Ипотека и недвижимость - Бизнес попросил перенести сроки выкупа земли под предприятиями

Правительство Москвы решило изменить практику реконструкции кварталов города. Как стало известно Ъ, в этом году мэрия хочет реконструировать первые два квартала полностью за счет городского бюджета. Девелоперы отмечают, что рентабельность строительства по городскому заказу заметно ниже среднерыночной.

Всего в Москве предполагается реконструировать около 450 кварталов. Ранее мэрия распределяла подряды на эти работы среди застройщиков на аукционах, по условиям которых девелопер получал от города фиксированную сумму, а также передавал властям 30-60% заново построенных площадей. Остальное застройщики могли продавать сами. По оценке члена совета директоров Mirax Group Максима Темникова, рентабельность таких проектов достигала 15-20%.

Теперь московские власти решили изменить эту практику. Как рассказал Ъ руководитель ГУП Управление перспективных застроек департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Владимир Хайкин, с этого года почти половину кварталов город перестроит за счет собственных средств, а девелоперы выступят только подрядчиками. Список кварталов, реконструкцию которых город будет проводить за бюджетные средства, определен в постановлении правительства Москвы от 23 мая 2006 года #336-ПП. В нем содержится около 220 кварталов во всех административных округах, кроме Центрального. Победителей торгов планируется определять по двум критериям: стоимость работ и сроки строительства.

Новая схема позволит городу распоряжаться не частью квартир, а всеми 100% построенного жилья, пояснил господин Хайкин. По его словам, все построенные квартиры планируется направлять для реализации по городским социальным программам. В построенное жилье город будет отселять жителей, а оставшееся (число квартир после реконструкции квартала обычно увеличивается в два-четыре раза. Ъ) предоставлять по городским программам, в частности социальной ипотеке и программе 'Молодой семье доступное жилье', рассказывает господин Хайкин. В 2006 году для выполнения городских программ было построено 1,8 млн кв. метров из 5 млн кв. метров жилья, а в этом году планируется передать уже 2,2 тыс. кв. метров при тех же объемах строительства. Сейчас квартиры получают очередники 1984-1985 годов. К 2010 году департамент жилищной политики Москвы рассчитывает сократить срок ожидания вдвое. Пресс-секретарь Комплекса экономической политики и развития Москвы Леонид Браткин надеется, что новая система позволит реализовывать большие городские заказы на строительство городского жилья и осваивать целые районы для нужд города.

В этом году мэрия рассчитывает реконструировать по новой схеме два квартала: в районах Гольяново и Бутырский. В Бутырском районе на аукцион будет выставлен участок, ограниченный улицами Милашенкова, Фонвизина и Яблочкова, площадью 25,54 га. Площадь сносимых домов составит 57,4 тыс. кв. метров, а нового строительства 116 тыс. кв. метров. Квартал в Гольянове площадью 65,37 га ограничен Щелковским шоссе, а также улицами Байкальская, Монтажная и Уральская. Площадь сносимого жилья составляет 113,3 тыс. кв. метров, нового строительства 289 тыс. кв. метров. Остальные кварталы планируется выставить на торги в 2008-2009 годах. Господин Хайкин не раскрывает, сколько бюджетных средств будет потрачено на первые два квартала, но ранее руководитель департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина заявляла, что стоимость строительства жилья по городскому заказу составляет 30 тыс. рублей за 1 кв. метр.

Девелоперы констатируют, что теперь на подрядах они смогут заработать гораздо меньше, чем раньше. По словам гендиректора корпорации Главстрой Артура Маркаряна, рентабельность строительства по городскому заказу не превышает 5%. Но с другой стороны, при реконструкции по городскому заказу облегчается процедура согласований, что снижает риски застройщика, отмечает руководитель аналитического центра Миэль-Недвижимости Владислав Луцков. По его мнению, застройщики будут готовы входить в проекты по новой схеме при условии, что их рентабельность будет составлять 10-15%. Если же у компании есть серьезные проблемы со строительной незагрузкой, то она может пойти в такой проект и на уровне самоокупаемости, уверен он. А по словам господина Маркаряна, подряды на реконструкцию будут интересны компаниям, активно участвующим в выполнении городского заказа. В Главстрое и СУ-155 сообщили, что готовы участвовать в торгах по новой схеме.
Меньше года осталось российским промышленникам и предпринимателям для того, чтобы выкупить или взять в аренду свои земельные участки под фабриками и заводами. С 1 января 2008 года заканчивается срок бессрочного пользования землей. Однако закон, который уточняет условия и порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, до сих пор не принят. Как уже писала Российская бизнес-газета, согласно новому закону ставка выкупа земли под приватизированными предприятиями установлена на уровне 2,5 процента от кадастровой стоимости за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, в которых ставка составит 20 процентов. Годовая же арендная плата за использование земельных участков определена в размере не выше 2 процентов от кадастровой стоимости арендуемых участков.

