Ипотека и недвижимость - В 2007 г. объем секьюритизированных кредитов превысит $2 млрд

То, что жилье в России дорожает, уже давно никого не удивляет. Если в конце 2005 г казалось, что цены на недвижимость уже достигли своего пика, то 2006 год показал, что это далеко не так. Резкий рост цен (на 70 и более процентов) в начале года сменился стагнацией, и сейчас рынок, как принято говорить, вошел в фазу стабилизации. Такая ситуация произошла вопреки прогнозам экспертов, в большинстве своем предрекавших либо дальнейший рост, либо скорый спад. Особенно, если речь идет о московских квартирах. Многие считают их излишне переоцененными в условиях, когда ежемесячные выплаты по ипотеке зашкаливают настолько, что уже превысили среднемесячный доход на душу населения. При том, что банки, как правило, выдают кредит только в том случае, если выплаты не будут превышать половины ежемесячного дохода семьи, получается, что такой доход должен равняться 3-4 тысячам долларов. У многих ли, даже в богатой Москве, есть столь высокооплачиваемая работа?

Получается, что для среднестатистической московской семьи приобрести квартиру в родном городе проблематично. Нужно либо копить на жилье 30 лет и 3 года, либо зарабатывать, как топ-менеджер компании, связанной с экспортом энергоносителей. И никакая программа Доступное жилье пока не может переломить эту тенденцию. Масла в огонь добавляют всевозможные аналитики, утверждающие, что пузырь скоро лопнет. Последней новостью на эту тему, переполошившей общественность, стало сообщение о выводах, к которым пришли аналитики компании Росгосстрах. По их мнению, справедливая, равновесная цена одного квадратного метра жилья в Москве находится в диапазоне от 2,5 до 3 тыс долл. И уж никак не 4 с лишним тысячи долларов, как сейчас. В ближайшем Подмосковье цена одного квадратного метра должна быть в диапазоне 2,3-2,4 тыс долл, заявили аналитики Росгосстраха.

В ближайшие год-два цены на недвижимость в Москве могут упасть более чем на 40 проц по сравнению с сегодняшней средней ценой, полагают аналитики Росгосстраха. По их мнению, именно такая, цена является равновесной и справедливой. При ней достигается баланс спроса и предложения на рынке московской и подмосковной недвижимости. При этой ситуации москвичи и иногородние жители, которые хотят переселиться в Москву или Подмосковье, смогут приобрести квартиры, которые представлены на рынке спрос будет равен предложению. Данная оценка сделана для стабильного рынка, без учета всплесков ажиотажного спроса со стороны инвесторов, а также при сохранении нынешнего уровня ввода нового жилья. Как подчеркивается в исследовании, если цена квадратного метра в Москве снизится до расчетного, справедливого уровня, столица России приблизится к уровню Женевы и Мадрида, тогда как сегодня по данным Global Property Guide Москва занимает 6-е место в Европе по стоимости жилья, уступая только Монако, Лондону, Парижу, Амстердаму и Вадуцу /Лихтенштейн/. Справедливая цена рассчитана, исходя из текущего курса доллара 26,5 рублей за 1 доллар. При этом анализ проводился только в сегменте среднеценового жилья без учета элитной недвижимости.

Если раньше домохозяйство из трех человек могло приобрести двухкомнатную квартиру площадью 54 кв м за пять лет, то сейчас цены выросли вдвое, заявил сегодня на пресс-конференции генеральный директор агентства RWAY Александр Крапин. Он высказал свои прогнозы относительно того, как будет развиваться рынок жилой недвижимости столицы в ближайшей перспективе.

По его мнению, все сильные игроки рынка сегодня заинтересованы в дальнейшем росте цен на столичное жилье. Однако цены уже оторвались от потребительского спроса, и, в первую очередь, от возможностей покупателей. Поэтому в октябре прошлого года цены начали падать со среднемесячной скоростью около 0,5 проц в месяц. Продавцы начали предлагать различные скидки, что является верным признаком снижения количества сделок. По итогам 2006 г число реальных сделок было в 1,5-3 раза ниже планируемого /напомним, в конце 2005 г аналитики дружно предсказывали 10-15 проц рост числа сделок с жилой недвижимостью/.

