Ипотека и недвижимость - Жилье: борьба классов

Супруга московского мэра Елена Батурина стала крупнейшим пайщиком страны. Она оплатила принадлежавшими ей акциями Интеко паи закрытого ПИФ Континенталь на $3,15 млрд.

ЗАО Интеко создано в 1991 г., уставный капитал 1,8 млн руб., состоит из 60 000 обыкновенных акций номиналом 30 руб. Оборот в 2005 г., по данным компании, $1 млрд.

О том, что Елена Батурина передала принадлежащие ей 99% акций ЗАО Интеко в оплату инвестиционных паев закрытого ПИФа акций Континенталь под управлением одноименной УК, Интеко сообщила в пятницу. В сообщении компании говорится, что сделка состоялась 6 февраля, владельцем 99% акций ЗАО Интеко стала УК Континенталь. Пресс-секретарь Интеко Геннадий Теребков подтвердил это, но от дальнейших комментариев отказался. Вскоре, 9 февраля, УК Континенталь сообщила о завершении формирования ЗПИФа, которое началось 14 ноября. Стоимость имущества фонда составила 82,887 млрд руб. ($3,15 млрд), всего выдано 1,66 млн паев, говорится в сообщении УК. Фонд создан на 15 лет и будет расформирован в ноябре 2021 г.

Батурина передала акции в рамках начатой в прошлом году реорганизации группы, объясняет советник президента Интеко Алексей Чаленко. Батурина пригласила его из ФК Уралсиб для создания централизованной системы управления своими активами. Согласно отчету Интеко за IV квартал 2006 г. у нее 46 дочек. Сейчас у Интеко очень размытая структура. Мы приведем ее к такой, что в ПИФ будут входить несколько бизнес-единиц управленческие компании, на которых будут зарегистрированы проекты, говорит источник, близкий к Интеко.

Чаленко собирался разделить все проекты Интеко на несколько направлений и передать каждое из них отдельной УК, сосредоточив все функции по хранению активов в закрытых ПИФах. Помимо акций Интеко Континенталь получила пакеты акций Газпрома, Сбербанка, Роснефти и других компаний, назвать которые Чаленко отказался. Эти акции крупнейший актив Интеко, говорит источник, близкий к компании.

Батуриной принадлежит 1% акций Сбербанка, 0,4% акций Газпрома, в пятницу в РТС вместе они стоили 44,5 млрд руб. Получается, что без них ЗАО Интеко стоит не более 38,5 млрд руб. По данным СПАРК на 2004-2005 гг., балансовая стоимость 37 российских дочек (по остальным нет данных) составила 10,9 млрд руб. Год назад Интеко выкупила у Виктора Батурина, брата Елены, 1% своих акций (еще с пакетами голубых фишек) за 552 млн руб. Тогда же журнал Forbes оценил состояние Батуриной в $2,4 млрд, поставив ее на 29-е место в своей золотой сотне богатейших предпринимателей России. В недавнем интервью Ведомостям Виктор Батурин утверждал, что номинальная стоимость компании $4 млрд и меньше она стоить не может.

Стоимость акций Интеко для оплаты паев определил независимый оценщик НЭО Центр. В компании от комментариев отказались.

С такими активами Континенталь станет крупнейшим ПИФом страны. Активы прежнего лидера, Стратегические инвестиции под управлением Менеджмент-Центра, 63,5 млрд руб. Этот закрытый фонд владеет акциями ИФД Капиталъ. В крупнейшем рыночном фонде, Лукойл Фонд Первый под управлением Уралсиба, 20,3 млрд руб.

Это второй случай после Капитала, когда крупная компания структурирует акционерный капитал через ЗПИФ, отмечает Алексей Шкрапкин, гендиректор ВТБ Управление активами, до недавнего времени возглавлявший одну из компаний Капитала. Но год назад входящий в ИФД банк Петрокоммерц в МСФО раскрыл бенефициаров холдинга, ими оказались президент Лукойла Вагит Алекперов и его заместитель Леонид Федун.

Управляющая компания Континенталь на фондовом рынке почти неизвестна. Руководители нескольких УК лишь предположили, что она связана с Батуриной. Она зарегистрирована год назад по одному адресу с Интеко. Связаться с ней не удалось. Чаленко не стал обсуждать, почему выбор пал на эту компанию.

Обычно закрытые ПИФы создаются для более эффективного налогообложения и создания менее прозрачной структуры собственников, рассказывает Шкрапкин: Их структура собственности закрытая, информация о пайщиках нигде не раскрывается, как и процедура передачи объектов из одного в другой. У Чаленко была стратегия все акции сбрасывать в ПИФы, вспоминает Артем Цогоев, исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости. Это удобно для игры на рынке акций, говорит Цогоев, полученные ПИФом доходы не облагаются налогом на прибыль, он платится только при продаже паев или расформировании фонда. Если бы Батурина использовала этот механизм раньше, она бы сэкономила значительные средства, уверен Цогоев, но зачем понадобилось передавать в ПИФ акции Интеко, ему непонятно. Возможно, это сделано для продажи части Интеко, рассуждает он.

Чаленко версию о предпродажной подготовке опровергает. Тогда мы бы проводили консолидацию в рамках одного юрлица, говорит он. Весь бизнес как был сосредоточен в рамках ЗАО Интеко, так и останется. То есть оперативное управление и руководство будут осуществляться в рамках юридических лиц.
На фоне взрывного роста цен на жилье в Москве в 2006 г. все детали динамики рынка недвижимости отошли на второй план. Заметно подорожало все, и менее значимые вопросы, например какое жилье подорожало больше, а какое меньше, были уже не очень существенны. Однако сейчас, когда рост рынка закончился и началась фаза коррекции, все эти детали приобрели новый смысл.

