Ипотека и недвижимость - Жилье эконом- и бизнес-класса. разошлись ли пути?

Первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель городского стройкомплекса Владимир Ресин в эфире канала ТВ Центр ответил на вопрос, что будет с ценами на столичном рынке жилья. Между тем цены на московские квартиры поменяли свой вектор, который аналитики наблюдали практически весь январь.

Выступая в эфире канала ТВ Центр, первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель городского стройкомплекса Владимир Ресин пообещал, что резких перепадов цен на столичном рынке жилья не будет.

Идет инфляция, идет удорожание строительных материалов. А с отказом от рабочих из соседних стран увеличится и доля зарплаты строителей в стоимости жилья Мы работаем в рыночной системе, и рынок преподносит свои уроки, иногда то, чего мы не ждем. Но в целом ситуация, на мой взгляд, выглядит так, что больших скачков повышения или понижения цен мы не ожидаем, сказал Ресин.

Тем временем столичные квартиры продолжают медленно дорожать. Как отмечают аналитики центра Индикаторы рынка недвижимости, за последние две недели столичный рынок недвижимости фактически отыграл назад снижение цен, происходившее в течение всего января. Например, только за последнюю неделю стоимость квадратного метра в Москве увеличилась на 0,2% до 4220 долларов.

Больше всего прибавило в цене жилье в сталинских домах (0,4%), где квадрат стоит теперь 4931 доллар. Чуть отстают от них по темпам роста квартиры в кирпичных хрущевках (пятиэтажки и иные квартиры с маленькой кухней) и современных панелях (от 16 этажей и иные квартиры увеличенных площадей) стоимость метра увеличилась на 0,3% до 4154 и 4193 долларов соответственно.

Цены на жилье в панельных пятиэтажках и обычных панелях (9 14 этажей, типовые площади) за неделю остались на прежнем уровне 3851 и 3956 долларов соответственно.

Как отмечают аналитики, цены на недвижимость в Москве вошли в колебательный режим. Подорожание они объясняют тем, что продавцы не готовы к существенному снижению стоимости квартир и, напротив, пытаются играть на повышение, если нет необходимости продать квартиру быстро. Это компенсирует снижение цен на квартиры, которые надо продать быстро.

Столичные власти в росте цен винят инфляцию. Идет инфляция, идет удорожание строительных материалов. Кроме того, с отказом от рабочих из соседних стран увеличится и доля зарплаты строителей в стоимости жилья, пояснил Владимир Ресин, добавив, что из-за инфляции цены на жилье могут расти небольшими темпами.

Ресин отметил, что власти не могут напрямую влиять на цены, но постараются повлиять на них. Главным критерием для снижения цен является строительство нового жилья, причем не в Москве, а в других регионах России, уверен глава стройкомплекса. Если там, в регионах, объемы строительства жилья вырастут, то упадет спрос здесь, в Москве, и это станет стабилизирующим фактором, добавил он.

По его заверениям, темпы строительства жилья в Москве снижаться не будут. Уже сейчас контракт подписан на строительство 15 млн квадратных метров жилья. Если учесть, что из каждых 5 млн жилья коммерческое лишь 3 млн, то на строительство этих 15 млн нам потребуется пять лет, цитирует его Интерфакс.

Вместе с тем он подчеркнул, что объемы в Москве будут расти, в том числе за счет увеличения объемов строительства социального жилья. Сейчас рассматривается вопрос о том, чтобы увеличить долю социального жилья в объемах строительства в Москве, сообщил Ресин.

Он добавил, что в 2007 году московские строители планируют возвести на 500 тыс. кв. м жилья больше, чем в 2006-м. Согласно генплану развития Москвы суммарный жилищный фонд столицы к 2020 году увеличится до 220 230 млн кв. м жилья. В 2006 году введено около 5,3 млн кв. м жилых площадей. За последние 18 лет в городе построили 69 млн кв. м жилья
Полный текст авторской статьи руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко о нынешних тенденцияхна московском рынке недвижимости, подготовленной по просьбе газеты Ведомости.

На фоне взрывного роста цен на квартиры в Москве в 2006 году все детали динамики рынка недвижимости отошли на второй план. Заметно подорожало все, и менее значимые вопросы, например, какое жилье подорожало больше, а какое меньше, были уже не существенны. Однако сейчас, когда рост цен на недвижимостьзакончился, и началась фаза коррекции, все эти детали приобрели новый смысл.

По данным аналитического центра ирн.ruсредний уровень цен на жилье в Москве вырос за 2006 год примерно на 88%. Однако в равной пропорции подорожали далеко не все квартиры. Так рост цен на наиболее дешевую вторичку квартиры пятиэтажках, а также других схожих по свойствам панельных домах советского периода составил более 100%. Аналогично рост цен на новостройки эконом-класса, расположенные, как правило, в районах за МКАД, а также ближнем Подмосковье, достигал по отдельным домам 120%-130%.

