Ипотека и недвижимость - Экспресс-ипотека по-русски

Президиум Высшего арбитражного суда ограничил возможность госрегистрации права собственности на недвижимость на основании решений третейских судов. Теперь для регистрации потребуется еще заявление продавца недвижимости либо исполнительный лист, выданный государственным судом. Корпоративные юристы отмечают, что для рейдеров решения третейских судов были наиболее удобной формой получения прав на коммерческую недвижимость.

Вчера президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) решил дело о правах на недвижимость, регистрируемых на покупателя по решению третейского суда. Самарское ООО Паруса-С пыталось через суд обязать регистрационную службу зарегистрировать права на производственные помещения и часть берега Волги, собственником которых компанию признал в 2005 году третейский суд при ТПП Самарской области. Чиновники решение третейского суда отвергли и регистрировать право собственности Парусов-С отказались. Их насторожило, что авиапредприятие Авиакор-Персонал, на балансе которого недвижимость находилась ранее, заявления на регистрацию не подавало и, как выяснилось, не заключало с ООО договоров о продаже недвижимости и не знало о решении третейского суда. Арбитражный суд Самарской области, где ООО обжаловало отказ регистраторов, 11 апреля 2006 года в иске отказал, однако Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил, что для регистрации права собственности решения третейского суда достаточно. Это постановление президиум ВАС вчера отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Это застарелая проблема, когда через решения третейских судов недвижимость передается без ведома собственника. В России сейчас таких дел много, но процедура регистрации прав до сих пор не была выработана, рассказала Ъ судья ВАС Татьяна Нешатаева. Третейские суды и международные коммерческие арбитражи являются частными судами, в которые участники споров обращаются на основании соглашения и сами выбирают арбитров. Закон о третейских судах позволяет им рассматривать любые споры гражданско-правового характера, участниками которых могут быть как компании, так и граждане. По словам госпожи Нешатаевой, президиум ВАС выработал такую позицию: регистрация права собственности на основании решения третейского суда возможна только по воле обеих сторон сделки. Если же продавец в регистрационную палату не приходит, то покупателю придется получать в государственном суде исполнительный лист. А это делается по специальной процедуре, позволяющей выявить нарушения в деле третейского суда.

Руководитель правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры Эдуард Олевинский согласен, что третейские суды нередко используются для получения прав на недвижимость. Недавно был случай, когда регистрационная палата зарегистрировала по решению третейского суда право собственности частного лица на два дома в Москве на Большой Ордынке, принадлежавшие ранее ФГУПу. Добиваться признания права собственности обратно за ФГУПом пришлось через государственный суд, рассказал эксперт.

Недавно за рейдерский захват здания в Москве был арестован зампред правления Саморегулируемой организации арбитражных управляющих СЕМТЭК Константин Глодев. Завладеть зданием ему, по версии обвинения, помог третейский суд СЕМТЭК. Собственник здания о третейском разбирательстве не знал, от его имени по поддельной доверенности выступала помощница господина Глодева, а отобранное здание было тотчас продано. О масштабе проблемы свидетельствует и то, что похожее дело дошло уже до Конституционного суда РФ.

В октябре прошлого года ВАС предпринял попытку изменить законодательство, сделав невозможным исполнение решений третейских судов о правах на недвижимость. Проект, однако, вызвал скандал и был отвергнут президиумом ВАС.
Вчерашнее постановление тоже вызвало неоднозначную реакцию экспертов. Поддельные исполнительные листы фигурируют еще чаще, чем решения третейских судов о выводе недвижимости, признает Эдуард Олевинский. А арбитр Международного коммерческого арбитражного суда при ТПП РФ, член правления РАО ЕЭС России Павел Смирнов убежден, что для защиты прав государственные и третейские суды с точки зрения Гражданского кодекса равны. А со случаями криминала должны разбираться правоохранительные органы, добавляет господин Смирнов.
Вспомним, что в моменты роста рынка многих покупателей подвела неповоротливость банка, неделями решающего вопрос о кредите. Скоринговые системы позволяют банку дать ответ потенциальному заемщику буквально за час.

Система скоринга это автоматизированный процесс оценки банком потенциального заемщика, который позволяет минимизировать временные затраты.

Первые скоринговые системы появились, как и следовало ожидать, на Западе, причем пришли из ботаники: в 1941 году Дэвид Дюран применил идею Фишера о классификации растений на плохие и хорошие к типологизации кредитов. Скоринг опробовали во время Второй мировой войны, он весьма пригодился в связи с нехваткой аналитиков, но широкое использование возможностей скоринга на Западе началось только с распространением кредитных карточек.

Скоринговые системы сегодня учитывают ряд таких факторов, как пол, возраст, семейное положение, образование, опыт работы и т. д., и моментально принимают решение о выдаче кредита. При этом каждой характеристике клиента система выставляет определенный балл, их сумма влияет на окончательный вердикт. Система скоринга ничего не знает о том, вернет ли кредит данный заемщик, но в ее арсенале множество клиентских историй, проанализировав которые, она делает, к примеру, вывод о том, что заемщики такого возраста со сходным семейным положением и образованием имеют тенденцию не возвращать взятую сумму. На основе полученных положительных и отрицательных данных система отказывает или дает согласие на выдачу кредита. При этом имеет огромное значение, кредит на какую сумму запрашивает клиент.

