Ипотека и недвижимость - Крокус в миниатюре

Необычный архитектурный облик и расположение в экологически чистом зеленом районе на юго-западе столицы вот самые сильные стороны нового проекта жилого комплекса на улице Дмитрия Ульянова. Обозреватель Ъ-Дома Андрей Воскресенский постарался понять, насколько эти достоинства соответствуют цене $5 тыс. за квадратный метр на начальной стадии строительства.

Будущему дому на улице Дмитрия Ульянова застройщики пока не дали названия. Кстати, это становится тенденцией: теперь уже немодно присваивать домам бизнес-класса громкие имена. Паруса, короны, квартеты остались в прошлом, и новые жилые комплексы зачастую называют непретенциозно: Дом на улице Кой-кого. В этом есть определенный смысл.

Действительно интересный и необычный дом местные жители обязательно отметят и окрестят каким-нибудь собственным названием. Народное наименование, пожалуй, посильнее работает на имидж, чем придуманное пиарщиками.

Не надо обладать даром предвидения, чтобы догадаться: дом на Дмитрия Ульянова будут звать Пирамидой.

Пирамидальная форма здания благотворно влияет на психику людей, находящихся поблизости и особенно внутри. По крайней мере, так утверждает чудак по фамилии Голод, который построил пирамиду на 30-м километре Новорижского шоссе. Я в эту мистику не верю, однако должен признать: ни разу в зоне действия новорижской пирамиды не замечал аварий, хотя езжу там часто. Наверное, это просто случайность.

А вот то, что в Москве почти не встретишь новостройки пирамидальной формы, не случайность, а закономерность. Получив пятно дорогущей московской земли, застройщик пытается выжать из него как можно больше квадратных метров. То есть вывести башню повыше и попрямее. Если бы технически было возможно строить в виде перевернутой пирамиды так и делали бы. Хорошо представляю себе инвестора, который разглядывает проект пирамидального дома и подсчитывает, сколько метров он потерял на этих углах. Пирамида жесткое самоограничение для застройщика.

Тут, правда, надо сделать оговорку. На площади 2,2 га не грех и ограничить себя в квадратных метрах в угоду архитектурному облику: все равно получается много. Заметим, что при точечной застройке в центре возводят дома и на площади в десять раз меньшей.

Дом на Дмитрия Ульянова тоже формально можно считать точкой: он возводится посреди сложившейся застройки. Но расстояние до ближайших домов такое большое, что кажется, будто стройплощадка находится в чистом поле.

Тут надо сказать несколько слов об особенностях этого района ближнего юго-запада. Весь он планировался и отчасти строился еще в сталинские годы. В соответствии с генпланом юго-запад был приоритетным направлением развития города. Градостроители щедро начертили невообразимо широкие по тем временам магистрали (кто же знал, что в наше время и на них образуются пробки?) и перпендикулярно почти такие же широкие бульвары. Весь район планировался с таким же размахом, что и его архитектурная, социальная, культурно-историческая доминанта Московский университет.

Перпендикулярной планировкой улиц он напоминает Нью-Йорк с его системой стрит авеню, только расширенный вдвое. Поэтому опытный водитель, чтобы добраться из центра на юго-запад, выберет один из десятка возможных маршрутов оптимальный в зависимости от дорожной ситуации. Пожалуй, этот район самый беспробочный в городе, если это слово сейчас вообще применимо к какой-либо московской территории.

По той же причине даже в ближайших к центру кварталах полно зелени скверы, бульвары, небольшие парки. Впрочем, и большие тоже. Летним воскресным днем от улицы Дмитрия Ульянова можно за четверть часа доехать на велосипеде до Воробьевых гор или Нескучного сада. А само главное здание Университета прекрасно видно даже с улицы. С верхних же этажей можно будет в бинокль наблюдать за дочкой-студенткой, сидящей в аудитории.

