Ипотека и недвижимость - Меняем зимние квартиры на домик в деревне

9 февраля мэр столицы Юрий Лужков заявил на заседании Московского городского суда: Собственники квартир, сдающие жилье нелегалам, должны нести ответственность. По мнению руководителя мегаполиса, к ним надо применять те же меры воздействия, что и к работодателям, нанимающим нелегалов на работу, т.е. штраф до четверти миллиона рублей. Это информация воодушевила многих москвичей, которые и хотели бы снять в Москве жилье, да цена не позволяет. Наш корреспондент, студент Московского государственного университета, отправился на поиски квартиры в наем.

Еще с самого окончания школы я мечтал начать жить самостоятельно в своей квартире, но постоянно что-то мешало. То слишком напряженная учеба, то отсутствие денег у родителей, ну и всякие подобные обстоятельства. И вот наконец-то на третьем курсе у меня нашлось время, чтобы устроиться на сносно оплачиваемую работу и заработать деньги на аренду квартиры. Родители поддержали мою инициативу и согласились помочь деньгами. Вместе с работой получалась сумма около $500 в месяц. Исходя из этого бюджета я и начал поиск квартир в районе метро Проспект Вернадского, Университет, Спортивная.

Оказалось, что существует три способа найти и снять квартиру: через разнообразные агентства, через объявления в интернете или в газетах, через ваших знакомых, которые готовы сдавать вам квартиру.

Первый способ наиболее дорогой, но и наименее трудоемкий. Каждое агентство имеет свою базу квартир для сдачи в аренду. О каждой квартире имеется краткий обзор, а фирма гарантирует - агент видел собственными глазами. Все, что от вас требуется, это оставить заявку со своим контактным телефоном, именем и условиями о цене и квартире и ждать звонка агента. Так я и поступил. Через два часа мне позвонил первый агент. Он уточнил, какую квартиру я хочу и за какую цену, есть ли у меня особые пожелания, и пообещал сделать подборку квартир и перезвонить мне, чтобы договориться о времени просмотра квартир. Он оставил свой контактный телефон, но вот имя почему-то не назвал. В течение следующих двух часов мне позвонили еще человек пять из того же агентства, так же забыв назвать имя. Предлагали они одни и те же варианты, из одной и той же базы. Выяснилось, что приличные агентства никогда не берут предоплаты за просмотр квартир, и, если вы не захотели снимать жилье, никто денег не требовал.

Другое дело - т.н. информационные центры. Они берут деньги не за заключение договора аренды, а всего лишь за пользование их базой данных. Выглядит это так: вы звоните в информационный центр, вам говорят, что специально для вас имеется отличный вариант, но надо предварительно заплатить за то, что агентство вам помогло найти квартиру. После оплаты вы получаете телефон, звоните и выясняете, что квартира не сдается или что вы вообще не туда попали. В информационном центре, куда я приехал качать права, мне объяснили, что во всем виноваты владельцы, а не агентство, так как фирма же предоставила вам услуги информационного обслуживания. И тут же мне предложили ворох распечаток с телефонами, говоря, что здесь вы сможете сами найти подходящую вам квартиру. Надо только еще раз заплатить.

Попытался я снять квартиру и через объявления. Для начала я проверял телефон и хозяев в списках черных квартир. Такие есть в интернете и представляют собой список квартир с адресами, в которых квартиросъемщики подвергались обману или кражам со стороны хозяев. Кстати, там же можно и узнать о наиболее популярных сценариях разводки жильцов хозяевами. Затем я опрашивал соседей и консьержку о том, что за человек живет в этой квартире и часто ли меняются постояльцы. Отвечали охотно, выслушал много интересного.

И, конечно, при всех способах поиска жилья выяснилось, что квартиру в Москве невозможно снять за $500, а самые дешевые халупы без мебели на окраинах стоят порядка $650 в месяц.

Квартир дешевле $500 на рынке аренды менее 0.5%
Средняя стоимость аренды квартир в Москве в последний месяц практически не изменилась. По данным управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость, небольшие колебания в сторону увеличения отмечены в сегменте однокомнатных квартир эконом-класса (на 3.5% ($23) по сравнению с декабрем). Ставки на двух- и трехкомнатные квартиры, напротив, уменьшились - на 1.6% ($12) и 4% ($42) соответственно.

В сегменте бизнес-класса средняя стоимость одно- и двухкомнатных квартир практически осталась на прежнем уровне - $1150 в месяц для однокомнатных квартир и $1818 - для двухкомнатных. Ставки на трехкомнатные квартиры повысились по сравнению с декабрем на 6%, на четырехкомнатные - на 3.7%.

