Ипотека и недвижимость - Инвестиционная привлекательность земельных участков московской области

Почему на востоке столицы возводится так мало новых домов? Складывается парадоксальная ситуация: различные девелоперские компании, в том числе достаточно крупные и известные, постоянно сообщают о планах по освоению огромных промзон, расположенных в Восточном административном округе. Риэлторы пространно размышляют о том, как хорошо будет продаваться это жилье, поскольку на Востоке ощущается серьезный дефицит предложения нового жилья эконом- и бизнес-класса. Разговоров много, но до дела так и не доходит: округ по-прежнему занимает одно из последних мест по объемам нового строительства.

Объяснений такого положения существует огромное количество, но наиболее интересное мнение высказал один риэлтор: квартиры в новостройках этого округа не пользуются достаточным покупательским спросом и реализуются крайне медленно. Суждение достаточно неожиданное, но тем не менее имеющее под собой серьезные основания.

Действительно, до сих пор на территории округа появлялись исключительно недорогие объекты, максимальная стоимость 1 кв. м в которых лишь изредка достигала $5 тыс. Дома в подавляющем большинстве возводились панельные, с редкими исключениями в виде монолитных жилых комплексов.

С них и начнем. Так уж сложилось, что в течение 2004 2005 годов на рынке появились (в первую очередь с помощью компаний ДОН-Строй и Капитал груп) достаточно многочисленные и разнообразные предложения квартир в высотных жилых комплексах возле станций метро Измайловская и Семеновская. Стартовые цены были неплохими и конкурентоспособными на уровне $1300 за 1 кв. м, но в дальнейшем темпы их роста явно превысили средние по московскому рынку, а тем более по Восточному округу. Когда эти квартиры за полгода подорожали более чем вдвое и стали стоить более $3500 за квадрат, неожиданно оказалось, что желающих купить их не так и много.

Ситуация для московского рынка новостроек достаточно типичная: стремясь извлечь максимальную прибыль, девелоперы нередко загоняют продажные цены выше реального покупательского спроса. Когда это несоответствие становится заметным, возникает классический вопрос: что делать дальше? Снижать цены уже нельзя, поскольку так не принято и вообще отрицательно сказывается на имидже новостройки, особенно когда продаются квартиры в жилом комплексе, состоящем из нескольких корпусов.

В итоге никто ничего не делает, благо финансовым жирком столичные девелоперы обзавелись и могут позволить себе ждать покупателя, которому нужна квартира именно в этом районе и которого удовлетворит предлагаемое архитектурное решение. В последнее время ждать приходится очень долго: вала покупателей жилья бизнес-класса, рассматривающих варианты приобретения квартиры в Восточном округе, не наблюдается. А раз предложение превышает спрос (как давно хотелось написать эту фразу!), то зачем выводить на рынок новые дома выгоднее придержать площадки до лучших времен.

Может быть, обстановка с реализацией новостроек эконом-класса в ВАО выглядит иначе? А вот и нет. Но причины низкого спроса в этом сегменте другие. Чаще всего речь идет о неудачном местоположении новых построек. Восточный округ давно славится тем, что большинство сложившихся жилых кварталов расположено на порядочном расстоянии от станций метро.

При этом новостройки в этом округе возводятся преимущественно в рамках точечной застройки: их с трудом втискивают в существующие микрорайоны пятиэтажек. Жителей становится больше, трафик насыщеннее, а количество общественного транспорта и ширина транспортных магистралей не меняются. Как итог в утренние и вечерние часы пик на то, чтобы добраться до ближайшей станции метро, приходится тратить минут 30 40. К плюсам этот факт отнести крайне сложно.

Риэлторы с содроганием вспоминают до сих пор не урегулированную ситуацию с обманутыми соинвесторами, которых на территории ВАО по абсолютно непонятным причинам оказалось наибольшее количество. Вроде бы мелочь, но на решение о приобретении квартиры, особенно иногородними покупателями, она оказывает очень сильное влияние. Для полноты картины добавим сюда и отнюдь не самые низкие цены на панельные новостройки и опять получим серьезный дефицит покупательского спроса.

