Ипотека и недвижимость - Чиновники мешают созданию тсж

Прежде чем начинать искать квартиру для съема, неплохо разобраться в ситуации и иметь представление, какие сейчас в Москве цены, в каких районах выгоднее останавливаться, как правильно заключить договор аренды и избежать встречи с мошенниками. В столице рынок недвижимости начал развиваться в 90-е годы, с тех пор прошло не так много времени, технологии аренды жилья все еще в стадии разработки. Существует несколько способов снять квартиру. Фирм, которые делают бизнес на недвижимости, еще больше. Разобраться в ситуации на рынке аренды корреспонденту ВМ помогает профессиональный риелтор Маргарита Кузнецова.

Как найти квартиру
Если снять квартиру через знакомых возможности нет, есть смысл обратиться к посредникам. Фирм, занимающихся арендой жилья, сейчас великое множество. Но некоторые из них липовые конторы, главная цель которых выгода. В таких местах легко потерять не только деньги, но и много времени. Оставшись в итоге у разбитого корыта. Отличить мошенников от профессионалов не так сложно. Как правило, в левых фирмах риелторы никогда не выезжают на показы, но при первой же встрече предлагают заключить договор с авансом на оплату услуг фирмы. Аванс обычно от 200 у.е.

Дальше клиенту выдают список телефонов и адреса квартир, которые якобы сдаются. Предлагают прозванивать список, выбирать подходящие варианты и ездить смотреть квартиры самостоятельно. На такие варианты никогда нельзя соглашаться, потому что телефоны в списке оказываются, как правило, либо подставными, либо квартиры уже давно сданы. Номер телефона может оказаться даже в соседнем кабинете той же фирмы, где вам расскажут, что, к сожалению, несуществующая квартира только-только была сдана, как жаль, что вы не позвонили 5 минут назад. Таким образом, можно потратить массу времени, обзвонив все телефоны и не найдя хотя бы одного варианта. На все претензии в мошеннических фирмах пожимают плечами и выдают новый список. Снова липовый. Вернуть обратно свои деньги невозможно, т.к. услуги, обещанные по договору, фирма предоставила.

Такие конторы чаще всего позиционируют себя как информационные агентства. На бессмысленный обзвон некоторые тратят по несколько месяцев, пока окончательно не убедятся, что дело это совсем бесперспективное.

Мне как риелтору крупного агентства по недвижимости часто задают один вопрос, рассказала ВМ Маргарита Кузнецова, какие гарантии дает договор аренды. К примеру, недавно позвонил один из клиентов и спросил: Что если мы сняли квартиру, а хозяйка нас выгонит просто так? Как нас защищает договор? Ведь он только на посреднические информационные услуги? Приходится терпеливо рассказывать, что заключать договор нужно только с теми фирмами, которые гарантируют своим клиентам возмещение ущерба придосрочном расторжении договора по инициативе хозяина квартиры. Правда, возможно, это только при отсутствии вины нанимателя если он добросовестно исполнял свои обязательства по оплате арендной платы, целевому использованию жилья, поддерживал его в нормальном состоянии и т. д.

Ущерб в таком случае возмещается двумя способами либо клиенту возвращают сумму полученной комиссии за услуги фирмы, либо бесплатно переселяют в другую квартиру.

Связываться с частными посредниками довольно опасно: встречаются случаи, когда человек самостоятельно ищет арендодателя, смотрит квартиру, квартира нравится, происходит обмен денег на ключи. На следующий день приходишь с вещами в квартиру, а там очередь из 10 человек, которые накануне точно так же заплатили арендную плату за месяц и получили ключи. Вызывают милицию, начинается разбирательство, оказывается, что арендодатель вовсе не владелец квартиры. Он точно так же снял ее у реального владельца, а потом пересдал одновременно нескольким людям, получил деньги и скрылся.

Даже если мошенника удастся найти получить деньги обратно крайне затруднительно, ведь акт передачи не был зафиксирован. Да и нервов и времени, которые уходят на подобные разборки, не счесть.

Проблемы возникают не только при таких криминальных обстоятельствах. Чаще всего истории более тривиальны жена сдала квартиру, потом приехал муж, тоже владелец квартиры, и выгоняет жильцов, т. к. он ничего никому не сдавал. Что уж говорить о дальних родственниках, которые редко соглашаются терпеть жильцов в своей (в том числе) квартире, не имея с этого никакой материальной выгоды. Подобных проблем нетрудно избежать, если изначально контролировать ситуацию.