По словам Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды МИЭЛЬ, после сезонного спада последних месяцев 2006 года в январе на рынке аренды началось оживление: кривые спроса и предложения пошли вверх. Больше всего (60%) на рынке остается желающих снять квартиру стоимостью от $601-1000 в месяц. Предложение в этом диапазоне стабильно превышает спрос.

Самыми востребованными по-прежнему остаются однокомнатные (67%) и двухкомнатные квартиры (27%). Вместе на них приходится более 90% спроса. Практически половина (48%) всего объема предлагаемых в аренду квартир находятся в ценовом диапазоне $1001-3000 в месяц. Меньше всего на рынке представлено объектов с арендной ставкой до $450 в месяц (0.34%).
Весной мысли о загородном жилье все чаще посещают измученных длинной зимой горожан. Риэлторы утверждают, что около 40% их клиентов готовы переключиться со столичных квартир на загородные дома. А вот многие ли могут себе это позволить? Попробуем помочь оценить возможности и сделать выбор.

До $50 000: крыша над головой
На рынке подмосковной недвижимости можно встретить дешевые предложения. За $10 000 и даже меньше. Только в большинстве случаев это будет маленький щитовой домик на территории садового товарищества, да еще с каким-нибудь близлежащим сюрпризом типа ЛЭП. И, разумеется, далеко от столицы - 90-100 километров.

Иногда попадается что-то более-менее приличное. Типа одноэтажной дачи площадью 40 квадратных метров на 8 сотках за $43 000 - и всего в 15 километрах от МКАД по Ярославке. Дача, конечно, не вчера и не позавчера построена, на заросшем участке, с деревянным забором, никакой охраны. Из благ цивилизации только электричество. Или трехэтажный коттедж из кирпича, крытый металлочерепицей. 18 соток, молодые сосны. Правда, это уже 100 километров по Дмитровке, и внутренняя отделка в доме не выполнялась, зато КПП на въезде, продмаг в семи минутах ходьбы - и всего $50 000. Но таких предложений на рынке немного, и уходят они очень быстро.

Впрочем, риэлторы относятся к недорогим объектам недоверчиво: Все дешевое и ветхое предназначено не для проживания, это даже не рассматривается как недвижимость. Они предпочитают говорить о таких объектах как о практически свободных участках, на которых можно все снести и построить новое жилье. И еще подводный камень - когда документы выданы на старый дом, взамен которого возвели новый. При любой сделке всегда надо посоветоваться с юристом-загородником, - советует Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-недвижимость. - Он разберется и с домом, и с землей, и с массивом вокруг.

$50 000-100 000: эконом-класс
В этом ценовом диапазоне вы найдете много предложений, но большинство из них имеет некий минус, который может перевесить возможные плюсы. Есть, допустим, хороший кирпичный дом, 200 квадратных метров за $93 000. Но электричество не подведено, да и далековато, 70 километров по Симферопольскому шоссе. Чуть дороже стоит дом в Кубинке - поближе к Москве, но отопление печное, да и территория военного городка не всем понравится. За $120 000 получаем дом из бруса, обложенный кирпичом, но опять же с печкой. Возможно, такие варианты больше сгодятся как дачи, а не как дома для постоянного проживания.

Вот как раз и дача. 40 километров от МКАД, Каширское направление, кирпичный дом, построенный в 1995 году. Два этажа, на 110 квадратных метрах есть камин, летняя веранда, балкон. 20 соток с садом и теплицей, асфальтированная дорога до дома и круглогодичная охрана. Это, пожалуй, потолок для эконом-класса - да и стоит он уже 150 000 зеленых.

Особая история - недостроенные дома. Они дешевле. Можно за $110 000 купить дом с подрядом - участок в 12 соток, на котором построят 134 жилых квадратных метра, обещана вода, газ, свет и охрана. Все это за 43 километра по Волоколамке (придется смириться с пробками в Красногорске). Но у варианта с покупкой еще не построенного дома есть подводные камни. Строят дома, как правило, малоизвестные небольшие фирмы, хозяева которых имеют обыкновение время от времени бесследно исчезать. Вот и подумайте - охота ли вам еще в одной демонстрации обманутых участвовать.

Еще одна подстава кроется в недобросовестных объявлениях. Для эконом-класса это излюбленная уловка застройщиков. К примеру - за $72 000 предлагают поселиться в строящемся коттеджном поселке в полусотне километров от МКАД по Новорижскому шоссе. Место считается одной из лучших экологических зон Подмосковья, в десяти минутах - Истринское водохранилище. Площадь домов - от 220 квадратных метров, участков - от 12 соток. Охраняемая территория с контрольно-пропускным пунктом, поблизости школа, магазины и отделение Сбербанка. Все, казалось бы, просто замечательно. Радостно звонишь по указанному телефону... и узнаешь, что еще надо доплачивать за участок, а участки остались только большие, соток по сорок - пятьдесят, да и сам коттедж как минимум раза в два приподнялся. Короче говоря, 400 тонн вынь да положь. А на сайте старая информация, - беспечно сообщает телефонная собеседница.

