Ипотека и недвижимость - Покупателей все больше интересуют участки в дальнем подмосковье

Темпы строительства и ввода в эксплуатацию современных торговых центров в 2006 году ускорились. По данным компании Knight Frank, в прошлом году на рынок вышло 950 тыс. кв. м торговых площадей. Причем львиная доля прироста (более 100 тыс. кв. м) пришлась на четыре масштабных объекта: Мега Белая Дача, Европейский, Город и Рамстор-Капитолий. Теперь общий объем предложения современных торговых центров достиг рубежа в 4,3 млн. кв. м.

Еще год назад многие эксперты говорили о том, что рынок торговой недвижимости в столице близок к насыщению. По данным компании Система-Галс, обеспеченность Москвы торговыми площадями всех типов выросла к началу этого года до 540 550 кв. м на тысячу жителей. Тем не менее спрос на торговую недвижимость все еще превышает предложение. Этому способствует повышение доходов населения и рост покупательской активности. Для розничного рынка последние несколько лет были периодом стремительного роста. По данным Московского городского комитета государственной статистики, среднегодовой темп роста этой отрасли начиная с 2000 года составляет около 20%. Этому способствует также рост потребительских расходов москвичей, уровень доходов которых ежегодно увеличивается в среднем на 15%, уточняет руководитель департамента офисной недвижимости ДС Девелопмент (ГК ДОН-Строй) Кирилл Субботин. Об этом же говорят и эксперты компании Система-Галс. На рынке торговой недвижимости прослеживается тенденция увеличения спроса. Этому способствует активное развитие присутствующих на рынке ритейлеров и приход большого числа компаний, сообщил НГ руководитель департамента экономического анализа и бизнес-планирования ОАО Система-Галс Сергей Погодин. По его оценкам, неудовлетворенный спрос на торговые площади в столице оценивается на уровне 30%. По данным ДОН-Строя, коэффициент свободных площадей в торговых центрах, расположенных в центральной части города, снизился до 1%. До тех пор пока будет сохраняться ситуация, когда спрос на качественные торговые площади превышает существующее на рынке предложение, площади во многих торговых центрах будут сдаваться уже в начале строительства, а доля свободных площадей не будет превышать 1 3%, уточняет Кирилл Субботин.

Не произошло в прошлом году и ожидаемого снижения арендных ставок. Цены на аренду торговых помещений находились в диапазоне от 150 до 4500 долл. за кв. м в год, при этом основную часть предложения составляли площади в ценовой категории от 500 до 1000 долл., уточняет Сергей Погодин. В то же время повышение качественного уровня спроса и ужесточение требований к торговым центрам со стороны торговых операторов уже сейчас стимулируют девелоперов к улучшению качества и эффективности концепций возводимых торговых центров. Наибольшим спросом пользуются торговые центры с квалифицированным управлением и удобной планировкой, уточняет Сергей Погодин. По его словам, в прошлом году усилилась и тенденция к децентрализации застройки, стали развиваться ранее мало освоенные районы столицы Восточный и Юго-Восточный. Совсем недавно аналитики рынка говорили о перспективах строительства торговых комплексов в районе Третьего транспортного кольца, теперь такие же надежды связывают со строительством Четвертого. По мнению экспертов Colliers International, создание новой магистрали, улучшит транспортную обстановку в периферийных районах города, расширит зоны обслуживания как существующих, так и проектируемых комплексов. Кроме того, кольцо откроет доступ к новым крупным территориям под застройку. Однако это вопрос не ближайшей перспективы.

В прошедшем году столичные девелоперы и ритейлеры активно осваиваивали Подмосковье и регионы. В ближайшем Подмосковье было открыто сразу несколько современных торговых центров: два в Мытищах, три в Балашихе, по одному в Видном и Щелково. Среди открывшихся в 2006 году три крупнейших центра регионального масштаба. Все больше компаний делают ставку на региональный рынок. Например, на дальнейшее географическое расширение нацелена стратегия Системы-Галс. На региональных рынках, а Система-Галс помимо Москвы и Московской области сегодня присутствует в Санкт-Петербурге, Казани, Красноярске, Сочи, Ялте, ситуация различная. Развитие офисного и торгового сегментов идет различными темпами в зависимости от экономического уровня региона. Например, в одних регионах наблюдается перенасыщение торговыми комплексами, в других существует дефицит, уточняет Сергей Погодин. По прогнозам аналитиков, экспансия в регионы продолжится и в этом году. По оценкам экспертов, всего будет введено в эксплуатацию порядка тысячи кв. м современных торговых площадей.
Больше, чем коттеджи, в 2006 г. на загородном рынке подорожала земля. Все больше девелоперов проектируют коттеджные поселки дальше 40 км от МКАД.

По оценкам разных источников, объем рынка загородной недвижимости Московской области на конец 2006 г. составлял от $7 млрд до $11 млрд. 75-80% приходилось на коттеджные поселки. По данным Vesco Consulting, объем рынка за 2006 г. увеличился более чем на 40%. В декабре на продажу было выставлено 12 000 объектов, что на 10-15% больше, чем в конце 2005 г. Годовой прирост стоимости коттеджей с земельными участками составил примерно 42-45%. Больше всего, на 65%, подорожали дома на первичном рынке.