Ищем профессионалов
Заключать договор о поиске квартиры лучше всего с крупной фирмой, которая имеет статус и репутацию, а также гарантирует помощь при любых проблемах, возникающих при аренде жилья.

А дальше внимательно следим за работой риелтора. Профессионала, который делает не только деньги, но и дело, можно отличить по стилю работы. Он никогда не отправит клиента смотреть квартиру одного, всегда сопроводит.

Профессионалы не предлагают съемщику самостоятельно прозванивать телефоны, они все делают сами, предоставляя потом на выбор несколько адресов с параметрами квартир. Оплата риелторской работы всегда производится по факту оказания услуг (как только будет заключен договор съема), а не предварительно.

Прежде чем заключить договор, нужно убедиться, что арендодатель владелец квартиры. Это может подтвердить выписка из домовой книги. Серьезные фирмы всегда собирают справки самостоятельно. Но съемщику лучше тоже просматривать документы. В том числе обращать внимание на наличие других владельцев квартиры. От них желательно получить потенциальное согласие.

Один клиент недавно обратился ко мне с вопросами, рассказывает Маргарита Кузнецова. Может ли он сдать в аренду комнату, принадлежащую ему на правах долевой собственности (1/2 доли в двухкомнатной квартире)? Нужно ли на это согласие соседа собственника другой половины этой квартиры? Вопросы действительно важные. Да, согласие на сдачу внаем общей долевой собственности требуется в обязательном порядке (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Согласие на сдачу своей доли в квартире внаем (аренду) также лучше взять в письменной форме (прежде всего в этом заинтересованы сами арендодатели, чтобы избежать в дальнейшем проблем).

Для приезжих съемщиков часто бывает важен вопрос регистрации. Но договор аренды не предусматривает регистрации. Это разные вопросы. Заключив с хозяином жилого помещения договор найма, съемщик приобретает право пользоваться квартирой на определенный срок. Для оформления регистрации в арендованной квартире договора найма недостаточно. Хозяин жилья должен вместе с нанимателем прийти в паспортно-визовую службу и дать письменное согласие на регистрацию в своем жилом помещении нанимателя.

Что почем?
Самую дешевую однокомнатную квартиру в столице сейчас реально снять за 650 700 у.е. Самые высокие арендные ставки, понятное дело, в Центральном административном округе. Разброс цен на аренду однушек в центре впечатляет от 800 до 3,5 тыс. у.е. в месяц. Двухкомнатные квартиры сдаются от 1 до 8,5 тыс., трехкомнатные и четырехкомнатные от 2 до 50 тысяч у.е. в месяц.

Напротив, самые невысокие ставки в Юго-Восточном административном округе: однокомнатную квартиру здесь можно снять от 600 до 1,5 тыс. у.е. в месяц, наем двухкомнатной обходится в 750 3,7 тыс., трехкомнатную квартиру сдают за 1 3,5 тыс. у.е., а четырехкомнатную за 1,2 4,5 тыс. у.е. ежемесячно.

Где медом помазано
Популярность юго-востока и юга столицы среди квартиросъемщиков можно объяснить самыми низкими ценами на квартиры по сравнению с другими районами Москвы. На рынке аренды в ЮВАО и ЮАО пользуются спросом районы станций метро Марьино, Братиславская, Орехово, Царицыно и Выхино. Увеличивается спрос и на квартиры в отдаленных районах, таких как Жулебино, Бутово и т. д.

Большой спрос (около 60% общего числа) имеют квартиры, которые можно снять за 600 1000 у.е. в месяц. Все большей популярностью сейчас пользуются соседние с Москвой города, в которые легко добраться. К примеру, Мытищи, Красногорск, Химки, Люберцы, Балашиха. Здесь квартиры в современном доме предлагаются по цене от $400 в месяц. Прямо противоположная картина наблюдается в более высоком ценовом сегменте. Жилье бизнес-класса сдается активно, это порядка 70% от общего предложения. Но спрос на него в пять раз меньше.
Чиновники районного масштаба саботируют реформирование ЖКХ уже в открытую. Об этом шел весьма эмоциональный разговор на очередном заседании Координационного совета при правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере.

Государство и не скрывает, что реформа ЖКХ затеяна ради того, чтобы переложить обслуживание жилого фонда на собственника жилья. Государство можно понять: оно хочет как можно быстрее сбросить с себя бремя по капитальному ремонту и обслуживанию жилфонда, то есть те триллионы рублей долгов, которые аналитики оценивают примерно в два Стабфонда России. Поэтому спешно и суетно создается законодательная база, смысл которой перевести стрелки на тех, кто, приватизировав свои жилплощади, получил ответственность и за их содержание. А также за содержание подъездов, песочниц, детских площадок и так далее.

