Ипотека и недвижимость

19 апреля губернатор Хабаровского края Виктор Ишаев предложил создать комиссию для изучения формирования цен на жилье в новостройках, которые, по его мнению, завышены. Впрочем, участники рынка заявили, что рост цен на строящееся жилье связан с ростом энерготарифов, цен на подключение к инженерным сетям и на стройматериалы. Между тем дольщики, участвующие в строительных программах мэрии Хабаровска, надеются, что вмешательство губернатора остановит рост цен на жилье.

Темой заседания правительства Хабаровского края было подведение итогов работы строительной отрасли в 2006 году. Однако губернатор Виктор Ишаев, не дослушав докладчиков, заявил, что существующие цены на рынке жилой недвижимости не позволяют сделать строящееся в Хабаровске жилье доступным. Так, в Хабаровске средняя стоимость одного квадратного метра жилья в четвертом квартале 2006 года составила 31 тыс. руб., а уже в первом квартале 2007 года она подскочила до 35 тыс. руб. (рост 17%. Ъ).

Ъ В 2006 году в Хабаровском крае было введено в эксплуатацию 205,1 тыс. кв.м жилья, из них в Хабаровске 164,7 тыс. кв.м. По данным краевого минстроя за 2006 год, на рынке жилищного строительства доминируют четыре строительные организации: ФГУП Дальспецстрой, муниципальные Фонд жилищного строительства и Управление капитального строительства, Служба заказчика министерства строительства Хабаровского края. На их долю приходится 76% рынка.

Министр строительства Хабаровского края Виктор Мишин попытался объяснить губернатору, что цена на первичном рынке недвижимости во многом зависит от стоимости инженерной инфраструктуры. Сегодня стоимость выполнения технических условий на подключение строящихся жилых объектов к инженерно-техническим сетям колеблется в пределах от 15% до 30% от общей стоимости, а с учетом работ по благоустройству, сносу ветхого жилья и расселения граждан доля этих затрат в себестоимости 1 кв.м достигает 30 45%, сообщил министр. Решение проблемы и, следовательно, удешевление строительства господин Мишин видит в ограничении точечной и расширении комплексной застройки территорий. Пока же, как следует из его доклада, себестоимость 1 кв.м жилья составляет 27 тыс. руб. Министр обосновал эту цифру статистическими исследованиями.

Однако губернатор статистике не поверил: Я не верю вашей себестоимости, она у вас дутая. Если кто в Хабаровске не знает я расскажу: себестоимость 27 тыс. руб., реализация 30 тыс. руб., рентабельность 100%.

Глава Дальспецстроя лидера местного строительного рынка Юрий Хризман заявил, что цена строительства жилья на Дальнем Востоке выше, чем в европейской части страны, за счет более высоких транспортных и энерготарифов, а также цен на стройматериалы. Сегодня застройщик, заказчик или инвестор, закладывая какую-то цену, не может ожидать рентабельности в 100%, поскольку он не знает, как вырастет стоимость подключения дома к инженерным инфраструктурам, утверждает глава Дальспецстроя.

Доводы господина Хризмана не убедили Виктора Ишаева, и он предложил сформировать комиссию, которая рассмотрит обоснованность установленной строительными компаниями цены на строящееся жилье, а исследование конъюнктуры рынка доверить Институту экономических исследований ДВО РАН. Создадим комиссию, выслушаем участников строительства, пусть показывают и рассказывают, какая себестоимость, а не будут мы их из сообщества активных строителей жилья исключим, предупредил застройщиков губернатор.

Между тем намерение Виктора Ишаева проконтролировать ценообразование на рынке жилья обнадежило хабаровских дольщиков, участвующих в программах накопительного строительства мэрии Хабаровска Ссудосберегающее строительное товарищество. В ходе реализации этих программ заложенная в договорах цена одного квадратного метра за три года выросла с 15,5 тыс. руб. до 30 тыс. руб. Может быть, у нас появится порядок в этой области. Будет контроль будет порядок, считает член инициативной группы ТСЖ СССТ Анастасия Литвинова, иск которой по поводу роста стоимости жилья в настоящее время рассматривает суд. Раз за дело взялся губернатор, то дом может быть сдан вовремя, и, возможно, цена уменьшится, считает другой инвестор, член ТСЖ СССТ-1.
Осень обещает один парадокс: переход в расчетах на рынке недвижимости из доллара в евро. Конечно, его масштабы пока микроскопичны, но вдруг в будущем доля продаж жилья в евро станет значительной? В первую очередь, на такую мысль наталкивает реклама одного уважаемого застройщика, объявившего, что с 1 сентября он переводит все свои расчеты в евро. Что это – ловкий трюк, чтобы лишний раз привлечь к себе внимание, или насущная необходимость? И этот факт не единичен. Некоторые продавцы квартир на вторичном рынке выставляют их теперь в евро. Конечно, это тоже мизер, не более 1% от всего предложения рынка, но вот год назад, когда евро уже гуляло по просторам России, и того процента не было.

