Ипотека и недвижимость - Лев леваев собрался на lse

Несмотря на то что в целом столичное жилье на вторичном рынке продолжает расти в цене, уровень спроса на метры в домах различных категорий существенно отличается. Поэтому на фоне общего ценового подъема более ликвидные категории жилья дорожают значительно быстрее, нежели менее востребованная недвижимость.

Приоритетные тенденции

Как известно, в 2001 году наиболее покупаемыми оказались однокомнатные, малогабаритные квартиры в непрестижных районах города. Это панельные "хрущевки" и дома брежневского периода застройки с маленькой кухней. По данным РАН "САВА", это жилье подорожало соответственно на 42 и 37,9%, опередив лидировавшие ранее по темпам ценового прироста кирпичные "сталинки" и монолитно-кирпичные "высотки".

В течение гораздо более спокойного прошлого года ситуация на рынке развивалась по иному сценарию. Налицо оказалось замедление темпов роста цен и плавный переход к фазе стабилизации, следствием которой, по мнению большинства аналитиков, должно было стать перенасыщение рынка и некоторый "откат" цен. Однако этого не произошло. Зато на лидирующие позиции вышли многокомнатные апартаменты в высотных зданиях и домах сталинской застройки, которые дорожали по сравнению с другими категориями более стремительными темпами - на 25%. Это явно свидетельствовало о переориентации потребительского спроса от типового панельного жилья к более качественному - монолитному и кирпичному. Подобному положению вещей способствовала и одна тенденция, в соответствии с которой стало прослеживаться размывание "ценовых" барьеров на жилье различных категорий. Чем меньше оказывалась дельта между стоимостью квадратного метра в монолитно-кирпичном и панельном доме, тем больше у покупателей появлялось стимулов вкладывать средства в более ликвидное жилье.

Помимо этого, по данным аналитиков, именно в 2002 году был отмечен и рост заявок на эксклюзивные договоры с покупателями. Порядка 85% всех сделок пришлось на "альтернативную" куплю-продажу квартир. Количество сделок с привлечением ипотечных кредитов возросло в 2,5 раза по сравнению с 2001 годом.

Аналитики АН "Домострой" отмечают, что уже третий год характерной особенностью рынка недвижимости является высокая летняя активность покупателей. Несмотря на сезон отпусков, ситуация с уровнем цен, спросом и объемами продаж на вторичном рынке находится (в ранее традиционно "мертвые" месяцы) на довольно высоком уровне. Хотя наиболее престижными в плане покупки качественного жилья по-прежнему остаются Центральный, Западный и Юго-Западный округа столицы, нельзя не отметить, что у многих потенциальных собственников пропал страх перед покупкой недвижимости в "спальных" районах. Более приоритетным фактором стало наличие высоких потребительских качеств жилья.

Возросшая платежеспособность населения, а также депозитные банковские ставки, зачастую отстающие от темпов роста инфляции, позволяют ряду игроков за счет инвестирования свободных средств в ликвидную недвижимость рассчитывать в дальнейшем на получение солидных дивидендов. Впрочем, нельзя не считаться с тем, что доходность, получаемая от реализации новостроек на первичном рынке, не идет в сравнение с теми средствами, которые удается выручить при перепродаже "сталинок" и тем более панельных "хрущевок". Ведь цены на бэушные категории жилья уже изначально находятся на верхней стадии роста и дорожают только вследствие общего ценового подъема рынка. Тогда как у новостроек, реализуемых на начальных этапах строительства, имеется гораздо более значительный потенциал для дальнейшего ценового роста.

Также приходится считаться и с тем, что изменение стоимости квартир на вторичном рынке, несомненно, оказывает ощутимое влияние на цены и темпы продаж новостроек точечной застройки в сложившихся спальных районах Москвы. Как отмечают в АН "Домострой", в первую очередь к таковым объектам относятся типовые панельные и недорогие монолитные дома, строящиеся в районах с хорошо развитым жилым фондом. Особенно заметная ценовая динамика прослеживается в спальных районах застройки 70-80-х годов, где основную массу составляют дома таких серий, как П3, П44, П30, П46, КОПЭ, - по своим характеристикам практически не уступающим строящемуся жилью эконом-класса.

В первом квартале этого года, по наблюдениям аналитиков РАН "САВА", наиболее ощутимый всплеск цен на "вторичке" коснулся самого дешевого жилья в непрестижных районах - панельных "однушек" в пятиэтажках, где основной спрос прежде всего сформировали покупатели из провинции и жилья бизнес-уровня, к которому относятся высотные кирпичные и монолитные дома, а также здания сталинской застройки, пользующиеся спросом у жителей столицы, улучшающих свои жилищные условия. При этом, по данным агентства, на рынке более чем на 30% вырос объем предложений, основную долю в котором составили наиболее ликвидные позиции - квартиры в кирпичных "высотках" и монолитно-каркасных домах.

