Ипотека и недвижимость - Старо-новая ипотека

Бум на рынке недвижимости не только способствовал взвинчиванию цен на жилье до немыслимых высот, но и обогатил арсенал отечественных аферистов. Как утверждают специалисты, подготовка и заключение сделок купли-продажи квартир подобны хождению по минному полю. В немалой степени это объясняется несовершенством действующего Жилищного кодекса. По сведениям Новых Известий, в Госдуме сейчас разрабатываются поправки к этому документу. Однако они, полагают эксперты, не только не наведут порядка на рынке, но и поставят добросовестного приобретателя в еще более сложное положение. Впрочем, логику депутатов в предвыборный год можно понять: квартиры у нас покупают люди небедные, вот пусть сами о себе и заботятся.

Жилищный кодекс (ЖК) документ далеко не безупречный. С этим согласны сегодня и авторы, и исполнители. Когда в конце декабря 2004 года депутаты его принимали, они убеждали друг друга, что кодекс, пусть даже явно сыроватый, необходим для того, чтобы дать импульс рынку жилья и, в частности, развитию ипотеки. Теперь выясняется, что импульс дан, но вектор у него не всегда тот, о котором мечталось, поэтому рынок вместо благодарности высказывает немало претензий.

Метры для тинейджера
Есть, например, в ЖК статья 31, касающаяся права пользования жилым помещением, которым наделены члены семьи собственника. В ней говорится, что если человек перестал быть членом семьи, то это право за ним не сохраняется. Иными словами, если имеющий квартиру г-н А., женившись на г-же Б., вскоре понял, что ей от него нужна только жилплощадь, то он, расторгнув брак, ничем не рискует. Однако, говорят законодатели, были случаи, когда из-за этой статьи ЖК после развода родителей на улице оказывались несовершеннолетние дети. Поэтому они готовят поправку, суть которой в том, чтобы вывести детей из-под действия этой нормы. А поскольку по закону маленький ребенок не может перестать быть членом семьи, речь идет о тех, кто, будучи старше 14 лет, может проживать и отдельно от родителей.

Вполне, заметим, гуманная на первый взгляд поправка. Но она вносит порядок, скорее, в семейные дела. Депутаты же, напомним, заботились не только о сохранении ячейки общества, но и о развитии рынка жилья. А это совсем другое дело. Представьте себе, что вы, потратив несколько сот тысяч долларов, купили квартиру. Поскольку все юридические нормы были строго соблюдены, она принадлежит вам. Однако выясняется, что некий тинейджер так же, как и вы, имеет право не собственности, но пользования этим жилым помещением. Проще говоря, в вашей квартире он может, если захочет, жить на полагающихся ему квадратных метрах. И что с ним делать, решать фактически должны не рассорившиеся его родители, а вы. Рынок в целом, а особенно покупатели наверняка будут в восторге.

Поживите с чужим мужем
Кодекс настолько не прост, что одновременно понадобилось принимать отдельный закон о его введении. В нем, в частности, оговорены исключения к упомянутой уже статье 31 ЖК. Одно из них гласит, что права пользования жильем не лишаются те, кто проживал в квартире вместе с собственником и имел равные с ним права на момент ее приватизации.

Поясняя эту норму, юристы-жилищники приводят в пример такую историю. Жили-были в хорошей 3-комнатной квартире мама, папа и их горячо любимая дочь. Девочка выросла, поступила в институт, вышла замуж и привела жить к родителям молодого иногороднего супруга. Жить они собирались долго и счастливо, поэтому юношу прописали, тем более что тогда это было обязательно. Грянули 90-е годы с их повальной приватизацией, и семья, как почти все вокруг, решила оформить собственность на квартиру. Молодой человек от своей доли благородно отказался, поскольку ничем ее пока не заслужил. Брак оказался недолгим, но развод прошел мирно, без эксцессов. Через несколько лет молодая женщина снова вышла замуж, родила ребенка, он вырос, пошел в школу. В большой семье все было хорошо, но тут объявился первый супруг с новой женой у него тоже возникли проблемы. Короче, жить негде, а потому он решил воспользоваться данным законом правом на пользование жильем, которое было приватизировано с его согласия, но без его участия.