Звездный час Хрущева
По данным аналитического центра ирн.ru, средний уровень цен на жилье в Москве вырос за 2006 г. примерно на 88%. Однако в равной пропорции подорожали далеко не все квартиры. Рост цен на наиболее дешевую вторичку квартиры в пятиэтажках, а также других схожих по свойствам панельных домах советского периода составил более 100%. Аналогичным образом рост цен на новостройки экономкласса, расположенные, как правило, в районах за МКАД, а также в ближнем Подмосковье, достигал по отдельным домам 120-130%.

Другими словами, в период ажиотажного спроса на жилье наиболее дешевые квартиры обогнали по темпам роста цен весь остальной рынок. А вот дорогой сегмент так называемое жилье бизнес-класса дорожало более размеренно. По данным ирн.ru, подорожание в этом сегменте составило 70-80%, т. е. несколько меньше, чем по рынку в целом и чем в сегменте недорогого жилья. Вообще говоря, это довольно общая закономерность рынка недвижимости, наблюдавшаяся и ранее, например в 2003 г. В период активизации спроса недорогое жилье первым вымывается с рынка, а также сильнее подскакивает в цене, так как ему есть куда дорожать. А менее ликвидное дорогое жилье растет в цене более плавно и в меньшей степени подвержено ажиотажному спросу.

На круги своя
Казалось бы, сейчас, когда рынок перешел из стадии бурного роста в стадию стабилизации и коррекции цен, следовало бы ожидать восстановления баланса между ценами квартир эконом- и бизнес-класса. И действительно, стоило ажиотажу исчезнуть, как уже в конце 2006 г. явно переоцененные квартиры экономкласса стали потихоньку дешеветь. В среднем по рынку коррекция оказалась не очень сильной от долей процента до нескольких процентов, но по отдельным квартирам с учетом торга дисконт мог составлять 5-10%. Но в то же время жилье бизнес-класса по инерции продолжало так же незначительно дорожать в среднем примерно на 1% в месяц.

Вполне естественно предположить, что в ближайшие месяцы эта тенденция сохранится. Как было в период стагнации 2004 г., так и сейчас переоцененное низкокачественное жилье должно потерять часть стоимости, в то время как дорогое нагнать отставание, что приведет к восстановлению ценового баланса между эконом- и бизнес-классом. Не исключено, что подобное поведение станет основной тенденцией ближайших месяцев, однако в отличие от 2004 г. сейчас в ее пользу есть и иные аргументы.

С одной стороны, окажется ли в нынешних условиях коррекция цен на низкокачественное жилье достаточно существенной? Возможно, и нет, так как дефицит квартир в столице при наличии стабильного спроса и доступной ипотеки продолжает сохраняться. Одно дело коррекция цен на отдельные квартиры, которая происходит сейчас и немного тянет вниз средние показатели. Это связано с тем, что в конце 2006 г. на рынке хватало предложений жилья по неадекватно завышенным ценам, которое выставлялось на продажу в расчете на дальнейший рост рынка. Понятно, что продавцам таких квартир приходится теперь поумерить аппетиты, но приобретет ли снижение цен на жилье экономкласса массовый характер и будет ли это снижение существенным, большим, нежели коррекция на несколько процентов? По мнению сотрудников аналитического центра ирн.ru, такое развитие событий пока представляется маловероятным.

Альтернатива
С другой стороны, есть ли еще потенциал для подорожания у московских квартир бизнес-класса? Учитывая немалое количество состоятельных людей в столице, на этот вопрос можно было бы ответить положительно, однако в последнее время у дорогих квартир появилось немало соперников на загородном рынке. Еще 2-3 года назад разрыв (в процентном отношении) между стоимостью среднестатистического дома с участком в организованном коттеджном поселке бизнес-класса и хорошей 3-4-комнатной квартирой того же класса был довольно существенным: дом стоил как минимум в два раза дороже. Однако за последние полтора года квартиры в Москве подорожали более чем вдвое, в то время как загородное жилье заметно меньше на 30-50%. В результате относительный разрыв между стоимостью отдельного дома и квартиры аналогичного класса сократился. А если дополнительно учесть еще и недешевые машино-места в подземных паркингах современных домов бизнес-класса (по сравнению с гаражом при доме), то стоимость жилья в городе почти сравнялась со стоимостью дома с небольшим, а то и приличным участком.

Можно много дискутировать о преимуществах и недостатках загородного и городского жилья, а также о том, может ли дом за городом заменить квартиру. Но так или иначе при нынешних ценах на московские квартиры дома в коттеджных поселках, а также таун-хаусы и жилье в загородных жилых комплексах представляют собой реальную альтернативу квартирам в московских домах бизнес-класса. А значит, возможное перетекание потенциальных покупателей квартир бизнес-класса, а также элитных квартир за город может существенно снизить потенциал для дальнейшего подорожания дорогих квартир в Москве.

Другими словами, в нынешних условиях разрыв (в процентном отношении) между стоимостью квартир эконом- и бизнес-класса может продолжить сокращаться, так же как за последние пару лет заметно сократилась относительная разница между стоимостью загородных домов и городских квартир. По сути, этот процесс связан с тем, что по мере подорожания московской недвижимости все большую долю в ее цене занимает стоимость земли. А значит, разница в цене самого сооружения оказывается все менее значимой. Если 5-7 лет назад цена квадратного метра в панельном доме была в 2-2,5 раза меньше цены метра в доме бизнес-класса, то сейчас она меньше только в полтора раза. Получается, что ограниченность земельного ресурса в столице постепенно приводит к тому, что любое жилье в Москве окажется достаточно дорогим.