Ипотека и недвижимость - Кадастровая оценка имущества может быть пересмотрена

Недобросовестным заемщикам грозят серьезные санкции - в банковское законодательство предлагается ввести механизм банкротства физических лиц. Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства поддержал введение в действие правил банкротства граждан. Однако эксперты высказались за более жесткий вариант без поправок минэкономразвития, которые давали право любому несостоятельному должнику с постоянным доходом подать заявление в Арбитражный суд о банкротстве и избежать единовременного изъятия имущества для погашения долга.

В соответствии с этими жесткими правилами имущество гражданина суд сразу арестует, и на реструктуризацию долгов ему дадут 3 месяца. После этого несостоятельное лицо признают банкротом, а судебный пристав сможет начать распродажу имущества.

Правила банкротства, безусловно, ударят по интересам и неразборчивых в средствах выбивания прибыли банков, которые не брезгуют заведомо сомнительными заемщиками.

Проект минэкономразвития не предусматривает реализации жизненно необходимого имущества, изъятия у неплательщика квартиры, в которой он проживает, а также предметов домашнего обихода. Однако отмечается, что в счет уплаты долгов могут быть реализованы другие транспортные средства и жилплощади, если они есть в наличии. В отношении же ответственности близких родственников в законопроекте сказано, что их ответственность перед государством не предусматривается.

В законопроекте говорится, что если гражданин не расплатился вовремя за приобретенный в кредит товар, то через три месяца банкиры и судебные приставы заберут этот товар, чтобы продать его и покрыть издержки на обслуживание неплательщика. Если средств не хватит, приставы заберут из квартиры другие вещи.

Что же произойдет, когда суд примет решение о признании должника банкротом? Согласно действующему Закону О несостоятельности (банкротстве), с даты принятия арбитражным судом такого решения и открытия конкурсного производства:

- срок исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника считается наступившим;

- прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней), процентов и иных финансовых санкций по всем видам задолженности;

- сведения о финансовом состоянии должника прекращают относиться к сведениям, признанным конфиденциальными или составляющим коммерческую тайну;

- прекращается исполнение по исполнительным документам, в том числе по исполнительным документам, исполнявшимся в ходе ранее введенных процедур банкротства, если иное не предусмотрено законом;

- все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, а также текущие обязательства могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. То есть все обязательства погашаются именно в рамках конкурсного производства, в порядке очередности, которую устанавливает законодательство;

- исполнительные документы, исполнение по которым прекратилось, подлежат передаче судебными приставами-исполнителями конкурсному управляющему в порядке, установленном Федеральным законом;

- снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

По словам президента Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна, на данный момент граждане просрочили выплату 36 миллиардов рублей, выданных им потребительских кредитов, что составляет всего 2,6 процента от их общей массы. Пока что эта сумма не вызывает опасений и не способна поколебать устойчивость банковской системы, но с дальнейшим развитием потребительского кредитования она будет возрастать.

При этом у банкиров и чиновников различные взгляды на вопрос, как бороться с этой проблемой, которая через несколько лет может ввергнуть банки в кризис плохих долгов. В частности, Тосунян возлагает большие надежды на институт кредитных историй и формирование кредитной культуры среди населения. По мнению Тосуняна, банкротство физлица отсечет кредитора и оставит его без надежды на возврат кредитов. Глава АРБ отметил, что предлагаемый механизм банкротства граждан скорее направлен на дополнительную защиту прав заемщика, чем кредитора.
Депутаты Госдумы готовятся поправить ко второму чтению законопроект о государственном кадастре объектов недвижимости. В частности, планируется вывести за пределы закона главу об оценке объектов недвижимости, об этом сообщил председатель Комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский. Он пояснил, что принципиально с этой поправкой согласились большинство участников рабочей группы, созданной для обсуждения данного законопроекта ко второму чтению. Возможно, новый механизм оспаривания кадастровой оценки будет включен в отдельный закон об оценочной деятельности, который сегодня готовит минэкономразвития, или же получит свое применение в рамках закона о государственном кадастре.

Речь идет в первую очередь о том, что в настоящее время в суде можно оспорить только процедуру кадастровой оценки, но не ее результаты. А конечная оценка сегодня оставляет желать лучшего. Как утверждает президент Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Александр Шохин, к ним постоянно приходят жалобы на завышенную кадастровую оценку. По его словам, в ряде мест кадастровая оценка завышается почти в 20 раз, что в итоге приводит к необоснованному увеличению платежей земельного налога.

Как это ни удивительно, но бизнес в этом вопросе поддерживают депутаты, мнение обеих сторон сходится в одном - в закон необходимо внести право оспаривать результаты кадастровой оценки, а также разрешить привлекать к этому процессу независимых оценщиков. Другими словами, если у вас возникнут сомнения в результатах ранее проведенной оценки, заказчиком которой было государство, вы сможете обратиться к услугам независимого оценщика, который оценит ваш объект недвижимости заново. Если результаты его оценки о той или иной стоимости объекта не устроят муниципалитет или субъект, то оспорить это можно будет уже в суде. На самом деле кадастровая оценка касается не только бизнеса, но и простых граждан, которые платят сегодня налог на землю исходя из ее кадастровой стоимости.

Свои изменения в законопроект готовит внести и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Как сообщил руководитель агентства Сергей Подобед, в рамках рабочей группы, созданной для обсуждения поправок ко второму чтению о госкадастре, представители правительства и депутаты договорились о том, что целью кадастрового учета будет только обеспечение гражданского учета оборота объектов недвижимости. Это значит, что уменьшится количество параметров, которые должны будут вноситься в кадастр. По его словам, сегодня пока только 25 процентов всех земельных участков и зданий в России внесено в госкадастр объектов недвижимости. Происходит это потому, что в рамках кадастра мы пытались решить множество проблем, кадастру как таковому не свойственных. В том числе это касается вопросов муниципального управления землей и недвижимостью, и налогообложения. Глава Роснедвижимости считает, что закон о государственном кадастре должен быть переименован в закон о государственном учете, поскольку сам кадастр представляет собой лишь перечень всех объектов недвижимости на территории России. Фактически кадастр должен только индивидуализировать объект недвижимости, чтобы его не перепутали с другим объектом, уточнил руководитель Роснедвижимости.

Как уже писала Российская бизнес-газета, одним целым земля и недвижимость должны стать в конце 2011 года, правда, этот вариант озвучивался при условии вступления силу нового закона о государственном кадастре с 1 января 2007 года. Далее планировалось его поэтапное введение, вначале на территории не менее трех субъектов, затем девяти субъектов, и завершиться все должно в конце 2011 года. Однако Дума, как известно, в прошлом году не успела принять новый закон о государственном кадастре. Сегодня, по словам Плескачевского, у них есть всего 2-3 месяца, чтобы решить этот вопрос.