Ипотека и недвижимость - Девелоперы без опаски возводят новые магазины

Девелоперы больше не хотят заниматься масштабными проектами торговых центров рынок Казани ими насыщен. В то же время крупные ритейлеры анонсируют намерения войти в город. Местные эксперты считают, что рынок пойдет по пути качественного развития.

По оценке компании Торговый квартал, к качественным торговым площадям в Казани сейчас можно отнести 305 000 кв. м.

По данным компании Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko (CW/SR), средние арендные ставки на помещения стрит-ритейла составляют 720 руб. за 1 кв. м в месяц. В торговых центрах Казани в I квартале 2007 г. арендаторы ежемесячно платили в среднем по 1000 руб. за 1 кв. м. В среднем по городу цена перепрофилированных под магазины помещений на первых этажах жилых домов, а также в торгово-офисных центрах составляет 35 188 руб. за 1 кв. м. Площади предлагаются в основном с черновой отделкой.

Эксперты утверждают, что строительный бум в сфере торговой недвижимости в Казани приостановился. Сейчас в городе возводятся небольшие объекты, например микрорайонные торговые центры, реализующие товары повседневного спроса. Заместитель генерального директора компании Единая арендная система Андрей Гируцкий говорит, что дальше рынок будет развиваться в качественном отношении. Следует ожидать постепенного вымирания торговли на открытых рынках не только в силу административного давления, но и по экономическим причинам она проигрывает дискаунтерам и стоковым магазинам, поясняет эксперт.

Об активном развитии формата дискаунтеров говорят и в городской администрации. Зульфия Хайруллина, главный специалист комитета потребительского рынка и услуг, утверждает, что в последнее время в разных частях города все чаще открываются такие магазины, как Пятерочка, Магнит, Гроссмарт. Компании ищут для них встроенно-пристроенные помещения в жилых домах, располагающиеся на первых линиях, предпочитая садиться только на проверенные места, с очень высокой проходимостью, рассказывает Хайруллина.

Единственным крупным объектом торговой недвижимости, открытым в I квартале 2007 г., стал молл Парк Хаус общей площадью 70 000 кв. м. в Ново-Савиновском районе. Инвестор Майнлбанк, девелопер и управляющая компания Mall Management. По словам Алексея Ванчугова, пресс-секретаря управляющей компании, значимых конкурентов у молла в ближайшем окружении нет и они уверены в его успехе. В Парк Хаусе большая Планета развлечений: рестораны, фуд-корт, боулинг, кинотеатр и детская зона занимают почти 10 000 кв. м. Якорными арендаторами стали Real, Техносила, Спортмастер.

По оценке Гируцкого, сейчас в Казани идет оттягивание покупательских потоков в наиболее крупные торговые центры с сильной развлекательно-досуговой составляющей. Наилучшую посещаемость можно наблюдать в Меге, Тандеме и Парк Хаусе. Хотя там немало и праздно шатающейся публики. В Мегу, к примеру, молодежь идет в основном на каток, уточняет он.

На III квартал 2007 г. намечено открытие торгово-развлекательного комплекса Детский мир в Вахитовском районе Казани, недалеко от станции метро. По сообщению пресс-службы девелопера проекта, компании Система-Галс, объект общей площадью 20 671 кв. м построен на участке в 0,642 га. Объем инвестиций в компании не раскрывают. На торговой площади более 12 000 кв. м разместятся около 30 арендаторов, включая магазины одежды и спортивных товаров, бутики парфюмерии и косметики и т. д. На начало апреля арендаторы найдены на 70% торговых площадей.

Рядом с Детским миром местная компания Эдельвейс Групп в ноябре 2006 г. сдала первую очередь ТРЦ Кольцо. Вторую очередь комплекса планируется сдать к 2008 г.

А девелопер ТРЦ Родина компания Элгра решила реконструировать и перепрофилировать под многофункциональный комплекс бывший одноименный кинотеатр памятник архитектуры, расположенный в самом центре Казани, на бутиковой пешеходной ул. Баумана. ТРК планируется открыть в июле 2007 г. После реконструкции общая площадь комплекса составит 25 000 кв. м, в нем расположатся двухуровневые магазины по 200-300 кв. м. Впрочем, собственно торговых площадей в комплексе будет всего 2500 кв. м, сейчас они предлагаются не в аренду, а в собственность по цене 90 000 руб. за 1 кв. м. Остальные площади запланированы под офисы и развлекательную зону.

Сеть Бахетле объявила о строительстве в Казани третьего по счету крупного торгового центра под одноименным названием. По информации отдела маркетинга компании, трехэтажный комплекс площадью более 30 000 кв. м, строящийся по ул. Оренбургский Тракт, будет сдан к декабрю 2007 г.

По информации Дмитрия Зотова, генерального директора компании Торговый квартал, намерения по выходу в регион имеют израильский девелопер Фишман Групп и Dorinda Holding S. A. из Санкт-Петербурга. Фишман Групп присматривает участок для возведения гипермаркета товаров для дома Хоум центр площадью 10 000 кв. м.

По словам Андрея Николаева, директора регионального представительства компании Dorinda Holding S. A. в Казани, в настоящий момент компания заключает договор на приобретение двух земельных участков площадью 3-5 га каждый. Пока сделка не завершена, могу сказать только то, что участки расположены в густонаселенных спальных районах, в разных частях города. Примерная площадь будущих гипермаркетов около 20 000 кв. м. Кроме того, в планах компании развивать в Казани сеть продуктовых супермаркетов, сообщает Николаев.

