Ипотека и недвижимость - Возрождение квадратного километра

Знакомый предприниматель, глава солидной риэлторской фирмы, человек, по петербургским масштабам совсем не бедный, полтора года назад прикупил квартиру в строящемся жилом комплексе на Крестовском острове. По $3500 за 1 кв. м. Теперь, когда строительство почти закончено, он решил, что жилье будем ему тесновато, и собрался было поменять квартиру на более просторную в том же доме доплатив, естественно, за излишки. Оказалось, что излишек в 50 кв. м тянет на $400 0000 больше, чем он уже выложил. Потому что квадрат успел подорожать до $8000. Вопрос кредита при таких затратах даже не обсуждается.

Значительная часть тех, кто 1,5-2 года назад начинал решать свои проблемы, вынуждены пересматривать планы или вовсе их откладывать на неопределенный срок. В преферансе такая ситуация обозначается смачным термином неуспевон: у играющего на руках сильная масть, но он не успевает с нее зайти. И подсчитывает проигрыш.

Главная тема разговоров в околопрофессиональных кругах: вот если бы я тогда (к примеру, летом 2005 г.) не тянул, а вложился бы хотя в единичку Вроде и были зеленые на руках, а не сложилось. Преферансисты комментируют стандартно: знал бы прикуп

В том и вся штука, что прикуп не знал никто.

Шквального роста цен в 2005-2006 гг. не предсказал ни один аналитик. Но этот расклад уже отыгран. Что в новой раздаче?

Немногие ожидали, что по итогам года администрация отчитается за вполне приличный объем построенного жилья 2 375 660 кв. м. Это на 120 000 кв. м больше, чем в 2005 г.

Мало кто предсказывал, что лидером по вводу жилья станет не ЛенСпецСМУ и не ЛЭК признанные лидеры массового сегмента, а городской комитет по строительству: 160 000 кв. м построены по городскому заказу, для военных, бюджетников, очередников и проч.

Ключевые факторы, определяющие сегодняшнее промежуточное состояние рынка жилья, последствия роста цен (прежде всего психологические), достаточно большой объем ввода, некоторая неясность со сданным жилым фондом (как пойдет заселение, насколько успешно будут решаться вопросы с подключением к сетям и проч.). Кроме того, на рынок давит ипотечный пресс (в городе тысячи покупателей с одобренными кредитными заявками, правда, кредитных денег все равно не хватает на покупку), новые условия создают снижение ставок и смягчение условий выдачи кредитов. Часть спроса сместилась в ближние пригороды, но там пока строят мало и пока не ясно, насколько долгосрочной будет эта тенденция.

Характерный симптом в начале 2007 г. застройщики начали жонглировать бонусами, скидками и спецпредложениями.

Скандал
Итоговые цифры по строительному комплексу (напомним: 2 375 660 кв. м) вызвали некоторое удивление у участников рынка и у тех, кто просто следит за процессом. Потому что на 7 декабря по официальным же данным было сдано 1 240 000 кв. м. Конечно, авралы случались и раньше (особенно в эпоху плановой экономики), но все же не настолько радикальные, чтобы чуть ли не половина годового объема за три недели.

Это недоумение высказал вслух вице-президент объединения Союзпетрострой Лев Каплан, да не просто вслух, а на пресс-конференции в Росбалте, посвященной как раз итогам строительного года. Коллеги-журналисты, как водится, несколько сместили акценты, и получилось, что директор Союзпетростроя усомнился в соответствии официальных показателей фактическим.

Вице-губернатор Александр Вахмистров, отвечающий за строительство, отреагировал быстро и резко. Он направил в СМИ комментарий, в котором был, к примеру, такой пассаж: Подобные заявления из уст вице-президента союза являются по меньшей мере удивительными, так как не только не соответствуют действительности, но и могут быть расценены как намеренная попытка дискредитировать деятельность правительства Петербурга и всего строительного комплекса. Далее вице-губернатор указал, что данные по вводу подтверждены официально (кто бы сомневался), и предположил, что все это политический PR и затеяно в преддверии выборов и главный затейник вовсе не Лев Каплан, а президент Союзпетростроя Владимир Гольман, который как раз собирается баллотироваться в ЗС от Справедливой России.

Тут уже и Владимир Гольман не мог молчать. В рассылку пошло еще одно письмо, в котором он отмежевался от неосторожных тезисов Льва Каплана, сообщил, что сказанное на пресс-конференции это личное мнение Льва Моисеевича и вообще в настоящий момент готовится решение совета союза об отстранении Л. М. Каплана от занимаемых должностей.

