Ипотека и недвижимость - Новосибирский фармдистрибутор построит в ростовской области складской комплекс площадью 4000 кв. м

Рынок качественной офисной недвижимости Петербурга продолжает активно развиваться. Об этом свидетельствует не только тот факт, что за 2006 год было введено рекордное за последние несколько лет количество бизнес-центров класса А, но и их заполняемость, которая близка к 100%. Более того, большинство введенных в эксплуатацию бизнес-центров класса В практически ничем не уступают офисам более высокого класса, проигрывая им лишь своим местоположением.

Общий объем предложения офисной недвижимости на конец года составил примерно 1 065 тыс. кв. м. По данным Becar Consulting, в течение 2006 года было введено порядка 110 тыс. кв. м качественных офисных площадей (подробнее об этом см. таблицу). На 1 тыс. человек приходится 213,6 кв. м качественных офисных площадей. Семь бизнес-центров, построенных в 2006 году, относятся к классу А. Таким образом, их доля на рынке офисной недвижимости Петербурга увеличилась с начала 2006 года на 1% и составила 8%. Доля бизнес-центров класса В выросла до 39% (на 4% с начала 2006 года). Доля же бизнес-центров класса С, напротив, по итогам года сократилась на 5% и составила 52%. Несмотря на то что в течение 2006 года не было введено ни одного бизнес-центра класса С, объекты этого класса остаются преобладающими на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, -- комментирует ситуацию Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb. Но, по его словам, доля бизнес-центров эконом-класса в общем объеме рынка будет снижаться и дальше за счет увеличения количества более качественных офисных центров.

Девелоперы покидают центр
Заполняемость большинства бизнес-центров в течение 2006 года оставалась на уровне 98-100%. По словам Анны Романовой, старшего консультанта департамента офисной и промышленной недвижимости Colliers International, как и в предыдущие годы, деловая активность города сконцентрирована в Центральном районе Петербурга. По данным Becar Commercial Property SPb, лидирующие позиции по вводу бизнес-центров в течение прошлого года сохранили Центральный (26,5%), Петроградский (12,6%), Адмиралтейский (16,2%) и Красногвардейский (8,7%) районы. Однако уже сейчас специалисты рынка коммерческой недвижимости отмечают тенденцию смещения зон деловой активности. Менее однозначным становится понятие 'элитное местоположение' для офисных центров Петербурга, -- говорит Вал Жердес, директор департамента маркетинга и консалтинга Praktis Consulting Brocerage. -- Все больше объектов класса А появляется вне исторического центра и так называемого золотого треугольника. По его мнению, как девелоперы офисных проектов, так и арендаторы офисных площадей все чаще предпочитают строить и арендовать объекты с высоким уровнем технического оснащения, хорошей транспортной доступностью и достаточно емкой парковкой вне центра города.
Так, относительной популярностью стал пользоваться Московский район. Специалисты Becar Commercial Property SPb объясняют это хорошей транспортной доступностью района, близостью центра города и аэропорта. Также после ввода кольцевой спросом со стороны девелоперов и арендаторов стал пользоваться Выборгский район. Однако большинство качественных бизнес-центров здесь расположены вдоль набережной. Если идти в глубь района, то там в основном расположены бизнес-центры класса С, организованные на территории бывших промышленных предприятий, -- рассказывает Кирилл Пожарнов, руководитель по инвестиционным проектам Центрального агентства недвижимости.

Ставки подросли
По данным компании Praktis Consulting Brocerage, за 2006 год рост арендных ставок на офисные помещения в бизнес-центрах Санкт-Петербурга составил 8-12% годовых в рублях. Если говорить об увеличении арендных ставок в долларовом выражении, то они, по данным Becar Commercial Property SPb, за год выросли в среднем на 20-37%. Такое существенное увеличение связано со значительным изменением курса доллара по отношению к рублю, -- считает Алексей Чижов. Другими причинами роста ставок специалисты рынка называют изменение условной расчетной денежной единицы в некоторых бизнес-центра города и высокий уровень ставок во вновь вводимых бизнес-центрах. При этом нижние границы арендных ставок, в отличие от верхних, претерпели незначительное увеличение. Данное обстоятельство характерно для бизнес-центров класса В. Это объясняется тем, что в последнее время на рынок вышло большое количество объектов этого класса, не уступающих по уровню арендных ставок бизнес-центрам класса А и проигрывающих им только по месту расположения, -- объясняет Алексей Чижов.