Получилось, что за счет снижения деловой активности суммарный финансовый поток на рынке недвижимости тоже начал уменьшаться, рассказывает А.Крапин. Сейчас рынку необходимо этот поток восстановить, а для этого нужно снизить цены. Поэтому, по прогнозу эксперта, в наступившем году стоимость недвижимости снизится на 10-15 проц, и это минимальный уровень. К тому же, в конце нынешнего-начале будущего года произойдут парламентские и президентские выборы. А это означает, что власть будет работать на то, чтобы популистские заявления о доступном жилье начали, наконец, обретать реальные очертания.

Впрочем, никаких масштабных снижений и падений, наподобие того, что спрогнозировал Росгосстрах рынок не ожидает, заявил эксперт. По его мнению, аналитики этой компании просто взяли за основу имеющуюся на развитых рынках зависимость цены квартиры от ее арендной стоимости. А именно, рыночная цена квартиры в среднем составляет 100 арендных плат за нее. Если учесть, что цена аренды однушки на окраине Москвы составляет сейчас минимум 500-600 долларов, то стоимость квартиры должна равняться 50-60 тыс долларов. Возможно, от таких /или подобных/ расчетов отталкивались в Росгосстрахе, считает А.Крапин.

Впрочем, на предмет взаимозависимости арендных ставок и цен на недвижимость существуют разные точки зрения. Некоторые эксперты считают, что цена аренды должна равняться среднему взносу по 15-летнему ипотечному кредиту в месяц. Такое соотношение существует во многих странах. Если исходить из этой теории, получается, что у нас стоимость аренды жилья недооценена. Однако не стоит забывать, что любую цену формирует рынок. Видимо, на данный момент наблюдается некий ценовой дисбаланс между стоимостью ипотеки и средними доходами граждан. Возможно, в ближайшее время стоимость аренды вырастет, поскольку ипотека становится все менее доступнее гражданам. И они начинают предпочитать аренду. А спрос, как известно, увеличивает цену.

Тем более, некоторые аналитики считают, что цены на жилье в России в этом году не упадут, а через два года начнут расти с новой силой. В частности, об этом недавно заявили эксперты Российской гильдии риэлторов /РГР/. По их прогнозам, одновременно повысится цена аренды квартир. Единственное, на что можно ожидать снижения цен в этом году это однокомнатные хрущевки. Именно их стоимость в прошлом году увеличилась больше всего, а теперь может максимально снизиться на 15 проц, уверен президент Российской гильдии риэлторов Александр Романенко. По его мнению, 40-процентное снижение цен, о котором заявляли специалисты Росгосстраха, может произойти только в результате политического или экономического кризиса, вроде дефолта 1998 года. Стоимость квартир не может снизиться по целому ряду объективных причин. В частности, из-за удорожания примерно на 40 проц строительных материалов и из-за усложнения процедуры подключения новостроек к водо- и энергоснабжению, а также из-за роста тарифов на это подключение, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Григорий Куликов. Цены на жилье не уронит даже решение правительства города продавать жилье москвичам по льготной цене, считают в РГР.

Впрочем, все нынешний прогнозы действительны лишь при спокойном рынке, когда рост цен составляет менее 1-1,5 проц в месяц. Если же рост составляет 10-20 проц, то никакие статистические расчеты и прогнозные выкладки невозможны, полагает А.Крапин. А прошедший год уже наглядно продемонстрировал, что рынок недвижимости непредсказуем, и может принести немало сюрпризов даже специалистам.
Выпуск облигаций, обеспеченных пулом ипотечных кредитов, перестал быть экзотикой. Взрывной рост ипотечного кредитования заставляет банки поставить размещение таких бумаг на поток. В этом году их может быть выпущено на $2-3 млрд, а Москоммерцбанк первым из банков готовит программу секьюритизации на $1 млрд в течение полутора лет.
Согласно рейтингу журнала Финанс по итогам 2006 г. (без учета Сбербанка), Москоммерцбанк занимает второе место по объему портфеля ипотечных кредитов $598,5 млн, за год он вырос на 183%. Первое место у ВТБ 24 $931 млн (283%), третье у Уралсиба $395 млн (94%).

