Ипотека и недвижимость - Частные дома идут на смену городским квартирам

Как и у планеты Земля, у рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти есть северный и южный полюсы. На северном полюсе находятся любимые покупателями коттеджей Курортный, Всеволожский и Выборгский районы. Южный полюс пока только осваивается девелоперами и набирает популярность у потребителя.

Когда мы говорим о южном полюсе рынка, речь идет прежде всего о Петродворцовом, Гатчинском и ряде других районов, расположенных к югу от Санкт-Петербурга. Различие между полюсами пока выглядит разительным с учетом статистики коттеджного строительства и данных ценовой конъюнктуры.

По данным ассоциации Загородная недвижимость, всего в пределах Петербурга и Ленобласти насчитывается 43 коттеджных поселка. Причем более 40% из них расположено во Всеволожском районе, свыше 20% приходится на Выборгский район, по 10% на Курортный и Приозерский районы. В числе отстающих Гатчинский, Ломоносовский и другие южные районы. Между тем если посмотреть на ландшафт загородного рынка в динамике, то в нем проступают новые черты. К концу 2006 года на загородном рынке сложился разрыв между севером и югом, отмечает руководитель отдела загородной недвижимости АРИН Наталья Хмельницкая. Цены в этих районах различались на порядок. Например, в южных районах можно было найти участки всего по $100-200 за сотку (Гатчинский, Волосовский, Волховский). Сегодня ситуация изменилась: в Волховском районе, по данным Центрального агентства недвижимости, уже не купить участок дешевле $300 за сотку.

Дешевая земля на юге все привлекательнее для покупателей, так как в целом по рынку рост цен на участки и коттеджи составляет не менее 15-30% в год. Смещение интереса покупателей к югу вполне объяснимо, -- считает исполнительный директор АН Александр-Н Федор Дьячков. Дефицит земли в 30-километровой зоне вокруг города в Курортном и Всеволожском районах толкает вверх цены на коттеджи, выводя все новые проекты в элитный сегмент. В то же время достройка Восточного полукольца КАД делает загородные владения в южных направлениях более доступными с точки зрения транспорта. Кроме того, по словам Алексея Рогова, руководителя загородного департамента АН Петербургская недвижимость, в результате последнего скачка цен на городское жилье загородная недвижимость становится весьма конкурентоспособной, а выбор загородного коттеджа в качестве места постоянного проживания кажется потенциальным покупателям все более привлекательным.

Например, в реализуемом компанией Балтрос проекте Славянка, занимающем территорию между Пушкином и Колпином, сборные деревянные дома будут реализовываться по цене от €1,5 тыс. за квадратный метр. В поисках свободных участков застройщики делают первые шаги на пути развенчания географических стереотипов и пытаются осваивать и более отдаленные южные участки Ленинградской области. Впрочем, строительство коттеджных поселков в этом направлении происходит пока в очень ограниченном количестве, и в основном это объекты эконом-класса, рассчитанные на переселенцев из нефтегазоносных районов. Одним из примеров внедрения перспективной стратегии в этом районе стало начало строительства поселка Новый Уренгой рядом с Нарвским водохранилищем в Кингисеппском районе.

Таким образом, в тройке лидеров, которая сегодня полностью состоит из северных районов, в ближайшие годы произойдут изменения. Курортный район, где цена земли и готовой недвижимости достигла максимума, в принципе исчерпал резервы развития. В итоге активность покупателей и девелоперов смещается с севера. С ростом спроса разрыв между северным и южным полюсами сокращается. По словам госпожи Хмельницкой, это заметнее всего в районе Стрельны и Петродворца. В зоне влияния президентской резиденции -- Константиновского дворца, вдоль так называемой Царской дороги цены на коттеджи сегодня не ниже, чем в северных районах. Так, коттедж площадью 110 кв. м с участком 14 соток стоит здесь $400-500 тыс. Подобные объекты есть, например, в поселке, расположенном напротив Знаменки в Петродворцовом районе, и в коттеджном поселке в районе Шепелево в Ломоносовском районе. Подтверждением интереса крупных девелоперов к этой части юга стала недавняя сделка по продаже 200 га земли в Купеческой гавани, в районе Петродворца. За территорию Купеческой гавани инвестор -- ООО Петергофская Купеческая гавань -- выложил 1,152 млрд рублей. Победителя торгов обязали в срок до трех лет подготовить проект планировки и межевания территории, возвести на ней за свой счет объекты инженерной инфраструктуры и безвозмездно передать их городу. По истечении семи лет ООО обязано завершить строительство жилья. Впоследствии инвестор сможет выкупить у города освоенный участок по символической цене 600 рублей за квадратный метр либо взять его в долгосрочную аренду на 49 лет по льготной стоимости. Концепция развития территории предполагает строительство здесь целого коттеджного городка. Планы администрации Санкт-Петербурга по реконструкции дворцового комплекса в Ломоносове создают и в Ломоносовском районе потенциальный центр притяжения для элитной коттеджной застройки.
В отличие от городского рынка квартир рынок загородных домов Санкт-Петербурга и Ленобласти менее подвержен ценовым колебаниям, цены на дома не падают, а каждый сезон берут новую планку. При этом спрос на экономичное малоэтажное жилье за городом растет. Обозреватель ЪСергей Федоров считает, что рано или поздно малоэтажные пригороды Северной столицы срастутся с коттеджными поселками в ближней области, образовав обширные предместья.

