Ипотека и недвижимость - "россия" не для бедных

Двухуровневое жилье встречается практически в любой новостройке не ниже бизнес-класса, хотя далеко не всегда оказывается востребованным. Для кого и с какой целью застройщики включают такие квартиры в свои проекты, выясняла корреспондент Ъ-Дома Наталия Павлова-Каткова.

Выше крыша
До недавнего времени двухэтажные квартиры в обычных многоквартирных домах были редкостью. В советские времена двухуровневые квартиры (будем их также называть дуплексами) если и строились, то штучно и в домах для очень непростой публики. Например, в шпиле высотки на Кудринской есть парочка совсем небольших однокомнатных, но тем не менее двухэтажных квартир. Были они и в домах на Тверской и на Соколе проектировали эти квартиры под определенных высокопоставленных жильцов. Чуть ли не единственный случай массового строительства трехкомнатных дуплексов в нескольких домах в Северном Чертанове, где почти четверть квартир были двухэтажными. Их называют олимпийскими, хотя правильнее было бы назвать постолимпийскими. Дома планировали возвести к Олимпиаде-80, но не успели и достраивали позднее, рассказывает проживающая в такой квартире со дня заселения дома Елена Алексеева.

Спланированы квартиры-этажерки вполне стандартно для такого типа жилья. Внизу гостиная, кухня и санузел, вверху две спальни. Любопытно другое. Общая площадь олимпийского дуплекса не превышает 80 кв. м. А ведь удобная лестница съедает как минимум 20 кв. м полезной площади жилья. Таким образом, по законам эргономики из 80 кв. м должно было остаться лишь 60. Однако проектировщики схитрили и пространство сэкономили: переход между уровнями сделали довольно крутым с резким разворотом на 180°. Как говорят впервые посещающие эти дома, получилось не слишком удобно. Впрочем, сами хозяева давно привыкли и особых неудобств не испытывают. Когда мы только въехали в дом, хотели снести стену между комнатой и коридором (а лестница на второй этаж находится в коридоре практически сразу у входа в квартиру), чтобы хотя бы визуально убрать ощущение некоторой тесноты, но так и не решились, вспоминает другая жительница этого же дома. А теперь нам даже нравится хорошо, что все оставили как было.

Творческое объединение
Несмотря на эти особенности, двухуровневые квартиры в этих домах пользовались бешеной популярностью. Однако хотя проект получился очень успешным, тиражировать его почему-то не стали, он так и остался в единичном экземпляре. Поэтому желающим жать на двух уровнях оставалось только одно самим превращать свое жилье в двухэтажное. Как правило, так поступали с квартирами в домах сталинской постройки с четырехметровыми потолками: их владельцы самостоятельно производили деление на два уровня, объясняет заместитель генерального директора по вторичному рынку жилья Миэль-Брокеридж Алексей Шленов. Любопытно, что переделанные таким образом квартиры в последние годы в продаже почти не появляются: то ли их опять превратили в одноуровневые, то ли хозяевам жаль расставаться с созданным собственными руками эксклюзивом.

В конце 80-х начале 90-х годов появились и другие варианты переделок. Двухуровневыми стали квартиры верхних этажей с присоединенной и окультуренной мансардой, рассказывает консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty Ирина Егорова. На пентхаус в современном понимании этого слова они не тянут: и окна верхнего уровня небольшие, и перепад высоты, свойственный всем мансардам, имеется. Не говоря уже о том, что отсутствует отдельный вход. Такие квартиры появлялись в начале 90-х годов, например, в Староконюшенном переулке, дом 14, в Мерзляковском, дом 16, в Чистом переулке. Однако в целом такие квартиры представляли мало интереса: в старых домах вечно протекали крыши. Есть и переделки, выполненные в более поздние годы по такому же принципу. Масштабный объект предлагается в элитной реконструированной сталинке по адресу Университетский проспект, дом 9, говорит руководитель инвестиционных проектов элитной недвижимости Vesco Realty Андрей Ровкач. Двухуровневая квартира была образована путем совмещения шести обычных квартир по три на каждом этаже. В итоге общая жилая площадь составляет около 360 кв. м, при этом из окон квартиры открывается прекрасный вид на здания МГУ и Воробьевы горы.