Объекты стали покупать
По данным компании Becar Commercial Property SPb, в течение 2006 года на рынке офисной недвижимости Петербурга сделки по продаже бизнес-центров занимали незначительную часть, основная доля договоров заключалась в сегменте аренды. Продажа помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга не так популярна, как аренда, -- рассказывает Алексей Чижов. -- При покупке офиса в бизнес-центре может возникнуть проблема, связанная с большим количеством собственников, которым зачастую трудно решить вопросы управления общим имуществом здания.

Кроме того, по мнению Андрея Спирина, генерального директора Центрального агентства недвижимости, рынок купли-продажи офисных зданий является одним из самых закрытых. Ранее собственники бизнес-центров не стремились продавать доли в своих объектах, прибегая к этому только в крайнем случае, -- считает он. Однако сейчас, по мнению Андрея Спирина, девелоперы стали более активно пользоваться таким инструментом, как деньги дольщиков в коммерческой недвижимости. На рынок вышло много девелоперов, которые ранее занимались жилищным строительством. Теперь они реализуют жилищные схемы на рынке офисов.

Стоимость квадратного метра в различных бизнес-центрах города колеблется от $1,6 тыс. до $4,6 тыс. При этом цена зависит от стадии готовности объекта и предлагаемого уровня отделки внутренних помещений, -- замечает Алексей Чижов. Так, диапазон цен в бизнес-центре Галицин/ГОЛИЦЫН// составил 1,6-2,2 тыс. у. е./кв. м, в бизнес-центре Stels -- около $1656/кв. м, а в бизнес-центре Авеню -- от $2,1 тыс. до $2,5 тыс. за квадратный метр. В настоящий момент большинство бизнес-центров, офисные помещения в которых предлагаются к продаже, находятся в стадии строительства и планируются к вводу в течение 2007-2008 годов, -- говорит Алексей Чижов.

Закрепление результата
По данным Бекар. Консалтинг, в 2007 году к вводу заявлено примерно 450 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Как правило, в эксплуатацию вводится не более 50% заявленного объема, -- комментирует Алексей Чижов. -- Таким образом, к концу 2007 года реально может быть введено 250-350 тыс. кв. м. В случае сохранения данной тенденции общий объем рынка качественных офисных площадей на конец 2007 года может составить около 1,3-1,4 млн кв. м.

По мнению специалистов компании Praktis Consulting Brocerage, на рынке офисных площадей в 2007 году спрос по-прежнему будет превышать предложение и сохранятся уровни заполняемости во всех классах, превышающие 90%. В ближайшие 3 года офисный рынок в состоянии поглотить до 500 тыс. кв. м площадей, -- уверен Вал Жердес. В структуре предложения в 2007 году будет продолжать увеличиваться доля площадей классов А и В, поскольку в классе С новых проектов почти не заявляется. Также на рынке по-прежнему будет увеличиваться доля крупных арендаторов, снимающих помещения от 1 тыс. кв. м и даже целиком офисные центры высокого класса, -- считает Андрей Спирин. -- Локация БЦ /бизнес-центров/ играет все менее значимую роль. Многие арендаторы начинают между престижем и удобством выбирать последнее.
Один из крупнейших российских поставщиков лекарств новосибирская Катрен, имеющая складской комплекс в Краснодаре, до конца 2007 г. построит склад в Ростовской области. Компания намерена увеличить долю на рынке юга России с 10% до 20% столько сейчас занимают в регионе ее конкуренты.

ЗАО НПК Катрен создано в 1993 г. Леонидом Конобеевым и Владимиром Спиридоновым (центральный офис в Новосибирске). Компания поставляет медикаменты в 11 500 аптечных и лечебных учреждений России (65 регионов), ассортимент более 10 500 наименований. В структуру входит 25 филиалов с собственными или арендованными складами. Объем продаж компании в первом полугодии 2006 г. составил $250 млн, планируемый оборот 2006 г. $600 млн. По оценке ЦМИ Фармэксперт, в декабре 2006 г. Катрен занимала 5-е место в рейтинге фармдистрибуторов. В 2006 г. объем рынка фармпрепаратов Южного федерального округа (ЮФО) составил 19,8 млрд руб., в 2007 г. планируется 22,8 млрд руб., доля Катрен 10%.