Впрочем, если брать конкретную точку на Дмитрия Ульянова, есть у нее и свои минусы. С одной стороны, этот квартал застроен пятиэтажными кирпичными домами. Они строились еще в дохрущевскую допанельную эпоху и в свое время считались почти элитными, если не генеральскими, то полковничьими. Сейчас же смотрятся довольно непрезентабельно и даже наводят на мысль о возможном сносе. А снос это новое строительство, причем многоэтажное. Впрочем, до этого дело вряд ли дойдет.

А по другую сторону бульвара погуляли уже современные панельные застройщики с типовыми домами-коробками. Кто же знал десять, да и пять, лет тому назад, что этот район станет практически элитным и логичнее строить здесь дома с индивидуальной планировкой? В общем архитектурное окружение нашей Пирамиды явно подкачало.

Видимо, застройщики постарались компенсировать это созданием комфортной внутренней среды жилого комплекса. Как правило, в современных домах бизнес-класса на каждую квартиру независимо от площади приходится 40-50 кв. м общественных площадей это холлы, лестничные клетки, входная группа и т. д. В Пирамиде по проекту до 80 кв. м. Причем число общественных площадей увеличивается вместе с этажностью (поэтому и цены на верхних этажах выше до $5,8 тыс. за 1 кв. м, тогда как на нижних $4 тыс.).

Исключение составляют четыре малых (пятиэтажных) дома, которые расположены с боков основного здания. В каждом из них по 12 квартир. Малоквартирность это преимущество, соответственно, квартиры здесь немного дороже, чем в многоэтажной части здания на аналогичных этажах.

Проектом предусмотрен элитный фитнес-центр с 25-метровым бассейном и все сопутствующие службы: косметический салон, сауны, массажные кабинеты. А для тех, кто предпочитает заниматься здоровьем на свежем воздухе, футбольное поле с синтетической травой на придомовой территории. Все-таки есть свои преимущества в не самом центральном расположении: на Остоженке в футбол не поиграешь.

Конечно, предусмотрена подземная парковка. Трехуровневая, с лифтами на каждом уровне (кстати, лифты будут немецкие, известной компании Shindler). Заметим, даже в элитных домах есть подземные паркинги, из которых приходится подниматься до лифта по лестнице. На 192 квартиры 300 машиномест. В принципе полтора машиноместа на семью обычное соотношение для бизнес-класса. Конечно, при том, что пристойная машина стоит столько же, сколько пять квадратных метров жилья, покупатели таких квартир, как правило, имеют больше одного автомобиля на семью. С другой стороны, более половины квартир в Пирамиде двух- и однокомнатные, так что количество машиномест можно считать почти удовлетворительным.

Как мы оценим в данном случае соотношение цены и качества? Минимальная цена в домах бизнес-класса сейчас $4 тыс. на начальной стадии строительства. Пирамида относится, безусловно, к бизнес-классу верхнего уровня, учитывая местоположение, архитектурные особенности и внутреннюю планировку. Нижний уровень тем не менее соблюден, а до верхнего ($6-7 тыс. за 1 кв. м) Пирамида пока не дотягивает. Впрочем, цена наверняка увеличится по мере строительства пирамиды.

И напоследок еще одна примечательность проекта: на крыше расположится вертолетная площадка. Конечно, полеты на частных вертолетах над Москвой запрещены, а площадка предназначена для экстренной эвакуации жителей в случае пожара. Но в будущем кто знает? законы могут измениться. Тогда вертолетная площадка пригодится тем, кто не хочет стоять в пробках.

Дом на улице Дмитрия Ульянова
Местоположение ул. Дмитрия Ульянова, вл. 31
Общая площадь здания (кв. м) 67 020
Площадь надземной части (кв. м) 48 720
Подземная стоянка (машиномест) 319
Количество квартир 192
Количество жилых этажей 22
Площадь фитнес-клуба (кв. м) 3036
Цена ($/кв. м) 4000-5800
Инвестор Департамент инвестиционных программ строительства Москвы
Заказчик СТД Девелопмент
Проектировщик Проектный институт ПИ-2
Срок сдачи август 2008
Характеристики проекта
Положительные характеристики:
Экологически чистый район;
Оригинальная архитектура;
Увеличенная площадь общественных зон;
Развитая спортивная инфраструктура;
Большая площадь придомовой территории.
Отрицательные характеристики:
Неприглядный облик окружающей застройки;
Недостаточное количество машиномест.