Последнее слово пока осталось за Капланом. Вернувшись из Москвы, где он занимался проблемами саморегулирования отрасли, Лев Каплан не замедлил сообщить, что, безусловно, поддерживает руководство города и лично Александра Вахмистрова, что вовсе не ставил под сомнение официальную отчетность и приемочные акты госкомиссии, а всего лишь предположил, что неритмичный ввод и бурная деятельность по приему домов в последней декаде декабря начале января заставляют предполагать, что принятые в эксплуатацию дома, не подключенные к инженерным сетям, длительное время не смогут быть заселены. А решать вопрос об отстранении его, Л. М. Каплана, от должности, может лишь общее собрание Союзпетростроя.

На этом публичная полемика и заглохла. Но вопросы остались.

Наверняка они появятся у будущих жильцов, которые оплатили квартиры в сданных госкомиссии домах и теперь жаждут побыстрее въехать. Они оказались своеобразными детьми праздника так в медицине иногда называют несчастных ребятишек с врожденными уродствами, зачатых после продолжительных карнавалов или той же Масленицы.

Если со сдачей в эксплуатацию, заселением и подключением спешно сданных домов возникнут проблемы (что вполне вероятно), сработает сарафанное радио и застройщики немедленно получат довольно сильную антирекламу. Как этот эффект скажется на спросе, непонятно.

Интересно было бы разобраться в степени политической зависимости хозяйствующих субъектов от действующей администрации.

Впрочем, как сообщил председатель петербургского комитета по строительству Роман Филимонов, администрацией на протяжении года принимались беспрецедентные меры, чтобы сбить ажиотажный спрос и увеличить количество строящегося жилья, именно поэтому год закончился ростом объемов ввода. В домах, которые сданы в декабре, жить можно. Мы, когда принимали жилье, старались, чтобы у жителей сданных домов не возникло проблем, говорит Филимонов.

Перспектива
Аналитики отмечают, что авральная сдача объектов в конце минувшего года (ради правильной отчетности по реализации нацпроекта) скорее всего приведет к дальнейшему дефициту предложения на первичном рынке, по крайней мере к неравномерности вывода новых проектов на рынок. А это значит, что ценообразование в новостройках снова становится непредсказуемым.

По официальным данным, сейчас на территории Петербурга на разных стадиях (от предпроекта до сдачи) строится около 12 млн кв. м жилья. Независимые наблюдатели считают эту цифру сильно завышенной: в нее включены и давно замороженные стройплощадки, и глобальные проекты (типа Балтийской жемчужины), сроки вывода которых в продажу пока неясны.

По сведениям маркетологов Петербургской недвижимости, на конец 2006 г. предложение жилья в строящихся домах было минимальным 2 170 000 кв. м. (меньший объем был зафиксирован в начале 2004 г. и на пике ценовой гонки в середине 2006 г.). Не радует аналитиков и сопоставление объемов продаж с выводом новых объектов: за год на рынок было представлено 1 205 000 кв. м, а раскуплено за этот же период 2 518 700 кв. м. То есть спрос превысил новое предложение более чем вдвое.

Расчеты аналитиков Союзпетростроя показывают, что на земельных участках, приобретенных строителями в минувшем году с аукционов, можно построить 1 200 000 кв. м жилья. Причем дефицит предложения закладывался и на этом уровне: если в начале года землю под застройку девелоперы покупали по $120-250 за 1 кв. м, то последние торги проходили по ценам, закладывающим в стоимость 1 кв. м будущего жилья земельную нагрузку в $700-800.

Получается, что оснований для оптимизма практически нет: новому массовому предложению взяться неоткуда, а в существующее уже заложены затраты, которые не позволят снижать цены даже если строители и захотели бы.

Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Романенко полагает, что средние цены в этом году снижаться не будут, но неизбежна дальнейшая дифференциация рынка. Устойчивый спрос на элитное и комфортное жилье позволяет рассчитывать на плавный рост в этом сегменте, типовое жилье будет дорожать в пределах инфляции, а вот низколиквидные квартиры в малопопулярных районах могут подвергнуться ценовой коррекции в сторону понижения.

Но может быть, сложившийся уровень цен устраивает покупателей тем более с учетом развивающегося ипотечного кредитования?

Неоплатные долги
В январе случилось знаковое событие: фонд имущества продал на торгах квартиру, владелец которой не смог расплатиться по ипотечному кредиту. В Петербурге это был первый случай публичной продажи ипотечного жилья.

