Ипотека и недвижимость - Коттеджи по цене московских квартир

Программы ипотечного кредитования стараются сегодня приспособиться к меняющимся рыночным реалиям. Собственник предлагает вашему вниманию обзор основных нововведений петербургского ипотечного рынка.

В этом году произошло снижение планки первоначального взноса и увеличение срока кредита. Банк Санкт-Петербург снизил порог первоначального взноса до 5% суммы кредита на квартиру (в 2006-м было 10%), а срок кредитования увеличил до 25 лет (было 20). При этом минимальная сумма кредита должна начинаться от 500 тыс. руб. Что касается процентных ставок по кредиту, то они составляют 9,9% годовых в валюте и 10,9% в рублях.

Промышленно-строительный банк и вовсе готов работать с первоначальным взносом в 0%, при этом кредит предоставляется сроком до 25 лет, но ставки уже несколько выше они составляют от 9,8 до 12% годовых в валюте и с 12,5 до 14% годовых в рублях для вторичного рынка.

В банке Уралсиб придерживаются минимального размера первоначального взноса в 10%, а кредит готовы предоставлять на срок от 1 до 30 лет. Процентные ставки при этом в валюте составляют от 9,5% годовых, в рублях от 10,8% годовых.

В этом году возможно снижение ставок на 0,5-1%, комментирует тенденции рынка Вячеслав Михайлов, директор по ипотечному кредитованию Альфа-Банк (филиал Санкт-Петербургский). Также речь идет о либерализации требований к заемщику, как то: дополнительные формы подтверждения доходов (декларативная, устное подтверждение работодателя, по электронной почте), увеличение числа созаемщиков (родственники, гражданские супруги, не родственники), уменьшение количества документов, ослабление требований к объекту залога (незарегистрированные перепланировки, деревянные перекрытия, хрущевки, старый фонд). Отметить стоит и развитие ипотеки новых сегментов, таких как загородное жилье, земля, рефинансирование, коммерческая недвижимость.

Большое количество российских банков заявило о намерениях рефинансировать свои портфели ипотечных кредитов в текущем году на западных рынках, развивает тему Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка. Соответственно, это отразится и на условиях кредитных программ, поскольку кредиты должны соответствовать параметрам, привычным для западных инвесторов. Например, можно прогнозировать увеличение срока кредитования до 30-35 лет, а в некоторых случаях даже до 40 лет. Это, в свою очередь, вызовет увеличение возраста заемщика до 70-75 лет.

Конкуренция во благо
Среди ипотечных брокеров между тем намечается нешуточная конкуренция. Помогая клиенту разобраться в шахматных комбинациях банковских схем и подобрать наиболее подходящую для конкретного случая, компании корректируют условия своей работы. Наша фиксированная ставка за помощь в получении кредита составляет 15 тыс. руб., говорит Любовь Ельцова, менеджер Первого ипотечного агентства. Однако мы больше зарабатываем на сопровождении сделки, т. е. на подборе и оформлении покупки квартиры и других услугах.

Усиливает конкуренцию и выход на петербургский рынок новых игроков. В начале апреля, например, свой первый филиал в Петербурге открыл Фосборн Хоум. Инвестиции в открытие филиала брокера, расположенного на Невском проспекте, заявлены как $1,5 млн. Объем сопроводительных сделок к концу года в Петербурге ожидается на уровне $40-50 млн.

Развитие следует
Участники рынка в один голос прогнозируют дальнейший рост петербургского ипотечного рынка в 2007 году как минимум вдвое. Средний размер ипотечного кредита в 2006 году составил $70 тыс., в этом году он достигнет $85-90 тыс., говорит Вячеслав Михайлов. Что касается роста рынка, то по нашим оценкам он увеличится минимум в 2 раза. После резкого скачка цен в прошлом году поток клиентов сократился, но не катастрофически. В конце прошлого года и начале этого года на рынке проявился эффект привыкания к новым ценам, а также царило ожидание падения цен, вследствие чего население не спешило покупать недвижимость. Начиная с февраля поток клиентов снова начал расти, что можно связать с окончанием периода ожидания и привыкания к новому уровню цен, когда стало понятно, что цены вряд ли пойдут вниз (по нашим прогнозам рост цен в этом году составит 20-30%).

Мы рассчитываем, что наш портфель ипотечных кредитов за 2007 год увеличится как минимум в 2 раза, что будет соответствовать общей динамике рынка, замечает Алексей Дорош. Средний размер кредита в Московском регионе также вырастет, правда, не настолько, как в прошлом году. На сегодняшний день этот показатель составляет порядка $150 тыс., а до конца года мы ожидаем его увеличение на 20-25%.

Между тем АИЖК прогнозирует, что в 2007-м объем выданных в России ипотечных кредитов составит порядка 300 млрд руб. против 263 млрд руб. в 2006 году, т. е. вырастет лишь на 14%. Для справки: притом что в 2006 году количество выданных кредитов выросло вдвое, в стоимостном выражении общий объем вырос в 4,5 раза.

Новые векторы
Активно развивается, как мы уже говорили, не только традиционная ипотека. Развитие пригородной ипотеки идет быстрыми темпами, рассказывает Вячеслав Михайлов. Имеющееся на сегодняшний день доступное пригородное жилье (садоводства, сельские дома) не отвечает жестким требованиям банков по ликвидности. Данной проблемы можно избежать той группе населения, в собственности которых имеется квартира в городе, заложив которую в банке, люди могут получить кредит на приобретение загородной недвижимости по своему выбору, даже если она не отвечает требованию банков, уточняет эксперт.