Кирпичные лидеры

Согласно исследованиям компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", наибольший рост цен (на 11,6%) произошел во втором полугодии в сегменте кирпичного жилья - от $1236 в июле до 1379 в декабре. Современные панельные дома свыше 12 этажей подорожали на 9,4% - от $943 до 1032, а "хрушевки" и "брежневки" поднялись в цене на 9,3% - от $898 до 982. Наименьшая ценовая динамика была зафиксирована для блочного жилья - 8,8% - от $945 до 1028. При этом в панельных домах больше всего подорожали многокомнатные квартиры - около 18%, а в кирпичных домах, наоборот, "ценовыми" лидерами стали "однушки" - 23%.

О сохранении в этом году приоритетности кирпичных категорий говорят данные РАН "САВА", в соответствии с которыми безусловным лидером по темпам ценового прироста за первое полугодие (13,3%) является жилье в 6-10-этажных "сталинках". Престижность проживания в этих домах и по сей день не подвергается сомнению, даже несмотря на факторы морального старения и физического износа. Причина народной любви к "сталинкам" прежде всего заключается в том, что они зачастую имеют уникальные архитектурные решения и располагаются в престижных районах города в пределах Садового кольца с развитой инфраструктурой.

Средняя стоимость метра в этих домах составила на июнь $1452 за 1 кв. м, а диапазон цен на квартиры находился в пределах от $46,3 тыс. за "однушку" на востоке столицы до $140,5 тыс. за "трешку" в центре. Что касается ценовой динамики, то если середина 90-х годов была отмечена бумом продаж квартир в сталинских домах по явно завышенным ценам, то в первом квартале этого года стоимость некоторых таких объектов, особенно в центре города, несколько снизилась. Как правило, ажиотажный спрос на "сталинки" возникает осенью, когда многие потенциальные собственники всерьез задумываются о приобретении метров для собственного проживания.

Еще одной популярной категорией у населения являются кирпичные 12-16-этажные высотки, на которые, по данным РАН "САВА", начиная с 1998 года цены выросли наиболее ощутимыми темпами - на 27,9%. В первую очередь это касается жилплощади в популярных "цековских", "мидовских" и "совминовских" домах 70-80-х годов застройки, возводимых для партийной номенклатуры и советских чиновников. В числе несомненных "плюсов" высоток - полуметровые наружные стены из кирпича, внутренние перегородки и перекрытия из гипсокартона, а также удачная планировка квартир с оптимальным метражом ("однушка" - 40 кв. м, "двушка" - 60 кв. м и "трешка" - 87 кв. м), большие лоджии, просторные кухни (в среднем - 10 кв. м), потолки - 2,7 м. В таких домах средняя стоимость предложения составила в июне максимальную величину среди всех категорий жилья - $1532 за 1 кв. м. В результате диапазон цен на метры в них лежит в пределах от $46,9 тыс. за "однушку" на востоке города до $187,1 тыс. в "трешке" в центре.

"Золотая середина"

Более спокойный рост цен в последнее время прослеживается на 9-15-этажные панельные и блочные дома серийного производства 70-80-х годов, относящиеся к категории "типовая панель". Максимальное увеличение цен на подобное жилье наблюдалось в 1999 году. Однако, похоже, что "звездные времена" для домов, возводимых по сборно-железобетонной технологии, остались позади. Так, в прошлом году "типовая панель" выросла в цене всего на 15%, и получилось, что за пятилетний период начиная с июня 1998 года данная категория имеет самый низкий показатель прироста - 17%. По данным РАН "САВА", в июне средняя цена предложения в таких домах составила $1071 за 1 кв. м. В итоге средняя стоимость однокомнатной квартиры на восточной окраине города оказалась порядка $40,2 тыс., а стоимость "трешки" в центре - $95,4 тыс. Как отмечают в АН "Домострой", вследствие большого объема предложения жилья (сопоставимого по своим характеристикам и выставленного на вторичном рынке в среднем ценовом сегменте $1200-2000 за 1 кв. м) сейчас прослеживается наиболее высокая конкуренция между типовой панелью и домами, возводимыми по индивидуальным проектам. Подобная ситуация благоприятна для покупателей, которые получили возможность вести "игру на понижение".

