Ипотека и недвижимость - В поисках русских

Аномальный рост цен в ряде сегментов российского рынка недвижимости в который раз спутал все карты аналитикам. Одни говорят, что дефолт неизбежен, так как цены выросли запредельно, другие считают, что нынешняя ситуация сохранится, но только до президентских выборов, которые не за горами.

Неоднозначно воспринимаются и перспективы вступления России в ВТО уже в этом году. Мрачные предсказания идут вразрез со вселяющими оптимизм макроэкономическими показателями и данными крупнейших международных рейтинговых агентств, которые предпосылок для дефолта не наблюдают.

Например, Доклад об экономике России Всемирного банка (доклад ВБ), представленный на заседании Ассоциации европейского бизнеса (АЕБ) в конце прошлого года, констатирует, что в России начиная со II квартала 2006 г. произошло ускорение экономического роста. В реальном секторе лидирует строительство по данным Росстата, эта отрасль продемонстрировала в 2006 г. рост 13,2% в сравнении с 2005 г. Это почти втрое выше, чем промышленный рост в целом (4,6%).

Впечатляющие темпы роста демонстрируют также инвестиции в основной капитал и прямые иностранные инвестиции. Только за первые три квартала 2006 г. приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) увеличился на 55%, достигнув $10,3 млрд. Характерно, что доля ПИИ в недвижимость в общей массе довольно высока 15,8%. Этот показатель вдвое выше, чем в 2005 г. Суммарно с долей вложений в строительство (1,7%) ПИИ в недвижимость сравнимы с инвестициями в обрабатывающие производства (без учета металлургии, производства кокса и нефтепродуктов) 17,1%.

Совместное исследование PricewaterhouseCoopers и Urban Land Institute Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2007 констатирует, что в Москве выгодно покупать недвижимость. Правда, среди 27 городов мира российская столица заняла последнее, 27-е, место, как город с самыми высокими рисками. Зато по перспективам дохода на вложенный капитал она встала на 2-е место. 72% всех респондентов исследования рекомендуют приобретать в Москве торговые площади, что, возможно, связано с увеличением доходов и ростом потребления среди населения.

А Standard Poor's в прошлом году присвоило России суверенный рейтинг ВВВ+ (стабильный). Интересно, что за последние семь лет рейтинг России повышался этим агентством 10 раз!

Иностранные инвесторы активно знакомятся с региональными новостями и генпланами и ищут подходы к администрациям наиболее перспективных регионов. Это вполне по-русски. Исследование, проведенное Высшей школой экономики (ВШЭ) и японским университетом Hitotsubashi, в ходе которого было опрошено 822 крупные компании в 52 регионах России, выявило, что 40% этих компаний имеют специальные двусторонние отношения с региональными и местными органами власти, основанные на взаимовыгодной основе. 83% предприятий оказывают специальную поддержку местным и региональным властям, а 44% предприятий также подтвердили получение поддержки от властей. Таким образом, для России по-прежнему характерна ситуация, при которой на рынке могут доминировать несколько предприятий, получающих поддержку от региональных или местных органов власти взамен на предоставление социальных и других услуг.

Это явление не просто результат коррупции или рентоориентированного поведения, отмечается в докладе ВБ. Учитывая низкий уровень бюджетной (особенно налоговой) автономии на более низких уровнях власти в России, регионы и муниципалитеты реализуют многие из своих социальных задач за счет теневых бюджетов, использующих услуги крупных предприятий, действующих на их территории. Это, естественно, создает препятствия для конкуренции извне со стороны других предприятий или предпринимателей.

Львиная доля инвестиций в России направляется в нефтегазовый сектор и в недвижимость. По данным Росстата, за девять месяцев 2006 г. в операции с недвижимостью (включая аренду) шло 10,8% всех инвестиций в основной капитал, а в строительство 3,6%. Суммарно это вдвое больше, чем в производство и распределение электроэнергии, газа и воды (7%).

Вот почему одной из первоочередных задач России является укрепление инвестиционного климата. Для дальнейшего обеспечения экономического роста необходима сильная и надежная банковская система. К сожалению, уровень рейтингов российских банков по-прежнему отстает от уровня суверенного рейтинга страны.

По мнению директора службы рейтингов финансовых институтов Standard Poor's Джона Гиблинга, основными позитивными факторами для российской банковской системы являются благоприятный макроэкономический климат и хороший потенциал для финансового посредничества. В качестве негативных факторов Гиблинг отмечает слабую систему банковского регулирования и надзора, концентрированную структуру экономики и доминирование банков с государственным участием. Среднесрочные перспективы таковы, что банки, контролируемые государством, усилят свое влияние в финансовом секторе, в то время как частные банки будут вытесняться.