Однако гораздо интереснее другой вид переделки, которую выполняли, как правило, в примыкающих к многочисленным посольствам старых домах на Пречистенке. В большинстве этих домов есть бельэтаж. Именно его и объединяли с настоящим первым (а по сути, вторым) этажом, после чего получившееся пространство делили пополам. В результате в домах появлялись по две двухуровневые квартиры с красивыми видами из окон на посольские дворики, что еще больше повышало ликвидность такого жилья. Эти квартиры пользовались большим спросом и стоили значительно дороже и одноуровневых, и переделанных многоуровневых на более высоких этажах. Хотя сегодня это может показаться странным.

И в совсем редких случаях объединяли соседние этажи. На память приходит лишь дом Патриарх где покупатель пытался объединить шестой и седьмой этажи на стадии строительства, вспоминает госпожа Егорова. Впрочем, делалось это не столько из-за желания покупателя иметь двухуровневую квартиру, сколько потому, что на тот момент ни на одном этаже на нашлось площади подходящих размеров, а человеку очень хотелось поселиться именно в этом доме. Не знаю, осуществил ли он эту идею, допускаю, что ему это удалось. Возможно, это не единственный случай, однако в продаже в последние лет пять такие квартиры не появлялись.

Этажи с особенностями
Всплеск моды на дуплексы пришелся на 1998-2002 годы. По словам экспертов, ввели эту моду женщины, хотя в целом портрет покупателя двухэтажной квартиры нарисовать довольно сложно. С довольно высокой вероятностью можно говорить лишь о дуплексах на нижних этажах, рассказывает Наталия Дабсон, директор по развитию департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard. 80% их покупателей составляют семейные пары с двумя детьми, возраст каждого супруга менее 45 лет. По квартирам же верхних этажей статистики нет. Их с равной вероятностью покупают и одинокие, и семейные, и мужчины, и женщины. Именно в конце 90-х начали закладывать двухуровневые квартиры почти во все современные проекты, даже в панельные. Например, их наличие предусмотрели в торцевых секциях последних этажей серии П-44ТМ (ДСК-1), не говоря уже о более высоклассных объектах, таких, как ЖК Камелот на Комсомольском проспекте с дуплексами на 15-16-м этажах или ЖК Долина грез, сравнительно недавно построенный в Отрадном Главмосстроем.
Любопытно, что строители, по словам экспертов, играли отнюдь не на моде. Скорее ими двигало желание выжать из объекта побольше жилой площади, вопреки особенностям домов. В число таких особенностей попадает, например, расположение довольно больших площадей выше красной точки дома, дальше которой не может подниматься лифтовая шахта и, соответственно, нельзя сделать еще один обычный этаж. Сюда же можно отнести невысокие потолки пространства выше последнего этажа, сравнительно небольшие и немногочисленные окна, конструктивную специфику крыши, а у элитных домов и архитектурные решения. В качестве примера можно привести здание в Староконюшенном переулке, 36, известное как дом Пороховщикова. Его особенность стеклянная крыша, одноуровневая квартира под которой вряд ли могла бы стать ликвидной. Дотянуть же дуплекс до уровня пентхауса тоже не предоставлялось возможным: вокруг располагаются достаточно высокие дома, загораживающие вид. Поэтому решение разместить на последнем, пятом этаже двухуровневую квартиру было вполне логичным.

И два, и полтора
Двухуровневые квартиры по-прежнему присутствуют практически во всех новостройках класса не ниже бизнес, однако застройщики говорить о них не любят. Видимо, предположение, что в дуплексы чаще превращают не самые удачные пространства в доме, недалеко от истины.

