Ипотека и недвижимость - Нижегородцы получат “пятерочку”

Компания СУ-155 может потерять участок в поселке Щербинка на юге Москвы, на котором планировала построить более 400 тыс. кв. м жилья. Эту землю застройщик получил на конкурсе, организованном правительством Москвы, но как только начал готовить площадку, выяснилось, что подмосковные власти считают Щербинку своей территорией. А в минувший четверг Арбитражный суд Московской области признал недействительным постановление о застройке поселка, удовлетворив иск местного агропредприятия Федюково. Федюково возражает не только против желания Москвы распоряжаться не своей землей, но и против того, что на конкурс были выставлены земли сельхозназначения.

Арбитражный суд Московской области удовлетворил иск ООО Агрофирма 'Федюково' о признании недействительным постановления правительства Москвы от 31 мая 2005 года #395-ПП О проекте планировки территории Щербинки района Южное Бутово, предусматривающего комплексную жилую застройку поселка. Об этом Ъ рассказал юрист агрофирмы Сергей Марков. О решении суда, из-за которого дальнейшие строительные работы в Щербинке становятся незаконными, знают и представители СУ-155.

По словам господина Маркова, Федюково подало иск с требованием признать постановление недействительным в декабре 2006 года. Агропредприятие настаивает, что участок площадью 390 га, о котором говорится в постановлении, находится на территории Подольского района Московской области и был передан Федюково главой администрации в постоянное бессрочное пользование. Городские власти распоряжаются этой землей, не будучи ее правообладателем. Кроме того, территория агрофирмы 'Федюково' на данный момент относится к категории земель сельхозназначения, а на таких землях запрещена жилая застройка, говорит Сергей Марков.

Тем не менее 30 ноября 2006 года городские власти провели аукцион на застройку поселка Щербинка, который предусматривал и частичную застройку территории Федюково. Конкурс выиграла компания СУ-155, заплатив за участок в 52 га 370 млн рублей при стартовой цене 325 млн рублей.

Компания планировала построить 410 тыс. кв. м жилья, из которых 252 тыс. кв. м, согласно условиям инвестконтракта, должно быть передано Министерству обороны РФ для предоставления квартир военнослужащим. С момента подведения итогов конкурса СУ-155 начало готовить площадку к строительству. Доход девелопера от этого проекта эксперты оценивали в $550-600 млн при продажной стоимости квартир в $3,5-3,8 тыс. за 1 кв. м.

Группа компаний СУ-155 входит в тройку крупнейших российских строительных компаний, занимает более 20% московского рынка жилищного строительства. В 2006 году общая выручка группы около 30 млрд руб. Общий портфель проектов примерно 9 млн кв. м. Крупнейшие проекты строительство в Москве жилого микрорайона Новая Трехгорка и застройка Павшинской поймы. Около 80% контролирует председатель совета директоров СУ-155 Михаил Балакин.

ООО Агрофирма 'Федюково' занимается промышленным животноводством. Выручка в 2005 году 95 млн руб. Входит в лизинговое предприятие ООО Родное поле. Структура акционеров не раскрывается.

Правительство Москвы, в свою очередь, также подавало иск в арбитражный суд Московской области к руководству Подольского района. В нем столичная администрация требовала признать незаконным передачу спорного участка в областную собственность, а затем в пользование агрофирме Федюково. Представители истца заявляли, что спорная территория принадлежит Москве, так как была передана в административное подчинение столице Совмином РСФСР еще в конце 80-х годов. Но 19 января подмосковный арбитраж отказал столичным чиновникам в удовлетворении этого иска. Городские власти уже подали апелляционную жалобу, ее рассмотрение намечено на завтра, сообщил один из участников конфликта.

В пресс-службе СУ-155 заявили, что компания будет следить за развитием ситуации.