Строительство складского комплекса в Ростовской области Катрен начнет в ближайшее время в Мясниковском районе, где компания приобрела в собственность 0,5 га земли, сообщила Ведомостям пресс-секретарь компании Елена Аверинская. Информацию о покупке земли у частных лиц подтвердил начальник отдела строительства администрации Мясниковского района Андрей Харахашьян. По словам начальника отдела логистики Катрен Екатерины Толкачевой, склад площадью около 4000 кв. м будет полностью автоматизирован, его строительство завершится в IV квартале 2007 г. Сейчас клиенты Катрен в Ростовской области получают продукцию со склада в Краснодаре, что влияет на стоимость медикаментов и скорость их поступления в ростовские аптеки, говорит Толкачева. Сумму затрат на складской комплекс в компании не раскрывают. По оценке директора по маркетингу ЦМИ Фармэксперт Давида Мелик-Гусейнова, они составят $6-8 млн.

В октябре 2006 г. Катрен привлекла трехлетний синдицированный кредит на 1 млрд руб. Тогда гендиректор компании Леонид Конобеев говорил, что часть средств компания направит на расширение московского и региональных складов, а также на улучшение логистики. К концу 2007 г. Катрен планирует увеличить долю на коммерческом рынке лекарств с 10% до 20%, а к моменту погашения кредита (2009 г.) до 25-30%, заявлял Конобеев. Такие же планы у компании на рынке ЮФО, уточнил директор ее подразделения Северный Кавказ Владимир Шлыков.

Мелик-Гусейнов отмечает, что рост продаж Катрен в 2006 г. достиг 88% по отношению к 2005 г., в ЮФО (Краснодарский край, Ростовская, Астраханская, Волгоградская области, Калмыкия, Адыгея) компания занимает 8-12% рынка. В Ростовской области в 2006 г. рынок вырос на 30%, добавляет менеджер по взаимодействию со СМИ Протека Василий Москалюк. Конкуренция между дистрибуторами постоянно растет, и развитие логистики становится приоритетным. Шаг наших коллег вполне обоснован, говорит Москалюк.

Директор ростовского представительства аптечной сети 36,6 Олег Кириевский отмечает, что собственные складские мощности конкурентное преимущество для Катрен, но сомневается, что компания сможет за два года довести долю на юге до 30% рынка, поскольку в регионе сильны позиции двух крупных федеральных дистрибуторов Протека и СИА Интернейшнл. По данным Мелик-Гусейнова, доли Протека и СИА Интернейшнл, также имеющих собственные склады в регионе, примерно равны и составляют около 20% у каждого. Новый склад в Ростове позволит Катрен увеличить долю до 15-18%, говорит он. А Кириевский отмечает, что рынок фармпрепаратов неустойчив: аптеки могут часто менять поставщиков, ориентируясь на более высокий сервис и низкие цены. Москалюк из Протека отмечает, что Южный регион за счет климатических условий привлекателен тем, что не испытывает сезонного снижения спроса в весенне-летний период. Активное присутствие на юге позволяет дистрибуторам минимизировать потери из-за сезонных колебаний спроса в других регионах, добавляет Москалюк.

Ростов наполнили федеральные аптеки
Ростовский рынок активно осваивают федеральные аптечные сети. Одной из первых (в 2003 г.) сюда пришла столичная Ригла, купив местную сеть Будь здоров! (по данным на июнь 2006 г., в сеть входило 15 аптек и два аптечных пункта). Летом 2005 г. в городе появились первые пять аптек 36,6, а через год компания поглотила ростовскую Трифарму (31 аптека) и миллеровскую Оффицину (14 аптек). На 20% ростовского рынка нацелился питерский Фармакор, но количество аптек и сроки их появления в компании не раскрывают. Планы развития сетей в Ростове анонсировали московская Аптечная сеть О3 и питерские Радуга и Натур-продукт.