Владелец 2-комнатной квартиры в пятиэтажке на Октябрьской набережной приобрел ее летом 2006 г. как раз в тот период, когда цены росли на 15-20% в месяц. Под залог покупки в банке (название не разглашается) был получен ипотечный кредит. Через несколько месяцев заемщик понял, что своевременно выплачивать взносы по ссуде у него не получается. По соглашению с банком, без судебной процедуры и без участия приставов в начале декабря объявили торги.

В самом аукционе было много странного. Несмотря на невысокую стартовую цену, заявки подали всего три участника. Торговли практически не было: квартира ушла примерно по $1400 за 1 кв. м. Это на 15-20% ниже уровня рынка. Одни специалисты объясняют этот казус послепраздничным синдромом (покупатели, мол, не успели прийти в себя после двухнедельных каникул), другие указывают на растущий разрыв между средними ценами предложения (завышенными) и ценами реальных сделок Возможно, потенциальных участников насторожил непривычный статус дефолтной квартиры.

Тем не менее банк свои затраты возместил, а вот сколько потерял незадачливый заемщик не известно.

Участники ипотечного рынка уверены, что ситуация единична, нехарактерна и тиражироваться в массовом порядке не будет. Доля проблемных ипотечных кредитов в Петербурге, по оценкам специалистов Городского ипотечного банка, не превышает 0,5-1%. Однако эти оценки могут оказаться завышенными. В период наивысшего ажиотажа на 10 одобренных банками кредитных заявок приходилось 1-2 реально выданных кредита покупатели не успевали за продавцами, рынок уверенно предпочитал живые деньги ипотечным процедурам. Несомненно, какая-то часть заемщиков могла переоценить свои возможности, другие покупали что дают в расчете, что дальнейшее удорожание перекроет выплаты по кредиту. Третьи просто поддались массовой истерии.

Банки в погоне за ускользающим клиентом до предела снизили требования к заемщикам: сначала отказались от поручителей, затем (некоторые) до нуля минимизировали первый взнос, отказались от официального подтверждения доходов Возросшие риски финансисты пытались компенсировать более высокими ставками, которые не оглашались в рекламных объявлениях.

Антон Карелин, начальник отдела методологии и развития банка КИТ Финанс, говорит, что определяющей чертой ипотечного рынка в 2006 г. стал именно рекордный рост цен: Развивая ипотечные программы, банки исходили из необходимости работать в условиях экстремального роста цен. Это вызвало появление рискованных ипотечных программ с кредитом на 100% стоимости недвижимости.

Ценовая гонка привела к росту плохих долгов, последствия этого эффекта будут проявляться в ближайшее время.

Технология сдвига
Ситуация с городскими ценами на жилье привела к смещению части платежеспособного спроса к окраинам. До 2006 г. городская черта воспринималась участниками рынка как некий рубеж: играли роль наличие петербургской прописки, городских коммуникаций, проблемы с транспортом, менее развитая в области социальная инфраструктура Областное жилье даже в 15-20 минутах езды от Питера ценилось на 15-20% дешевле аналогичных городских квартир.

Дефицит городских стройплощадок, высокие цены на землю, определенные усилия областной администрации по привлечению инвесторов начали давать результат. В Гатчине строит панельные дома холдинг Ленстройматериалы, городок на 60 000 жителей возводит в Кудрово (рядом с КАД) компания СВТ, компания Пантикапей заявила о строительстве близ Юкков (Всеволожский р-н) многофункционального комплекса на 500 000 кв. м.

По словам вице-губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко, областной КУГИ и муниципалитеты в ходе инвентаризации совместно изыскали около 500 га земли, из них 280 га в ближайшее время могут быть выставлены на продажу; 52 муниципалитета из 220 делегировали КУГИ свое право распоряжаться землей.

Областной фонд имущества в декабре рапортовал: готовятся к аукционам 36 земельных участков под жилищное строительство общей площадью 275 га, расположенных в Выборгском, Всеволожском, Гатчинском, Кировском и Ломоносовском районах.

Однако все это пока еще перспектива. Если рынок жилья Москвы и Подмосковья уже может восприниматься как единое пространство мегаполиса, то Петербургскому региону до этого еще далеко. В Подмосковье уже сегодня строится больше жилья, чем в столице. Ввод жилья в Ленинградской области за 2006 г. составил всего 650 000 кв. м. Крупные городские застройщики пока присматриваются к областным территориям. Главные проблемы связаны с правовым статусом земель, энергообеспечением, состоянием дорог и развитием социальной инфраструктуры.

