Ипотека и недвижимость - Кому нужен дом за $1 млн

В обзоре Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2007, подготовленном совместно PricewaterhouseCoopers и Институтом городских земель (Urban Land Iinstitute), Париж занимает первое место среди самых привлекательных для инвесторов рынков недвижимости в Европе.

Москва получила самые высокие рекомендации по покупке торговых площадей среди всех городов Европы

Париж получил высокую оценку по уровню доходности и низкому уровню рисков. В качестве главных причин того, что Париж был назван лучшим инвестиционным рынком, участники исследования отметили стабильность и предсказуемость экономической ситуации города, а также его статус мировых ворот. В обзоре подчеркивается, что активная реконструкция города и возможности перепланировки и новой застройки также привлекают инвесторов. В течение нескольких последних лет Париж являлся ведущим рынком, и, как говорится в обзоре, у него есть все шансы сохранить свои позиции в ближайшие два года.

Лондон занял второе место в рейтинге инвестиционных рынков с незначительным отрывом от Парижа. Участники исследования назвали Лондон европейским городом с самым низким уровнем рисков и самым высоким потенциалом роста арендной платы, что, как говорится в отчете, свидетельствует о тенденциях роста стоимости недвижимости, сопровождающегося повышением доходности. Однако обеспокоенность по поводу большого объема ресурсов, необходимых для реализации таких крупномасштабных строительных проектов, как Кингс Кросс, 5-й терминал аэропорта Хитроу и объектов для проведения Олимпиады 2012 года, может помешать Лондону занять первое место. Инвесторы оценили Лондон как занимающий прочные позиции рынок, на котором следует держать имеющуюся недвижимость. 44% опрошенных рекомендуют не продавать офисные помещения в Лондоне, 41% советуют подождать с продажей торговых помещений и почти 59% считают, что надо оставить в собственности промышленные площади и складские помещения.

Стокгольм, занимающий третье место, продолжает продвигаться вверх по общим инвестиционным показателям по мере того, как появляется больше перспектив его перепланировки и строительства. Он считается стабильным рынком, благодаря равномерному распределению рейтингов покупать - продавать держать: 50% рекомендуют держать офисные помещения, 49% - торговые помещения и 44% - промышленные площади и складские помещения.

В список рынков, на которых рекомендуется покупать недвижимость, вошли следующие города: Мюнхен, Лион, Мадрид, Барселона, Гамбург, Стамбул и Москва. В список рынков, на которых выгодно держать недвижимость, вошли следующие города: Копенгаген, Эдинбург, Вена, Брюссель, Дублин и Амстердам. Помимо Стокгольма, в число рынков с относительно равномерным соотношением рейтингов покупать-продавать-держать вошли следующие города: Хельсинки, Цюрих, Милан, Прага, Рим, Лиссабон, Варшава, Афины, Будапешт, Берлин и Франкфурт.

С точки зрения перспектив развития, первые места в отчете занимают Стамбул и Москва. Улучшение перспектив получения доходов с учетом рисков повлияло на перемещение Москвы с 26-го места в рейтинге 2006 года на 19-е место в 2007 году. Продолжающийся значительный рост арендной платы в сегменте офисных площадей, ограниченное предложение, а также возросший спрос на все виды недвижимости привлекли внимание как российских, так и иностранных инвесторов и девелоперов. Один из респондентов отчета отметил, что сложности, связанные с застройкой центра города, предполагают перемещение офисного строительства в пригороды. Вместе с тем отмечается, что на рынке существуют значительные возможности для реконструкции, хотя регулятивные ограничения весьма существенны. Среди 27 городов Москва заняла последнее 27-е, как город с самыми высокими рисками. При этом по перспективам дохода на вложенный капитал она встала на 2-е место. В 2006 году наибольшее количество рекомендаций (74%) по покупке недвижимости относилось к сегменту промышленной недвижимости и сегменту дистрибуции. В этом году пальма первенства перешла к торговым площадям, которые рекомендовали покупать 72% респондентов, что, возможно, связано с увеличением доходов и ростом потребления среди населения. Москва получила самые высокие рекомендации по покупке торговых площадей среди всех городов, включенных в обзор.