Как правило, банки не ограничивают максимальную и минимальную сумму кредита, но если это кредит на покупку автомобиля, то требования одни, если это кредит на ипотеку, срок возврата которого может составлять более 30 лет, то и требования к заемщику несравнимо выше. В этом случае системой, кроме текущего финансового положения клиента, будут также проанализированы перспективы на будущее: например, сможет ли этот человек, потеряв работу, в кратчайшие сроки найти новую, достаточно ли у него для этого образования, опыта работы и т. д.

В некоторых скоринговых программах считают потенциально опасными профессии юриста и журналиста. Мужчине обычно легче получить кредит, чем женщине, но если одинокая женщина имеет ребенка, приличный стаж и постоянную работу, то с точки зрения скоринга ее баллы существенно повышаются, так как она считается сильно мотивированным заемщиком.

С вопросом о том, как выглядит портрет идеального клиента с точки зрения скоринговой программы, мы обратились к Сергею Дурманову, начальнику отдела анализа продуктов и бизнес-проектов банка Агропромкредит: Идеального портрета не существует, поскольку система учитывает более 50 параметров клиента. Даже в случае, если клиент проходит по основным психологическим и финансовым характеристикам, существует возможность, что система откажет ему по ряду других признаков, относящих его к проблемной группе клиентов. Впрочем, не стоит бояться излишне строгого отношения со стороны скоринга: банки стараются поддержать уровень отказов на приемлемом уровне, иначе банк не смог бы конкурировать с другими кредитными учреждениями, добавляет Дурманов.

Портрета идеального заемщика в принципе не существует, каждый банк предъявляет свои требования к клиенту, зависящие от многих факторов: региона проживания потенциального заемщика, от того, какую скоринговую систему российского или западного образца установил банк, кредитные истории каких клиентов были проанализированы банком и т. д. К примеру, многодетность в Москве сильно понижает балл клиента, в то время как в других регионах России она может быть свидетельством благосостояния заемщика и тем самым повышать балл человека, обратившегося в банк. Конечно, уровень зарплаты, который считается достаточным для решения о выдаче кредита на ипотеку, в различных городах также сильно изменяется.

Сегодня преимущество имеют банки, которые внедряют скоринговые системы, разработанные с учетом анализа клиентов своего финансового учреждения. Такие скоринговые системы были внедрены, к примеру, в банке Агропромкредит, Промышленно-строительном банке, Кредит энд Финанс Банк. Во многих банках для каждой клиентской группы предусмотрены разные программы кредитования. Более лояльны к клиенту банки, скоринговые системы которых учитывают реалии российской действительности. Директор департамента займов компании EGAR Technology Диана Рахмани, сравнивая российские и западные скоринговые системы, в иностранных системах отмечает следующие положительные стороны: большое распространение, методики, прошедшие международную практику, и интерфейсы, в которых используются международные стандарты; в отечественных системах она выделяет такие плюсы: адаптацию под российский рынок и разработку с учетом особенностей российского ПО и клиентов РФ.

Скоринговую систему, как и любую другую, можно обмануть. Большого мастерства в этом вопросе достигли фирмы, учитывающие особенности внедренной в определенном банке скоринговой системы и помогающие клиенту правильно заполнять эти анкеты. Как рассказал Сергей Дурманов, в его банке предусмотрены механизмы оперативного выявления явных и неявных признаков мошенничества: По понятным причинам раскрывать их мы не можем, отметил эксперт.

Человеку, не имеющему доступа к системе, трудно предсказать сочетание характеристик, которые могут позволить получить высокий балл: даже если указать везде максимально возможные на первый взгляд значения, система может распознать такого заемщика как не относящегося к целевому сегменту и отказать в выдаче кредита, комментирует Диана Рахмани. Существуют случаи, когда операционист на точке продажи при скоринге заемщика заведомо указывает характеристики, которые, как ему точно известно, выдают высокий скоринговый балл. Тем не менее существуют и дополнительные методы контроля, в том числе за работой операциониста и кредитного риск-менеджера (вводом информации в скоринговые карты).

В оценке будущего скоринговых систем в России специалисты единодушны: это перспективное направление будет стремительно развиваться, и даже дороговизна таких систем не сможет долго сдерживать их распространения. Будущее скоринговых систем можно оценивать как очень перспективное, поскольку сферы их применения практически не ограничены: финансовый и страховой рынки, маркетинг, государственная статистика и т. д., считает Сергей Дурманов.

Роман Воробьев, член правления Райффайзенбанка, уверен, что за этими системами будущее, поскольку со временем статистических данных становится все больше, а именно скоринговая система является основным инструментом, дающим быстрый ответ на базе статистики.