Ипотека и недвижимость - Госстрой подготовил законопроект об обязательном страховании жилья

Несмотря на растущие год от года объемы ввода офисных зданий, спрос на административные помещения, особенно высокого класса, не снижается. В прошлом году на рынок поступило 400 000 кв. м офисов класса А и В, но за то же время было совершено сделок с 450 000 кв. м, отмечают аналитики компании Colliers International. В результате индекс свободных площадей класса А остается на прежнем уровне, колеблясь в пределах 4 - 4,4%. Объем вакантных офисов класса В по сравнению с прошлым годом увеличился незначительно: с 6% до 8%. По мировым меркам - капля в море.

Как и на московском рынке недвижимости в целом, в офисном сегменте продолжается плавный ценовой рост. Хотя индекс средних январских ставок, например, в Центральном деловом районе, по данным компании Stiles Riabokobylko, оказался ниже на 2,5% декабрьского значения, тем не менее он все равно на 1,5% выше январского 2002 г. Снижение этого показателя в январе специалисты фирмы объясняют традиционным спадом деловой активности во время новогодних каникул. В целом в этом году, по оценкам Colliers International, рынок готов "проглотить" 350 000 - 370 000 кв. м новых офисов.

С другой стороны, собственники большинства новых бизнес-центров в основном рассчитывают на крупных арендаторов и готовы сдавать блоки не менее 1000 кв. м, считает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании "Блэквуд" Михаил Гец. Поэтому, по его словам, компаниям, желающим найти высококлассный офис меньшей площади, придется приложить немало усилий. По его прогнозам, к концу года спрос на небольшие офисы класса А будет по-прежнему расти, в то время как тысячи квадратных метров останутся пустыми, дожидаясь своих "больших" клиентов.

Сохраняющийся спрос на офисы подстегивает инвестиционную активность в этом направлении. Помимо известных застройщиков на рынке появляются новые игроки. Например, УКС ДОК-9, который ранее занимался жилыми и торговыми комплексами, заканчивает строительство бизнес-центра "Крылатский" (общая площадь 18 400 кв. м) на Осеннем бульваре, вл. 21. Это место расположено в 350 м от ст. м. "Крылатское" по соседству с известным жилым домом, где находится квартира экс-президента России Бориса Ельцина. Инвестирует проект специально созданная компания "БЦ "Крылатский", за которой стоят вложения частных лиц, имена которых не разглашаются.

"По технической начинке это здание относится к категории между классами А и В, но из-за удаленного от Центра месторасположения его можно отнести к В", - считает генеральный директор УКС ДОК-9 Геннадий Жигарев. Ставки аренды соответствуют классу - от $300 до $420 за 1 кв. м в год плюс $90 за коммунальные услуги (все включает НДС). С другой стороны, он сказал, что при выборе места были учтены пожелания ряда знакомых бизнесменов, руководителей компаний, живущих в районе Барвихи и Жуковки на Рублево-Успенском шоссе. Они с удовольствием перевели бы сюда свои штаб-квартиры, чтобы не тратить много времени от дома до работы. "А рядовые сотрудники уж как-нибудь доберутся", - усмехнулся Жигарев. Правда, он сразу оговорился, что для сотрудников тоже есть преимущество транспортного "противотока" - утром Кутузовский проспект и Рублевское шоссе свободны по направлению в область, а вечером, наоборот, легко ехать в Центр.

"Заселение" арендаторов планируется на январь 2004 г. , а чистовая отделка с учетом их пожеланий должна быть готова в декабре 2003 г. Но уже сейчас подписаны договоры на аренду трех этажей. Поэтому Жигарев не собирается останавливаться на этом проекте и планирует строить бизнес-центр на ул. Крылатские Холмы, напротив вл. 1 - 3. Это будет уже настоящая высотка в 37 этажей (более 120 м высотой) общей площадью 45 000 кв. м. Начало строительства намечено на 2004 г. , сейчас ведутся проектные работы. Также планируется возведение еще одного офисного здания (30 000 кв. м) на Кутузовском проспекте, 66. Инвестором должен выступить "Мосрыбхоз", или, точнее, его дочерняя компания "Рыбстройинвест". Объем инвестиций пока не разглашается.