Долго будет Карелия сниться
Последние три года цены на загородные коттеджи растут на 15-30 процентов ежегодно, в основном за счет удорожания земельных участков, отмечает Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитики компании Becar Commercial Property St. Petersburg. При этом главным фактором ценообразования, по мнению экспертов, остается местоположение. На цену оказывает влияние и такой параметр, как окружающий ландшафт. Например, стоимость участков или домовладений, расположенных у воды, традиционно выше. То есть статус территории в таком случае определяет класс поселка.
Наиболее популярным в сфере коттеджного строительства продолжает оставаться северное направление Ленинградской области: Всеволожский район, а также Карельский перешеек -- Выборгский и Приозерский районы. В городской черте лидирует Курортный район. Однако здесь становится все более тесно. Недостаток предложения земли поднимает цены, которые в Курортном районе уже перешагнули рубеж $10 тыс. за сотку. При таких ценовых условиях большинству покупателей Карельский перешеек действительно может только сниться. Тем не менее максимальное предложение -- 75% всех коттеджных поселков -- по-прежнему сосредоточено на севере Ленобласти. При этом именно концентрация поселков в 30-километровой зоне на севере ведет к охлаждению рынка, ведь массовость и дороговизна две вещи несовместные.

Выборгский в проекте
По словам Натальи Луговской, заместителя генерального директора ЦРП Петербургская недвижимость, расположение еще не строящихся, но уже проектируемых поселков более диверсифицировано. В основном это объекты в 20-50-километровой зоне от Петербурга. Такое размещение позволяет позиционировать будущий коттеджный поселок как загородное жилье бизнес-класса с возможностью временного проживания. В эту зону попадает частично Выборгский район (до озера Глубокое), практически весь Всеволожский район, наиболее привлекательная часть Кировского района, частично Тосненский район (до Шапок), частично Гатчинский район (до Вырицы), незначительно -- Волосовский и практически весь Ломоносовский. Эти территории равнозначны с точки зрения транспортной доступности, правда, дорожная сеть в Выборгском и Всеволожском районах более разветвленная, что является дополнительным плюсом для будущего поселка.
В настоящий момент в пригородах Петербурга и в Ленобласти строится около 76 поселков разного класса на территории 780 га. По словам Натальи Хмельницкой из Агентства развития и исследования недвижимости (АРИН), большинство реализуемых проектов позиционируются в бизнес-классе: дома до 450 кв. м стоимостью $400-500 тыс. Основная доля таких поселков расположена не далее 70 км от Петербурга: 37% расположено в 30-километровой зоне, 39% -- на расстоянии 30-70 км от города. Лидером по количеству строящихся объектов пока является Выборгский район. Цена сотки здесь может достигать $6 тыс. Все остальные районы города, включая Пушкинский, отстают со значительным отрывом. Например, в Ломоносовском, Тосненском, Гатчинском районах сотку можно купить за $150-300. Таким образом, за удовольствие жить в Выборгском районе покупатели коттеджей выкладывают лишние $350 за каждый квадратный метр (если брать в расчет цену $5 тыс. за сотку, площадь участка 15 соток и площадь дома 200 кв. м).

За город на ПМЖ
Пока лишь незначительная часть домохозяев используют свой загородный коттедж для постоянного проживания, но в ближайшем будущем ситуация может измениться. Массовый спрос уже сейчас ориентирован на жилье эконом-класса: коттедж площадью 120-150 кв. м стоимостью $120-200 тыс. с участком 12-15 соток. В идеале покупатели хотят видеть частный дом по цене городской квартиры, неподалеку от города и с полной инфраструктурой. То есть востребованы классические предместья: кварталы одно-двухэтажных домов с хорошими дорогами, современными коммуникациями и достойной сферой обслуживания. Спрос на такое пригородное жилье превышает предложение примерно в три раза. Девелоперы уже почувствовали это. Так, например, ЗАО Балтрос планирует возвести на площади 200 га между Пушкином и Колпином шесть замкнутых мини-кварталов массовой типовой застройки, прообразом которой послужил послевоенный американский Левиттаун, -- жилой район одноэтажных деревянных домов для среднего класса общей площадью 1,4 млн кв. м с индивидуальными парковками. Компания собирается организовать в центре участка производство панелей, закупив в Германии завод по их производству и рассчитывая сдавать по 300 тыс. кв. м жилья в год.

На севере от КАД компания Пантикапей запланировала город-сателлит Евроград. Помимо малоэтажной кирпичной застройки общим объемом 500 тыс. кв. м здесь появится торговый центр площадью 160 тыс. кв. м, разделенный пешеходной зоной. Вдоль центральной пешеходной улицы городка расположатся предприятия торговли, сервиса и общепита. Похожий проект Национальная жилищная корпорация -- Санкт-Петербург (НЖК-СПб) реализует в Янине, где на деньги Национальной резервной корпорации планируется построить 170 индивидуальных домов и 130 квартир в таунхаусах.

Одноэтажный Петербург
Это положение -- уже не город, но еще не деревня -- отражает будущее всего рынка пригородных домов постоянного проживания. Особенно активно, десятками гектаров, в течение последнего полугодия девелоперы скупают сельскохозяйственные земли в радиусе 20 км от Петербурга, примыкающие к КАД. Именно на этих территориях в ближайшие годы стоит ожидать появления недорогого малоэтажного жилья, способного стать альтернативой городским квартирам. Старт большого количества таких проектов придется на нынешнюю весну и лето -- уже сейчас заявлен ряд проектов, цена жилья в которых чуть выше $1 тыс., что существенно ниже, чем в городе. Таких поселков пока немного, но, судя по тому, как активно инвесторы формируют земельные резервы, в ближайшие два-три года их количество возрастет в десятки раз. Разница в цене на жилье между городом и деревней достигла $1 тыс. за квадратный метр. Поэтому рано или поздно благодаря подобным крупноформатным проектам малоэтажного девелопмента малоэтажные пригороды Санкт-Петербурга срастутся с коттеджными поселками в ближней области.