Ипотека и недвижимость

С каждым годом доходы большинства россиян увеличиваются. Причем видно это не только из официальных источников и статистических сводок. Мы наблюдаем повышенный спрос на услуги различных кредитных организаций. И все более востребованными становятся кредиты на приобретение жилья.

Институт ипотеки развивается семимильными шагами. Даже самые осторожные эксперты полагают, что в 2007 году рынок ипотечного кредитования увеличится еще в несколько раз. Еще одной причиной постоянно растущей популярности ипотечных кредитов стала невозможность угнаться за ценами на жилье. Одна знакомая пара два года пыталась решить жилищный вопрос без привлечения кредитных средств. Однако, буквально за несколько дней до того, как требуемая на скромную квартиру сумма скапливалась, ситуация на рынке жилья в очередной раз менялась и намеченное приобретение откладывалось до лучших времен. Ждать падения или хотя бы стагнации цен на рынке недвижимости оказывается бесперспективно, особенно если вы вынуждены периодически отдавать значительную часть зарплаты за аренду по сути чужой квартиры где-нибудь в спальном районе города. Ту же сумму можно выплачивать в виде ежемесячных взносов по ипотечному кредиту, но при этом уже за собственную квартиру.

Выбираем рынок
Для начала определитесь, что же вам все-таки нужно. Можно взять кредит на приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынке жилья, на покупку своего собственного домика или его строительство. Пока вне конкуренции квартиры, на них приходится до 90% всех ипотечных сделок, а кредитование домов только набирает силу. Зачастую не просто сделать выбор между первичным и вторичным рынком. С одной стороны, приобретая недвижимость в новостройке, вы получаете новую квартиру со 100% гарантией от гнилых деревянных перекрытий, прорыва ржавых труб и других сюрпризов. С другой стороны, вступление в права собственности может затянуться, а в худшем случае и вообще не состояться. Банки учитывают возрастающие риски и, как правило, устанавливают повышенную процентную ставку на период, пока заемщик не станет законным собственником приобретенной недвижимости.

К тому же банки беспокоятся о юридической чистоте отношений покупателей квартир и застройщиков. Основным препятствием, мешающим развитию ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости, является нежелание застройщиков следовать закону Об участии в долевом строительстве.

По сути, закон, призванный регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, не действует. Его несовершенство позволяет снять с застройщиков ответственность, возникающую в случае невыполнения обязательств, - говорит президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. По его словам, несмотря на то, что депутаты Госдумы приняли поправки к закону, строители продолжают работать в основном по выгодной для себя вексельной схеме, которая не устраивает банки. Именно в силу большой ненадежности подобных схем Национальная ипотечная компания сотрудничает с застройщиками, работающими по договору инвестирования или по договору долевого участия в строительстве. Такой подход сводит риски клиентов банка к минимуму.

Оцениваем возможности банка
Для того чтобы отношения с кредитной организацией оказались взаимовыгодными, необходимо реально оценить свои возможности и максимально четко сформулировать собственные цели. Обзванивать всевозможные службы помощи - напрасная трата времени. Вы получите только общую информацию - сколько, на какой срок и под какой процент. Но для принятия окончательного решения этих показателей недостаточно. Позвонив напрямую в специализированный банк, вы получите массу дополнительной информации, это позволит сделать выбор более осознанно.

В Национальной ипотечной компании советуют обратить внимание на следующие важные моменты: примут ли во внимание не только официальную зарплату, указанную в справке с места работы, но и другие способы получения дохода. Это могут быть проценты по банковским депозитам и ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доход от сдачи в аренду принадлежащего Вам движимого и недвижимого имущества. Готов ли банк рассмотреть ваш совокупный семейный доход, ведь тогда сумма кредита может быть значительно увеличена. При необходимости выясните, существует ли возможность учета неофициальных, так называемых серых доходов, есть ли ограничения по выбору квартиры или риэлторской компании, нужно ли поручительство третьих лиц.

Рассматривая ваше заявление на кредит, банк исходит из того, что на погашение кредита ежемесячно он не может изымать более 60% ваших ежемесячных доходов. Поэтому если ваша зарплата составляет $800, вы можете рассчитывать на небольшой кредит в размере $ 35 000.

Считаем дополнительные расходы
Следует помнить и о дополнительных расходах. На этапе запроса о предоставлении кредита вносится незначительный платеж за рассмотрение кредитной заявки. После вынесения банком положительного решения, нужно будет оплатить услуги оценки приобретаемой недвижимости, страховку - страхование не только имущества, но и жизни и здоровья заемщика. Если наступит непредвиденный случай, все расходы по погашению кредита должна будет взять на себя страховая компания. Ежегодные страховые выплаты составляют примерно 1%-1,5% остаточной суммы долга перед банком. На заключительном этапе оплачивается подготовка пакета документов для проведения сделки.