Двухуровневость должна присутствовать только в том случае, когда она дает абсолютно новые качественные изменения в сторону большего комфорта, поясняет коммерческий директор холдинга Капитал Групп Алексей Белоусов. Но тогда мы уже говорим о пентхаусах, которые, в отличие от двухуровневых квартир, являются крайне востребованным продуктом на рынке. Многие строительные компании вообще перестали закладывать в свои проекты подобные квартиры, исключение составляют лишь индивидуальные заказы от частных инвесторов, поступившие еще на стадии проектных работ, говорит вице-президент группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов. Мода на них постепенно проходит, так как подобные варианты перестали быть чем-то новым на рынке и спрос на них начал падать. Осторожно относятся и к более ликвидным дуплексам на первых этажах, которые предусмотрены, например, в новом проекте компании Баркли во 2-м Зачатьевском переулке. Несмотря на все их достоинства (характерные для встроенных таунхаусов отдельный вход и собственный палисадник рядом с ним) предугадать, насколько быстро их удастся продать, довольно сложно.

Объясняя причины падения спроса, в Kirsanova Realty привели слова одной клиентки, которая когда-то предпочла двухуровневую квартиру. У этой женщины есть маленькая собачка. К концу дня собачка просто валится с ног из-за этих лестниц, потому что она все время ходит за мной вверх-вниз, жаловалась клиентка. Мне за платьем надо наверх и она идет за мной. Мне надо спуститься вниз выпить кофе и она бежит следом. Я-то за целый день так нахожусь, что с ног валюсь, а уж собачка тем более. Те же претензии и у женщин, имеющих маленьких детей. Чтобы сделать двухуровневые квартиры удобнее, в элитных домах попытались делать внутриквартирные лифты, однако они приживаются лишь в квартирах, где больше двух уровней. Но таких в Москве считаные единицы, например, в доме-яйце по адресу: улица Машкова, дом 1/11. Для покупателей сегодня важнее не мода, а экономическая целесообразность приобретения такого жилья, говорит господин Тимербулатов. Огромные размеры многоуровневых квартир предполагают и высокие коммунальные платежи, что в данном случае не всегда оправданно. Не на пользу многоуровневому жилью развивается и рынок загородной недвижимости. Покупатели, соизмерив затраты, предпочитают многоуровневым квартирам проживание в отдельном доме за городом.

Падением интереса к двухуровневым квартирам можно объяснить и обилие подобных предложений у риэлтеров. Сейчас, например, продаются три двухуровневые квартиры с панорамным остеклением от пола до потолка на последнем этаже и с видом на Кремль в доме 'Онегин', перечисляет Наталия Дабсон из Paul`s Yard. Выставлена на продажу и квартира площадью 400 кв. м в Венском доме, Есть похожие предложения по адресу Трубниковский переулок, дом 6. Правда, интересны они не столько тем, что являются двухуровневыми, сколько характеристиками самих домов. Дуплексы же в России не прижились (как и мансарды, столь популярные во Франции), и едва ли мода на них воскреснет. Зато может появиться другой, подобный дуплексу, вид жилья. На сегодняшний день на Западе, в частности, в Италии, очень популярны полуторауровневые квартиры, рассказывает господин Белоусов. Идея состоит в том, что перекрытия пробиваются и в отдельных частях квартиры высота потолков доходит до 4,5 м. Такие решения интересны и требуют определенной геометрии по планировке. Хотелось бы также отметить, что первые полуторауровневые квартиры появились впервые именно у нас в стране, и, возможно, в свое время будет интересно понаблюдать возвращение этого продукта домой".
В начале прошлого столетия еще не существовало понятий бизнес-класс и элита применительно к жилой недвижимости. Но, само собой разумеется, по-настоящему фешенебельными считались собственные особняки. Квартиры, даже самые шикарные, котировались рангом ниже. Но с начала века, когда началось бурное строительство доходных домов, среди них выделились самые дорогие, которые можно условно считать бизнес-классом. Самым престижным был, несомненно, дом страхового общества Россия на Сретенском бульваре, построенный в 1902 году по проекту архитектора Н. Проскурина.

В XVIII столетии на этом месте был так называемый старый почтамт, или двор, где почтальоны живут. Но со временем тех почтальонов перевели в гораздо более удобное строение на улице Мясницкой, дом 40. Здесь же обосновалась панорама под названием Царь-град, а затем Театр общедоступных и народных представлений Скоморох. Он был до такой степени народным, что приходилось укреплять на стенах пояснительные надписи С места на место не переходить: отовсюду видно хорошо. Или Бис означает повторить.

