Ипотека и недвижимость - Недоступное жилье подтолкнет рынок аренды

Похоже, что стремительному росту цен на московские квартиры пришел конец. Сначала этого года они стоят на месте. Но эксперты предлагают инвесторам обратить взоры на коммерческую недвижимость - офисные и торговые помещения. Там перед ними раскроются более широкие горизонты. Именно благодаря этому сектору на Россию пришлась четверть сделок с недвижимостью во всей Центральной и Восточной Европе в прошлом году. Известия решили разобраться, можно ли простому гражданину с умом и наименьшими потерями вложиться в офисы и торговые залы.

Еще совсем недавно вложения в жилую недвижимость были одними из самых выгодных. Год назад, имея необходимую сумму (примерно $100 000), можно было приобрести однокомнатную квартиру и сейчас иметь доход в 60% только за счет увеличения ее стоимости. Но, судя по всему, в этом году покупка квартир уже не принесет прежних доходов. По данным риэлторов, средние цены на жилье в Москве достигли предела и застыли в этом месяце на отметке $4200 за кв. м. Рассчитывать, что купленная сейчас квартира в обычном доме подорожает, не стоит. При таких ценах средние по качеству квартиры уже некому покупать. И если элитное жилье еще будет расти, то платить за однушку в панельном доме больше нынешних $200 000 вряд ли кто захочет.

В этой ситуации желающим инвестировать в недвижимость и имеющим на это средства стоит обратить внимание на так называемую коммерческую недвижимость - это в первую очередь офисы и торговые помещения. Аналитики в один голос утверждают, что это весьма перспективный рынок. Так, по оценке эксперта консалтинговой компании DTZ Holding Николаса Спайро, Россия, вообще, самая привлекательная для инвестиций в коммерческую недвижимость страна Центральной и Восточной Европы. По данным исследований, 25% всех сделок с недвижимостью в этом регионе, заключенных в минувшем году, приходится на Россию. Тогда как в 2005 году этот показатель составлял 13%. А в 2007 году инвестиции в коммерческую недвижимость в России вырастут на 70% - до $6.5 млрд.

Почему же рынок коммерческой недвижимости более перспективен по сравнению с жилищным фондом? Потребности бизнеса, устремившегося в российскую столицу, намного выше, чем населения. Из-за экономического бума все большее число отечественных и зарубежных компаний хотят обзавестись офисами в Москве. Помимо этого бум на рынке коммерческой недвижимости объясняется постоянно растущей покупательной способностью россиян. Для удовлетворения потребностей населения в товарах требуется все больше торговых помещений. По оценкам DTZ Holding, в ближайшие два года в России должно появиться около 3 млн. кв. метров торговых помещений, причем половина из них - в Москве и области.

К тому же, как указывает замгендиректора риэлторской компании Delta Estate Павел Пряников, на инвестиции в офисы и торговые помещения в Москве более активно идут иностранные инвесторы. Они сторонятся столичного рынка жилья из-за его непрозрачности и административных рисков. При инвестициях же в коммерческую недвижимость они избегают бюрократической волокиты. К тому же, подчеркивает Пряников, это и самый доходный сегмент рынка недвижимости. В прошлом году инвестиции в него принесли около 80%.

Однако частным лицам вкладывать в более доходную коммерческую недвижимость намного сложнее. Каким же образом, они все-таки могут сделать это? Директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила допускает, что самые активные частные инвесторы могут прикупить офисное помещение среднего размера стоимостью $600 000 -700 000 и сдавать его за $10 000-12 000 в месяц. На бумаге доход составит около 20%. Но на практике хлопот не оберешься. К тому же и сумма вложений еще больше, чем придется отдать за квартиру. Могила и другие эксперты в один голос утверждают, что самый удобный инструмент вложений в коммерческую недвижимость - закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Самому покупать ничего не надо, надо только отдать средства (минимальная сумма 100 000 рублей) профессиональной управляющей компании. А она распорядится ими лучше вашего. Правда, как всегда, когда вы доверяете средства посреднику, он возьмет с вас комиссию за расходы. Максимум, на что можно рассчитывать, вкладываясь в ЗПИФН, - 35% доходности. Да и их вы получите не сразу, а через несколько лет. Потому что ваши офисы и магазины, как правило, еще надо построить. Зато и защищены ваши средства в ЗПИФН будут намного лучше.
Купить нельзя, снимать - именно такие акценты расставляет сегодня рынок недвижимости практически любому горожанину, вовлеченному в квартирный вопрос.

