Ипотека и недвижимость - Юрий лужков распорядился создать подробную подземную карту столицы

Москвичи, уже почти привыкли, что их город чуть ли ни самый дорогой в мире. Стоимость одного квадратного метра жилого помещения в пределах $4-4,5 тыс. это уже норма. Не удивляет и постоянно растущее число желающих улучшить свои жилищные условия.

Арендные ставки пока еще не достигли возможного максимума
На этом фоне и попытки показать высокие темпы строительства жилья, и жесткая борьба за каждый клочок городской земли, и изыскание путей снижения себестоимости строительства, и появление новых выгодных кредитных продуктов выглядят неубедительно. На лицо перегрев рынка, отражающийся на простых смертных нереально высокими ценами столичного жилья. В настоящее время ценовая ситуация настолько накалилась, что ряд покупателей жилья предпочитают арендовать квартиры и комнаты, нежели приобретать их в собственность.

Попробуем решить простую задачку. Предположим, имеется небольшая квартира на столичной окраине общей площадью не более 40 кв. м и стоимостью $150 тыс. Что выгоднее приобретателю этой площади покупать или арендовать ее, при условии, что размер месячной арендной ставки будет составлять $500. Каждый здравомыслящий человек, прежде, чем перейти к расчетам, не задумываясь, скажет, что иметь недвижимость в собственности гораздо выгоднее, нежели пользоваться ей на правах нанимателя. Ну а если задуматься, то на деле получается следующая картина. Первый вариант: выложить $150 тыс. сразу. Если эту сумму разложить по $500 в месяц, согласно вышеуказанному размеру арендной платы, то растянуть удовольствие нанимателя можно на 25 лет. Однако, вариант явно не выдержит критики, ибо у кого есть необходимая сумма на покупку, покупают. Поэтому рассмотрим второй, более жизненный, случай. Когда оплата производится за счет банковского кредита. При этом, как правило, 30% оплачивается сразу. В нашем случае это $45 тыс. или 7,5 лет аренды при неизменяемой арендной ставке. Оставшиеся $105 тыс. - ссуда. Предположим, что мы ее взяли на срок 5 лет под 10% годовых. Ежемесячный платеж по возврату займа составит $1758,30 а с учетом процентов за его пользование - $1934,13. За 5 лет набегает $116047,80. Если бы приходилось снимать, то последней суммы хватило бы более, чем на 19 лет. То есть либо покупка в кредит, либо почти 27 лет аренды. Учитывая, что кредит себе могут позволить далеко не все нуждающиеся в жилье, то при нынешних ценах многие останавливаются на аренде.

Конечно, мы рассмотрели абстрактную ситуацию, в действительности арендные ставки не стоят на месте, тем более в течение 5 лет. Впрочем, и цены тоже растут. Но суть в том, что на сегодняшний день приступить к аренде жилья намного легче, нежели взять кредит и ежемесячно оплачивать его. Особенно если речь идет о краткосрочном и среднесрочном кредитовании.

Насколько хороша или плоха такая картина? Ответ прост: то, что сейчас происходит, не случайно и определяется рыночными отношениями. Как только баланс спроса и предложения сместится, изменится и цена. Пока крупным игрокам выгоднее играть на повышение, поскольку доходность от перепродажи недвижимости не самая высокая. Арендодатели же не хотят, чтобы потенциальный клиент переключался на приобретение жилья, используя кредитные ресурсы.

На практике если сегодня аренда может составлять $650-700 в месяц, то ежемесячное погашение кредита и процентов по нему часто достигает $2000 и даже более. Только при долгосрочном кредитовании размер месячных отчислений, может быть, сопоставим с арендными выплатами.

Означает ли это, что аренда заменяет приобретение жилья с помощью кредита, в частности ипотеку. Разумеется, нет. Поскольку средства, вложенные в свое жилье, не пропадают, а остаются в виде объекта недвижимости у покупателя, арендатор же теряет деньги безвозмездно. Кроме того, купленная квартира также может сдаваться в аренду и в течение определенного сорока окупается. Правда, срок может оказаться достаточно длительным, сегодня он составляет в среднем 12-16 лет (для жилья среднего и эконом-классов). Но, не стоит забывать, что более высокая доходность на рынке аренды чревата потерей клиента и его обращением в сторону банковского кредита.

