Ипотека и недвижимость - Мэрт собирается дифференцировать налогообложение дачников

В мае у людей, планирующих покупку квартиры в кредит, появится возможность занять деньги под достаточно низкую ставку 7-7,4% в швейцарских франках или 6,5-6,9% в японских иенах. Ипотеку на таких условиях предложил Банк Москвы. Эксперты считают, что эти кредиты будут выгодными, по крайней мере в течение ближайших лет.

Непомерно высокая стоимость жилья, особенно в столице, вынуждает банки разрабатывать новые ипотечные программы. В прошлом году на рынке появились кредиты без первоначального взноса, а сейчас в Банке Москвы придумали, как заметно снизить минимальную ставку ипотечного кредита. Здесь разработали кредиты в нетрадиционных валютах, процентные ставки по которым в мире существенно меньше долларовых, швейцарских франках и иенах. Для сравнения: месячный Libor в долларах составляет примерно 5,3% годовых, а в швейцарских франках 2,2%, в японских иенах 0,6%. Теоретически банк может получить в этих валютах более дешевые ресурсы, говорит Михаил Бусыгин, замначальника департамента продаж Городского ипотечного банка.

Это позволяет сделать ипотеку доступнее, утверждает управляющий директор блока Розничный бизнес Банка Москвы Александр Шерстюков.

По его словам, с начала мая Банк Москвы начнет выдавать все действующие в нем ипотечные кредиты в швейцарских франках во всех регионах страны. При этом минимальные базовые ставки кредитов на приобретение готовой недвижимости составят 7% годовых, на приобретение строящейся 8% годовых, при перекредитовании имеющихся ипотечных займов также 7% годовых (подробнее см. таблицу).

Если доход заемщика подтверждается не налоговой справкой, а справкой по форме банка, кредитная ставка увеличивается на 0,5 пункта. На столько же увеличится ставка кредита без первоначального взноса.

Все остальные условия кредитования не изменятся. Дополнительно банк обещает взимать с заемщиков единственную комиссию за выдачу кредита, которая составляет 1% от суммы займа, но не более эквивалента $1000. Срок кредитования 3-25 лет. Время рассмотрения заявки 2-3 дня. Банк разрешает досрочно гасить кредиты без штрафов через шесть месяцев после их получения.

По словам Шерстюкова, во второй половине мая в банке появятся ипотечные кредиты и в иенах, причем на еще более выгодных условиях. Их индикативные базовые ставки представлены в таблице.

В обоих случаях заемщики могут не иметь дела с наличной валютой. Они получат деньги на покупку жилья в рублях, пересчитанные по внутреннему курсу банка, отличающемуся от курса ЦБ примерно на 0,5%. Вносить деньги в счет погашения займа также можно будет в рублях с обратной конвертацией. Так что небольших дополнительных издержек им не избежать.

Но экономия на процентах покроет расходы на конвертацию, уверен Шерстюков.

Предложенные Банком Москвы кредитные ставки считают очень привлекательными для клиентов все опрошенные эксперты. Ипотека на объявленных условиях станет дешевле для клиента, выражает общее мнение Андрей Князев, начальник управления розничного кредитования Международного московского банка (ММБ).

Спорить с ними трудно. Сейчас минимальные ставки по ипотечным кредитам в долларах и евро не опускаются ниже 9%. По расчетам Шерстюкова, за счет снижения ставки долгосрочного кредита до 7-6,5% годовых экономия заемщика может составить десятки тысяч долларов. Кроме того, более низкая ставка позволяет клиенту рассчитывать на большую сумму кредита и купить лучшее жилье, подчеркивает замначальника управления Розничный бизнес Банка Москвы Вячеслав Шаламов.

Однако стоит вспомнить и о налоге с материальной выгоды, которую получает заемщик валютного кредита со ставкой ниже 9% годовых, указывает руководитель управления маркетинга и развития продуктов для физических лиц Райффайзенбанка Наталья Алымова.

Если договором предусмотрено, что кредит получен для строительства либо приобретения жилого дома, квартиры или долей в них и имеются документы, подтверждающие расходование средств именно на эти цели, то доход облагается налогом по ставке 13%, в противном случае по ставке 35%, разъясняет ведущий юрисконсульт ФБК-Право Наталья Рябова. При этом заемщику придется подать декларацию.

А Бусыгин и некоторые валютные аналитики указывают на наличие определенного валютного риска при получении такого кредита. Но специалисты банка-новатора говорят, что франк одна из самых стабильных мировых валют, а валютный риск при кредитовании в франках ниже, чем при кредитовании в долларах и евро. Швейцарский франк очень устойчивая валюта, соглашается Алексей Розорёнов, начальник департамента розничного бизнеса банка Зенит, однако спрогнозировать, сколько будет стоить франк относительно доллара через 20 лет, достаточно тяжело. Поэтому трудно сказать, какой кредит на самом деле окажется выгоднее долларовый под 9% или в франках под 7%.

Новый вид ипотечных кредитов под такой процент действительно выгоден заемщикам, которые собираются расплатиться с банком в течение 3-5 лет. А что произойдет с рублем по отношению к франку или иене в далекой перспективе, неизвестно, рассуждает директор ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала Альфа-банка Вячеслав Михайлов.