Но в 1899 году закрылся и театр: страховое общество Россия, одно из самых богатых в государстве, решило строить тут доходный дом. Да не простой, а роскошный, для самых шикарных жильцов. Здесь, например, в подвале оборудовали одну из первых в городе электростанций.

Со строительством спешили, поэтому не обошлось без жертв. В 1901 году газета Московский листок сообщала: В строящемся доме страхового общества Россия, на проезде Сретенского бульвара, рабочие с третьего этажа спускали по канату деревянный бак. Канат был прикреплен к оконной перекладине, которая не выдержала тяжести и, сорвавшись, придавила рабочего, крестьянина Петра Безина, получившего ушибы всего тела и перелом правой руки. Пострадавшего отвезли в Старо-Екатерининскую больницу.

Однако это обстоятельство не образумило заказчиков. Темп стройки не замедлили. И в результате спустя год здание стали заселять.

Этот дом просто не может не обратить на себя внимания. Каждый пешеход, за редким, совершенно непонятным исключением, проходя мимо, размечтается: дескать, а вот бы я в этом доме жил. Принимал бы тут гостей, а после провожал их к метро Тургеневская, теплым летом мы прогуливались к станциям подальше, а к полуночи я возвращался домой, включал свет в этом окне, ставил чайник, выходил на балкон, на свой балкон, стоял и смотрел на редких поздних пешеходов, куда-то торопящихся Бобровым переулком. А придя домой, иной из них раскрыл бы старенький путеводитель по Москве и прочитал: Следующий квартал занимают два огромных жилых корпуса, построенных в 1899-1902 годах для общества Россия одной из крупнейших страховых компаний, которая часть своих миллионных доходов вкладывала в строительство и эксплуатацию многоквартирных, хорошо оборудованных домов. Квартиры в этих домах были крайне дороги снимали их только очень состоятельные люди. Автор проекта архитектор Н. М. Проскурин придал зданию черты позднего итальянского ренессанса. Знаменитый французский архитектор Ле Корбюзье считал этот дом самым красивым в Москве. Прекрасная решетка между корпусами сделана по рисунку О. Дессина.

Впрочем, история этого дома не ограничивается изложенными сведениями. Тут гостил художник Репин (он писал портрет доктора Лызина, какого-то счастливого здешнего квартиранта). В квартире номер 85 было правление Футбольной лиги. А после революции в доме России разместился Наркомпрос, которым заправляла сама Крупская, и к ней ходили на поклон столичные интеллигенты. Кстати, одно из подразделений Наркомпроса (под названием Лито) описано Булгаковым в Записках на манжетах. Делать там было абсолютно нечего, там совершенно не платили денег, и оно совсем не походило на государственное учреждение: Плетеный дачный стул. Пустой деревянный стол. Раскрытый шкаф. Маленький столик кверху ножками в углу. И два человека. Вскоре после поступления в Лито Булгакова уволили оттуда. За расформированием.
Тем не менее там изредка устраивались так называемые литературные пятницы. Ими заправлял Валерий Брюсов, и поэт Иван Грузинов вспоминал об этом: Он очень долго, чуть-чуть грассируя, читал свои новые стихи, сопровождая чтение обычными для него телодвижениями и жестами: мелкими шажками движется вперед, такими же шажками отступает назад. Точнее Валерий Брюсов движется по диагонали четырехугольника эстрады. Вот он размеренно поднимает руки, вот опускает их. Изредка, особенно в паузах между окончанием чтения одного и началом чтения другого стихотворения, Валерий Брюсов принимает позу, которая придана ему на бессмертном портрете работы Врубеля.

Впрочем, в том же Наркомпросе происходили не только вечера поэта Брюсова и ничегонеделание писателя Булгакова. Тут, например, склочничали жены Горького и Каменева (обе рвались руководить театральным отделом).

Именно здесь, в Лито, отвергли первый, собранный уже при новой власти, сборник цветаевских стихов.

Лито ничего не печатает, но все покупает, надоумил ее Ходасевич.

Однако поэтессе ничего не заплатили. И только через год вручили рецензию коллеги Брюсова: Стихи М. Цветаевой, как не напечатанные своевременно и не отражающие соответственной современности, бесполезны.