Но готовы ли мы к этому? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно вспомнить, что только тот, кто не имеет крыши или хотя бы потолка над головой, незнаком с сюжетом под названием ЖЭК-потрошитель. Не платил сантехнику за халтурную работу непонятную дань. Для взятки мало, для чаевых много. А сколько по закону, не знает почти никто.

До 1 мая 2008 года жильцы многоквартирных домов должны выбрать способ управления своим домом с помощью создания ТСЖ (товарищество собственников жилья) или непосредственно через управляющую организацию.

Процесс выбора идет крайне медленно на начало 2006 года определились лишь 11% многоквартирных домов в Москве. В большинстве случаев они выбрали ТСЖ. Остальные обслуживаются старыми, добрыми ДЕЗами и ЖЭКами. И если эта ситуация не изменится к указанному сроку, то всем неопределившимся жильцам муниципальные власти просто сверху назначат управляющие организации. В общем, ЖЭКи-потрошители станут частными управляющими компаниями, из которых мы, объединившись в товарищества собственников жилья, будем выбирать лучших. Вроде бы все понятно. Но по закону жанра: чем ближе час, тем жарче страсти.

Настоящее время характеризуется сильнейшим противостоянием между инициативными группами жильцов и ТСЖ, с одной стороны, и управами районов Москвы с другой, заявил на заседании начальник Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Виталий Акимкин. Есть факты прямого противодействия гражданам созданию товариществ собственников жилья.

Чиновники знают, за что воюют, за наши денежки, которые мы десятилетиями перечисляли на обслуживание своего жилья. Ведь, в сущности, ТСЖ ведут борьбу за то, чтобы получать бюджетные деньги на свой лицевой счет.
Их мысль проста: осуществлять контроль над правильным расходом средств, внесенных за услуги ЖКХ, должны те, кто платит. А, как говорится, нет ТСЖ нет и лицевого счета. А нет лицевого счета нет и проблем у тех, кто не хочет терять в буквальном смысле миллионы, которые бесконтрольно тратились десятилетиями.

Борьба за вытеснение ТСЖ ведется широким чиновничьим фронтом. Как отметил председатель Товарищества собственников жилья Чертаново, 17 Анатолий Иванов, управами районов просто блокируется организационная и информационная поддержка групп граждан, выступающих с инициативой по созданию ТСЖ. Для уже созданных ТСЖ необоснованно завышаются расценки по диспетчерскому обслуживанию, за услуги аварийно-восстановительных служб района, мусоровывозящих и подрядных предприятий. Ресурсоснабжающие организации предъявляют товариществам ТСЖ повышенные требования при заключении договоров на поставку ресурсов, подготовку домов к сезонной эксплуатации. Есть факты отключения ТСЖ от горячего водоснабжения в нарушение закона. Товариществам не предоставляют нежилые помещения, необходимые им для ведения уставной деятельности. Не выполняется порядок предоставления бюджетных средств на содержание и ремонт многоквартирных домов, управляемых ТСЖ. Они должны идти через ДЭЗы и просто не доходят в полном объеме. И так далее. За все восемь лет такой борьбы накоплен опыт.

А тем временем на просторы ЖКХ приходит новый ЖЭК-потрошитель монополист уже с коммерческой хваткой (58% москвичей отмечают, что реформы ЖКХ на данный момент они ощутили только в повышении цен на услуги). Но негорящие лампочки и грязь в подъездах остаются.

Степан ОРЛОВ, председатель Комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике:
Некоторые москвичи путают такие понятия, как управляющая организация (так записано в Жилищном кодексе) и управляющая компания. На самом деле это синонимы. Многоквартирным домом может управлять любое юридическое лицо, выбранное собственниками квартир в соответствии с Жилищным кодексом: ЖСК, ТСЖ, в том числе и ДЕЗ. Главное, чтобы это управление было качественным, обеспечивало правильное содержание и своевременный ремонт дома, снижало цену и поднимало качество коммунальных услуг. В нынешнем году все ДЕЗы будут акционированы. Все 100 процентов их акций будут принадлежать правительству. Сейчас они отчитываются о проделанной работе перед районной управой и правительством города. После акционирования они будут подотчетны только собственникам конкретного дома.