Ипотека и недвижимость - Организованных поселков под новосибирском пока нет

Теоретически возможность покупать дачи и загородные дома в кредит у петербуржцев есть, но осуществить ее они пока не могут. Работать в сегменте загородного жилья пока решаются единичные банки, однако растущий рынок привлекает внимание финансистов. Рост спроса на недвижимость привел к нехватке дешевых объектов под Петербургом. Год назад аналогичный процесс привел к бурному развитию ипотеки на первичном рынке, отмечают эксперты.

По данным агентства Итака, в пригородах Петербурга и в Ленинградской области насчитывается около 85 строящихся и действующих коттеджных поселков, 33 из них появились в течение 2006 г. Основная масса относится к бизнес-классу (62%), в категории эконом насчитывается 25%, а 13% позиционируются как элита. По данным агентства Александр-недвижимость, всего на рынке загородной недвижимости присутствует около 8000 домов. Около 600 из них входят в состав коттеджных поселков.

Процесс вымывания с загородного рынка дешевых предложений уже начался, а рост цен на любые дома в пригородах не прекращается, говорит заместитель гендиректора общества землепользователей Прогаль Алла Зайцева.

Большинство покупателей интересует дешевый сегмент, но из-за роста цен выбор в нем естественным образом сокращается, продолжает она. По данным Зайцевой, в садоводческих товариществах уже не найти предложений до $10 000, а на вторичном рынке индивидуального домостроения почти отсутствуют объекты ценой до $60 000. В пригородах рядом с Петербургом даже летние садовые домики стали дефицитом. Их еще можно найти в Кировском и Лужском районах Ленобласти, где расположены большие садоводческие массивы, такие как Синявино и Мшинская.

Дорожает загородная недвижимость и в прочих ценовых сегментах, отмечает директор строительства загородного поселка Золотая миля Сергей Свешков. Спрос на загородную недвижимость активизировался в январе и до сих пор держится на высоком уровне, в результате чего цены только за I квартал выросли на 30%. Люди покупают то, что стояло и не продавалось по два-три года. То, что вчера не хотели брать за $300 000, сегодня берут за $400 000, удивляется Свешков.

По его словам, наиболее популярны у покупателей все северные направления. Участки и дома на удалении до 50 км от города берут для постоянного жительства, в более отдаленных районах покупают землю под дачи. Сотка в Токсове (район около 20 км севернее Петербурга) за 2006 г. выросла в цене с $7000 до $16 000. На южном направлении сотка земли на удалении до 80 км от города стоит сейчас в среднем $3000-5000.

Оценивая ситуацию, эксперты проводят параллели с городским первичным рынком жилья. В прошлом году цены на новостройки росли такими же сногсшибательными темпами, в результате чего большое развитие получила ипотека, вспоминает исполнительный директор Ассоциации загородной недвижимости Санкт-Петербурга Владимир Майоров. Эксперт ожидает, что в текущем году ипотечные деньги придут и на загородный рынок. Полуторагодичный застой продаж на рынке новостроек Петербурга в 2004-2005 гг., а затем 100%-ный рост цен в течение 2006 г. дал рынку жилья конкурентоспособную ипотеку, радуется президент Санкт-Петербургской гильдии риэлторов Яков Кусевицкий. В прошлом году, по данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, население Петербурга взяло 11 081 ипотечный кредит, т. е. в 2,5 раза больше, чем в 2005 г. Объем выданных средств вырос за аналогичный период в 4,5 раза до 19,2 млрд руб. Прогноз на 2007 г. 14 000-19 000 кредитов.

Банкиры пока не разделяют оптимизма риэлторов. Сейчас банки опасаются выдавать кредиты под залог строящегося загородного жилья, признает Майоров. С ним согласен директор департамента ипотечного кредитования АН Бекар Алексей Кошелев: В существующих ипотечных программах предъявляется слишком много требований к предмету залога. Загородный дом должен быть достроен и зарегистрирован, оснащен всей необходимой инженерией и обеспечен развитыми коммуникациями и возможностью круглогодичного подъезда. По признанию Кошелева, многие индивидуальные дома или строения в садоводческих товариществах не всегда соответствуют этим требованиям. Впрочем, петербуржцы могут взять кредит на загородный коттедж под залог своих городских квартир. Но если цены на загородном рынке будут расти такими темпами, как сейчас, то рано или поздно банки будут вынуждены искать новые схемы работы в этом сегменте, добавляет Майоров.