Банкиры напоминают, что в странах Восточной Европы ипотечные кредиты в швейцарских франках достаточно популярны, а в некоторых из них составляют более половины объема ипотечного рынка.

Но некоторые эксперты полагают, что в России кредиты в франках и иенах не будут пользоваться большим спросом. Так, в частности, считают зампредправления Банка жилищного финансирования Олег Клепиков, Князев из ММБ. Все дело в том, что франки и иены не имеют большого хождения и непривычны населению России, объясняет позицию коллег начальник отдела дилинга Межпромбанка Александр Разумный.

В то же время Князев из ММБ полагает, что некоторые банки последуют примеру Банка Москвы, скорее для того, чтобы иметь в арсенале такой продукт. А Михайлов из Альфа-банка уверен, что в перспективе многие банки будут предлагать такие ипотечные кредиты. Так что у заемщиков будет больше возможностей для выбора.
Российские чиновники решили поделить дачников на тех, кто за город наведывается только по выходным, и на тех, кто живет на своих пригородных участках, формально считающихся садоводческими, постоянно. Причем за счет последних, имеющих, как правило, хорошие дома, Министерство экономического развития и торговли (МЭРТ) собирается заодно пополнить казну государства. Вчера в Государственной думе на заседании круглого стола, где обсуждались проблемы дачников, начальник отдела земельного законодательства департамента имущественных и земельных отношений, экономики и природопользования МЭРТ Михаил Бочаров представил новый законопроект, согласно которому элитные садоводы, имеющие на участках капитальные постройки, пригодные для круглогодичного проживания, станут платить больше налогов.

Как г-н Бочаров пояснил Времени новостей, этот документ был подготовлен после того, как на ситуацию с землепользованием в России обратил внимание президент: Владимиру Путину поступало множество заявлений о беспорядочной ситуации с сельхозугодьями, он дал указание навести порядок. По словам г-на Бочарова, наводить порядок чиновники решили с четкого разграничения типов земель, используемых под застройку. Если вы строите дом на земле сельхозугодий, то для него не существует никаких норм. Однако доходит до того, что под видом дач на сельхозугодьях строятся коттеджные поселки. А такие поселки должны располагаться только на землях населенных пунктов, поскольку для их обслуживания требуется развитая инженерная и социальная инфраструктура, -- сказал представитель МЭРТ, пояснив, что дом, пригодный для постоянного проживания, должен обеспечиваться водоснабжением, электропитанием, социальными услугами. Кроме того, дома, строящиеся на землях поселений, должны соответствовать нормам, определенным в Градостроительном кодексе.

В принципе из выступления представителя МЭРТ следовало, что власти готовы предоставить эту инфраструктуру -- в том смысле, что строительство дорожной сети, поликлиник и школ будет вестись с учетом и тех, кто решил обосноваться в своем доме на дачном участке. Но от граждан ждут и встречных шагов в виде софинансирования инфраструктурных работ. При переводе земель из одной категории в другую у собственников дачных участков наряду с расширяющимися правами (строить жилой дом, получать адрес) будет возрастать и ответственность. Это обязанность получить разрешение на строительство, налоговая обязанность изменится в сторону увеличения, -- пояснил г-н Бочаров.

Насколько увеличатся ставки налогообложения для владельцев коттеджей по сравнению с владельцами скромных дачных домиков, в МЭРТ сказать пока затрудняются. Но решающим фактором, как заверил Михаил Бочаров, останется все же цель использования земли. Настоящим дачникам, то есть владельцам садоводческих участков, не стоит волноваться: автоматического изменения назначения земельных участков, предназначенных именно для садоводства, не предполагается, соответственно налоги не повысятся, -- пояснил он. -- Изменение использования земельных участков возможно только после общественных слушаний и только в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом. Размер строения, который можно будет возводить на садовом участке, будет определяться законами субъектов РФ. Но точно можно сказать, что капитальный дом на таком участке не построишь.

Сейчас законопроект МЭРТ, имеющий рабочее название Об упорядочивании садово-дачной застройки проходит согласование в правительстве. Его дальнейшая судьба зависит от юристов, работающих с документом, которые могут внести в него какие-то изменения. Между тем эксперты по земельным отношениям считают, что этот законопроект преследует не только заявленные цели обеспечить постоянных жителей дачных поселков медицинской помощью и другими соцуслугами. И в чем-то является возвращением к прошлому, когда и высота конька дачного домика, и даже количество грядок и кустов строго регламентировалось. Такой законопроект -- очередная лазейка, чтобы собирать больше налогов. Люди сами должны решать, нужны им больницы или нет, их дело, выращивают они на своем участке фрукты и овощи или нет. Они только могут выступить с инициативой перед районными властями, -- сказала Времени новостей старший юрист коллегии адвокатов Иванян и партнеры Юлия Бахарева. С ней согласен и начальник управления по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга Василий Захарьящев. Таким образом МЭРТ просто хочет с тех, кто побогаче, да и с простых огородников в скрытой форме собирать побольше налогов, -- заявил он Времени новостей.