Вот и не идет в округе программа расселения пятиэтажек, которая зависит от готовности инвесторов вкладывать средства в снос старых домов и возведение нового социального жилья в обмен на новые площадки под коммерческую застройку. Да и эти немногочисленные новые объекты выводятся на рынок крайне редко в среднем один два в месяц, что ничтожно мало по сравнению с другими московскими округами. Почему? Ответ: цены слишком высоки. Современный покупатель это прекрасно почувствовал, просчитал и отправился в другие округа на поиски более подходящего по соотношению цена/качество жилья.

Павел Епихин
Начальник отдела маркетинга ОАО Квартал:
С каждым годом на Востоке столицы сокращается число промышленных предприятий, освобождаются большие территории с возможностью квартальной застройки: территория Черкизовского рынка (234 га), территория завода Альфапластик (более 100 га). Совокупность этих факторов, возможно, приведет в ближайшем будущем к признанию ВАО одним из наиболее интересных мест для проживания представителей среднего класса. Благо расположенный вплотную к Восточному округу Бауманский район вырывается в последнее время чуть ли не в лидеры по объемам нового офисного строительства, а фактор близости жилья к месту работы приобретает для покупателей все большее значение.
Единственной проблемой, решению которой девелоперам просто необходимо уделить повышенное внимание, останется транспортная доступность. Щелковское шоссе и шоссе Энтузиастов, основные артерии востока столицы, явно перегружены, а хороших объездных путей в настоящий момент нет.

Алексей Кобяков
Маркетолог-аналитик МИЭЛЬ-Новостройки:
Уровень цен на квартиры в ВАО имеет широкий диапазон и в зависимости от местоположения строящегося дома, его типа и качества отделки составляет от $2030 до 8500 за 1 кв. м. В последние три года в Восточном округе Москвы наблюдается трoекратный рост объемов строительства. Наиболее известным проектом в ВАО является комплексная застройка района Кожухово, которую планируется завершить в 2007 году. К этому времени там появится 1,2 млн кв. м жилья преимущественно типовых серий П-44Т и П-46М. В 2008 году запланировано возведение домов в районах Восточное Измайлово, кв. 35 36; Измайлово, мкр. 4 5; Северное Измайлово, мкр. 47 48, 49 50. В следующем году также планируется сдать госкомиссии первую очередь жилья, возводимого на месте промзоны Красный богатырь (порядка 100 тыс. кв. м).

Сергей Лядов
Пресс-секретарь девелоперской компании Сити-XXI век:
Новые дома в ВАО сегодня строятся по большей части точечно. Это преимущественно панельные и монолитные дома эконом-класса, хотя в округе присутствуют и жилые комплексы бизнес-класса. Точечное строительство ведется в районах Гольяново, Перово, Преображенское, Сокольники, Соколиная Гора, Измайлово. В округе подходит к завершению последний городской проект массовой застройки Кожухово. 90% домов приняты госкомиссией, процесс сдачи остальных заканчивается. В настоящее время ведется строительство последнего девятого микрорайона. Стоимость новостроек ВАО сейчас колеблются от $2700 за 1 кв. м в Кожухове до $7500 в Сокольниках.
Вторичный рынок земельных участков Подмосковья, безусловно, отстает в своем развитии от сектора жилой недвижимости. Но тем не менее с каждым годом все заметнее его оживление, а инвестирование в землю становится все привлекательнее.

За последние несколько лет цены на земельные участки Московской области выросли в несколько раз. Так, средняя стоимость сотки в период с 2001 по 2006 год увеличилась с 0,8 тыс. до 6,2 тыс. долл., то есть почти в семь раз. Причем наибольший рост пришелся на 2005 и 2006 годы, тогда как с 2002-го по 2004-й повышение цен на предложенную землю было постепенным и стабильным.