А теперь еще раз представьте себе, что вам посчастливилось купить такую квартиру. Как выясняется, вместе с чужим да еще бывшим мужем. Норма абсурдна сама по себе, к тому же она противоречит Гражданскому кодексу (ГК), который устанавливает, что если у квартиры появляется новый владелец, то права пользования ею прекращаются у всех членов семьи бывшего собственника. Кстати, это противоречие между двумя кодексами позволяет судам принимать диаметрально противоположные решения.

И в регионах, где такими делами нередко занимаются суды общей юрисдикции, сделки купли-продажи жилья расторгаются по всей цепочке бывших и нынешних собственников, какой бы длинной она ни была.

Депутаты, похоже, поняли, что с этой нормой нужно что-то делать. Однако вместо того, чтобы привести ее в соответствие с ГК, который они, заметим, сами и принимали, сейчас в нее добавляется право обделенного на некую материальную компенсацию то ли деньгами, то ли жильем. Предполагается, что ее будет платить бывшая семья. Даже если это так, то не вполне понятно за что. Однако, утверждают юристы, претензии невинно пострадавшие предъявляют, как правило, не экс-мужьям, женам или свекровям, а новым владельцам квартир нашлись деньги на покупку, найдутся и на то, чтобы от меня избавиться.

Денег много не бывает
Есть в этом деле и еще один нюанс, о котором депутаты, возможно, не подозревают из-за плохого знания жизни. Как рассказала НИ эксперт Российской биржи недвижимости Марина Стоева, не менее 70% сделок на рынке жилья совершается сегодня по явно заниженным ценам. Дело в том, что, если квартиру, находящуюся в собственности меньше трех лет, продают более чем за 1 млн. руб., со сделки необходимо уплатить налог, а расставаться с лишними деньгами у нас мало кто хочет. Так что сумма компенсации по такой обремененной чужими родственниками квартире вызывает у специалистов большие вопросы. Значит, будут суды, и пока они не закончатся, новый хозяин квартиры спать спокойно не сможет.

К тому же тот же ГК устанавливает 3-летний срок давности по исковым заявлениям. Это означает, что обделенный, пусть и бывший член семьи может как следует подумать, а потом решить, что маловато будет полученной компенсации, и все начать сначала. Нервные стрессы все эти годы новому собственнику обеспечены, но может сложиться и так, что на квартиру, пока суд да дело, будет наложен арест. А если сделка по какой-то причине будет признана недействительной, неудачливому покупателю возвратят ту сумму, которая указана в договоре, а не реально уплаченную.

Ходьба по минным полям
Готовящиеся поправки, полагают специалисты, не только не наведут порядка на рынке жилья, но и еще более отдалят тот день, когда государство будет стоять на защите так называемого добросовестного приобретателя. Таковым принято считать человека, который сделал покупку, не нарушив закон, и при этом не знал и не мог знать об обстоятельствах, которые предшествовали сделке. За то, что было до него, он не отвечает, поскольку все документы были в порядке. Нам до таких порядков еще очень далеко, и особенно это заметно на примере тех, кто покупает недвижимость. Для них наш рынок как минное поле, на котором растяжки подстерегают чуть ли не на каждом шагу.

Человек с деньгами мишень для разного рода аферистов. Как рассказала НИ доцент кафедры финансов и кредита МГУ им. Ломоносова Анна Алешина, до сих пор распространены случаи элементарного надувательства. По ее словам, мошенники могут показать покупателю подставную квартиру, перевесив номера домов и даже названия улиц. Правда, такие трюки рассчитаны на совсем уж дремучих покупателей для проведения сделки необходимы техпаспорта, где обязательно указывается план и состояние квартиры, но и таких хватает.

Как уверяет эксперт, больше всего рискуют те, кто совершает сделки, при которых в роли продавца выступает не собственник квартиры, а человек, на имя которого выписана доверенность. Покупатель проверяет квартиру, документы и, удостоверившись, что все в порядке, оформляет с доверенным лицом договор и перечисляет деньги на его имя. Позже нередко выясняется, что лицо было уже совсем не доверенное, потому что за день до подписания договора и перечисления денег собственник отозвал у него доверенность. Сделка признается недействительной, а денег уже не вернуть, поскольку лицо исчезло. Проверить, действительна ли на данный момент доверенность, как уверяет г-жа Алешина, не представляется никакой возможности, так как в России в отличие от большинства развитых стран до сих пор отсутствует единый институт нотариата. Чтобы отозвать доверенность, собственник может обратиться к любому нотариусу и не обязан рассказывать об этом покупателю.