По нашим данным, около пяти банков рассматривают возможность реализации таких схем например, с использованием гарантий со стороны застройщика, говорит Майоров. Он прогнозирует выход первых игроков в этот сегмент уже в этом году. Банки, которые пойдут на эти риски, могут получить почти не освоенную нишу, не сомневается Майоров.

В апреле о выходе на загородный рынок объявил КИТ Финанс Инвестиционный банк, который планирует выдавать кредиты на покупку объектов строительной компании Особняк. Новая схема позволит кредитовать покупки в поселках на землях под ИЖС и дачных некоммерческих партнерств, в качестве залога банк принимает земельный участок.

Как объяснила представитель банка Ирина Щеголихина, решение о выводе нового кредитного продукта было принято в связи с высоким спросом на загородное жилье. Загородная недвижимость недооценена, а спрос на нее велик. Так как наш банк один из первых выходит в этот сегмент, он будет конкурентоспособен. Банк планирует договориться о совместных кредитных программах с рядом других строительных компаний, говорит Щеголихина.

Руководитель управления по работе с корпоративными клиентами Балтийской ипотечной корпорации Светлана Климова отмечает, что, несмотря на большой спрос, загородная ипотека на практике представлена крайне слабо. Хотя, по ее словам, за этой услугой будущее. Рынок будет завоеван игроками, сумевшими преодолеть проблемы с оформлением документов и оценкой загородных домов; сейчас она осложнена в связи с отсутствием единого регламента и системы классификации в этой сфере, говорит Климова.
Время стихийных построек на загородном рынке Новосибирска еще не прошло, говорят эксперты. Девелоперы не торопятся возводить организованные коттеджные поселки с развитой инфраструктурой: покупатели пока не готовы платить за дополнительный сервис.

Дорогое загородное удовольствие
По словам директора АН Дельта Владимира Затримайлова, за 2006 г. загородное жилье подорожало в тех же пропорциях, что и квартиры в Новосибирске, на 50-60%. А вот земля в пригородах выросла в цене на 100%. Например, если в прошлом году участок на территории Советского района площадью 10 соток со всеми коммуникациями стоил 1 млн руб., то сейчас он оценивается в 2 млн руб.

Тем не менее директор АН Акрополь Зафар Умаров считает, что загородная недвижимость по цене является хорошей альтернативой городской квартире. Отдельный загородный дом в 250 кв. м стоит примерно столько же, как и хорошая квартира в 130 кв. м, примерно 15 млн руб. Поэтому люди сейчас предпочитают покупать коттеджи, считает Умаров.

По мнению генерального директора АН Сибакадемстрой недвижимость Владимира Голованова, основные покупатели коттеджей не только высокообеспеченные люди, но и средний класс. Загородный дом пока служит по большей части для придания статусности. Люди даже не всегда в нем живут, а скорее рассматривают его как некий необходимый атрибут например, как дорогой автомобиль, размышляет эксперт.

Рынок живет ожиданием бума коттеджных поселков, говорит управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, если рост цен на городское жилье не остановится, то коттедж будет стоить дешевле, чем квартира. По его словам, сейчас средняя стоимость 1 кв. м квартиры повышенной комфортности доходит до $2000, в коттедже та же площадь оценивается в $1800.

Поселки без генплана
Голованов говорит, что пока в пригородной зоне Новосибирска нет поселков, которые построены по единому плану. Как и раньше, многие стремятся слепить себе дом по своим понятиям. В некоторых поселках только начинают проводить коммуникации, отмечает он. По данным Голованова, покупатели обычно выбирают участки от 10 до 20 соток. Одна сотка оценивается от $2000 до $4000. Покупатели на загородном рынке стали чаще спрашивать более компактные дома: вместо громоздких строений по 400-500 кв. м они предпочитают коттеджи до 150-250 кв. м.

Ведущий специалист по загородной недвижимости АН Любимый город Петр Тюнев говорит, что наибольшим спросом пользуются земельные участки без подряда. После покупки земли хозяева, как правило, застраивают ее самостоятельно. Случаи, когда строительная организация решает возвести небольшой поселок и покупателям предлагается несколько типовых домов, довольно редки, заявляет он.