И не забудьте, что 10% стоимости квартиры (первоначальный взнос) лучше накопить. Использовать для этих целей кредит, взятый в другом или в этом же банке можно, но не желательно. Вот что по этому поводу говорит президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов: Взнос, совершенный за счет собственных средств, свидетельствует как о платежеспособности клиента, так о его возможностях накапливать средства. Кроме того, вложив свои ресурсы в квартиру, заемщик будет более ответственно относиться к погашению кредита.

Впрочем, если доходы позволяют выплачивать потребительский кредит параллельно с ипотечным, никаких препятствий возникнуть не должно. Так, на квартиру стоимостью $100 000 Национальная ипотечная компания готова ссудить $90 000. Ежемесячный платеж по такому кредиту составит порядка $1375. Соответственно ваш совокупный семейный доход должен быть не ниже $ 2500.

По мере улучшения финансового состояния у заемщика может возникнуть желание частично или полностью погасить кредит. Помнить об этом нужно еще во время подписания кредитного договора. Обратите внимание на тот факт, что в некоторых банках действует мораторий на досрочное погашение, т.е. не все кредитные организации готовы впоследствии пойти навстречу клиенту. В Национальной ипотечной компании предусмотрена возможность досрочного погашения кредита по истечении шести месяцев, при этом не нужно оплачивать какие-либо дополнительные комиссии.

Действительно, за последний год банки значительно облегчили россиянам дорогу к ипотечным займам, сделав требования, предъявляемые к заемщикам, более либеральными. В то же время сами россияне стали зарабатывать больше, увеличивая тем самым свои шансы на получение кредита и его комфортное погашение в дальнейшем.
В этом номере мы представляем уникальный пример девелопмента превращение брошенного советского санатория в поселок класса luxury. Этот пример уникален и по своему результату, и по тому, что здесь впервые использованы все бизнес-технологии девелопмента такого класса: приглашение на первом этапе современных художников, которые служат своего рода сталкерами, создают месту известность и престиж; экологическая реабилитация территории, выработка схемы управления территорией (типология дом на курорте) на втором этапе и создание своего рода архитектурной коллекции, когда каждый из домов создается по проекту известного современного архитектора, на третьем. Все это последовательно происходило в 2002-2006 годах в пансионате Клязьменское водохранилище.

Дом известного российского архитектора Александра Бродского первый из серии архитектурных чудес, которые должны появиться на подмосковном курорте Пирогово в течение ближайшего года. Об архитектуре этого дома обозревательЪ Григорий Ревзин.

Этот дом место проведения трех экспериментов.
Во-первых, экономический эксперимент. Существует два типа загородных домов: типовой дом, выстроенный на продажу, и уникальное произведение, созданное архитектором для определенного заказчика в соответствии с его вкусами. Они сильно различаются. Дом, построенный на продажу, снаружи должен быть похож на другие дома, а внутри должен быть пустым, чтобы человек сам решил, как ему поставить стены. Дом, построенный на заказ, снаружи должен быть ни на что не похож, чтобы выражать уникальность хозяина, а внутри полностью соответствовать особенностям образа жизни заказчика и его семьи.

Здесь же создается уникальное произведение архитектуры, но не для определенного хозяина, а на продажу. Можно ли так делать, русский рынок не знает.

Во-вторых, эксперимент социально-экономический. Архитектура высокого класса сегодня в мире делается звездами. Русских звезд нет, и вопрос в том, могут ли они быть. Есть известные русские архитекторы, но никто из них не может по степени знаменитости сравниться с западными звездами. Александр Бродский, автор этого дома, сегодня, пожалуй, самый любимый коллегами и критиками русский архитектор, но может ли он работать как западная звезда, то есть дает ли его проектирование существенное приращение цены объекта, это пока неизвестно.

В-третьих, эксперимент чисто архитектурный. Этот дом ничем не ограничен. Класс здания таков, что бюджет здесь определяется по принципу столько, сколько нужно. Из-за специфики застройки курорта Пирогово (см. следующую страницу) практически нет ограничений и по площади. Есть только по высоте, чтобы здание не ломало структуру окружающего ландшафта. В этих условиях дом есть ответ на вопрос о том, как вообще должна жить в Подмосковье семья из четырех человек, не имеющая финансовых проблем. Это должен быть Идеальный подмосковный дом-2007.

Если экспериментов сразу три, то ожидать тут успеха трудно. Вероятность ошибки увеличена втрое, и в самой затее есть привкус авантюрности. Но иногда так бывает, что именно сложность задачи приводит к неожиданному результату.