Характеристики отмечаются на основании субъективных наблюдений авторов Ъ-Дома.

Мнения конкурентов
Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills:
Что касается необычной формы в виде пирамиды, то здесь нет каких-то очевидных плюсов или минусов. Для кого-то нестандартный внешний вид дома будет дополнительным критерием привлекательности объекта, кто-то не придаст этому значения. Я считаю, что цена в $5 тыс. за 1 кв. м объективно высокая для дома бизнес-класса, но вполне рыночная. Думаю, это максимум, который застройщик может выставить на начальном этапе строительства. Сегодня столько стоит квадратный метр в готовых домах бизнес-класса в удаленных районах вокруг МКАД. Улица Дмитрия Ульянова гораздо привлекательнее с точки зрения транспортной доступности и близости к центру города.

Очень грамотный шаг предлагать квартиры небольших площадей. Одно-двухкомнатные квартиры самый востребованный формат на рынке жилья бизнес-класса. Оптимально, если будет существовать возможность объединения соседних квартир, как в жилом комплексе Шуваловский.

Если дом действительно не зажат соседними домами, а расположен посреди большой площадки, то инсоляция будет хорошей, а это всегда плюс. Строительство четырех невысоких зданий вокруг основной башни расширит круг потенциальных покупателей: далеко не все чувствуют себя комфортно на высоких этажах.

Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard:
Несмотря на неоднозначный вид близлежащей застройки, в целом местоположение данного объекта можно считать перспективным. Будущим жильцам остается лишь переждать некоторое время, за которое будет проведено обновление квартала, после чего застройка здесь станет достаточно однородной.

Близость к крупным транспортным развязкам и сложившаяся социальная и торговая инфраструктура позволяют оценить комфортность проживания здесь чуть выше среднего. Если при этом цены на квартиры в новом доме будут на уровне $5 тыс. за 1 кв. м, то объект будет в достаточной степени востребован у покупателей как у тех, для которых юго-западное направление является приоритетным, так и у тех, кто планирует будущее своих детей в связи с расположенными в данном районе Москвы престижными вузами (МГУ, МГИМО и т. д.).
Весной 2007 года начнутся продажи домовладений в одном из самых претенциозных проектов Новорижского шоссе Agalarov Estate. Из десятков мегапроектов Подмосковья он единственный строится, а не нарисован на глянцевой бумаге буклетов. Более того, информации об Agalarov Estate нет пока не только в рекламе она практически закрыта даже для экспертов рынка недвижимости. Корреспонденту Ъ-Дома удалось побывать в поселке инкогнито, услышать рассказ о проекте от Араса Агаларова и уточнить детали у его главного архитектора.

Тот еще съезд
Арас Агаларов очень горд тем, что все его проекты будь то выставочный центр за пределами Московской кольцевой автодороги или мегапоселок оказывались очень успешны, несмотря на то что им предрекали провал.

Землю на непрестижной на тот момент Новой Риге Арас Агаларов начал скупать еще в 1992 году. Не совсем понимая зачем. Первый участок был величиной всего 9,5 га. Постепенно, видя подмосковные дворцы за высокими заборами, он задумал построить поселок. Огромный, просторный чтобы и дворец мог затеряться среди гольф-полей и прудов.

Сейчас Agalarov Estate занимает 320 га и продолжает расширяться. Прирастать соседними полями уже по $2-3 млн за 1 га. Это 22 км по Новой Риге не больше 15 минут езды на автомобиле от МКАД. Правда, вдвое больше времени занимает дорога от съезда с Новорижского шоссе (указатель на поселок Княжье озеро) до самого Agalarov Estate.

По дороге в область нужно съехать с трассы в сторону Княжьего озера, тут же повернуть налево на мост над Новорижским шоссе. Следует быть внимательным, чтобы сразу после моста не пропустить поворот снова налево с указателем Семейный клуб Монолит". Далее по петляющей среди полей проселочной дороге еще около 5 км через деревню Обушково, около указателей на Шервуд и Резиденцию Бенилюкс".

