Ипотека и недвижимость - Сколько стоит метр столичного жилья "по справедливости"?

Вчера стало известно об аресте председателя совета директоров группы компаний Вашъ финансовый попечитель Василия Бойко. Он обвиняется в мошенничестве в особо крупном размере и легализации имущества, приобретенного в результате совершения преступления. Данные обвинения связаны со сделками с землей в Рузском районе Подмосковья, на которой господин Бойко планировал строительство элитной курортной зоны Рузская Швейцария. Защита предпринимателя утверждает, что в его действиях не было состава преступления.

Василия Бойко задержали 15 февраля в элитном ресторане Next Door на Воздвиженке, где прилетевший за день до этого из-за границы бизнесмен проводил деловую встречу. Как рассказали Ъ очевидцы происшедшего, около 18.00 в зал неожиданно ворвались с десяток автоматчиков в масках, которые блокировали выход и столик, за которым сидели господин Бойко и его партнеры. Потом старший группы захвата сказал, что они бойцы отряда милиции особого назначения, и предъявил постановление Останкинского райсуда о заочном аресте господина Бойко. На вставшего из-за стола Василия Бойко тут же надели наручники. После этого один из спецназовцев, положив руку на плечо сидевшей за столом гендиректору компании Вашъ финансовый попечитель Марине Лободе, спросил у кого-то по рации: Марину Вадимовну забираем? Неизвестный собеседник коротко ответил пока нет, и спецназовцы увели одного господина Бойко.

Василия Бойко доставили в СИЗО на Петровке, 38, где ему вскоре было предъявлено обвинение по статьям Мошенничество в особо крупном размере (санкция от 5 до 10 лет) и Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных в результате совершения преступления (до 15 лет). Уже в ходе допроса выяснилось, что с начала февраля этого года господин Бойко находился в федеральном розыске. Однако это обстоятельство почему-то не помешало бизнесмену беспрепятственно вылететь из Москвы в Грецию и посетить Афонский монастырь, где проходило заседание попечительского совета выставки иконописи, одним из спонсоров которой выступил Вашъ финансовый попечитель. На открытие этой выставки в Манеже бизнесмен и прилетел в Москву накануне своего задержания. Останкинский суд санкционировал арест господина Бойко на два месяца, посчитав, что, находясь на свободе, он может скрыться от следствия и оказать давление на свидетелей по делу.

Уголовное преследование Василия Бойко началось ровно год назад, когда следственное управление при Главном управлении МВД по Центральному федеральному округу выделило в отдельное производство дело о мошенничестве при покупке земельных паев, принадлежащих совхозу имени Льва Доватора, расположенному в Рузском районе Подмосковья.
Формальным основанием для возбуждения дела, которому был присвоен номер 248509, стали многочисленные обращения в правоохранительные органы депутата Ивановского сельского поселения Николая Клюева. Депутат являлся пайщиком совхоза и требовал разобраться в механизме скупки земельных паев.

По версии следствия, в 2002-2003 годах, перед тем как компании Василия Бойко начали скупать земельные паи в Рузском районе, неустановленные лица подделали несколько документов от 1992 года, устанавливающих права членов совхоза имени Льва Доватора на землю. Для этого были подделаны протокол о проведении учредительного собрания АОЗТ Имени Доватора, протокол правления АОЗТ о принятии земельных паев сельчан в уставный фонд общества и устав общества, который юридически закреплял передачу земельных паев сельчанам.

Из новых документов выходило, что все 831 пайщик совхоза, имевшие в своем распоряжении в общей сложности 3,6 тыс. га земли, внесли свои паи в уставный фонд новой фирмы ЗАО Доватор. А она затем продала землю ЗАО Земельная компания 'Беляная гора'. Эту фирму следствие считает подконтрольной господину Бойко. На полученных землях предприниматель планировал реализовать масштабный проект по строительству элитной курортной зоны Рузская Швейцария, включающей в себя коттеджные поселки, гостиницы, аэроклуб, бизнес-центр и поля для гольфа.
Вся схема мошенничества была топорной, утверждает Николай Клюев. Я видел свою подпись под документами, согласно которым я передаю свой пай в уставный фонд 'Доватора'. Это не моя подпись. Для этого не надо никаких экспертиз. Все и так видно. Бойко считал, что ему все сойдет с рук, на этом он и погорел.

Господин Бойко стал вторым фигурантом дела. Помимо него обвинение в мошенничестве предъявлено гендиректору ЗАО Доватор Александру Башаеву. Однако депутат Клюев уверен, что без помощи чиновников эта схема увода земли от частников на юрлицо не могла быть осуществлена всего за полгода: Как можно это было сделать без регистраторов и других чиновников? Они что, слепые? Ущерб, нанесенный пайщикам, господин Клюев оценил в 1,3 млрд руб. Следствие с ним в целом солидарно, хотя и воздерживается от подробных комментариев по делу. По словам господина Клюева, по уголовному делу потерпевшими проходят пайщики девяти бывших совхозов Рузского района. Однако обвинение господину Бойко пока предъявлено за махинации с землями только одного из них.

