявшие интернациональный долг на территории Республики Афганистан, а также в других странах, где в период их пребывания велись боевые действия и имеющие удостоверения о праве на льготы;

г) награжденные знаком «Почетный сотрудник государственной безопасности»;

д) семьи сотрудников, погибших вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

е) многодетные семьи (имеющие трех и более детей в возрасте до 18 лет) и одинокие матери (не состоявшие в браке и имеющие право на государственное пособие на содержание и воспитание ребенка);

ж) участники ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС (в соответствии с Законом РСФСР «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»), а также сотрудники из подразделений особого риска, перечисленные в ст.1 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91, имеющие удостоверения о правах на льготы;

з) кадровые сотрудники. (К кадровым сотрудникам относятся: сотрудники, проработавшие в территориальных органах не менее 15 лет; семьи, в которых два и более человека работают или проходят военную службу в территориальных органах, причем один из них не менее 10 лет в органах безопасности (при этом военная служба в Вооруженных Силах, Внутренних войсках МВД засчитывается в указанный срок, если за ней непосредственно следовала военная служба в органах государственной безопасности).

В отдельных случаях, с учетом рекомендаций соответствующих жилищных комиссий могут приниматься на учет сотрудники:

а) имеющие в семье лиц разного пола старше девяти лет, пользующихся одной комнатой (если иное не предусмотрено территориальными правилами);

б) проживающие на служебной жилой площади не менее 5 лет (если иное не установлено территориальными правилами). При этом учитывается жилая площадь, на которой указанные граждане ранее были постоянно прописаны;

в) расторгнувшие брак, при невозможности размена занимаемой ими жилой площади, с учетом обеспечения жилой площадью и мнения трудового (воинского) коллектива для получения комнаты или приобретения жилой площади в ЖСК;

д) имеющие в семьях лиц, нуждающихся по состоянию здоровья в проживании в домах с лифтом или не выше второго этажа домов без лифтов;

г) имеющие другие основания, не противоречащие действующему законодательству, территориальным правилам и настоящим Примерным правилам.

Основной орган рассматривающий жилищные вопросы в ФСБ – жилищная комиссия. Она и занимается принятием на учет сотрудников, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Ее решение подлежит согласованию с местной администрацией. При этом принятие на учет сотрудников, у которых жилищные условия ухудшились в результате совершенного обмена или раздела жилой площади, вселения других лиц (кроме супругов, детей и нетрудоспособных родителей), производится в истечении 5 лет со времени ухудшения жилищных условий (если иное не установлено территориальными правилами).

Правила также отдельно предусмотрели случаи, когда стоящие в очереди сотрудники не подлежат снятию с учета. Не подлежат снятию с него сотрудники, которым в период нахождения на учете предоставлено служебное жилое помещение или до получения жилого помещения были временно улучшены жилищные условия, а также сотрудники, уволенные по сокращению штатов — в течение 2 лет или до трудоустройства на новую работу.

Не забыты и те, кто несет нелегкую чекистскую вахту за границей, они также не подлежат снятию с учета независимо от того, в штатах каких органов Федеральной службы безопасности они будут состоять на время командировки.