По словам генерального директора компании SeltVill Алексея Иванюка, пригородное жилье еще не стало реальной альтернативой городской квартире это вопрос ближайших лет.
Квартал дворцов, расположенный в самом бедном и неблагополучном районе Будапешта, становится все более привлекательным и для жителей города, и для иностранных инвесторов.

Улучшить дурную репутацию дело нелегкое. У коренных жителей Будапешта Восьмой район до сих пор ассоциируется с рыночными воришками. На протяжении веков здесь селились городская голытьба, проститутки и нищие. Впрочем, и сейчас Восьмой район и часть города под названием Город Йозефа, названная так в честь Франца-Иосифа, императора из династии Габсбургов, остаются наиболее плотно заселенными и бедными районами венгерской столицы.

Однако есть в Восьмом районе, узким клином врезающемся в самое сердце Будапешта, маленький квартал площадью менее 1 кв. км. Здесь-то на самом острие этого клина в последние 10 лет происходят разительные перемены.

В отличие от остального Восьмого крохотный анклав стремительно меняется к лучшему. Причин тому две: большое количество студентов из пяти расположенных по соседству университетов и огромный интерес иностранных инвесторов. На квадратном километре не осталось ни одной пустующей площадки и повсюду, где только возможно, идет строительство.

Частные инвесторы не скупятся вкладывать деньги в восстановление полуразрушенных, но некогда великолепных зданий конца XIX в. Власти города заменили старые и тусклые уличные фонари на яркие и современные, уличное покрытие обновили, а вдоль самих улиц посадили молодые деревца. Строятся подземные гаражи и парковки, в районе постепенно открываются новые модные кафе и рестораны. Риэлторы и обитатели этого квадратного километра утверждают, что перемены к лучшему только начинаются.

Конечно, нам потребуется еще немного времени, но в целом это молодой и динамичный микрорайон, констатирует Эва Богнар, директор риэлторского агентства Arete 90.

Конечно, этот крохотный район не идет ни в какое сравнение с великолепной и почти полностью обновленной Andrassy Avenue в Пеште, которая пролегает в самом сердце этого фешенебельного района. Нельзя его сравнить и с Будой, где стоят особняки зажиточных жителей Будапешта.

Бум, разразившийся на рынке недвижимости Будапешта в 1998 г., обошел Восьмой район стороной. Собственно, даже сейчас квадратный километр, где живет много студентов, а вся обстановка изрядно отдает богемной жизнью, трудно назвать дорогим. Но тем не менее перемены, которые произошли здесь в последние пять лет, просто разительны.

Вспоминая время, когда он только начал учиться в Католическом университете Pazmany Peter на ул. Шенткирали, 25-летний Матиаш Фабри использует только одно слово koszos (мрак). Фабри, который на будущий год начинает учиться в аспирантуре Будапештского экономического университета, тоже расположенного поблизости, при поддержке своей семьи купил здесь крохотную квартиру площадью 36 кв. м. Апартаменты в историческом здании на пл. Микшата Кальмана обошлись ему в 11,5 млн форинтов (44 500 евро).

Фабри типичный покупатель жилья в этом микрорайоне: сначала он просто хотел жить недалеко от университета, но сейчас не намерен уезжать из достаточно престижного места. Коммунальные платежи в нашем доме невелики, в то же время вокруг много кафе, заполненных молодежью. Да и архитектура здесь мне очень нравится, говорит он.

Совсем рядом с домом Фабри, на ул. Круде Гюла, находится здание, тоже построенное на рубеже XIX и XX вв. в эклектическом стиле. Одну из расположенных в нем квартир продает Эва Богнар. Апартаменты площадью 74 кв. м с балконом выставлены на продажу за 23,5 млн форинтов (92 000 евро). Это классическая квартира с высокими потолками и красивыми дверьми начала 1920-х гг., говорит она. По мнению Богнар, квартира уйдет через 2-3 недели.

Основная застройка этой части Восьмого района относится ко времени до ХХ в., и потому образцов раннего модерна там гораздо меньше, чем в других районах Будапешта. Зато здесь много зданий, построенных в стиле неоренессанса, основанном на использовании черт итальянской архитектуры XV-XVI вв. Лучшие образцы архитектуры появились здесь во время строительного бума 1880-1890 гг. В то время Будапешт только укреплял свои позиции второй столицы Австро-Венгерской империи. По мере того как монументальные здания государственных учреждений постепенно превращали провинциальный город в столицу империи, этот уголок Восьмого района становился все более популярным среди венгерской аристократии и нарождающегося класса богатых промышленников, которые и возводили здесь красивые дома сообразно своему положению и состоянию. До сих пор жители Будапешта называют этот квартал Восьмого района Кварталом дворцов.