Дом состоит из двух половин. Одна жилая это невысокое вытянутое в длину кирпичное здание, на стенах которого ничего, кроме окон; ритм этих окон не позволяет понять, где главное помещение, где второстепенные, сколько там комнат, как вообще что устроено внутри. Вторая половина дома, напротив, стеклянная, открытая в окружающий ландшафт на гольф-поле, от которого дом отделен маленьким прудом. Это общественная часть: здесь располагается гостиная. Две эти половины соединены холлом-вестибюлем, через который осуществляется вход в здание.

Трудно определить, что в этом доме самое главное: у него нет бросающейся в глаза черты. Конечно, стеклянная гостиная выглядит современно, но это не кричащая современность, и по форме эта часть дома больше всего напоминает античный храм как если бы у греческого храма мраморные стены стали стеклянными, а окружающие его мраморные колонны превратились в бетонные столбы. Что же касается жилой части, то, по правде говоря, она немного напоминает хозяйственную постройку из серого неоштукатуренного кирпича. Какой-то цех, или склад, или ферму. Нечто, прямо скажем, далекое от виллы миллиардера.

Рассматривая макет дома и рисунки Александра Бродского, размышляя, почему же он сделал именно так, что показалось ему в этой композиции правильным, вдруг понимаешь, что главное слово здесь правильный. Архитектура этого дома снимает вопрос о том, почему он здесь стоит.

Должен сказать, что это тонкий художественный эффект, это трудно передать словами, вероятно, нужно ощущать непосредственно: просто смотришь и видишь, что это должно быть именно так или нет. И вместе с тем это самый главный вопрос любой архитектуры. Дело в том, что пока ты рисуешь дом, пока ты видишь его на бумаге или на макете, тебе кажется, что чем он острее, смелее, победительнее, тем лучше. Ломаные линии крыши, хищный клюв козырька над парадным входом, мощный вынос, а лучше даже выстрел балкона, взметнувшийся в небо шпиль все это нравится, все это рассказывает, какой мой дом мощный и необычный. А потом, когда он построен и стоит на настоящей траве рядом с настоящими деревьями, ты смотришь на него и думаешь как же он тут неуместен. Как глупо выпендривается. Как было хорошо, когда этого не стояло.

Эффект уместности не достигается сам собой. Камертоном здесь, как ни странно, оказывается не эффектный стеклянный корпус, а невзрачный жилой. Он выглядит не как жилье, а как старая постройка, реконструированная под жилье. Был кирпичный ангар, и уже старожилы не упомнят, что в нем было, а я пришел и перестроил его, и сделал из него дом. Так снимается вопрос о том, почему вот эта вещь вот здесь стоит. Она здесь стоит, потому что всегда здесь стояла, и уж никто не помнит, когда и зачем построена. Так архитектура становится частью пейзажа.

Любой строитель скажет вам, что строить заново дешевле, чем перестраивать, и это действительно так. Но это не значит, что реконструированное хуже. Наоборот, это значит, что реконструкция вещь более ценная, чем новое строительство, поэтому и стоит дороже. Платят здесь не за эффектность нового, а за его легитимность. За собственную укорененность в ландшафте.
На мой взгляд, стеклянный корпус никогда бы не смотрелся тут естественным и уместным, если бы не кирпичный. Не может быть естественной стеклянная коробка, поставленная среди полей даже если это идеальное гольф-поле с тщательно подстриженным ковром-газоном. И даже если по формам эта коробка восходит к античному храму. Дело в том, что объем этого стеклянного корпуса повторяет кирпичный, и выглядит это так, как будто здесь было два одинаковых кирпичных здания, одно сохранилось и реконструировано, а второе разрушилось, но его объем воссоздан из стекла и стоит теперь как память, тень той несохранившейся постройки.

Это настолько тонкая арт-логика, что вообще-то не очень понятно, как это будет работать в реальности, насколько удастся все это ощутить. Но один аргумент в пользу того, что сомнения эти неосновательны, есть, и он рядом с этим домом. Это ресторан 95 градусов, построенный Бродским в том же Пирогове. Он так называется, потому что все его устои отклоняются на пять градусов от вертикали. Идея та же: кажется, что это здание построено здесь давно и уже покосилось от времени. Это знаменитая постройка. Она получила гран-при главной российской архитектурной выставки Арх-Москва, ее изображение опубликовали все журналы, вокруг нее был такой шум, будто это не ресторан в Подмосковье, а Пизанская башня. Всего-то наклонить здание на пять градусов. И замысел оказался внятен всем. Так что есть основания предполагать, что все описанные здесь эффекты будут интуитивно очевидны каждому, кто увидит этот дом.