По определению, рынок недвижимости консервативен, и макроэкономические изменения на нем обычно запаздывают на несколько месяцев по сравнению с тем, как меняются другие рынки. Ближайший пример – поведение автодилеров. Сегодня примерно 60% иномарок уже выставляются в евро. И в косметических салонах такая же картина, и в мебельных магазинах. Произойдет ли что-то подобное на рынке недвижимости, и если да, то как это скажется на его состоянии? Точного ответа сегодня не может дать никто, аналитики советуют следить за поведением финансовых властей, в первую очередь ЦБ, чтобы понять, на какую валюту переходить.

Некоторые застройщики уже объявили, что переход на новую валюту продиктован корректировкой ценовой политики компаний, связанной с необходимостью компенсировать расходы по удорожанию строительства. Понятно, что «за евро» высказываются в основном девелоперы дорогого жилья, и вот почему. Около 40% стройматериалов они закупают в еврозоне. В основном это отделочные материалы, инженерные системы, системы безопасности.

Интересно, что на расчеты в евро еще весной перешли фирмы, занимающиеся дорогим ремонтом квартир, установкой кондиционеров. Часто они объявляют конечную цену в долларах, но ориентируясь на затраты в евро.

В среднем ценовом сегменте рынка недвижимости влияние курса евро на стоимость квартир не так заметно. По разным подсчетам, доля европейских «комплектующих» в домах бизнес-класса не превышает 15-20 процентов. В основном это лифты, стеклопакеты, отделочные материалы. Поэтому рост курса евро по отношению к доллару слабо отразился на конечной цене квартир в таких домах. Из 12-14% удорожания квартир за январь-август в домах бизнес-класса на рост евро пришлось не более двух процентов. А в элитных зданиях эта цифра составляет уже 4-5 процента. Не стоит забывать и то, что ряд дорогих домов возводят европейские строители, и зарплату они также получают в евро.

Особенно заметно за прошедший год подорожали системы охраны — и не только европейского производства. Связано это как с удорожанием евро по отношению к доллару, так и с повышением цен на такие системы после «событий 11 августа». Если два года назад комплекс по охране дома клубного типа обходился максимум в 80 тыс. долларов, то сегодня – в 120 тыс. евро (или 135 тыс. долларов).

Впрочем, ряд аналитиков полагает, что так называемый перевод цен в евро многие компании осуществляют по двум причинам. Во-первых, это завуалированная форма удорожания жилья. Действительно, после объявления о том, что квартира, стоившая 100 тыс. долларов, теперь обойдется в 100 тыс. евро, застройщик выигрывает 12-14 тыс. долларов. При этом он не против того, чтобы с ним рассчитались долларами по курсу. Во-вторых, это способ обратить на себя внимание.

Вместе с тем, как считают почти все специалисты рынка, даже в среднесрочной перспективе жилье за евро продаваться не будет (за редким исключением). Дело в том, что на рынке сложилась устойчивая привычка потребителя к цене в долларах, и информация о цене в долларах представляется более комфортной и адекватной. Да и зарплата москвичей в основном исчисляется в долларах. Но вот влияния курса евро по отношению к доллару на локальных рынках (где метр оценивается свыше 2000 долларов за метр) не избежать. В первую очередь оно отразится на динамике его удорожания.

А вот на рынке коммерческой недвижимости переход на евро более заметен. Европейские покупатели и арендаторы офисов, земли и магазинов свои расчеты ведут именно в этой валюте – по причине оптимизации бухгалтерской отчетности. Уже сегодня примерно 5% офисов класса А сдается за евро. Именно на рынке коммерческой недвижимости эта валюта может отвоевать себе значительную нишу (до 15-20% всех сделок к 2005 году).

Смена курса?