Сделка со справкой
Марина Стоева рассказала НИ и о более изощренных способах отъема денег у тех, кто решил купить квартиру. Афера строится на том, что при подписании договора купли-продажи справки из психоневрологического диспансера не требуется. Человек, якобы остро нуждающийся в деньгах, продает квартиру по очень низкой цене лишь бы побыстрее. Новый хозяин перепродает ее уже по нормальной рыночной цене. Но через полгода первый собственник подает в суд и доказывает, что подпись свою он ставил в невменяемом состоянии или под действием наркотиков. Это несложно, поскольку у нас можно купить любую справку. По суду квартира, как правило, возвращается бывшему собственнику, а все последующие сделки аннулируются как незаконные. Деньги остаются в карманах у первых участников сделки, которые с самого начала работали заодно.

По словам специалиста, рискованны и наследственные продажи. По закону наследник вступает в права через 6 месяцев, и квартира становится его собственностью. Покупателя должно насторожить, если такой продавец спешит как можно быстрее избавиться от жилья. Скорее всего, он боится, что кто-то из других наследников, допустим, находящихся за границей, может оспорить его права. Но если он успеет продать квартиру и исчезнуть с деньгами, а сделка окажется незаконной, пострадает, как всегда, покупатель.

Эксперты в один голос советуют не жалеть денег и оформлять титульное страхование права собственности это полис от потери права на жилье. Он обойдется в 1,5 2% от стоимости квартиры, но страховая компания в случае потери этого права возвращает сумму, уплаченную за квартиру. Сумма, разумеется, будет та, что указана в договоре, но и это лучше, чем ничего.

По мнению аналитиков рынка, если законодатель действительно заботится о развитии рынка жилья, он должен обеспечивать права добросовестного приобретателя, который, как свидетельствуют приведенные примеры, у нас пока государством защищен по минимуму. Но у депутатов в предвыборный год, похоже, совсем другая логика: покупатели жилья люди явно не бедные, вот путь о себе сами и заботятся.

Что важно сделать при заключении договора купли-продажи:

1. Cнять ксерокопию паспорта продавца (мошенники боятся оставлять улики).

2. Узнать перечень зарегистрированных на этой площади жильцов, а также убедиться, что все они выписались к моменту заключения сделки (в этом поможет выписка из домовой книги).

3. Проверить семейное положение собственника и убедиться, что супруг не имеет права оспорить сделку.

4. Все документы требовать в оригинале.

5. Деньги отдавать только после государственной регистрации договора купли-продажи, лучше всего через банковскую ячейку.

6. Внимательно сверять документацию БТИ с реальным состоянием квартиры.

7. Хорошенько призадуматься, если покупатель предлагает слишком низкую цену квартиры и хочет оформить все поскорее.
Рефинансирование ипотечного займа целесообразно как минимум в двух случаях: когда вы хотите сэкономить на процентах или существенно снизить размер ежемесячного платежа и тем самым уменьшить нагрузку на семейный бюджет.

Однако перед тем, как решиться на эту затею, нужно осознать: вам придется проходить практически все этапы оформления кредита заново, отмечает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. Нужно будет не только собирать документы, но и заново производить оценку жилплощади. Кроме того, отмечает руководитель отдела розничного кредитования банка Северный морской путь Екатерина Валеева, финучреждение может потребовать от заемщика поручителей: до того момента, пока залог не переоформлен на нового кредитора, ему необходимо какое-то обеспечение.

Прохождение заново всех этапов получения ипотечной ссуды это не только вопрос времени, но и денег. Для рефинансирования клиенту необходимо выполнить ряд условий обоих кредиторов, комментирует начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Это могут быть и сборы банка за переоформление займа, и расходы на регистрацию нового залога. В целом сопутствующие платежи при перекредитовании могут достигать 3 5% от суммы ссуды.