Интерьер этого дома, на мой взгляд, представляет собой психологический этюд. Собственно, именно интерьер делает этот дом идеальным для 2007 года, и идеальным в достаточно специфическом смысле. Это дом для семьи из четырех человек (муж, жена, двое детей), которая может себе позволить жить в двух тысячах квадратных метров и, вероятно, не может позволить жить в двухстах просто из соображений статуса. Однако вопрос о том, как обжить такую площадь, зачем она нужна, остается для нее не вполне понятным.

Для России это более или менее открытый вопрос. Нам известно, что такое английский, американский, французский дом, а что такое русский дом это не понятно. Нет сложившегося, традиционного образа жизни, а быстро изобрести его не получается. Однако же это не значит, что у нас нет привычек, связанных с тем, как жить. Они есть, просто они родились в другом типе жилища. И противоречащее этим привычкам нас раздражает.

Например, важно, чтобы дом был понятным. В доме площадью две тысячи метров легко располагаются 50 больших комнат, что для четырех человек создает проблему. Европейские романы полны историй о том, как герой живет в замке или усадьбе и на 15-м году жизни обнаруживает комнату, в которую никто никогда не входил, а там, оказывается, обитает призрак прабабушки. Но мы такого не любим. Мы любим, чтобы наш дом был нам понятен, чтобы его легко можно было себе представить, а не блуждать по нему, размышляя о том, что же это такое я себе построил.

Нам также свойственно желание приватности в собственном доме. Это свойственно не всем, это пережиток проживания в собственной квартире. Но что поделаешь, нам не нравится, когда в доме много постороннего народу. Опять же европейские фильмы и романы полны историй про то, как в доме живут горничные, садовники, водители, гувернантки, секретари, повара, кухарки и другие слуги и как хозяин живет с ними душа в душу, потому что это уже пятое поколение слуг, живущих в доме. Но мы не любим, если в доме помимо нас живут еще 30 человек, которых никак не выучить по именам и не запомнить, кто к чему приставлен, и которые беспрерывно попадаются на пути, и не понятно, то ли это подруга дочери, то ли сестра кухарки. Это нервирует и вгоняет в депрессию.

Когда я рассматривал план этого дома, то сначала долго не мог понять логику расположения помещений. А потом мне пришло в голову вот что. Если представить себе эту семью в идеальной квартире, то она будет шестикомнатной: две детские, взрослая спальня, кабинеты жены и мужа плюс гостиная. Так вот, жилой корпус этого дома распланирован таким образом, что каждая из этих комнат (за исключением гостиной, которая превратилась в отдельный стеклянный корпус) разрослась в свою квартиру. Была детская стала детская квартира: спальня, комната для игр и т. д. Был комната мужа стала его квартира. При этом общая логика помещений не потеряна, и, скажем, направляясь в левый угол дома, ты знаешь, что там будут комнаты, в которых живет твой старший сын. Осталась привычная иерархия помещений, и ты сразу понимаешь что где. Что же касается гостиной по сути, зоны гостиной, распространившейся на целый корпус, то я бы сравнил ее с огромным застекленным балконом. Что в общем-то понятное решение. Мы живем на природе, чтобы любоваться ею, но любоваться ею неуютно, потому что возникает чувство незащищенности. Отсюда жилой кирпичный корпус для защищенности и стеклянный зал для любования. Это тем более естественно, что стеклянный корпус выходит на гольф-поле и, стало быть, представляет собой своего рода спортивную трибуну.

Ядро дома выстроено по образцу квартиры, а остальное дополнения к ней (в виде, например, бассейна под стеклянным залом) и ее обслуживание. В доме очень тщательно продуманы помещения для слуг и пути их передвижения. У них свои коридоры, лестницы, лифты все сделано для того, чтобы ты случайно ни с кем пересечься не мог. Слуги появляются только тогда, когда ты их зовешь.

Существуют принципиально иные стратегии построения дома. Дом может быть создан по принципу живи рискуя его можно повесить на мосту над водопадом. Или живи необычно здесь очень помогает оформление спальни в стиле первобытной пещеры с копиями фресок доисторического человека на стенах. Этот дом выстроен в логике, которая раньше у нас не встречалась, хотя, казалось бы, она должна быть самой распространенной. Она заключается в том, чтобы жить привычно в это время и в этом месте. Только все, к чему ты привык и что для тебя естественно, доведено до высшего состояния. Так, чтобы взгляд из окна на неброскую красоту русских полей трансформировался в панораму на идеальный газон гольф-поля из стеклянного храма. В принципе та же медитация над ландшафтом. Только качеством лучше. Не знаю, чем закончатся два из трех экспериментов, которые ставит этот дом. Но архитектурный успешен. Искусство архитектора прежде всего в том, чтобы уметь дать форму своему времени, своему месту, своему образу жизни. Это удалось.

Идеальный дом