Время стихийных построек на загородном рынке заканчивается, полагает директор АН Дельта Владимир Затримайлов. Уже появляются девелоперы, которые готовы вдохнуть в неорганизованные коттеджные поселки вторую жизнь. В качестве примера Затримайлов приводит поселок Благовещенка в Советском районе. В начале 1990-х гг. индивидуалы покупали там земли и строились, невзирая на то что коммуникаций еще не было. Дома топили углем и соляркой. Сейчас рядом со стихийной застройкой возникает организованная коттеджный поселок Благовещенка.

По словам генерального директора строительной компании Благовещенка Дмитрия Парунина, компания откорректировала генплан поселка, провела центральный газопровод, водопровод, канализацию, дорогу, оформила документы на землепользование. Ведутся работы по электроснабжению. На первом этапе Благовещенка арендовала у мэрии 80 участков по 10 соток, на которых строит 40 коттеджей и 80 таун-хаусов. В дальнейшем планируется застроить еще 60 участков. В планах Благовещенки на втором этапе, после возведения типовых коттеджей, строительство разнообразной инфраструктуры: детских и спортивных учреждений, торгового центра.

Инфраструктура за счет покупателей
Пока что внешняя инфраструктура не входит в число приоритетов девелоперов при строительстве коттеджных поселков, признает исполнительный директор Фуд-мастер-консалтинг Владимир Непомнящих. Они предпочитают перекладывать расходы на нее на будущих покупателей. Например, в загородном клубе Морозово, который Фуд-мастер строит на берегу Бердского залива, на территории в 9,5 га будет застроено 34 участка площадью от 20 соток с подрядом на строительство. С конца прошлого лета уже реализовано около 50% наделов. Одна сотка земли стоит в Морозово около 160 000 руб. Все участки находятся рядом с большой водой, каждый имеет пляжную зону. Дополнительные расходы на очистные сооружения, электричество и водоснабжение, охрану, благоустройство пешеходных дорожек составят, по подсчетам девелопера, более 0,5 млн руб.

На берегу Обского водохранилища на участке в 25 га появится еще один организованный коттеджный поселок. Как рассказала корпоративный директор промышленно-строительного концерна Сибирь (девелопера поселка) Наталья Обложкина, застраиваемая территория будет разбита на различные зоны. Так, в зоне Экстра планируется строительство таун-хаусов с квартирами от 90 до 190 кв. м и подземным паркингом. Зона Люкс вытянется вдоль основной магистрали поселка и будет включать сблокированные дома по 100-150 кв. м, рассчитанные на восемь семей. Наконец, в зоне Ультра будут построены индивидуальные коттеджи свободной планировки площадью от 150 до 350 кв. м с участками в 12-15 соток. На втором этапе строительства на территории поселка предусмотрены спортивная площадка с теннисным кортом, конной дорожкой, парковая зона, кафе, магазины, оборудованный пляж.

Руководитель отдела продаж домов, коттеджей и земельных участков АН Жилфонд Александр Зверев приводит как неудачный пример коттеджного поселка с развитой инфраструктурой объект на Ключ-Камышенском плато, который возвела томская строительная компания Сопос. Помимо больших таун-хаусов застройщик построил детский сад и торговый центр, но сдать объекты в эксплуатацию не может: не подсоединили очистные сооружения к коллектору, сказал он.

Неспешное развитие поселков
Директор АН Ново-Николаевскъ Сергей Митякин говорит, что в Новосибирске отсутствуют коттеджные поселки с концепцией развития. Да и сами покупатели предпочитают индивидуальные проекты, реализуемые самостоятельно, справедливо полагая, что обещанного девелоперами три года ждут, иронизирует Митякин. Застройщики часто рекламируют, что в их строящихся поселках будет развитая инфраструктура: гостевые парковки, кафе, лодочные станции, но о реализованных проектах я не слышал, признается он.

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков вообще считает, что застройщики не развивают инфраструктуру совершенно оправданно потребители пока выбирают дома в неорганизованных поселках. Люди знают, что за дополнительный сервис придется доплачивать.