Ипотека и недвижимость - Государственные жилищные сертификаты проходят проверку на прочность

В январе впервые за последние два года цены на московскую недвижимость пошли вниз. И хотя снижение составляло десятые доли процента, на рынке заговорили о грядущей коррекции стоимости жилья. Председатель совета директоров СУ-155 Михаил Балакин в этом сомневается. О тенденциях развития московского рынка недвижимостиМихаил Балакин рассказал в интервью Ъ.

По данным аналитического центра ирн и некоторых агентств недвижимости, с начала этого года цены на жилье начали падать, прежде всего это коснулось квартир экономкласса. Ощутили ли вы это падение?

Нет. Снижения спроса на наше жилье не было, а цены за январь выросли примерно на 2%, в декабре были аналогичные показатели. Все разговоры о грядущем падении цен это сказки. Его нет и не может быть. Если застройщики отпустят цены а мы практически все жилье продаем на этапе строительства, то завтра те люди, которые купили у нас квартиры, вначале расторгнут с нами договоры, а потом купят у нас эти же квартиры по более низким ценам. Таким образом, покупатели просто изымут у нас деньги.

А не боитесь, что по нынешней цене жилье просто перестанут покупать?

В Москве такая ситуация практически исключена, так как над столицей постоянно висит шапка спроса. Весь вопрос заключается в существующем на рынке предложении, которое люди готовы приобретать по той или иной цене. Ведь как происходил рост цен в прошлом году? У людей есть деньги, значит, они приходят покупать площадь, потому что это неплохой инструмент сохранить средства. Они начинают покупать больше, чем мы строим, возникает дефицит квартир, и цены растут еще сильнее, и так по цепочке.

Каков ваш прогноз цен на 2007 год?

Я думаю, цены будут расти, но не более чем на 15-20% в год. Таких бешеных темпов роста, как в прошлом году, уже не будет.

В прошлом году строительные компании жаловались на бурный рост цен на стройматериалы. Насколько в связи с этим выросла себестоимость строительства жилья?

У нас, думаю, не меньше чем на 20%.

За последний год вы заявили о крупных проектах строительства в Туле, Калининграде, Иванове и Нижнем Новгороде. Какая доля вашего инвестпортфеля приходится на регионы?

В 2005 году она была равна нулю, в 2006-м составляла примерно одну двенадцатую. В этом году она будет на уровне 20-25%. И так будем наращивать, пока не дойдем до 50%. Это стратегия нашей компании.

А почему идете в регионы, а не пытаетесь получить новые площадки в Москве? Диверсифицируете риски в преддверии возможной смены столичной власти в конце этого года?

Органы власти вряд ли ждут кардинальные перемены, соответственно, не стоит ожидать и серьезных изменений в существующей системе работы. Мы наращиваем свою долю в регионах, но при этом наши объемы в Москве и Московской области не уменьшаются. Просто растут общие объемы строительства: в прошлом году было сдано в эксплуатацию 1 млн 340 тыс. квадратных метров жилья, в этом году планируем тот же уровень, а через три года мы должны довести объемы до 2 млн квадратных метров.

А почему бы не увеличить объемы строительства в Москве?

В Москве существует еще много площадок, которые предстоит освоить. В основном эти площадки могут осилить крупные компании с серьезными финансовыми и производственными ресурсами, потому что в этом случае требуется объемная подготовка к строительству и подведению коммуникаций. Если наши условия окажутся выигрышными на конкурсах, то и в Москве мы будем увеличивать объемы.

Каким образом вы получаете свои площадки? Какой процент из них на торгах?

По всем площадкам проводились открытие торги. Есть законы, которые никто не может позволить себе нарушать.

Я не отношу себя к горячим сторонникам выхода на биржу
Раскройте финансовые показатели СУ-155.