И еще. По подсчетам некоторых экспертов, существенная разница в арендных платежах и кредитных выплатах ощущается только в первые 3-4 года. После этого размер ежемесячных отчислений находится примерно на одном уровне.

Вполне возможно, что сегодняшняя ситуация на рынке аренды изменится, и в ближайшие время всех ждет повышение арендной платы (но она все равно будет ниже размера погашений кредита). Это пока еще арендный сегмент рыночных услуг не проснулся и в силу этого не взвинтил цены. Но ведь известно, что несколько лет назад был резкий скачок цен в этом секторе (в том момент, кстати, многие стали внимательнее интересоваться долгосрочными кредитами, ипотекой, накопительными механизмами). Вероятно, и в ближайшем будущем арендодатели начнут повышать ставки.

Каковы последствия такого поворота событий сказать затруднительно. Если сегодня покупатели активно приобретают (снимают) не только квартиры, но и комнаты, причем в последнее время все чаще в Подмосковье, то покупательская (арендаторская) способность явно не высока. Это говорит о том, что в условиях повышения арендных ставок (да и вообще стоимости на недвижимость) на рынке может произойти стагнация с неминуемым снижением цен. По прогнозам отдельных экспертов реальный ценовой спад по всем видам сделок может составить 20-30%. Однако риэлторы, в своем большинстве, наоборот, ожидают дальнейший рост цен, пусть и невысокими темпами. Их основной аргумент - практика. На практике цены никто снижать не хочет и не снижает.

Можно обратить внимание на зарубежный опыт. В частности в США в 2004 году размер ипотечных отчислений превышал арендные выплаты в 1,4 раза, что послужило причиной для охлаждения рынка, то есть снижения цен на недвижимость. В нашей стране и в частности в столице оплата ипотеки в 3 - 4 раза превышает стоимость аренды. Так что риск перехода на справедливые цены довольно высок, поскольку ценовой дисбаланс присутствует и довольно серьезный. Но, возникает вопрос, а почему выравнивание ситуации не случилось раньше? И почему масса объективных (с точки зрения иностранцев) причин не послужила стимулом для снижения цен в 2002-2004-х годах? Вероятно, не все так просто, не случайно российская экономика существенно отличается от западной.

Что же делать в такой ситуации? Сложно дать правильный ответ. Но если риэлторский прогноз окажется в силе (как правило, так оно и бывает), то лучше не тянуть с заключением договора аренды и в ближайшее время подыскать себе подходящий вариант. Поскольку арендные ставки пока еще не достигли возможного максимума. Впрочем, при их росте имеет смысл задуматься о возможности воспользоваться кредитом и вкладывать деньги в уже свое собственное жилье. Если же на рынке произойдет спад, то он затронет все области вложений (в меньшей степени это, традиционно касается элитного жилья), поэтому откладывать запланированные сделки тоже вряд ли имеет смысл.
Мэр Москвы решил создать подробную геологическую карту столицы соответствующее распоряжение Юрий Лужков подписал на последнем заседании правительства города. Такая карта должна помочь строителям ориентироваться в процессе проведения работ, а необходимость ее в последние годы стала очевидной в столице участились провалы грунта и аварии.

Об этапах реализации проекта московские чиновники пока не говорят, а многие просто не знают, о чем идет речь, и воспринимают информацию о мэрской инициативе с удивлением.

Строить будут больше
Ряд московских ведомств, которые должны хотя бы знать о существовании проекта, о нем до сих пор не имеют понятия

Объемы строительства в столице в ближайшие годы не только не уменьшатся, но наоборот вырастут об этом в начале года заявил первый заместитель мэра Владимир Ресин, и создание подобной карты просто необходимо.

Будут расти не только объемы строительства, но увеличится и глубина проникновения в почву столицы, в отдельных местах может произойти увеличение нагрузки на основания фундаментов зданий.