Кроме того, на рынок выводятся все новые кредитные продукты: На наш взгляд, получат более широкое распространение кредитные продукты с плавающими процентными ставками, поскольку на западных рынках они наиболее распространены, считает Алексей Дорош. Хотя программы с плавающими процентными ставками пока слабо востребованы нашими заемщикам, так как они менее всего понятны россиянам. Но и ипотека некогда казалась чем-то непонятным. А сегодня ипотека одно из самых часто употребляемых слов в России.
Вступление в силу Земельного кодекса и закона «Об обороте сельхозземель» выявили отложенный спрос на земельные участки. Инвесторы охотно разбирают землю: крупные агрохолдинги выкупают у бывших колхозников паи с целью создания латифундий, а застройщики («юрики» и «физики») покупают участки под коттеджное строительство. В этом году спрос на подмосковную землю и на загородную недвижимость увеличился почти вдвое, что повлекло за собой рост цен. Так, за первое полугодие 2004 года они увеличились в среднем на 30--40%. Причем дорожают земли и дома, расположенные не только в пригородной, 30-километровой зоне, но и довольно далеко от столицы.

Доходный бизнес
По данным аналитиков, начиная с 2000 года спрос на загородное жилье ежегодно увеличивается примерно вдвое.

Рынок коттеджей стал не менее прибыльным, чем рынок коммерческой недвижимости: доходность удачных проектов составляет 140--150%. В результате увеличилось число игроков в этом сегменте рынка, а цены на землю в Московской области поползли вверх.

Повышенная активность позволяет совершать спекулятивные операции. Так, по данным компании Penny Lane Realty, оптовые цены на землю в три раза ниже розничных: например, сотка земли в 15-километровой зоне по Ярославскому шоссе уходит к оптовым покупателям по 3--4 тыс. долларов, а затем перепродается по 4,5--12 тыс. долларов.

Куда податься
По традиции на стоимость сотки влияет несколько факторов: удаленность от Москвы, направление и инфраструктура, в том числе транспортная.

По данным компании «Бест-недвижимость», в этом году Рублевское шоссе сдало свои позиции, так как лучшие земли с лесными участками уже проданы, а те, что находятся в частных владениях юридических лиц, поступают на рынок по явно завышенным ценам.

Лидером продаж является Новорижское шоссе: по красоте ландшафта оно не уступает Рублевке, да и проблем с подъездом нет, но земля здесь почти в 1,5 раза дешевле. Вплотную к лидеру приблизилось и Калужское шоссе.

Кроме того, по-прежнему популярны Минское, Можайское, Ильинское и Осташковское шоссе.

Среди «новичков» в списке лидеров Дмитровское направление. Как считают аналитики, большой потенциал и у Ярославского шоссе, но здесь предложение пока превышает спрос.

Что покупают
Как сообщили аналитики Московского инвестиционного агентства (МИАН), в последние два года повышенным спросом пользуются большие участки (желательно на берегу водоемов и в лесу). Данные факторы увеличивают стоимость земли на 30--40%.

Структура спроса на загородные дома складывается аналогично: потенциальных домовладельцев интересуют расстояние до Москвы, престижность направления, инфраструктура и степень защищенности, поэтому около 60% покупателей отдают предпочтение коттеджам в охраняемых поселках. В таком выборе есть свои преимущества: покупая готовый дом с земельным наделом, собственник освобожден от необходимости бегать по инстанциям и согласовывать (за дополнительную плату) разрешительные документы.

Коттеджи, соответствующие этим критериям, активно раскупаются, даже несмотря на то, что цены на них сопоставимы с ценами на московские квартиры так называемого бизнес-класса.

По информации заместителя гендиректора строительной компании «Созидание» Вадима Кодичева, коттеджный поселок «Северная слобода» (1,2 км по Дмитровскому шоссе) будет сдан в октябре этого года, из 23 таун-хаусов продано уже 70%. Максимальная площадь квартиры в таун-хаусе составляет 300 кв. м - за такое жилье придется заплатить около 268 тысяч долларов.

Коттеджный поселок «Новый свет» строится в двух километрах от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. Он рассчитан на 62 дома площадью от 280 до 560 кв. м. К каждому дому «прикреплен» участок от 15 до 25 соток. Как сообщили ГАЗЕТЕ в строительной компании, генплан поселка и проекты коттеджей разработаны Алексеем Ивановым. И хотя проектов всего лишь шесть, одинаковых домов в поселке нет - фасады различаются по отделке. Кроме того, все коттеджи отличаются удобными планировками: двусветные гостиные, совмещенные со столовыми, большое количество спален, просторные мансардные этажи, широкие лестницы, гаражи на две машины. В компании не стали называть стоимость домов, однако признались, что она довольно высока. По мнению застройщиков, удобный подъезд, близость леса и воды, городские удобства позволяют рассчитывать на ликвидность вложений.

На загородной недвижимости можно заработать до 200%
По данным аналитиков компании «Бест-недвижимость», сейчас на рынке загородной недвижимости наблюдается устойчивый платежеспособный спрос. Главной составляющей стоимости загородных объектов по-прежнему будет цена земли в Подмосковье. А с учетом ограниченного предложения земель, пригодных для организованной коттеджной застройки, тенденция к росту сохранится. Темпы роста цен будут на уровне прошлого года - в среднем до 50% в год. А на более удачные и элитные предложения цена может подняться в 2 раза. Это значит, что через пару лет продажа загородной недвижимости и земельного надела принесет сегодняшним покупателям доход 150--200%.