По мнению специалистов Standard Poor's, именно угроза вытеснения и заставит частные банки рационализировать свою деятельность. Стремясь выжить в условиях обостряющейся конкуренции, те банки, акционеры которых не смогут предоставить ресурсы для поддержания достаточной капитализации, будут вынуждены искать стратегических инвесторов, в том числе иностранных. За последние два года доля иностранного капитала в российском банковском секторе возросла более чем в два раза (с 6% до 14%). Российскую финансовую систему поддерживают теперь крупнейшие иностранные банки Societe Generale (Росбанк и Русфинансбанк), Raiffeisenbank (Импэксбанк), Commerzbank AG (Промсвязьбанк), Banka Intesa (КМБ-Банк) и др.

Серьезная проблема, с которой Россия может столкнуться уже в ближайшие 15 лет, проблема нехватки трудоспособного населения. Ситуация станет особенно острой и для рынка недвижимости по данным Росстроя, в 2006 г. было выдано 72 782 лицензии на строительную деятельность. Этой работой должны заниматься квалифицированные кадры, которых в России не хватает. Потребности России в мигрантах даже превышают таковые в странах Западной Европы, отмечается в докладе ВБ. Это подтверждают и долгосрочные прогнозы Standard Poor's. Управляющий директор службы суверенных рейтингов стран Европы Мориц Крамер отмечает, что уже к 2020 г. в России наступит неблагоприятная демографическая ситуация численность населения страны сократится на 3 млн человек.

Сейчас Россия сталкивается не только с серьезными демографическими проблемами, но и с низкой профессиональной квалификацией. Результаты совместного исследования ВБ и ВШЭ по оценке инвестиционного климата показывают, что число предприятий, указывающих на дефицит рабочих кадров, почти вдвое (27%) превышает число тех, что говорили об избытке рабочей силы (13%). Среди предприятий, сообщивших о дефиците рабочих кадров,72% сетовали, в частности, на отсутствие на местном рынке работников, обладающих необходимыми навыками. Хотя профессиональную подготовку осуществляет каждое второе предприятие в России, доля рабочей силы, охваченной обучением, составляет лишь 7,7% среди квалифицированных и 1,4% среди неквалифицированных работников. В Бразилии и Китае эти доли составляют 53% и 45% и 44% и 28% соответственно. А на каждый доллар зарплаты россиянин производит вдвое меньше продукции, чем индийский или китайский рабочий. И вот над этим действительно стоит серьезно задуматься.
Скоро на российском рынке недвижимости, судя по всему, появится новый вид конкуренции за выгодные инвестиционные проекты. Конкурировать будут зарубежные инвестфонды и иностранные девелоперы, которые в массовом порядке заинтересовались Россией. Но вся беда в том, что, когда несколько лет назад осторожные инвесторы наконец перебороли страх и решились на инвестиции в РФ, выяснилось, что российскому рынку нечего им предложить.

Только за последние три месяца стало известно о трех новых игроках. Широко заявили о себе инвесткомпания Европолис, учрежденная 17 лет назад двумя банками ЕБРР и австрийским Инвесткредитом, британский девелопер Parkridge Group, строящий в Европе жилье, офисы, склады и торгкомплексы. И третьим, но явно не последним примером стал венгерский инвестфонд TriGranit Development Corporation, готовый потратить 5 млрд евро на инвестиции в российскую недвижимость.

Итого, по самым скромным подсчетам, сумма, которую в ближайшие несколько лет собираются вложить вместе взятые западные инвесторы, приближается к $15 млрд. На ее фоне первые сделки фонда Fleming Family Partners Russia Real Estate Development (FFP) в 2004-2005 гг. по покупке двух офисных зданий класса А в центре Москвы выглядят незначительными. Тогда эксперты оценили их менее чем в $50-60 млн. А теперь и сам FFP решил не мелочиться и намерен вложить в российскую недвижимость более $1 млрд.

Несмотря на скромность первых вложений, FFP пришел на рынок очень вовремя. Три года назад на нем можно было заработать не менее 25% годовых. Сейчас времена изменились: проекты приносят их владельцам не более 15% в год, но на фоне стабильных уже много лет доходов в 3-8% годовых в Европе российские проценты все равно выглядят заманчивыми.

Но теперь иностранцам приходится рисковать вдвойне, вкладывая в то, чего еще нет. Иными словами, в строительство.

Кто выиграет от вынужденной строительной политики западных инвесторов, так это российские девелоперы. Иностранцы понимают, что не смогут эффективно работать в РФ без российского партнера. Самостоятельно бороться за земельные участки, проводить не всегда юридически прозрачные сделки с землей (вспомним историю с американской ProLogis, которая отказалась от работы в России из-за невозможности купить землю в Подмосковье по понятной схеме) и годами согласовывать строительные проекты все это для них высший пилотаж. Зато местные компании эти трудности проходили не раз, умением решать любые административные вопросы обладают в совершенстве. Чего не хватает российским игрокам, так это дешевых денег и зарубежных технологий. Как раз именно это есть у иностранных фондов и девелоперов.