Увеличить

$100 000 за сотку не предел
По оценке Натальи Чукаевой, директора департамента маркетингового анализа УК Масштаб, по итогам прошлого года земельные участки в зависимости от направления прибавили в цене 70-150%. По данным МИАН агентство недвижимости, средняя стоимость подмосковной сотки на конец декабря 2006 г. составила $8402. Самая дорогая земля в среднем $36 790 за сотку традиционно располагается в 20-километровой зоне от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. В 2006 г. сделки, в которых цена сотки превышала $100 000, на Рублевке перестали быть единичными.

На 2-м месте по дороговизне после Рублево-Успенского стоит Новорижское шоссе со средней стоимостью сотки $30 518. Минимальные цены на участки на рогачевском и щелковском направлениях: здесь 100 кв. м земли обходятся покупателям в $7173 и $8368 соответственно.

В 2006 г. риэлторы отметили значительный рост цен на участки, расположенные дальше 40 км от МКАД. По словам Дмитрия Цветкова, руководителя отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости Миэль-Недвижимости, в 30-километровой зоне поселков строится много, земля и так переоценена, высокая конкуренция вынуждает застройщиков начинать проекты все дальше от Москвы. На конец года цена сотки дальних земель по Минскому, Можайскому и Новорижскому шоссе превысила $8000, по Киевскому и Калужскому шоссе $4000.

Правда, эксперты загородного рынка призывают не верить официальным отчетам о ценах на участки. Земельный рынок Подмосковья был и остается непрозрачным. Валерий Мищенко, директор по развитию Rodex group, отмечает, что застройщикам крайне сложно приобрести надел напрямую у покупателя, что провоцирует их на проведение сделок с использованием обходных схем. Это приводит к удорожанию проекта как минимум на 3-5%. Как рассказала Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании Терра-недвижимость, перевод каждой сотки под ИЖС обходится девелоперу в среднем в $500 и занимает полтора года. Если вопрос надо решить быстрее, например за год, цена может подскочить до $1000 или $1500, говорит она. Понятно, что подобные расходы нигде не декларируются. Компания не может указать реальную стоимость земли в документах, возмущается Мищенко.

Поселки по направлениям
По данным Vesco Consulting, сейчас в Подмосковье на разных стадиях строительства находится примерно 400 коттеджных поселков. Из них 20% уже почти готовы, около 50% активно продаются, дополняет Цветков. В зоне до 40 км от МКАД активно осваиваются волоколамское, киевское, калужское и ярославское направления.

Вместе с тем аналитики отмечают увеличение сроков загородного строительства. Если в 2004 г. ежемесячно на рынок выходило четыре-пять поселков, в 2005 г. три-четыре, то в 2006 г. их число уменьшилось до двух, подсчитали в Инком-Недвижимости. По словам Владислава Луцкова, руководителя аналитического консалтингового центра Миэль-Недвижимости, больше всего поселков строится на киевском (16,3%), новорижском (15,9%) и белорусском (9,9%) направлениях. По словам Цветкова, западное, юго-западное и северные направления являются наиболее востребованными у покупателей загородной недвижимости.

Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город, объясняет популярность Киевского шоссе его обновленной и расширенной трассой, благоприятной экологией и наличием значительного числа земельных участков под коттеджное строительство. К его недостаткам она относит традиционные для Подмосковья проблемы с коммуникациями.

В компании Пересвет-групп считают, что активному развитию новорижского направления способствует строительство федеральной автодороги, соединяющей Волоколамское и Новорижское шоссе.

Перспектива решения транспортной проблемы на Ленинградском шоссе путем строительства платного дублера уже положительно сказалась на продажах по этому направлению, рассказывает Мария Разоренова, специалист аналитического отдела УК Северо-Запад.

Спрос не соответствует предложению
По словам Чукаевой, в 2006 г. загородное предложение на 70% состояло из объектов в элитных поселках и поселках бизнес-класса. А наиболее востребованными у 70% покупателей были дома в сегменте экономкласса. Это зеркальное несоответствие спроса и предложения приводит к тому, что большинство дорогих поселков продаются годами, а объекты экономкласса в ближнем Подмосковье исчезли из листингов, говорит она. По данным Vesco Consulting, сейчас коттеджи экономкласса предлагаются на расстоянии более 40 км от МКАД. Пример поселки Дачное (Пятницкое шоссе, 48-й км), Диканька (Дмитровское шоссе, 97-й км) и др.

У покупателей больше всего востребованы коттеджи по 250-350 кв. м на участках в 15-30 соток, говорит Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, подтверждает, что и в сегменте элитной недвижимости чаще всего спрашивают дома площадью от 300 до 500 кв. м.

Оценивая возросший спрос, участники загородного рынка прогнозируют развитие в 2007 г. сегмента поселков экономкласса. Аналитики Миэль-недвижимости считают, что строиться они будут преимущественно в 40-60-километровой зоне от МКАД, так как подходящие для коттеджной застройки участки вблизи Москвы либо застроены, либо застраиваются дорогостоящими объектами. По мнению Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости МИАН агентство недвижимости, в 2007 г. рост цен по западному направлению, скорее всего, не превысит 15% в год, по северо-западному, северо-восточному, северному и южному направлениям 20-30%, по восточному 10-15%.