Другими словами, в период ажиотажного спроса на жилье наиболее дешевые квартиры обогнали по темпам роста цен весь остальной рынок. При этом дорогой сегмент так называемое жилье бизнес-класса дорожало более размеренно. По данным ирн.ru подорожание в этом сегменте составило 70%-80%, то есть несколько меньше, чем по рынку в целом, и чем в сегменте недорогого жилья. Вообще говоря, это довольно общая закономерность рынка недвижимости, наблюдавшаяся и ранее, например в 2003 году. В период активизации спроса недорогое жилье первым вымывается с рынка, а также сильнее подскакивает в цене, так как ему есть куда дорожать. При этом менее ликвидное дорогое жилье растет в цене более плавно и в меньшей степени подвержено ажиотажному спросу.

Казалось бы сейчас, когда недвижимость перешла из стадии бурного роста в стадию стабилизации и коррекции цен следовало бы ожидать восстановления баланса между ценами квартир эконом- и бизнес-класса. И действительно, стоило ажиотажу исчезнуть, как уже в конце 2006 года явно переоцененные квартиры эконом-класса стали корректироваться по цене вниз. В среднем по рынку коррекция оказалась не очень сильной от долей процента до нескольких процентов, но по отдельным квартирам с учетом торга дисконт мог составлять 5%-10%. При этом жилье бизнес-класса по инерции продолжало так же незначительно дорожать в среднем примерно на 1% в месяц.

Вполне естественно предположить, что в ближайшие месяцы эта тенденция сохранится. Как было в период стагнации 2004 года, так и сейчас переоцененное низкокачественное жилье должно потерять часть стоимости, в то время как дорогое нагнать отставание, что приведет к восстановлению ценового баланса между эконом- и бизнес-классом. Не исключено, что подобное поведение станет основной тенденцией ближайших месяцев, однако в отличие от 2004 года сейчас есть и иные аргументы.

С одной стороны, окажется ли в нынешних условиях коррекция цен на низкокачественное жилье достаточно существенной? Возможно и нет, так как дефицит квартир в столице при наличии стабильного спроса и доступной ипотеки продолжает сохраняться. Одно дело коррекция цен на отдельные квартиры, которая происходит сейчас и немного тянет вниз средние показатели. Это связано с тем, что в конце 2006 года на рынке хватало предложений по неадекватно завышенным ценам, которые выставлялись на продажу в расчете на дальнейший рост рынка. Понятно, что продавцам таких квартир приходится теперь поумерить свои аппетиты, но приобретет ли снижение цен на жилье эконом-класса массовый характер и будет ли это снижение существенным, большим чем коррекция на несколько процентов? По мнению сотрудников аналитического центра ирн.ruтакое развитие событий пока представляется маловероятным.

С другой стороны, есть ли еще потенциал для подорожания у московских квартир бизнес-класса? Учитывая немалое количество состоятельных людей в столице на этот вопрос можно было бы ответить положительно, однако в последнее время у дорогих квартир появилось немало альтернатив в сегментезагородного жилья. Еще 2-3 года назад разрыв (в процентном отношении) между стоимостью среднестатистического дома с участком в организованном коттеджном поселке бизнес-класса и хорошей 3-4 комнатной квартирой того же класса был довольно существенным: - дом стоил как минимум в 2 раза дороже. Однако за последние полтора года квартиры в Москве подорожали более чем вдвое, в то время как загородное жилье заметно меньше на 30%-50%. В результате сейчас относительный разрыв между стоимостью отдельного дома и квартиры аналогичного класса заметно сократился. Если учесть еще и недешевую стоимость машиномест в подземных паркингах современных домов бизнес класса, то стоимость городской квартиры и гаража почти сравнялась со стоимостью дома с участком.

Можно много дискутировать о преимуществах и недостатках загородного и городского жилья, а также о том, может ли дом за городом заменить городскую квартиру. Но так или иначе, при нынешней стоимости жилья в Москве, дома в коттеджных поселках, а также таунхаусы и жилье в загородных жилых комплексах представляют собой реальную альтернативу квартирам в московских домах бизнес-класса. А значит, возможное перетекание потенциальных покупателей квартир бизнес-класса, а также элитных квартир за город может существенно снизить потенциал для дальнейшего подорожания дорогих квартир в Москве.

Другими словами, в нынешних условиях разрыв (в процентном отношении) между стоимостью квартир эконом- и бизнес-класса может продолжить сокращаться, также как за последние пару лет заметно сократилась относительная разница между стоимостью загородных домов и городских квартир. По сути это процесс связан с тем, что по мере подорожаниянедвижимости в Москве все большую долю в ее цене занимает стоимость земли. А значит, разница в цене самого сооружения оказывается все менее значимой. Так если 5-7 лет назад цена квадратного метра в панельном доме была в 2 2,5 раза меньше цены метра в доме бизнес-класса, то сейчас она меньше только полтора раза. Получается, что ограниченность земельного ресурса в столице постепенно приводит к тому, что любое жилье в Москве окажется достаточно дорогим.