Говорят, разрешение на дополнительный съезд с Новорижского шоссе к Княжьему озеру и строительство полосы торможения обошлось застройщикам в полмиллиона долларов. Съезда же в другую сторону, к Москве, здесь нет до сих пор. Жители многочисленных коттеджных поселков ездят по объездному пути через деревню Обушково, мимо Монолита и Agalarov Estate и только после Чеснокова выбираются на Новорижскую трассу.

На узкой дорожке даже летом разогнаться больше 80 км страшно. Смелые слетают в поля регулярно. Местные жители, да и застройщики соседних поселков, надеются, что съезд на шоссе в объезд деревень все же появится. Рассчитывают, честно говоря, на Агаларова и застройщиков соседних поселков. На то, что миллионерам не понравится ежедневно совершать опасные маневры.

Гольф под снегом
Поле. Слева бежевый кирпичный забор с колючей проволокой клуба Монолит. Напротив решетки забора поселка Онегино. Направо кованый забор Agalarov Estate. Центральный въезд в поселок очень напоминает ворота в Крокус-сити, только поменьше. Им пока не пользуются, но вид, открывающийся от центрального въезда, впечатляет: широкая дорога и поля до горизонта. Вдоль забора, как мачты, высоченные сосны и ели на распорках их недавно высадили.

В поселке целых 13 пропускных пунктов охраны проехать без пропуска не удастся. Охранник рассказывает, что работы над полем для гольфа прекратили, как только выпал снег. Но оно а это не один десяток гектаров уже почти готово. Вся инфраструктура Agalarov Estate займет 120 га.

На территории поселка каскад озер. Сначала это было больше похоже на болото. Застройщики его расчистили, создали водоем в 34 га, начали строить пляж.

Сейчас идет внутренняя отделка гостиницы на 50 номеров. В ней разместятся биллиардная, теннисные корты, крытый бассейн, SPA-салон и ресторан.

Заканчивается внутренняя отделка спортивного клуба. Это еще три закрытых и три открытых теннисных корта, площадки для игры в футбол, волейбол, кафе, сауна, боулинг. В стадии проектной подготовки конюшня с зимним и отдельным детским манежами. Детская площадка, школа и даже собственный зоопарк.

Точное попадание во вкусы целевой аудитории это вообще отличительная черта строительных проектов Араса Агаларова и причина успеха объектов. Очень удачно, что дома для миллионеров придумывает настоящий миллионер, а не человек с фиксированной зарплатой. Кто же лучше знает, как им нравится отдыхать, жить и работать?

Оказывается, миллионерам нравится покупать дома в поселке с готовой инфраструктурой. Поэтому именно ее объектами сейчас занят застройщик. Такая политика оказалась очень эффективной.

У нас настоящее паломничество: каждый день люди приезжают, видят качество работ, им нравится, рассказывает Арас Агаларов. Я планировал построить 200 домов, но сейчас вижу не получится. Люди не хотят жить очень близко друг к другу. Думал, участки будут по гектару и по половинке гектара, но сейчас я чувствую, что люди хотят по полтора-два гектара.

Сейчас в Agalarov Estate построено 14 домов площадью от 2 тыс. кв. м. В них заканчивается отделка. Как и в случае с Агаларов-хаус на улице Климашкина, дома будут продаваться не под чистовую отделку, а полностью отделанные.

Поскольку, с точки зрения Араса Агаларова, неправильно выдавать бетонные коробки за недвижимость премиум-класса.
Генпланом поселка разработана общая концепция жилой застройки, проекты домов (в стиле шале, дворцовом, модерн), которые мы перерабатываем уже вместе с покупателями исходя из их пожеланий, объясняет главный архитектор поселка. Сейчас в разработке 40 домов, под которые осенью залили фундаменты. А также проекты принципиально другого типа недвижимости таунхаусы и 20 малоквартирных домов. Они появились в генплане Agalarov Estate в последний момент. О ценах говорить рано, но начало строительства этих объектов уже намечено на март.

Активные продажи начнутся этой весной, когда завершится межевание участков.