Определенный интерес у покупателей сложился в отношении 17-22-этажных панельных высоток, позиционирующихся на рынке в категории "современная панель". Так, по данным АН "МИАН", в этом году покупатели предпочли вкладывать деньги не только в кирпичное жилье, но и в современные панельные дома выше 16 этажей. Хотя приходится признать, что еще три года назад метры в сборно-панельных домах таких серий, как П-44Т, П3-М и КОПЭ-М, где предлагались современные планировочные решения и имелась возможность перепланировок, пользовались куда большим спросом, чем в последнее время.

По темпам ценового роста за первое полугодие данная недвижимость занимает почетное третье место - 10,5%, уступая пальму первенства "сталинкам" - 13,3% и "типовой панели" - 10,5%. В июне диапазон цен на современное панельное жилье лежал в пределах от $41,5 тыс. за "однушку" до $117,2 тыс. за "трешку" в центре.

Прогноз

По оценкам аналитиков, вплоть до 2004 года московская недвижимость будет только расти в цене. Скорее всего до конца года столичное жилье будет дорожать около 1% в месяц, что позволит говорить о 15%-ном годовом приросте на рынке недвижимости. Предполагается, что уже со следующего года темпы ценового роста сократятся где-то до 10-12% годовых. Не исключено, что уже в 2005 году можно будет говорить о ценовой стабилизации и даже некотором снижении стоимости жилья. Хотя, как будут формироваться цены на жилищном рынке, зависит от того, как поведут себя цены на нефть, и от предвыборных ожиданий.
Израильский диамантер Лев Леваев нашел способ привлечь дополнительные средства в российскую недвижимость. Он планирует вывести на биржу свое российское подразделение компанию Стройинком-К, активы которой оцениваются примерно в $3 млрд.

Компания Стройинком-К дочка Africa Israel Investments, принадлежащая израильскому диамантеру Льву Леваеву. Общий объем инвестиций в строительство жилой и коммерческой недвижимости составляет более $2 млрд. Среди текущих проектов компании центральное ядро ММДЦ Москва-Сити, торговый комплекс Тверская застава (103 000 кв. м) на площади Белорусского вокзала, офисно-гостиничный комплекс Аквамарин-2 на Озерковской набережной, жилой квартал Зеленый остров (480 000 кв. м) в Одинцове, многофункциональный комплекс (330 000 кв. м) над железной дорогой от Белорусского до Савеловского вокзала. Финансовые показатели не разглашаются.

Africa Israel Investments планирует разместить на Лондонской фондовой бирже акции своего российского подразделения, говорится в официальном сообщении компании. Согласно этому сообщению подразделение, в котором израильскому холдингу принадлежит 88%, уже направило на рассмотрение на LSE первый проект проспекта IPO. Название подразделения в сообщении не раскрывается. В России Africa Israel Investments свою девелоперскую деятельность ведет в основном через компанию Стройинком-К, в которой, как сообщалось ранее, израильскому холдингу через дочерние структуры как раз принадлежит 88% (остальные 12% контролируются гендиректором компании Александром Халдеем). Однако, согласно СПАРК-Интерфакс, Стройинком-К является обществом с ограниченной ответственностью. Получить комментарии в Africa Israel Investments и Стройинком-К вчера не удалось. Источник, близкий к Africa Israel, пояснил, что доли всех бенефициаров ООО будут переданы в новое акционерное общество, зарегистрированное за пределами России. Начальник отдела анализа долгового рынка Велес-Капитала Иван Манаенко считает такую схему более удобной, чем акционирование российской компании.

Андеррайтеры, условия и сроки IPO пока не определены. Сейчас рассматривается возможность такого размещения, уточнил источник в Africa Israel. Компания в данный момент ведет оценку своих активов в России, а также планируемых приобретений, говорится в сообщении израильского холдинга. Ранее компания оценивала все свои российские активы в $2,7-3 млрд, но опрошенные участники рынка считают, что компания вполне может стоить и больше.

Участники рынка предстоящему IPO удивлены. Более удобно было бы выпустить кредитные ноты или облигации, чтобы познакомить инвесторов с компанией и доказать, что она надежная. К размещению с нуля инвесторы относятся более настороженно, говорит исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев. А Манаенко не исключает, что сообщение о предстоящем IPO в том числе и маркетинговый ход израильского холдинга, так как банки, как правило, проще кредитуют компанию, собравшуюся на биржу.

Впрочем, по мнению Цогоева, интерес к российской недвижимости все же будет. У Стройинком-К хороший портфель проектов. В частности, торговые центры в центральном ядре Москва-Сити и под площадью Тверской Заставы могут заинтересовать инвесторов, тем более что многие международные консультанты, такие как PricewaterhouseCoopers и DTZ, советуют инвестировать в России в торговую недвижимость.

Манаенко считает, что компания скорее всего разместит не более 20% своих акций, Цогоев говорит о 15-25%.