Сложно дать универсальные рекомендации, при какой разнице в ставках по старой и новой ссуде имеет смысл воспользоваться рефинансированием. Нужно учитывать не только проценты, но и другие факторы в частности, оставшийся срок займа, размер текущей задолженности. Все индивидуально. Но есть общие закономерности: чем больше остаток задолженности и срок, тем выгодней окажется перекредитование.

Допустим, два года назад заемщик взял $100 тыс. под 14% годовых на 20 лет. Ежемесячно в счет погашения ссуды клиент выплачивал $1240. Сегодня сумма основного долга составляет $90 тыс. Если сейчас заемщик захочет перекредитоваться под 10,5% годовых, например в Абсолют-банке, то каждый месяц ему нужно будет отдавать не $1240, а $900. За год удастся сэкономить порядка $4 тыс., а за оставшиеся 17 лет более $69 тыс. Правда, необходимо учитывать сопутствующие платежи: оценка недвижимости около $150 200, комиссии за выдачу кредита в данном банке 1% от суммы (но не более $1,5 тыс.), услуги нотариуса $500, регистрация договора от $60 до 300. В результате расходы составят $1,6 1,9 тыс. В данном случае это копеечные затраты: в итоге вы выиграете около $67 тыс.

Вместе с тем если кредитная организация, в которой вы решили рефинансировать заем, работает с другой страховой компанией (не с той, что прежний кредитор), придется заново оформлять полис. Его стоимость в нашем случае это около 1% от суммы ссуды. Кроме того, финучреждения могут взимать комиссию за досрочное погашение кредитов. В большинстве банков она предусмотрена в том случае, если заемщик возвращает деньги в течение полугода с момента выдачи ссуды. Однако, скажем в КИТ Финансе, мораторий на преждевременный возврат составляет 5 лет, и если клиент все-таки настаивает на досрочном погашении, взимается комиссия в размере 5% от суммы остатка.

Когда разница в ставках и срок кредитования не очень большие, выгода для клиента будет не столь велика. Предположим, что заем в $100 тыс., который вы взяли в 2005 году на пять лет под 14% годовых, вы собираетесь рефинансировать под 12%. Остаток по задолженности равен $60 тыс. Ежемесячный платеж до переоформления составлял $2,3 тыс., а после уменьшится до $2 тыс. За год удастся сэкономить примерно $3,6 тыс., за три года $11,8 тыс. Допустим, сопутствующие платежи, описанные в первом примере, съедят $1,3 1,6 тыc. Если добавить сюда оформление новой страховки (1% от суммы или $600) и плату за досрочное погашение (5% или $3 тыс.), общие расходы составят около $5 тыс. То есть реальный выигрыш за оставшиеся три года составит примерно $6,5 тыс.

Если клиент собирается увеличить срок займа, говорить об экономии не приходится. Правда, иногда это единственная возможность сохранить квартиру например, если семейный доход существенно снизился и осуществлять выплаты в прежнем размере просто невозможно. Допустим, три года назад вы приобрели недвижимость за $280 тыс., заплатив $80 тыс. из собственных средств. $200 тыс. выдал банк под 15% годовых на 10 лет. В счет погашения кредита нужно отдавать примерно $3,3 тыс. каждый месяц. Рефинансируя ссуду под 10% годовых сегодня и увеличив общий срок займа до 20 лет, вы снизите размер ежемесячного платежа до $1,6 тыс. Но за снижение нагрузки на бюджет придется переплатить. Если бы вы не стали перекредитовываться, общие выплаты по ссуде за 10 лет составили бы примерно $390 тыс. Лишние 10 лет увеличат расходы на $55 тыс., с учетом, что ставка уменьшилась на 5 пунктов.

Экономия или снижение финансовой нагрузки не единственные причины задуматься о перекредитовании. Так, при рефинансировании можно увеличить сумму ссуды. Если пять лет назад вы купили двухкомнатную квартиру на этапе строительства в кредит за $40 тыс., то теперь под залог недвижимости вполне можно получить $180 тыс., комментирует замдиректора департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Наталия Хахалина. Хватит не только на погашение прежней ссуды, но и на ремонт, и на новый автомобиль.