Ричард Грегсон, Партнер, Руководитель группы по представлению услуг сектору недвижимости в России, PricewaterhouseCoopers, комментирует: Как показало исследование в этом году, рынок недвижимости в России является в настоящее время одним из приоритетных направлений для инвесторов. Высокий потенциал и, вместе с тем, нехватка офисных, жилых, гостиничных площадей и стабильно увеличивающийся уровень дохода населения создали прочную основу для устойчивого развития рынка. Однако эти положительные тенденции должны обязательно соотноситься с теми сложностями, с которыми неизбежно сталкивается инвестор на любом развивающемся рынке. Респонденты исследования отмечают высокий уровень риска в сфере недвижимости в России, что отражает взаимосвязь между целями бизнеса и ситуацией в экономике в общем. Однако сочетание больших перспектив с высоким уровнем риска приносит значительную прибыль в данной сфере. Еще один аспект потенциального роста заключается в развитии финансирования. Это относится как к розничному и промышленному строительству, так и к финансированию жилищных проектов. Развитие данной сферы позволит стабилизировать привлечение средств для строительства и гарантировать своевременную реализацию проектов. Таким образом, существенно сократиться уровень риска, что повысит место Москвы в рейтинге европейских городов.

Европейская недвижимость была названа самым выгодным объектом инвестиций по сравнению с недвижимостью других стран мира. Оценка ее доходности участниками исследования превышает уровень доходности по международным и европейским ценным бумагам, недвижимости и ценным бумагам США.

В обзоре подчеркивается, что стремление получить более высокую прибыль заставляет инвесторов рассматривать варианты самых разных объектов недвижимости - таких как бензозаправочные станции, студенческие общежития, пристани, обслуживание автодорог, тюрьмы, парковки и мельницы, то есть любые объекты, приносящие прибыль. В обзоре отмечается, что инфраструктура, например, платные автодороги, аэропорты и железные дороги, будет пользоваться повышенным спросом. Инвесторы и застройщики стали уделять больше внимания строительству в соответствии с требованиями к защите окружающей среды. В обзоре говорится, что пока арендаторы не требуют, чтобы здания отвечали современным требованиям в данной области, но следует иметь в виду, что в скором времени этот вопрос станет очень важным.

В 2007 году торговые центры будут продолжать приносить самую высокую прибыль. За ними следуют отели, многофункциональные объекты, офисы в центральной части городов и стоянки для автомобилей. Многофункциональные объекты недвижимости названы в числе самых удачных инвестиций с точки зрения перспективы развития и стабильности рынка. За ними следуют объекты жилой недвижимости, отели, складские помещения и торговые центры.

В обзоре Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2007 подчеркивается, что в целом недвижимость становится глобальным классом активов. Инвесторы не только вкладывают средства в покупку недвижимости (в 2006 году ими были напрямую куплены различные объекты недвижимости на сумму примерно 600 миллиардов долларов США), но и пересекают границы с этой целью. Пять лет назад вряд ли можно было найти кого-то, кто считал бы себя панъевропейцем. Сейчас это единственный способ осуществления деятельности, - говорится в обзоре.

Участники исследования Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2007 считают, что в течение года инвестиции в города Европы будут наименее рискованными и наиболее прибыльными и называют Москву городом номер 1 для покупки торговых площадей в Европе.

При подготовке обзора было опрошено около 400 ведущих участников отрасли, которых попросили оценить инвестиционную привлекательность европейских городов.
Бостон Общее снижение цен на американском рынке жилья не обошло стороной и сегмент дорогих от $1 млн и выше домов. По результатам IV квартала 2006 г. в таких городах, как Майами и Санта-Барбара в Калифорнии или Сент-Луис и Чикаго на Среднем Западе, цены на дорогое жилье оказались ниже на 7,2%, чем в тот же период 2005 г. Есть, однако, и такие районы, в которых цены выросли, но, по мнению аналитиков, незначительно на 4,3%, а то и меньше. И все же дома за $1 млн и выше, по мнению аналитиков, успешнее прочих переносят начавшийся спад: на остальном рынке недвижимости цены на жилье снизились за 2006 г. на 10%.

К таким выводам приходят авторы доклада, составленного по заказу The Wall Street Journal командой аналитиков из Национальной ассоциации строителей жилья (NAHB). Эту группу возглавил директор Ассоциации по исследовательской деятельности Гопал Алувалья, а данные для анализа предоставила компания First American Real Estate Solutions из г. Санта-Ана (штат Калифорния).

Аналитики исследовали положение на первичном и вторичном рынках частных жилых домов в ценовом диапазоне от $750 000 до $1,25 млн в окрестностях крупнейших американских городов. В последнем квартале 2005 г. с объектами в таком ценовом диапазоне было зарегистрировано по 100 и более сделок на 65 рынках. Всего через год этот показатель упал более чем вдвое таких активных рынков стало всего 32. Почти на половине из них в IV квартале 2006 г. цены в сегменте класса старт-люкс (самое дешевое из элитного предложения) по сравнению с последним кварталом 2005 г. или не выросли, или снизились кое-где на 7,2%. В целом же медианная цена на этих 32 рынках выросла на скромные 1,4% и составила $890 000. На национальном рынке жилья медианная цена снизилась за тот же период на 10% с $250 000 до $225 000.