Александра же Толстая, дочь Льва Николаевича, вспоминала о реальном, а не выдуманном самоубийстве: некий Павел, секретарь замнаркома Эпштейна, поначалу поразил ее своими рисковыми для госучреждений фразами: Эх, этот бюрократизм! Тоже коммунистами себя величают. Доклады, приемы, а люди? Какое им до них дело? Карьеризм, генеральство, формализм, ничего не видят, да и не хотят видеть, что делается вокруг беднота, недовольство презрение к человеку. Что они для народа сделали? Одну буржуазию уничтожили, а народили новую буржуазию. Вскоре после этого товарищ Павел застрелился.

Здесь же располагалось Главное артиллерийское управление Красной армии, куда однажды заглянул сам Ленин. Это произошло в 1920 году. Ленин пришел сюда с Максимом Горьким, чтобы осмотреть новый прибор для корректирования стрельбы по вражеским аэропланам. Горький затем вспоминал: В сумрачной комнате вокруг стола, на котором стоял аппарат, собралось человек семь хмурых генералов, все седые, усатые старики, ученые люди. Среди них скромная штатская фигура Ленина как-то потерялась, стала незаметной. Изобретатель начал объяснять конструкцию аппарата. Ленин послушал его минуты две, три, одобрительно сказал: Гм-гм! начал спрашивать изобретателя так же свободно, как будто экзаменовал его по вопросам политики.

Впрочем, дом все-таки оставался зданием жилым. Тут обитали большей частью привилегированные интеллигенты академик Ферсман, химик Курнаков, актер Хмелев, исследователь-офтальмолог Авербах и многие другие официально признанные гении Советского Союза.

До войны тут жила героиня Наташа Ковшова. Впрочем, тогда она была обычной школьницей, которой посчастливилось жить в доме страхового общества Россия.

А в конце 40-х в доме открылся первый московский пункт проката. Словом, этот дом был первенцем не только в отношении электричества.

Понятно, что со временем большая часть квартир превратилась в коммуналки. Причем не только из-за уплотнительной политики властей, а и естественным образом: люди разводились, женились, в квартирах площадью более 200 м жили несколько поколений, при этом не всегда родственников. Некоторым еще в советское время давали отдельные квартиры.
Одна из жительниц дома при переезде прихватила с собой облицовку старинного камина. Причем сделала это скорее на память и на тот случай, если когда-нибудь у нее появится дача. Куски керамики так и провалялись в кладовке до перестроечных лет. А тут вдруг к ней в гости приехала приятельница-американка. Случайно увидела облицовку камина и упросила продать. Только, ты извини, я вряд ли смогу дать тебе реальную стоимость. Я могу заплатить только $2000. Женщина открыла рот от удивления. В конце 80-х это были огромные деньги, а она считала, что облицовка не стоит вообще ничего. Так дом богачей помог материально своей бывшей жительнице.

С начала 90-х у дома Россия началась совсем другая жизнь. Расселением жильцов занялись уже не госорганы, а риэлтеры. Дом был настолько популярен у новых русских, что в 1994-1995 годах цена расселения доходила до $2000 за квадратный метр вдвое выше обычной стоимости квартир в центре города. В то время в Москве еще практически не было элитного домостроения и расселение коммуналки оставалось единственным способом приобрести большую квартиру. А на первичном рынке даже стометровую квартиру найти было нелегко.

В доме Россия тогда начали делать ремонты, которые правильно было бы назвать реконструкцией с полной заменой стен, карнизов, полов и потолков. Появились стометровые гостиные и ванные площадью 25 кв. м. Продавались квартиры попарно, то есть целыми этажами. В середине 90-х была продана отремонтированная по высшему разряду квартира площадью 250 м по немыслимой цене $1 млн.

Когда же началось массовое элитное строительство, популярность знаменитого, но старого дома пошла на убыль. Только смешанных бетонно-деревянных перекрытий было достаточно, чтобы вывести его из разряда элитных. И сейчас, наверное, правильнее отнести его опять-таки к бизнес-классу: в столице множество новых домов классом выше. Вот только чтобы обрести исторический ореол, им понадобится добрая сотня лет.