$150 000-300 000: гамбургер с шампанским
В последнее время у риэлторов появилось новое выражение - гамбургер с шампанским. Так они называют поселок эконом-класса в ближнем Подмосковье с коттеджами на 12 сотках. Имеется в виду сочетание дешевых домов и дорогой земли. Правда, гамбургер в отличие от вина не может с течением времени изменяться в лучшую сторону.

Излюбленная цифра риэлторов - $300 000. Именно к этой цифре стремится цена среднего подмосковного дома в новом коттеджном поселке. Но можно найти и значительно дешевле. Предложения в ценовом диапазоне $150 000-300 000 - это объекты в новых охраняемых поселках со своей инфраструктурой, единым архитектурным стилем, собственной службой эксплуатации и так далее, - рассказывает Известиям Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН-агентство недвижимости. За цену, равную стоимости средней городской квартиры, можно приобрести коттедж или таунхаус с придомовым земельным участком и нормальной экологией.

Вот, например, коттеджный поселок в 75 километрах от МКАД по Новорижскому шоссе. Каждая дача - по $162 000. За эти деньги получаем дом площадью 165 квадратных метров, магазин в поселке, красивый пейзаж вокруг, а еще обещают пруд с последующим его зарыблением. Правда, надо торопиться - на такие предложения желающих предостаточно.

Какие минусы у этой стоимостной группы? При строительстве не используются дорогие материалы, площадь земельных участков обычно не превышает 15 соток (а в случае с таунхаусами - не более 4-6 соток), из благ цивилизации - зачастую только магазин в ближайшем населенном пункте. Лишь каждый третий поселок эконом-класса может похвастать собственными детскими, спортивными и развлекательными учреждениями.

Что же до таунхаусов, то следует сразу отметить - это не жилье для богатых, а суррогат загородного дома. И есть отличия между нашим гибридом городской квартиры и загородного дома и заграничным. За рубежом таунхаусы считаются городским форматом. Дома с земельными участками размером до четырех соток находятся в черте города или в ближайшем пригороде. Они продаются под ключ, с внутренней отделкой и встроенной техникой. У нас же земля в городской черте стоит слишком дорого, поэтому таунхаусы выгоднее строить за городом, но желательно не дальше 20 километров от МКАД. Более половины предлагаемых таунхаусов располагаются в зоне до 15 километров. Так что таунхаусы, которые дословно - городские дома, у нас вовсе не городские. Они, как правило, продаются без отделки, значит, потенциальный покупатель должен быть готов потратить приличную сумму на ремонт.

Тем не менее популярность таунхаусов в России растет - за 2006 год спрос на данный вид недвижимости увеличился в два раза. И география их строительства значительно расширилась - волна поселков таунхаусов охватывает практически все подмосковные направления и категории покупателей. К примеру, таунхаусы в 18 километрах от МКАД по Минскому шоссе выставляются застройщиком на продажу в среднем по $200 000, средняя стоимость дома в поселке в 12 километрах от МКАД по Новосходненскому шоссе составляет $250 000, коттедж в десяти километрах от столицы по Волоколамке можно купить за $290 000.

$300 000-800 000: дом для жизни
Если у вас есть полмиллиона долларов, то таунхаусы для вас уже не вариант. Для вас - поселки бизнес-класса. Риэлторы полагают, что на рынке наблюдается даже перенасыщенность объектов этой категории. Такие дома, как правило, расположены в радиусе до 40 км от МКАД. Тут требования более жесткие и четко обозначены. Площадь строений - от 300 квадратных метров и выше, площадь земельного участка - не менее 15 соток. Количество домов в поселке не ограничено, но обязательно наличие собственной инфраструктуры. Вот тут в отличие от эконом-группы собственные магазины, школы, детские сады, рестораны и клубы имеются более чем в половине поселков.

Впрочем, если загородная недвижимость нужна только для проведения летних уик-эндов, то в развитой инфраструктуре, возможно, нет особой необходимости. Необходимый запас еды на выходные и в багажнике уместится. В конце концов до ближайшего населенного пункта полчаса на машине - и все дела. Закоренелым холостякам тоже подойдет - если активная жизнь в городе проистекает, а на лоно природы они только спать приезжают. А вот если жить за городом постоянно, да еще с детьми, тогда нужны школы, магазины, рестораны, прачечные и другие социальные объекты в зоне шаговой доступности. Причем дети имеют обыкновение расти, поэтому будут расти и их запросы. Дабы дать потомству всестороннее образование, одной только школы может не хватить.