По итогам всего 2006 года общий приток денежных средств от строительства составил 28,57 млрд рублей, что немного ниже предварительных прогнозов компании 33,3 млрд рублей. Снижение объясняется тем, что по ряду объектов сроки сдачи перенесены на 2007 год. Рентабельность строительства по 2006 году находится на уровне 12-15%, значительные средства идут на масштабную реконструкцию наших предприятий. В ближайшие два года мы ожидаем роста продаж на 40-45% в год, связанный с реализацией крупных проектов в ближайшем Подмосковье Павшино, Трехгорка, Балашиха и т. д., а рост рентабельности строительства до 25-30% к 2010 году.

Среди осваиваемых вами регионов есть и те, которые считаются депрессивными, например Тульская и Ивановская области. Там вы тоже рассчитываете на аналогичную рентабельность?

Там мы рассчитываем на минимальную рентабельность в 5%. Или даже будем выходить в ноль.

На этой неделе вы разместили облигаций на 3 млрд рублей. Куда планируется направить привлеченные средства?

Половина привлеченных средств будет направлена на развитие приобретение новых площадок, продолжение реконструкции промышленных предприятий и т. д., а половина на рефинансирование текущего краткосрочного кредитного портфеля.

Ряд компаний, в частности ПИК, ДОН-строй, Mirax Group, уже заявили о планах выхода на IPO. Есть ли у вас такие планы?

Мы еще не определились. Вообще, может, это и неправильно, но я не отношу себя к горячим сторонникам выхода на биржу. Смысл IPO в чем: выстроить компанию в соответствии с международными стандартами и продать ее часть, получив дешевые деньги и запустив их в оборот. Но деньги можно привлечь и другими способами. Сейчас мы проводим встречи с ведущими инвестбанками, обсуждаем, что и как надо делать для подготовки к IPO. К тому же многие изменения, требуемые для выхода компании на IPO, могут принести отдачу сами по себе. Я имею в виду прежде всего внедрение отчетности по международным стандартам. Мы планируем получить первые результаты по МСФО в этом году, возможно, в начале следующего.

На рынке будут доминировать два десятка компаний
В прошлом году, когда Госдума принимала поправки в Градостроительный кодекс, шла активная дискуссия, каким образом предоставлять площадки под реконструкцию на аукционах, когда победитель определяется только исходя из того, сколько он заплатит, или на торгах, когда учитываются и другие факторы, например архитектурные преимущества проекта. Вам что ближе?

Можно и так, и так. Беда в другом: мелкие компании покупают площадки на торгах, а потом справиться с ними не могут или не хотят. То есть они изначально шли на торги, не собираясь строить, и в итоге перепродают эти объекты крупным застройщикам. В любом случае все равно идет укрупнение бизнеса. Сейчас очевидна тенденция: на московском рынке будут доминировать десятка два компаний, не больше, и постоянно наращивать объемы. Думаю, это правильно. Проблема обманутых дольщиков возникла именно поэтому из-за того, что малоизвестные фирмы с непонятным кадровым составом взялись за строительство и не потянули проекты. А теперь власти ломают голову над тем, как рассчитаться с дольщиками.

Несколько месяцев назад городские власти жаловались, что крайне сложен процесс перевода обязательств перед дольщиками на нового застройщика. Какая ситуация по двум домам компании Стройиндустрия, которые вы взялись достраивать в Восточном административном округе?

У нас уже рассчитана экономика проекта, объемы купленного жилья и, соответственно, размер наших обязательств перед соинвесторами. Все квартиры в построенных домах 11,9 тыс. квадратных метров в доме на Никитинской улице и 16,9 тыс. квадратных метров на Щелковской улице отойдут соинвесторам. Компенсацию затрат в этих проектах мы получим в виде соразмерного уменьшения обязательств компании по перечислению в бюджет города Москвы денежных средств, предусмотренных условиями реализации инвестиционных проектов по строительству. Вообще, могу сказать, рентабельность подобных объектов традиционно невысока.

А вы перезаключали с ними контракты? Или есть другие документы, в которых вы взяли на себя обязательства прежнего инвестора?