Чтобы избежать аварий, потребуется детально изучать геологические особенности каждого участка с учетом не только существующей ситуации, но и последующего возможного развития геологических процессов в будущем.

Как сообщил газете ВЗГЛЯД глава комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов, нужно четко ограничить подземное строительство в Москве: оставить под землей магистральные проезды, парковки, складские помещения, а вот торговые и развлекательные центры лучше оставить на поверхности города.

Строить в Москве под землей можно Москва в этом отношении не хуже европейских столиц, не говоря уже о Венеции или Санкт-Петербурге. Город стоит на твердой каменной плите но вот первые 30 метров от поверхности земли под Москвой не столь надежны. В них проходит первый водоносный слой, там же остатки старых бункеров, фундаментов, засыпанных ручьев, которые создают вдоль своего русла грязевые линзы. При строительстве необходимо проводить масштабную геологическую разведку и использовать опыт предыдущих строителей поднимать документы и смотреть, с какими проблемами сталкивались те, кто строил на этом месте раньше.

Иначе может получиться, как в 1998 году в Столешниковом переулке, когда во время строительства коллектора образовался провал площадью около 500 квадратных метров. А произошло это в силу естественных причин: когда-то в этом месте тек ручей и широко разливался, чем понемногу размыл грунтовый слой глины. Далее воды ушли ниже, во второй водоносный слой под столицей, а выше образовалась большая грязевая линза, которую и проткнули во время строительства.

Я считаю, что для строительства губительна конкурсная система и аукционы их выигрывают не те, кто лучше строит, а те, у кого денег больше. В результате страдают от этого только жители города. И, кроме того, нам необходимо завести черный список компаний, которые плохо зарекомендовали себя при строительстве, чтобы им не доставались подряды в будущем. Брак в этом вопросе будет чувствоваться еще много лет, и такое нельзя прощать, считает Москвин-Тарханов.

Опасные участки в центре
Уже сейчас известны некоторые опасные участки подземного мира столицы к примеру, под Старым и Новым Арбатом и в районе станции Аэропорт существуют карстовые пустоты, которые образовались из-за массового подземного и наземного строительства в последние годы.

На Мясницкой улице, Лубянке и Сухаревской площади идет масштабная реконструкция ветхого жилого фонда, строители делают новые большие фундаменты, чтобы постройка стояла долго, и такой фундамент существенно изменяет потоки грунтовых вод, что может привести в будущем к образованию новых карстовых пустот.

Особенно остро вопрос встает сейчас, когда в столице начинается масштабная реконструкция площадей к примеру, подземные работы на площади Тверской Заставы могут серьезно повредить тоннель-переход и конструкцию арок Тверского путепроводного моста.

Таким образом, необходимость карты а точнее, целого набора тематических карт с подробными разъяснениями специалистов по каждому району Москвы очевидна.

На заседании правительства города Юрий Лужков поручил заняться разработкой этой карты градостроительному департаменту столицы, и даже был определен генеральный подрядчик по реализации проекта государственное унитарное предприятие Мосгоргеотрест. О необходимости такой карты уже неоднократно говорил заведующий кафедрой факультета почвоведения МГУ профессор Дмитрий Хомяков. По его мнению, для того чтобы карта принесла настоящую пользу, необходимо, чтобы люди, которые принимают решения, советовались с учеными и специалистами в данной области.

Интересно, что ряд московских ведомств, которые должны хотя бы знать о существовании проекта, о нем до сих пор не имеют понятия, и в первую очередь в самом Мосгоргеотресте. Глава ОПС отдела подземных сооружений предприятия Вадим Свитин о существовании проекта узнал от корреспондента газеты ВЗГЛЯД и добавил, что ответами на подобные вопросы, скорее всего, обладают в Москомархитектуре.

Однако и там никаких данных о проекте не сообщили и посоветовали обратиться непосредственно в Департамент градостроительства, коль скоро именно ему дано поручение.

Но в пресс-службе департамента заявили, что пока не обладают подробной информацией на эту тему. Даже пресс-секретарь Константина Королевского заместителя Ресина, который заведует всем подземным строительством в столице, сообщила лишь, что он пока не готов говорить по этому вопросу.