Среди крупнейших проектов, только строящихся или близких к завершению, аналитики Colliers International называют известный комплекс "Новинский, 31" (78 000 кв. м) , "Павелецкую Плаза III" (59 500 кв. м) , "Альфа Арбат Центр" (46 700 кв. м) , вторую очередь "Романова двора" (36 000 кв. м) , здание в 1-м Лесном пер. (33 000 кв. м) , "Центральную Плазу" на Овчинниковской наб. (24 500 кв. м) и многофункциональный комплекс "Страстной, 9" (19 000 кв. м). Все они относятся к классу А.

Несмотря на новогодний спад деловой активности, жизнь в конце прошлого и начале этого года продолжалась. Среди крупнейших событий аналитики Stiles Riabokobylko называют ввод в эксплуатацию первой фазы комплекса "Аврора Бизнес Парк" (12 000 кв. м) , которая была полностью сдана международной аудиторской фирме Ernst Young. Другая крупная сделка - с компанией UBS Warburg: в январе был подписан предварительный договор аренды 5500 кв. м на 9 - 12-м этажах здания "Павелецкая Тауэр".

Интересно, что сейчас можно считать оформившейся тенденцией стремление иностранных компаний арендовать офисы в районе Третьего транспортного кольца, отмечает начальник отдела коммерческой недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Роман Плюхин. По его мнению, это связано с тем, что здесь сегодня есть свободные, достаточно качественные помещения, которые ранее не вызывали особого интереса по соображениям неудобного транспортного сообщения. Помимо этого в районе Третьего транспортного кольца уже построены и планируется строительство новых офисных центров. Например, на 2-й Звенигородской улице возведен офисный центр с современным оснащением, продуманными входными группами, отвечающий всем требованиям класса В. Российские же фирмы пока предпочитают арендовать офисы ближе к Центру, что всегда было символом престижа и показателем хорошего положения дел в компании.
Почти сразу после вступления в силу закона об обязательном страховании автогражданской ответственности чиновники подготовили населению новый сюрприз - обязательное страхование жилья. Госстрой уже написал проект соответствующего закона, согласно которому объем нового рынка может достичь $20 млрд. Тем не менее страховщики не спешат праздновать победу: Гражданский кодекс запрещает введение обязательного страхования имущества.

Васк in USSR.

Система обязательного государственного страхования имущества существовала в СССР - соответствующий указ Президиума Верховного Совета, подписанный Леонидом Брежневым в октябре 1981 г. , вступил в силу уже после его смерти, с 1 января 1983 г. Он обязывал граждан страховать принадлежащие им строения - садовые и деревенские дома, дачи, хозяйственные постройки и почему-то сельскохозяйственных животных. О страховании квартир, принадлежащих государству, тогда не могло быть и речи. Деньги с населения собирал Госстрах СССР по ставкам 0,30 - 0,35% от стоимости имущества. За просрочку страховых взносов устанавливалась пеня в размере 0,1% процента "от суммы недоимки". То есть страхование было, по сути, дополнительным налогом на собственность.

В новой России с 1991 г. большинство граждан перестали страховать строения. Правопреемник Госстраха "Росгосстрах" долго сопротивлялся и даже пытался получить деньги через суд - в 1997 г. филиал "Росгосстрах-Карачаево-Черкесия" пытался взыскать недоимку с нескольких граждан республики. Лишь в 1999 г. Верховный суд признал подписанный Брежневым указ недействительным, так как он противоречил Гражданскому кодексу, по которому невозможно обязать гражданина страховать принадлежащее ему имущество.

Однако прошлогоднее наводнение на юге России вернуло чиновников к мысли ввести обязательное страхование жилья - причем не только сельского, но и городского и по всей территории России. "Такая система была в Советском Союзе, и мы пытаемся ее трансформировать в новых условиях", - говорит руководитель управления экономики Госстроя Георгий Маркосов. По его словам, государству пришлось потратить 13 млрд руб. на ликвидацию последствий наводнения и оплату пострадавшим нового жилья. Если бы жилье было застраховано, таких затрат бы не было, убежден Маркосов.

Небо в алмазах.