Этим занимаемся не мы, а город. Наша задача заключается в том, чтобы, если нам поручают, за понятную компенсацию доделать работу, которую не доделали другие компании. Но могу сказать, что головной боли много. Например, в подмосковной Щербинке (СУ-155 достраивает квартал Овражный шесть домов, строительство которых было приостановлено компанией Стройметресурс. Ъ) нам приходится брать на себя обязательства перед 3 тыс. дольщиков. Для этого нужно создавать дополнительный отдел!

А по этому проекту размер компенсации понятен?

Пока не очень. Работаем над этим вопросом.

Зачем же вы туда пошли?

Нас попросила администрация Московской области. Мы к этому относимся с государственной точки зрения. Если положено нести оброк значит, надо.

А может получиться, что проект окажется для вас убыточным?

Вряд ли. Думаю, в любом случае концы с концами сведем.

Мы в первую очередь не инвесторы, а строители
Некоторые застройщики жалуются, что недавно созданный Мосинвестконтроль и его глава Александр Рябинин пересматривают многие инвестпроекты в сторону увеличения доли города. Вы с этим столкнулись?

Мы нет. Большинство наших контрактов были заключены еще до создания Мосинвестконтроля. Я думаю, что дополнительный анализ условий контрактов не помешает. Нужно исключить даже малейшие подозрения в возможности коррупции. Это не устраивает в первую очередь небольшие компании, зачастую не выполняющие своих обязательств перед городом.

Недавно вступили в силу новые поправки в закон ФЗ-214 О долевом участии в строительстве, которые призваны укрепить позиции застройщика при заключении договоров с дольщиками. Как вы считаете, это приведет к уходу рынка от серых схем заключения договоров с покупателями?

Думаю, в течение этого года большинство компаний перейдут на работу по новому закону.

Почему? Поправки оказались настолько удобными для девелоперов?

Дело не в поправках, закон еще нужно дорабатывать. Просто ситуация меняется. У государства достаточно инструментов, чтобы подтолкнуть застройщиков на новую систему. У нас всегда во всех подобных процессах ощущается давление государства. Может, кому-то и хотелось бы куда-то в сторону свернуть, но вряд ли это возможно.

Полтора года назад Московский строительный союз обращался к правительству Москвы с просьбой посодействовать тому, чтобы доля панельного жилья в общем объеме строительства не снижалась. Однако правительство фактически проигнорировало эту просьбу. Сейчас этот вопрос актуален?

Этот вопрос всегда актуален, тем более для правительства. При такой потребности в жилье в любом случае выигрывает индустриальное домостроение, так как себестоимость строительства монолитных домов как минимум на 60% дороже, а сам процесс строительства занимает в два раза больше времени. Современная панельная серия не уступает по потребительским качествам монолитному дому.

Какая доля вашего жилья строится по горзаказу?

Около 20%.

Вы планируете снижать ее? Ведь городские расценки таковы, что строительство по муниципальному заказу находится на грани рентабельности.

Если нам будут поручать, то будем строить. Мы хорошо научились и привыкли работать в районах массовой застройки. Мы в первую очередь не инвесторы, а строители. В этом отношении мы исповедуем такой принцип: производство первично, а бухгалтерия вторична.

Будете ли вы активно заниматься строительством коммерческой недвижимости?

Жизнь заставляет. Поскольку мы застраиваем большими районами, то в обязательном порядке приходится строить торговые и офисные центры. В районах массовой застройки мы будем этим заниматься, но ставить это во главу угла не будем. У нас на сегодняшний день максимальная загрузка вплоть до 2010 года, поэтому важнее закрыть те проблемы, которые у нас есть сегодня. Получается, что у нас есть определенный запас времени, чтобы подумать над перспективой.
Конституционный суд сегодня может вынести решение по обращению пятерых офицеров, которые считают, что нынешнее законодательство ущемляет их жилищные права.