Руководитель пресс-службы мэрии Москвы Сергей Цой на звонки не отвечал. В пресс-службе стройкомплекса города Москвы попросили ссылаться на комментарий главы стройкомплекса Владимира Ресина, сделанный им на пресс-конференции в начале февраля. Тогда он заявил, что участок земли в Щербинке, где московские власти собирались строить жилье для военных, был захвачен подмосковными властями и передан в бессрочное пользование одному из сельхозпредприятий. При этом Владимир Ресин подчеркивал, что пока идут судебные разбирательства, московские строители не будут работать там и строить жилье для военных.

Решение суда и его мотивировочная часть, по словам господина Маркова из агрофирмы Федюково, должны быть опубликованы в течение пяти рабочих дней после заседания суда. Но даже без ознакомления с аргументами суда юристы считают, что московским властям вряд ли удастся заполучить земли в Щербинке. Скорее всего, городские власти будут обжаловать иск, уверен глава адвокатского бюро 'Князев и партнеры' Андрей Князев. Но у них мало шансов. Выставлять сельскохозяйственные земли на торги под жилую застройку прямое нарушение норм Земельного кодекса. Московский областной арбитражный суд имеет право отменить постановление правительства Москвы, отмечает гендиректор юридической компании Бергер Партнеры Юлия Кондратенко.

Как Москва и Подмосковье спорили из-за земли
Более десяти лет длится спор из-за земель в Химкинском районе, неподалеку от аэропорта Шереметьево. В 1995 году Мосгордума включила Шереметьево и ряд прилегающих территорий в состав столицы. Власти Московской области с этим решением не согласились и в 1996 году сдали эти земли в аренду ОАО Международный аэропорт Шереметьево сроком на 99 лет. Москва попыталась оспорить право области получать арендные платежи в суде, однако потерпела неудачу. В 2001 году столичные власти сдали один из спорных участков в аренду ОАО Шереметьево-Карго, но 8 ноября 2006 года президиум Высшего арбитражного суда признал договор ничтожным, подтвердив права властей области на землю вокруг Шереметьево.
Аналогичный конфликт возник в середине 90-х годов из-за территории, примыкающей к внешней стороне Московской кольцевой автомобильной дороги. Москва настаивает на том, что граница с областью должна проходить с внешней стороны МКАД в 45 м от осевой линии дороги, то есть в 20-25 м от ее бровки. Областные власти считают, что достаточно зоны водостока (5 м от края дороги). В результате власти обоих субъектов федерации претендуют на налоги владельцев АЗС и магазинов, расположенных с внешней стороны МКАД.

Существует также конфликт из-за подмосковного поселка Толстопальцево, что недалеко от аэропорта Внуково. В советское время сюда активно переселяли москвичей из реконструируемых районов, и поселок получил московскую принадлежность. В 90-х годах подмосковные власти попытались сами распоряжаться землей в Толстопальцеве, что вызвало негативную реакцию столичной мэрии.

Всего специальные согласительные комиссии властей и Москвы, и Московской области рассматривали вопрос о принадлежности порядка 30 спорных участков земли, примерно по 20 из них стороны смогли договориться.
Пятерочка, не сумев выйти на нижегородский рынок посредством продажи франшизы местной сети, решила действовать самостоятельно. Компания X5 Retail Group N. V. уже ищет помещения под магазины Пятерочка во всех восьми районах города. Участники рынка говорят, что в городе трудно найти помещения необходимого формата.

X5 Retail Group владеет сетями Пятерочка (на конец декабря 451 универсам, еще 605 работают по франшизе) и Перекресток (на конец декабря 168 магазинов, еще 10 по франшизе). Крупнейший пакет X5 (47,8%) у совладельцев Альфа-групп Михаила Фридмана (21,9%), Германа Хана и Алексея Кузьмичева. Выручка Х5 Retail Group за девять месяцев 2006 г. $2,411 млрд, чистая прибыль $52 млн. Оборот розничной торговли в Нижегородской области, по данным регионального правительства, за 11 месяцев 2006 г. увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2005 г. на 10,7% до 152,3 млрд руб. Крупнейшие ритейлеры Нижнего Новгорода федеральные сети Магнит, Копейка, Перекресток и местные Мясновъ, Райцентр, Народный, Саюс и Spar.