В свою очередь, адвокат Михаил Бунин назвал арест Василия Бойко неоправданным, а предъявленные ему обвинения необоснованными. Как считает адвокат, следствие не определило ни события преступления, ни место его совершения, ни конкретный ущерб, якобы нанесенный господином Бойко каждому из потерпевших. К тому же, по словам адвоката, из более чем 800 пострадавших, которые фигурируют в деле, больше половины или официально продали свои паи структурам господина Бойко, или умерли задолго до этих событий, а еще 17 якобы пострадавших никогда не входили в число пайщиков 'Доватора'. Абсурдной назвал адвокат и сумму ущерба, которая фигурирует в деле: По кадастровой оценке стоимость земельных паев не превышает 92 млн руб. Откуда следствие берет сумму более чем в 1 млрд руб. загадка. Господин Бунин уже обжаловал арест Василия Бойко в Мосгорсуде и надеется, что тот изберет ему любую другую меру пресечения, не связанную с содержанием под стражей.

Цель этой атаки, уверена гендиректор 'Вашего финансового попечителя' Мария Лобода, отобрать наш бизнес, и правоохранительные органы используются как орудие для достижения этой цели. По словам гендиректора, ей известно, кто заинтересован в уголовном преследовании господина Бойко, но конкретные фамилии и названия компаний она называть пока не хочет. Тем не менее напрямую связывает арест господина Бойко с борьбой за контроль над землей в Рузском районе. Мы подготовили комплекс дополнительных мер для защиты бизнеса компании, отметила госпожа Лобода. Так, в проекте 'Рузская Швейцария' у нас вскоре появится новый партнер. Это позволит нам более уверенно чувствовать себя в этой сложной обстановке.
Ценовое затишье на рынке московской недвижимости вдохновило специалистов из иных сфер бизнеса на собственные аналитические изыскания. Специалисты Росгосстраха пришли к следующему выводу: равновесной и справедливой ценой за квадратный метр московской квартиры нужно считать 3 тысячи долларов, что на 40% ниже той, что есть сейчас. Только по такой цене спрос будет адекватен предложению, и зависшие сегодня на рынке квартиры начнут продаваться.

Этот прогноз радикально расходится с оценками профессиональных аналитиков рынка недвижимости, которые прогнозируют в худшем случае продолжение стагнации, а скорее всего рост на 10-15% выше инфляции по итогам 2007 года. Однако их единодушие кажется подозрительным не только обычным гражданам, обвиняющим этих экспертов в сговоре с риэлторами и строителями, но и, как выясняется, специалистам из других отраслей. Исходя из этого, можно попробовать закрыть глаза на то, что, как утверждают аналитики рынка недвижимости, спрос уже адекватен предложению - потому-то и цена стоит четыре месяца. В приватных разговорах с риэлторами звучат настроения, близкие к панике: спрос мал, по объявлениям звонят редко, все хотят продавать, а не покупать. Но остается вопрос: откуда взялись 3 тысячи долларов?

- В ходе опросов семей, которые хотят купить квартиру, мы выяснили, что они готовы откладывать на покупку квартиры не более 30% бюджета на протяжении максимум 6 лет,- рассказал Известиям руководитель аналитической группы Росгосстраха Алексей Зубец. - Те, кто не собирается копить деньги, а берет ипотечный кредит, не в счет. Их слишком мало, и большинство из них делают это в инвестиционных целях. Об этом свидетельствуют оценки банкиров, которые говорят, что ипотека перестала развиваться. Во-вторых, мы учли, что львиная доля сделок на рынке носит альтернативный характер, то есть по сути денежные вложения нужны не на целую квартиру, а на квартиру большей площади. Поэтому в расчет брали площадь 30 кв. метров. Дальше. Москва ежегодно строит 4.5-4.8 млн. кв. метров нового жилья. Сопоставив все эти данные с объемом предложения, мы пришли к выводу, что баланс будет достигнут при цене $3000, а по $4200 предложение останется неудовлетворенным.

Если эта логика имеет право на существование, то где-нибудь через год она оправдается. Но на этом рынке работают и другие законы. Например, такой. Квартиры - не хлеб. Если переоцененные батоны не разберут в течение суток, они станут вторсырьем или сгниют. Поэтому пекарь вынужден немедленно сбрасывать цену. Для продавца недвижимости немедленно измеряется месяцами, а для кого-то годами. И большая часть из них постарается набраться терпения. (Конечно, если не случится чего-нибудь вроде дефолта, когда началась безработица, зарплаты упали в разы и квартиры подешевели довольно быстро, поскольку у продавцов возникла острая нужда в деньгах.)

Еще один закон. Поскольку, как правильно было сказано, большинство сделок альтернативные, покупатели также не заинтересованы в падении. В таких сделках покупатель и продавец по сути одно лицо. Это лицо заинтересовано в стабильности, когда, продав старую квартиру, он должен быть уверен, что заплатит за новую столько, сколько планировал. Можно предположить, что на рынок выйдет армия покупателей с живыми деньгами, а у продавцов вдруг исчезнет необходимость в покупке новой недвижимости, и им будут нужны только деньги. Тогда на 3 тысячах они сойдутся.

Наконец, московский рынок недвижимости в силу неразвитости других инвестиционных механизмов в нашей стране затягивает к себе мощные финансовые потоки. Они образуются из-за удачной внешнеэкономической конъюнктуры. И в ближайшее время ничто не указывает на серьезные изменения в худшую сторону.

Но на не очень серьезные изменения все-таки кое-что указывает. А именно: пресловутый низкий спрос. Он резко упал в ноябре, и тут же резко встали цены. Если спрос не начнет расти, цены действительно могут измениться - с незначительной корректировкой в сторону понижения, как выражаются ангажированные аналитики. Может, это и несправедливо, зато мотивированно.