В то время как цены на квадраты агрессивно росли в геометрической прогрессии, арендные ставки манили тихой гаванью стабильности: в среднем платежи подросли по итогам 2006 года на 15-20% . Однако эксперты, опрошенные РБК-Недвижимостью, не сулят покоя в наступившем деловом сезоне арендодатели попытаются нарастить доходность собственных квартир.

Аренда жилья стала хорошей альтернативой покупке квартиры констатируют диагноз в Российской гильдии риэлторов. По данным вице-президента РГР Константина Апрелова, с рынка ушли представители среднего класса, на которых приходилось две трети покупок на рынке жилья в столице. По сравнению с аналогичным периодом 2006 года спрос на покупку квартиры сократился в три раза.

В агентствах недвижимости отмечают, переквалифицировались в арендаторы те, кто в свое время рассчитывал приобрести квартиру с помощью ипотеки, однако ввиду резкого подорожания жилья, имеют возможность получить жилье только в наем. Если в 2005 году цены на аренду были на 10 % ниже, чем ипотечные платежи, то сейчас аренда в 2-3 раза дешевле ипотечных выплат, - говорит руководитель управления аренды квартир корпорации ИНКОМ-Недвижимость Галина Киселева. Сегодня нижняя планка цен аренды на однокомнатные квартиры в Москве установилась на уровне 650-700 долларов. В то время как при средней стоимости типовой квартиры в 250 тысяч долларов ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту составят порядка 2400 долл.

Руководитель направления аренды МИАН-агентство недвижимости Гульнара Рахмангулова видит причину заторможенного роста арендных ставок в том, что покупатели квартир эконом-класса и потенциальные арендаторы аналогичного жилья имеют абсолютно различный уровень дохода. Рынок аренды не мог отреагировать столь же стремительным взлетом цен, - добавляет г-жа Рахмангулова. Однако и в фазе плавного роста на рынок аренды в самом дешевом сегменте вышли комнаты. В связи с тем, что стоимость аренды квартир за последние 2-3 года очень возросла, большим спросом пользуется аренда комнат, - сообщает менеджер отдела аренды компании Пересвет-недвижимость Галина Фабрицкая, - Ставки аренды здесь варьируется от 8000 до 14000 рублей.

Антибюджетный расклад цен в эконом-классе вынудил арендаторов пересмотреть географию поиска временного жилья. Эксперты отмечают, что если ранее существенное влияние на спрос и цену оказывало расположение дома у станции метро, то сейчас арендаторы обращают большее внимание на общую транспортную доступность и готовы снимать комфортную квартиру дальше от метро. Многие даже готовы сделать свой выбор в пользу квартир в ближайшем Подмосковье была бы удобна дорога. Все большим спросом пользуются города с хорошей транспортной доступностью, такие как Мытищи, Красногорск, Химки, Люберцы, - отмечает г-жа Киселева. В городах-саттелитах арендные ставки закрепились на ежемесячной отметке в 400 долл, против столичных расценок на уроне как минимум 650 долл в месяц.

Тенденция к переезду арендаторов в ближнее Подмосковье говорит о том, что арендные ставки в столице достигли не только психологически важного рубежа, но вплотную подступили к порогу финансовых возможностей потенциальных квартиросъемщиков. Со своей стороны, столичные рантье не намерены снижать дивиденды от собственной недвижимости. Основную роль в росте цен сыграет желание арендодателей выйти на уровень доходности прошлого года. Если раньше сдача квартиры внаем обеспечивала годовую доходность на уровне 8-10%, то сейчас она снизилась до 4-5%, - рассказывает Галина Киселева. К примеру, рассуждает эксперт, однокомнатная квартира эконом-класса в районе станции метро Таганская в настоящий момент стоит около 180 тысяч долларов. Если хозяин квартиры положит подобную сумму в банк под 7% годовых, то через год заработает на этом 12600 долл. В то время как арендная ставка в 2006 году на подобные объекты составляла около 700 долл в месяц, что в пересчета составляет 8400 долл в год. В результате, хозяин примет решение о повышении арендной ставки до уровня как минимум 950-1000 долларов в месяц.

В компании МИАН-агентство недвижимости существенного роста арендных ставок не прогнозируют. Однако в случае увеличения динамики роста на рынке купли-продажи жилья возможен рост арендных ставок в рамках 20-30% в сегменте эконом-класса, на 15-20% на квартиры бизнес- и элитного сегмента. Если же рынок будет характеризоваться продолжающейся коррекцией, то изменение арендной ставки не должно произойти больше чем на 8-10%, то есть в рамках годовой инфляции, - резюмирует г-жа Рахмангулова.