Делая прогнозы относительно дальнейшего развития рынка, Елена Кипенко, консультант СW/SR, говорит, что спрос на торговые площади со стороны арендаторов будет сохраняться в связи с появлением в Казани новых марок и торговых сетей. Правда, этот спрос будет меньше, чем в 2006 г. Сейчас в городе достаточно вакантных площадей от 50 до 500 кв. м. Нет достойных предложений крупных торговых помещений в 3000-5000 кв. м, говорит она.

По мнению Алексея Бастракова, директора АН Сувар-недвижимость, ставки аренды с начала года практически не изменились. Если где-то и наблюдается небольшой рост ставок, то это скорее зависит от удорожания коммунальных услуг и инфляционных издержек, считает он.

Тенденцию к небольшому росту отмечает Леонид Рахимов, генеральный директор компании Сити-центр (управляет ТЦ XL, Сувар-плаза): Ставки аренды в некоторых торговых центрах выросли, но в пределах 10%. Я связываю это с колебанием курса доллара.

По отзывам риэлторов, соотношение сделок по аренде и купле-продаже традиционно не в пользу последних. Приобретений в собственность крупных объектов с начала 2007 г. не было, утверждает Бастраков. Эту информацию подтверждает и Рахимов. Сделки по купле-продаже крупных торговых центров еще впереди. Ближе к осени вы об этом узнаете, интригует эксперт.
До насыщения рынка торговой недвижимости еще далеко, уверяют консультанты. Веря им, девелоперы без сомнений вводят крупные торговые центры и планируют строительство еще больших.

С 2004 г., когда начался бум строительства торговой недвижимости, по настоящее время в Перми, по данным Регионального центра независимой оценки, было введено более 240 000 кв. м качественных торговых площадей. Из них 60 000 кв. м в 2006 г. По данным корпорации Перспектива, в марте 2007 г. средняя цена 1 кв. м торговых помещений в Перми составила 48 230 руб. Предложение на рынке в основном представлено помещениями площадью 60-70 кв. м и помещениями площадью от 300 до 450 кв. м. Наиболее востребованными, по информации Перспективы, являются торговые площади в 50-80 кв. м и 250-300 кв. м в центре города и в районах средней удаленности от центра.

В Перми продолжается активное строительство магазинов. По данным компании Торговый квартал, в городе реализуется целый ряд крупных проектов в сфере торговой недвижимости. В 2007-2008 гг. планируется ввести более 200 000 кв. м качественных торговых площадей только в составе современных торговых центров.

Активным стимулом для этого стало и развитие пермских торговых сетей, и заинтересованность в городе многих крупных федеральных операторов ритейла, в частности компаний Патэрсон, X5 Retail Group, Auchan, Седьмой континент. Рассматривают город как потенциально перспективную площадку для развития Obi и IKEA. А Спортмастер, по информации министра торговли Пермского края Елены Гилязовой, намерен открыть в Перми один из первых в стране спортивных гипермаркетов своей сети.

В сфере торговли активно действуют и пермские игроки. Одна только сеть продуктовых магазинов Виват ежемесячно открывает в Перми по магазину. Сейчас, по данным информационного меморандума сети, подготовленного ИК Атон и опубликованного в марте, сеть осваивает формат супермаркетов и планирует их строительство. С начала 2006 г. сеть реконструирует здание комбината питания Горный хрусталь площадью 5000 кв. м для размещения одноименного торгово-развлекательного центра. Работы планируется завершить уже в 2007 г. Еще одним крупным проектом Вивата стала реконструкция одного из корпусов бывшего велосипедного завода Велта. В нем будет размещен новый торговый комплекс площадью не менее 17 500 кв. м. Этот ТК также планируется ввести в 2007 г.

Компания Центральный рынок, владеющая одноименным объектом в городе, в апреле анонсировала свои планы построить на его месте несколько торговых центров. По словам исполнительного директора предприятия Андрея Яшина, на территории рынка появятся три многофункциональных здания общей площадью 32 100 кв. м. Сколько из них придется на жилье, офисы и пойдет под магазины, пока не определено.

Эксперты уверяют, что рынок торговой недвижимости Перми далек от насыщения. Пока можно строить торговые центры не задумываясь и они будут востребованы. Но об интересной концепции забывать не стоит, излучает оптимизм владелец Финансово-строительной компании Юрий Борисовец. С ним согласен и владелец компании Сатурн-Р Александр Репин. Сейчас существует явный недостаток площадей для ритейла. Покупатели с удовольствием приобретают торговую недвижимость. Федеральные сети заходят в регион и хотят обзавестись своими магазинами. У местных компаний появилось больше денег, и бизнес начал делать долгосрочные вложения, описывает ситуацию эксперт. По мнению Репина, спрос на торговую недвижимость сохранится и после насыщения рынка. Это будет инерционный спрос, который со временем угаснет. А строители останутся от этого только в выигрыше, поскольку спрос еще долгое время будет сохраняться и проблем с продажами не будет, считает Репин.

Постепенно девелоперы начинают осваивать и отдаленные районы города, а не только его центральную часть. Например, в Индустриальном районе строится ТЦ Парк Хаус площадью 70 000 кв. м; ТРЦ Евразия (общая площадь 30 000 кв. м) будет построен на ул. Героев Хасана в Свердловском районе. Его строительство ведет предприниматель Анатолий Зак, владеющий торговым центром Чкаловский, специализирующимся на продаже стройматериалов и сантехники.

По мнению руководителя проекта Консалтинг корпорации Перспектива Регины Давлетшиной, ул. Героев Хасана становится торговым коридором города. На ней разместился ТК Чкаловский, находится крупный магазин товаров для дома BauMall, строятся Евразия и торговые центры от Вивата. Проблемой для дальнейшего торгового обустройства ул. Героев Хасана могут стать постоянные пробки сейчас это один из наиболее популярных выездов из Перми. Но, по словам источника Ведомостей, в настоящее время рассматривается возможность расширения магистрали.