И вот спустя год после наводнения Госстрой разработал проект закона об обязательном страховании жилья. В ближайшие дни его рассмотрит правительственная комиссия по жилищной политике. По словам Маркосова, обязательному страхованию подлежат как муниципальные, так и находящиеся в частной собственности квартиры и дома. Законопроект предполагает страхование всех жилых помещений за исключением аварийных на случай землетрясений, оползней, наводнений, ураганов, аварий сетей теплоснабжения, пожаров и последствий мер по их тушению. А вот, например, залив жилья по вине соседей страховать не предполагается.

Обязанность страховать жилье будет возложена на его собственников или ответственных квартиросъемщиков в случае муниципального жилья. Определять стоимость годового полиса будут региональные администрации, но она будет ограничена 2% от стоимости жилья по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Маркосов затруднился оценить потенциальный объем этого рынка. По данным справочника "Недвижимость России - 2003", в стране насчитывается около 2,7 млрд кв. м площади квартир - без учета дач и прочих отдельных строений. Средняя цена 1 кв. м. оценивается в 11 368 руб. на вторичном рынке и 12 945 руб. на первичном. То есть стоимость всех квартир в стране - 30,7 - 35 трлн руб. Исходя из 2% -ного ограничения объем страховых сборов может превысить $20 млрд, что в два раза больше, чем нынешние сборы всех страховщиков в стране. От обязательной автогражданки страховщики рассчитывают собирать $1 - 2 млрд в год.

Впрочем, даже сами страховщики считают предложенный Госстроем 2% -ный взнос завышенным. По оценке заместителя гендиректора "Страхового дома ВСК" Владимира Новикова, полис должен стоить 0,3 - 0,4% (исходя из этих цифр объем рынка составит $3 - 5 млрд) - но от рыночной стоимости жилья. Однако она имеет мало общего с оценкой БТИ. Председатель правления риэлторской корпорации "Бест-недвижимость" Григорий Полторак говорит, что найти связь между оценкой БТИ и рыночными ценами практически невозможно: по его словам, БТИ может оценить квартиру в центре Москвы в $200 за 1 кв. м. и купить равнозначную жилплощадь на страховую выплату будет невозможно.

"Дурацкий закон".

Поэтому Полторак удивляется инициативе Госстроя. Его эмоции разделяют и страховщики - несмотря на то, что им принятие закона сулит фантастические доходы. Камнем преткновения является Гражданский кодекс, который запрещает накладывать на собственника обязанность страховать его имущество.

"Риск повреждения и утраты имущества лежит на собственнике, и никто не вправе на это посягнуть. В таком виде закон не должен пройти Госдуму", - говорит вице-президент ХК "Росгосстрах" Евгений Дьяков. "Я не понимаю, как можно задействовать механизмы принуждения собственника. Можно это декларировать, но работать такой механизм не будет", - уверен гендиректор Национальной страховой группы Юрий Решетняк. Член рабочей группы Госстроя по разработке законопроекта, начальник отдела страхования жилья компании "НИКойл-Страхование" Ирина Борисова говорит, что пока не снято противоречие с ГК, говорить о законе нет смысла. А Виктор Юн, гендиректор компании "Стандарт-Резерв" и председатель комитета по имущественному страхованию Всероссийского союза страховщиков, назвал законопроект, "мягко говоря, дурацким".

Тем не менее авторы проекта настроены решительно. Один из возможных выходов там видят в изменении ГК - об этом говорил председатель Госстроя Николай Кошман на пресс-конференции.

Однако депутаты разделяют мнение страховщиков. По словам бывшего страховщика, зампреда бюджетного комитета Думы Владислава Резника, в таком виде закон однозначно не пройдет: "Если есть противоречие с ГК, то шансов у закона нет", а изменение кодекса Резник считает нецелесообразным.

Выхода нет?

Резник видит возможный выход в том, чтобы обязать владельцев квартиры страховать гражданскую ответственность перед третьими лицами. ГК это допускает - на этом построен закон об обязательной автогражданке: страхуется не сам автомобиль, а ответственность водителя перед третьими лицами. Но, как отмечает Дьяков, это лишает инициативу Госстроя смысла, ведь собственник квартиры не может устроить стихийное бедствие, способное разрушить дом. Решетняк предлагает государству страховать муниципальное жилье и включать стоимость страховки в квартплату. "Покупая бензин, вы же не думаете, что в цену литра заложена стоимость страховки нефтеперерабатывающего завода", - рассуждает он.