Впрочем, по оценке Национальной ассоциации риэлторов (NAR), которая следит за развитием ситуации только на вторичном рынке жилья и которая публикует свой доклад 15 февраля, в IV квартале 2006 г. по сравнению с тем же периодом предыдущего года медианная цена снизится всего на 3,9% до $216 500. Аналитики из NAHB объясняют, что разница в оценке происходит по двум причинам: во-первых, две организации по-разному определяют географические границы пригородов, а во-вторых, в исследовании NAR не учитываются данные по первичным рынкам.

Однако все аналитики сходятся в одном: рынок жилья, открывающего сегмент класса люкс, лучше переживает циклический спад, так как до некоторой степени сумел избежать того бума, который в предыдущие несколько лет охватил весь рынок недвижимости в США.

Поскольку инвесторы зарабатывают на том, что быстро перепродают купленную недвижимость, при первых признаках замедления рынка они принимают меры к сокращению убытков, в том числе и снижая цены.

Пропал азарт
Конечно, сейчас миллион долларов звучит не столь внушительно, как несколько лет назад, в течение которых цены на жилую недвижимость росли кое-где со скоростью 10% и более в год. Майкл Паттерсон, брокер по недвижимости в Санта-Барбаре, штат Калифорния, для аукционного дома Sotheby's, утверждает, что в 2001 г. за $1 млн можно было бы купить усадьбу на берегу океана. Сейчас на те же деньги можно подобрать разве что перестроенный дом на две спальни, возведенный более полувека назад. А вот в Далласе на $1 млн можно купить новенький дом на четыре спальни на самом берегу озера. Прежде сами слова миллион долларов завораживали, отмечает Паттерсон. Теперь такого очарования нет.

Впрочем, за какие-то 5-6 лет сильно изменилась и публика, желающая купить жилье по цене от $1 млн и выше. В прежние времена это были люди, обладавшие большим состоянием, которых не особенно беспокоили колебания процентных ставок на закладные. Со временем, когда за отметку $1 млн перешагнули цены на менее роскошные дома, каста состоятельных покупателей тоже переместилась в другой сегмент рынка теперь их интересует жилье по цене от $3 млн. А на их место пришли покупатели со средним достатком, из которых некоторые рассчитывали подзаработать во время бума. Их интересуют различные схемы кредитования, например позволяющие клиенту самому определять размер ежемесячных взносов. Теперь же многие, не удержавшиеся в свое время от искушения купить дом за $1 млн, не знают, что с ним делать. В лучшем случае он не растет в цене, а в худшем дешевеет, рассказывает Питер Моричи, профессор из Университета штата Мэриленд.

В настоящее время рынок недвижимости в городах так называемого Солнечного пояса сильно тормозит. К концу 2006 г. перегретые рынки, перегруженные к тому же новостройками, замедлились и стали падать. В Майами медианная цена снизилась на 4,2% до $876 250, а в Фениксе стабилизировалась на $887 660 и в Чарльстоне, штат Южная Каролина, на $937 500.

На ряде рынков Среднего Запада дела тоже обстоят из рук вон плохо: в Чикаго цены снизились в среднем на 3,3% в значительной степени из-за сокращения там числа рабочих мест. Еще печальнее выглядит ситуация в Сент-Луисе, где за год к концу ноября число рабочих мест сократилось на 3300, а цены на недвижимость упали на 7,2% это худший результат в докладе NAHB.

Наиболее благополучно развивается ситуация на рынках жилья класса люкс начального уровня в городах на побережье, где сильная местная экономика обеспечивает необходимый уровень доходов. Наиболее сильный рост цен составители доклада зафиксировали на рынке в районе Санта-Ана Анахейм Ирвин в Калифорнии. За последний год число рабочих мест там стабильно росло главным образом в сферах, где требуются высококвалифицированные специалисты, и в секторе финансовых услуг. С другой стороны, там же отмечается наиболее значительный рост заработной платы за последние три года. На Восточном побережье тоже отмечается рост цен, в частности в пригородах Нью-Йорка, где они выросли на 4,2%. Аналитики склонны связывать это с солидными бонусами, которые получили по итогам года сотрудники компаний на Уолл-стрит.

На некоторых рынках, таких как Сан-Франциско, где на протяжении ряда лет цены прочно держались на высоком уровне, общая медианная цена составляет в настоящее время $740 000, в то время как медианная цена для жилья миллионной категории в этом городе $870 000. Тем не менее покупатели не торопятся воспользоваться ситуацией. После долгих лет изматывающих поисков они не верят, что ситуация изменилась в их пользу, объясняет брокер Линда Харрисон.