Пожалуй, наиболее красивым зданием квартала остается дворец графа Венкхайма, расположенный на пл. Эрвина Шабо. Венкхайм построил его в самом конце XIX в. в романтическом стиле необарокко. Теперь здесь располагается Национальная библиотека, а огромная бальная зала превращена в главный читальный зал. Рядом Дворец Палффи, в котором находятся центральная студия Венгерского национального радио и Венгерский национальный музей.

Действие известного романа Мальчишки с улицы Пала, написанного Ференцем Молнером в 1906 г., разворачивается именно на той самой улице, которая проходит по краю квартала. Впоследствии две мировые войны, революция, урбанизация все это нанесло серьезный ущерб элегантной застройке этого уголка. Пострадал район и во время восстания 1956 г.

На годы некоторые дворцы и особняки вообще как будто выпали из поля зрения городских властей. Восстановление началось в 1980-е гг. Правда, тогда оно шло довольно робко. Во второй раз государственные средства на реконструкцию Восьмого района были выделены в 1996 г., когда глава районной администрации Бела Чечей объявил жестокую войну процветавшим здесь проституции, торговле наркотиками и другим видам прибыльного, но незаконного бизнеса. На него сразу обрушились упреки в недостатке либеральности, особенно когда на перекрестках, где работают проститутки, он установил камеры видеонаблюдения. Другие обвиняли его в том, что он уделяет мало внимания цыганским кварталам. Однако обитатели Квартала дворцов не жаловались. За последние пять лет цены на старое жилье стабильно росли на 10-15% в год, в то время как новое жилье дорожает теми же темпами в последние 2-3 года.

Сейчас цены колеблются от 300 000 форинтов (1174 евро) за 1 кв. м у границ квартала до 400 000 форинтов (1560 евро) за 1 кв. м в наиболее дорогих зданиях. Так называемые классические апартаменты, которые появляются здесь на рынке после ремонта, пока стоят дешевле. По словам Богнар, одну такую квартиру она продала два года назад по 260 000 форинтов (1000 евро) за 1 кв. м. Теперь ее можно было бы без хлопот продать по 310 000 форинтов за 1 кв. м.

Один из последних проектов застройки Пасшашаз. Это комплекс зданий, который планируется возвести на одном из редких пустовавших участков между улицами Марии и Гораншки. В отличие от старых элегантных квартир в этом комплексе, строительством которого занимается австрийская компания Swietelsky, не будет ни высоких потолков, ни французских окон, ни дубового паркета, Дело в том, что венграм больше нравится жить в современных интерьерах, а таких-то квартир в Восьмом мало. В новом комплексе будет и подземная парковка неоценимое удобство в районе с узкими улочками, и без того запруженными автомобилями. Их 98 квартир площадью 50 кв. м с одной и двумя спальнями по цене 20-21 млн форинтов (около 80 000 евро) проданы уже все.

В целом же жилье в Квартале дворцов на 10% дешевле, чем такое же жилье в соседних Пятом, Шестом и Седьмом районах. В значительной мере разница цен объясняется опасениями, связанными с сомнительной репутацией всего района, однако благодаря иностранным инвесторам разрыв в ценах неуклонно сокращается. Итальянцы буквально рвутся в этот район, рассказывает Богнар. Им безумно нравится архитектура и безразлична репутация района.

Толпы студентов, желающих поселиться поблизости от места учебы, формируют прекрасный рынок для инвесторов, скупающих жилье, чтобы сдавать его в аренду. В других районах Будапешта строительный бум привел к переизбытку пустующих площадей и снижению арендных расценок, особенно на большие квартиры. Однако в этом квартале по-прежнему нет недостатка в желающих снять студию или объединенными усилиями апартаменты на 2-3-4 спальни.

Тем временем администрация района вынашивает планы обновления и реконструкции не только Квартала дворцов, но и всего Восьмого. Разработанный 20 лет назад план реконструкции, кажется, скоро начнет воплощаться в жизнь. Он предусматривает застройку шести участков в непосредственной близости от одной из наиболее загруженных транспортных развязок Будапешта. Здесь планируется возвести отели, коммерческие здания и, конечно, жилье. По мнению администрации района, на осуществление проекта уйдет от шести до восьми лет. Если все пойдет по плану, эта новостройка станет еще одним шагом на пути к созданию новой репутации Восьмого района. Андраш Себастен, директор риэлторского агентства Nova Real, полагает, что район вполне может воссоздать репутацию, которой пользовался в конце ХIХ в. 100 лет спустя история может повториться, говорит он. (FT, Екатерина Кудашкина)