В настоящее время операции купли-продажи земельных участков, выставленных на реализацию на вторичном рынке, идут достаточно активно, а некоторые из наделов находят покупателей буквально за несколько дней. Цены уверенно продолжают расти.

Основные факторы, влияющие на стоимость земельных участков
В ходе детального исследования, проведенного аналитическим отделом ООО Компания Подмосковный Дом, была выявлена степень значимости наиболее существенных факторов в истинной стоимости участков. Для изыскания в качестве типичных (по многим характеристикам) выбрали территории, расположенные в районе Волоколамского шоссе. В основном рассмотрены участки площадью от 15 до 30 соток.

Удаленность от МКАД
Наиболее значимое влияние на стоимость сотки земельного участка оказывает его удаленность от МКАД. Так, чем дальше он находится от кольцевой дороги, тем при прочих равных условиях ниже его цена. Следует указать, что максимальное увеличение стоимости более чем в 15 раз за шесть лет отмечено на наделы, лежащие в пределах 35 50 км от МКАД, что может показаться нелогичным, так как наибольшего повышения цены традиционно ожидали от участков, находившихся недалеко от столицы. Но согласно проведенным расчетам стоимость сотки земли, расположенной на расстоянии 35 50 км от кольцевой дороги, выросла с 0,3 тыс. долл. в 2001 году до 4,6 тыс. долл. в 2006-м. Такие участки имеют ряд особенностей, выгодно отличающих их от других предложений рынка. И прежде всего это широкий ассортимент и, соответственно, высокий уровень востребованности среди покупателей.

Цена сотки тех участков, что находятся в пределах 15 км от МКАД, выросла с 1,3 тыс. долл. в 2001 году до 9,6 тыс. долл. в 2006-м, то есть более чем в шесть раз. Их высокую потребительскую ценность определяет как престижность, так и возможность постоянного проживания.

Стоимость участков, расположенных на расстоянии от 15 до 25 км от МКАД, за пять лет повысилась в пять с половиной раз: с 1,1 тыс. долл. в 2001 году до 7,2 тыс. долл. за сотку в 2006-м.

Рост цены на участки, удаленные от МКАД на 25 35 км, составил около восьми раз. Сотка земли подорожала с 0,8 тыс. долл. в 2001 году до 7 тыс. долл. в 2006-м.

Несмотря на не очень высокий спрос, цены на участки, находящиеся дальше 50 км от МКАД, за прошедшие пять лет также повысились весьма внушительно почти в шесть раз, с 0,3 тыс. долл. в 2001 году до 2,2 тыс. долл. в 2006 году. Однако специалисты прогнозируют в данном сегменте тенденцию наибольшего роста стоимости вследствие приближения к равновесному состоянию рынка земельных участков, расположенных ближе.

Коммуникации
Существенное влияние на цену участка оказывает наличие таких коммуникаций, как электричество, вода и газ. Наиболее важно обеспечение газом как наиболее дорогостоящее и сложное в подведении. Присутствие электричества и водопровода при прочих равных условиях не столь явно сказывается на стоимости.

Природные особенности
Влияние на цену такой составляющей, как месторасположение участка, учесть достаточно трудно. Но зависимость стоимости от близости водоема бывает весьма существенной. Что касается лесных насаждений, то данный фактор менее значим по сравнению с близостью реки, озера или пруда. Прежде всего это связано с распространенностью и доступностью лесов в Подмосковье.

Обобщая вышесказанное, можно заметить, что на увеличение цены особенно оказывают воздействие такие условия, как газ, водные ресурсы и близость к МКАД.

Однако существует множество параметров, которые могут повлиять на стоимость, но их трудно формализовать: это населенность поселка, социальное окружение, ландшафт участка, его расположение по отношению к промышленным центрам и прочее.

Особого внимания заслуживают состояние и готовность документов, техника оформления, продажная цена, указанная в договоре. Следует отметить зависимость стоимости участка от проектов, которые будут реализованы в Подмосковье в будущем. Так, цену может изменить проведение новых автомагистралей, причем как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от расположения.