О том, что компания X5 Retail Group N. V. планирует в этом году самостоятельно открыть в Нижнем Новгороде сеть магазинов Пятерочка, Ведомостям рассказали сразу несколько источников, знакомых с планами компании. По словам одного из нижегородских риэлторов, компания X5 в январе обратилась в его агентство недвижимости с просьбой подыскать помещения площадью от 500 до 800 кв. м во всех районах города. А в начале февраля компания открыла в городе офис и уже набирает сотрудников для работы в нижегородских магазинах. На нижегородском сайте поиска работы job-info.ru 30 января размещено объявление, что ООО Пятерочка примет на работу в Нижнем начальника отдела рекламы, специалиста отдела рекламы и сервис-инженера.

По словам представителя нижегородского офиса, в планах компании открыть в Нижнем Новгороде более 15 магазинов.

Пресс-секретарь Пятерочки Константин Виноградов заявил, что не будет комментировать планы компании до открытия первого магазина в Нижнем. Дату открытия он не уточнил, сказав лишь, что до этого Пятерочка открывала магазины самостоятельно только в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.

Это не первая попытка Пятерочки выйти в Нижний. В 2002 г. сеть планировала попасть на нижегородский рынок посредством продажи франшизы местной сети. Но желающих купить ее не нашлось. Как заявлял тогда Ведомостям генеральный директор компании ВКТ (развивает сеть магазинов Райцентр) Алексей Зудин, стоимость франшизы (на тот момент $800 000) оказалась для него слишком высокой. Когда у вас есть собственные магазины и собственные технологии, невыгодно платить такие деньги за чужой бренд, сказал он.

Участники рынка неоднозначно оценивают перспективы Пятерочки в Нижнем.

Директор нижегородского Магазина готового бизнеса (МГБ) Юрий Кузьмичев говорит, что Х5 придется потратить на покупку 20 помещений без отделки $5-15 млн. Но с точки зрения быстрого выхода на рынок проще купить местную сеть хороших помещений мало, а выкупать площади, от которых другие уже отказались, не имеет смысла, полагает он.

Х5 будет трудно найти в городе помещения необходимого формата, добавляет вице-президент нижегородской гильдии риэлторов Елена Соловьева. Старые имеют площадь максимум 350 кв. м, а новые в основном сдаются в аренду, отмечает она.

Если Х5 удастся создать в Нижнем сеть из 20 магазинов Пятерочка, они составят реальную конкуренцию существующим сетям, прежде всего Магниту и Копейке, говорит гендиректор компании Мясновъ Владлен Альтшуллер.

Топ-менеджер нижегородской Копейки считает, что много клиентов Пятерочка у Копейки не отобьет, поскольку Копейка пришла в Нижний раньше и более здесь раскручена.

А директор по маркетингу федеральной сети Магнит Хачатур Помбухчан полагает, что Пятерочка составит серьезную конкуренцию только местным игрокам.

Сейчас торговля все больше переходит на окраины города, в крупные гипермаркеты, говорит руководитель центра консалтинга Союза магазинов Нижегородской области Вадим Носов. Формат Пятерочки был востребован три года назад и время 500-метровых магазинов у дома уже уходит, считает он.

Райцентр стал оборотистее
Нижегородская торговая сеть Райцентр в 2006 г. увеличила оборот на 52% до 2 млрд руб. за счет изменения ассортимента и открытия новых магазинов, сообщил Ведомостям директор сети Аркадий Шемагин. Общая торговая площадь сети на конец 2006 г. составила 9100 кв. м. Сейчас сеть состоит из 34 магазинов, а к концу 2007 г. будет увеличена до 50. Прогнозируемый оборот возрастет на 40%.