Данный закон планировалось принять еще в прошлом году, но депутаты успели его рассмотреть только в первом чтении. Поэтому президент Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Александр Шохин заявил, что даже если депутаты примут его на весенней сессии, бизнес все равно будет выступать за перенос сроков выкупа или аренды земли под предприятиями. По мнению Шохина, между вступлением в силу закона о государственном кадастре, который, кстати, также пока не принят Думой, и законом о переоформлении прав на землю должен пройти как минимум год.

У бизнеса должно быть время, чтобы отработать технологии оборота земли, отметил он.

Напомним, что если предложения бизнеса будут удовлетворены, то это будет уже третий перенос срока бессрочного пользования землей. Согласно новому Земельному кодексу, принятому в 2001 году, первый срок, когда предприятия должны были решить, будут ли они выкупать землю или возьмут ее в аренду, истекал 1 января 2004 года. Сроки переносились потому, что цена выкупа оказалась для многих предприятий, владеющих значительной площадью земли, слишком высока. Чтобы выкупить все земли под предприятиями, по различным оценкам, промышленникам пришлось бы заплатить 60-100 миллиардов долларов. Бизнес оказался к этому не готов. Чиновники описывали несколько вариантов снижения цены на землю, которые не устраивали то московское правительство, то предпринимателей, то самих чиновников. Неизвестно, сколько бы это продолжалось, не вмешайся в дело президент, который неожиданно поддержал крупный бизнес и попросил правительство пойти навстречу предпринимателям. После чего было найдено компромиссное решение в 2,5 процента.

Казалось бы, теперь ничто не мешает поставить точку в этом вопросе, однако если цена в 2,5 процента от ее кадастровой стоимости, по словам Шохина, справедлива и вовсе не является льготой, то в остальном законопроект требует ко второму чтению доработки.

С мнением РСПП согласен председатель думского Комитета по собственности Виктор Плескачевский, который считает, что законопроект должен быть изменен. По его словам, позицию комитета поддерживают многие депутаты Госдумы.

Первое, что не устраивает РСПП и депутатов, - это ставка выкупа земли в 20 процентов для Москвы и Санкт-Петербурга. Признавая, что оговорки по Москве и Санкт-Петербургу - это плата за поддержку закона столичными властями, Плескачевский отметил, что при этом логика закона теряет смысл. Реальная стоимость участка - это 2,5 процента; 20 процентов в Москве - это кабальная сделка.

Второе, что не устраивает стороны, так это то, что владельцы предприятий, желающих их перепрофилировать, должны доплачивать остальные 80 процентов стоимости, и то, что за землю под теми зданиями, которые собственник предприятия не успел приватизировать, он должен заплатить 100 процентов кадастровой стоимости.

Еще один вопрос - это отсутствие рассрочки по выкупному платежу. По словам Шохина, РСПП настаивает на такой мере, думая о средних и мелких предприятиях, для которых даже 2,5 процента - это все равно огромные деньги. Ввести рассрочку платежа при выкупе земли под промышленными предприятиями РСПП предлагал еще год назад, но тогда минэкономразвития, ссылаясь на юридические сложности, посчитало это идею нереализуемой. По мнению специалистов ведомства, земельный участок в отличие от объекта недвижимости не может выступать предметом залога при рассрочке. Сегодня, похоже, минэкономразвития готово пойти на компромисс. Как пояснили нам в министерстве, сейчас обсуждается схема, которая позволит предприятиям, не имеющим необходимой суммы для единовременного взноса, выкупить землю. Организация сможет сделать взнос в размере 30 процентов от стоимости земли, и с этого момента она будет считаться исполнившей обязанности по выкупу участка, однако собственником его до погашения оставшейся суммы не станет, пояснили в министерстве. На какой срок может быть представлена рассрочка платежа, пока неизвестно.