Напомним, уже более восьми лет действует Федеральная целевая программа Государственные жилищные сертификаты. Для большинства бесквартирных военнослужащих и тех, кто уже уволен с военной службы, программа дает реальную возможность решить свою жилищную проблему. Однако если офицер желает поселиться в Москве, Санкт-Петербурге, некоторых других крупных городах, где стоимость жилья намного выше, чем в среднем по региону, стоимости сертификата может оказаться недостаточно для приобретения желаемой квартиры, и семье приходится либо доплачивать свои деньги, либо довольствоваться жильем меньшей площади. РГ уже сообщала, как недовольство условиями программы ГЖС привело некоторых бывших военнослужащих к дверям Конституционного суда РФ. Помимо претензий по стоимости сертификатов офицеры обратились в суд, чтобы восстановить действовавший ранее порядок: если семья не обеспечивалась жильем в трехмесячный срок, она получала денежную компенсацию за арендуемую площадь.

- С 1998 года, как только начала работать программа ГЖС, шло постоянное совершенствование механизмов и нормативной правовой базы, - говорит глава Росстроя Сергей Круглик. - И теперь это одна из подпрограмм Федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010 годы, с помощью государственных сертификатов приобретают жилье не только военные, но и переселенцы с Севера и из Байконура, чернобыльцы и некоторые другие категории граждан. До 2003 года субсидии рассчитывались с учетом средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по субъектам РФ. Резкое отличие стоимости в разных регионах России привело к тому, что более 80 процентов граждан, увольняемых и уволенных с военной службы, участвуя в ФЦП Государственные жилищные сертификаты, выбирали в качестве места жительства Москву и другие крупные города, где средняя рыночная стоимость минимум вдвое превышает аналогичные показатели в остальных субъектах РФ.

Дальше происходило следующее: гражданин получал на руки сертификат и обналичивал его через так называемых черных риелторов - на вырученные деньги семья могла приобрести более дешевую квартиру уже не в столице и еще оставалась в денежном выигрыше. Но в результате такого удорожания стоимости одного сертификата реально жильем обеспечивалось меньшее количество участников программы, чем планировалось.

- Такая ситуация потребовала изменения подхода к расчету размера субсидии, - поясняет Сергей Круглик. - Сейчас расчетная стоимость жилья стала определяться исходя из норматива стоимости

1 кв. м общей площади жилья в среднем по стране, то есть для всех субъектов стал устанавливаться единый норматив в денежном эквиваленте. Это позволило равномерно распределить поток миграции по территории России, уравнять граждан, не обеспеченных жильем, в возможностях его приобретения, стимулировало рынок жилья, и главное - исключило возможность обналичивания сертификатов. Главное преимущество - обладателю сертификата предоставляется полная свобода выбора местоположения жилья и его качественных характеристик. Жилье по ГЖС можно приобрести только в домах, сданных в эксплуатацию и прошедших все процедуры юридического оформления, сразу в собственность владельца сертификата и всех членов его семьи. Но сам механизм требует от гражданина более активной позиции в решении своей жилищной проблемы, связанной прежде всего с поиском подходящего жилья. Могу сказать, что на сегодняшний день численность граждан, реализовавших свой жилищный сертификат, составляет 97 процентов, то есть из ста человек только трое не находят возможности приобрести жилье.

Что касается стоимости сертификата, по данным Росстроя, только в 31 из 86 субъектов Российской Федерации показатель рыночной стоимости кв. метра жилья, рассчитанный на 1-е полугодие 2007 года, превышает показатель норматива стоимости кв. метра жилья по РФ.

- Если говорить о том, нужно доплачивать или не нужно, это владелец решает сам, - поясняет Сергей Круглик. - Но судите сами: за прошлый год доплата из собственных средств владельцев сертификатов составила всего 5 процентов. Что касается Москвы, это, конечно, особый случай. Здесь действительно цены на жилье зашкаливают. Но правительство Москвы предлагает участникам программы жилье в домах-новостройках по льготным ценам, значительно меньшим, чем рыночные.