Том Лоуер, экономист рынка недвижимости в г. Вена, штат Вирджиния, рассказывает, что покупатели пытаются привыкнуть к тому, что рынок из спекулятивного превращается в рынок, основанный на потребности. В годы бума многие покупатели приобретали самый большой дом, на который у них хватало средств, рассчитывая таким образом увеличить инвестиции в недвижимость, не связываясь с объектами под аренду. Однако сейчас, когда рынок утратил рекордные темпы роста, такая стратегия не имеет смысла. Адвокат Бет Джофф и ее муж-врач недавно продали свой дом в Чикаго на три спальни за $760 000 и перебрались в апартаменты на две спальни в кондоминиуме в Мэдисон, штат Висконсин, которые они приобрели за $300 000. И хотя обоим до пенсии еще далеко, им не хочется тратить средства на излишнюю роскошь. Нам такого больше не надо, говорит Бет Джофф.

Психология поменялась
По свидетельству самих риэлторов, во многих крупных городах продавцы меняют тактику, по-новому взглянув на сложившуюся ситуацию. Во времена бума продавцы устанавливали цену чуть выше рыночной в полной уверенности, что и в таком случае их дом тоже кто-нибудь купит. Теперь же продавцы, напротив, устанавливают цену чуть ниже рыночной, чтобы их предложение не задерживалось на рынке.

Особенно часто к такой тактике прибегают в относительно новом секторе полутипового жилья, где, несмотря на обилие всевозможных новомодных приспособлений (встроенные винные погреба или облицовка кухонной стенки цельным камнем), дома очень похожи один на другой.

Недавно Стив Шадрак, агент по продаже пластмасс, выставил на продажу свой дом в Сент-Луисе. Этот дом на пять спален с бассейном и фасадом, облицованным кирпичом и камнем, он купил более двух лет назад за $770 000, Сейчас он выставил его на продажу за $949 000. Если покупатель найдется, Шадрак неплохо выиграет на этой сделке. Вместе с тем его цена почти на $50 000 ниже цены, по которой почти такой же дом продает один из его соседей, и на $100 000 меньше, чем берет за строительство такого же дома строительная компания. Я бы с удовольствием продавал его дороже, но в таком случае мне пришлось бы вступить в конкуренцию с теми продавцами, объясняет Шадрак, который хочет продать дом побыстрее, чтобы перебраться поближе к внукам.

А вот на рынках в центре штата Нью-Джерси избыточное предложение нового жилья привело к тому, что в г. Эдисоне цены резко пошли вниз. В последнем квартале 2006 г. к тому же периоду 2005 г. цены на дома начального сегмента класса люкс упали на 6,7%. В списках Coldwell Banker совсем недавно появился новый кирпичный дом на пять спален за $949 900. На самом деле этот дом был построен в 2005 г., однако желающих купить его по-прежнему мало. Теперь пользуются спросом дома поменьше, говорит агент фирмы Джо Томас.

Во многих районах Южной Калифорнии цены все еще растут, хотя некоторые аналитики, такие как Силия Чен, директор по экономике недвижимости в Economy.com, который принадлежит Moody's Investor Service's, предупреждает, что на этом рынке высок риск падения. Несмотря на то что местная экономика по-прежнему сильна, рост доходов не поспевает за ростом цен, превышающим 10% годовых, зафиксированным в 2001-2005 гг. Теперь же, когда федеральные регулирующие органы требуют, чтобы кредиторы не увлекались изобретением различных схем кредитования, все меньше покупателей окажется в состоянии купить дом по цене от $1 млн.

С этим-то и столкнулся банкир Дэвид Джафф, 2,5 месяца назад выставивший на продажу свой дом в г. Вентуа, штат Калифорния, за $979 900. Цены в том городе все еще растут. По данным доклада, в период с 2005 по 2006 г. они выросли на 4%. А потому вскоре после того, как Джафф выставил на рынок свой дом, к нему поступило предложение купить по заявленной цене. Однако в конце концов сделка не состоялась по новым правилам, как оказалось, покупатель не имел права рассчитывать на кредит.

Джафф купил этот дом в апреле 2005 г. за $935 000 после яростной борьбы с другими претендентами. Сейчас он все еще рассчитывает найти покупателя. Однако не надеется, что к его дверям выстроится целая очередь желающих. Дома по такой цене становятся доступны все меньшему числу покупателей. Рынок изменился, говорит банкир. Сейчас это, вне всякого сомнения, рынок покупателя. (WSJ, Екатерина Кудашкина)