Ворвавшись за полгода в тройку лидеров ипотечного кредитования в России, Москоммерцбанк первым решил организовать программу по секьюритизации своего портфеля. На 1 февраля портфель ипотечных кредитов банка составлял $750 млн, рассказал Ведомостям зампред правления Москоммерца Асхат Сагдиев. В течение полутора лет банк планирует секьюритизировать $1 млрд собственных ипотечных кредитов несколькими траншами, говорит Сагдиев.

По его словам, на днях Москоммерц направил тендерные документы 20 ведущим западным банкам, специализирующимся на секьюритизации, и из них ему предстоит выбрать один. Портфель будет размещаться несколькими траншами: в три приема по $300 млн или в два по $500 млн. Размещение первого транша планируется на май-июнь, говорит Сагдиев.

А в апреле Москоммерц попробует продать инвесторам таких облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, на $200 млн (организатор Raiffeisen Bank). Эмитентом выступит специально созданная компания Moscow Stars BV, а рейтинги ей присвоят агентства Moody's и Fitch.

До сих пор в России были только штучные сделки по секьюритизации ипотечных кредитов. Их упаковали, в частности, Городской ипотечный банк, ВТБ и Газпромбанк. Набирающий силу рынок обратил на себя внимание IFC. Корпорация создает для России секьюритизационный фонд объемом $200 млн, сообщает ИТАР-ТАСС: по словам исполнительного директора IFC от России Алексея Квасова, проект рассчитан на три года и корпорация сможет сама, без дополнительного согласования, выбирать проекты.

Это отличная новость для рынка, радуется первый зампред правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев. При упаковке пула ипотечных кредитов займы обычно делят на три части в зависимости от риска: из самых благополучных получается старший транш, из более сомнительных мезонинный, а самые проблемные остаются у банка-кредитора. Если старшие транши обычно выкупаются традиционными инвесторами, то мезонинные и младшие транши могут быть гарантированы или выкуплены IFC, ЕБРР и другими подобными организациями, которым это позволяет политика по управлению рисками, рассказывает Исеев. Например, IFC выкупила мезонинный транш секьюритизации ВТБ.

Ипотечный рынок бурно растет на 100% в год, и банкам не хватает собственных средств для развития этого бизнеса, этим обусловлена популярность секьюритизации ипотечных портфелей, говорит вице-президент ВТБ Андрей Сучков. Дочерний ВТБ 24 планирует в сентябре упаковать ипотечных кредитов на $500 млн. По оценке Исеева, в 2007 г. в России будет упаковано ипотечных кредитов не менее чем на $2-3 млрд. Сучков оценивает рынок в $2-2,5 млрд. Появление программы секьюритизации это отличный сигнал для рынка, считает Исеев. Инвесторам нравится, что один и тот же банк обещает выйти на рынок не с одной сделкой, а с рядом, отмечает он: Если первая сделка будет успешной, то вторую им будет удобнее покупать, что может эффективно сказаться на цене.

Аналитик МДМ-банка Михаил Галкин считает, что объем, заявленный Москоммерцем, без труда найдет покупателей. Для традиционных инвесторов в такие бумаги в большей степени важны структура и кредитные рейтинги выпусков и в меньшей степени профиль банка, эти кредиты выдавшего. Для рынка ипотечных облигаций в России проблема не в отсутствии спроса, а в небольшом пока количестве банков, чей ипотечный портфель достиг размера, чтобы его секьюритизировать, это $100 млн и более, говорит Галкин. По его словам, такие бумаги покупают хедж-фонды, коммерческие банки и инвестфонды. Доходность старших траншей примерно равна доходности еврооблигаций России, говорит Исеев. Например, Газпромбанк в декабре прошлого года разместился в Euribor + 1,3%, а доходность Россия-30 составляет 5,68% (одномесячный Euribor находится на уровне 3,66%).

В эпицентре Европы
2006 год выдался не столь урожайным на сделки по секьюритизации в Центральной Европе, как предрекали многие аналитики. Другое дело Россия, где произошло 12 сделок на $3,4 млрд по сравнению с двумя сделками на $198 млн в 2005 г., отмечает Дэниэл Мамжиу из Moody's. Moody's предрекает дальнейший рост в 2007 г. за счет в том числе развития ипотечного кредитования. Россия наравне с Турцией становится основным поставщиком таких долгов.