Я думаю, инфраструктура обойдется нам примерно в $100 млн, подсчитывает Арас Агаларов. Строительство частных домов это уже развлечение. Появляется клиент, выбирает проект, платит за него деньги, и мы начинаем строить. Или он сам его строит.

Предположительно домовладение в Agalarov Estate обойдется покупателям в $3-5 млн. Окончания строительства поселка не следует ждать раньше чем через два года. Что, правда, не помешает будущим жильцам: площадка осваивается поэтапно, стройка движется в глубь поселка.

Agalarov Estate
Местоположение 22 км от МКАД, Новорижское шоссе
Общая площадь территории 320 га
Тип застройки коттеджи
Площадь домов от 500 кв. м
Площадь участков 1,5-2 га
Цена домовладения $3-5 млн
Полное окончание строительства 2009 год
Инвестор Сбербанк
Характеристики проекта
Положительные xарактеристики:
Местоположение вблизи от скоростной трассы;
Экологически чистое место;
Цена ниже, чем средняя по рынку для предложения такого класса;
Развитая инфраструктура поселка;
Единая архитектурная концепция;
Гарантированно высокое качество работ.
Отрицательные xарактеристики:
Аварийный участок проселочной дороги от съезда с Новорижского шоссе до поселка, где по мере заселения поселков появятся пробки;
Неоднородная социальная среда;
Соседство со стихийной застройкой.

Характеристики отмечаются на основании субъективных наблюдений авторов Ъ-Дома.

Мнения конкурентов
Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба:
Это первый из проектов для постоянного проживания, имеющий действительно просторное и грамотно распланированное жизненное пространство. Плюсы: большая площадь общественных территорий поле для гольфа в 55 га, каскад прудов в 35 га, измененный ландшафт всего поселка. Полноценная и объемная инфраструктура, позволяющая обеспечить не только высокий уровень комфорта повседневной жизни, но и массу возможностей для разнообразного досуга и отдыха. Строительство инфраструктуры, в отличие от многих других проектов загородных жилых комплексов, привязано к первой очереди жилых домов, а не к концу строительства всего поселка. На данный момент уже возведены крытый спортивный комплекс и гостиница.

Однако в верхнем ценовом сегменте, в котором находится поселок (на данный момент цены от $5 млн до $8 млн), одним из основных требований покупателя является камерность, закрытость территории от посторонних глаз как правило, это обеспечивается за счет наличия леса. В данном случае основная часть поселка является нелесной территорией, которая частично просматривается в месте съезда с моста над Новой Ригой.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:
Особенность многих масштабных проектов в том, что их достоинства являются одновременно и их недостатками. Размах проекта, большие участки с огромными домами это несомненный вызов рынку, но в то же время большинству покупателей такие размеры ни к чему. Ведь даже гаражи в Agalarov Estate размером с нормальный дом, рассчитанный на семью. Масштабность сказывается и на стоимости предложения, которая начинается от $8 млн.

Но этот размах прослеживается во всем: сделана удобная развязка, ведутся работы по озеленению района, будет организовано хорошее гольф-поле. Проект своеобразен и с точки зрения архитектуры. Фактически поселок является копией одного из курортов Майами нашим клиентам это в новинку.

Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome:
К достоинствам поселка Agalarov Estate в первую очередь относится качество строительства. Каждый жилой объект поселка будет оборудован системой умный дом, что является инновационным для российского рынка недвижимости. К числу достоинств следует также отнести масштабность проекта: каждый дом располагается на земельном участке большой площади. И, наконец, Agalarov Estate выгодно выделяется уровнем инфраструктуры. В поселке предусмотрены такие экзотические для сегмента подмосковных поселков вещи, как экопарк, поле для гольфа и места для верховой езды.
Если отталкиваться от класса поселка, который позиционируется в качестве элитного, местоположение могло бы быть более удачным, например на Рублево-Успенском шоссе. Также следует отметить, что местоположение не позволит создать социально однородное окружение, поскольку в непосредственной близости от Agalarov Estate располагаются поселки низшей категории Millennium Park и Резиденция Бенилюкс".