Ипотека и недвижимость - Подмосковное сафари на vip-клиентов

Сходня находится в 29 км к северо-западу от Москвы. Своим названием она обязанa одноименной реке, некогда полноводной, по которой поднимались (всходили) к Москве-реке суда, доставлявшие в столицу товары из северных городов Руси. В нескольких километрах отсюда протекает река Клязьма. Близкое соседство позволяло перетаскивать суда по суше из одной реки в другую это давало дополнительные возможности для передвижения товаров. Со временем Сходня сильно обмелела, и теперь, глядя на эту реку, трудно представить ее былые размеры.

Впрочем, транспортные пути в здешних местах продолжали развиваться. Так, в окрестностях Сходни была проведена дорога из Москвы в Тверь и Петербург. Заметно повлияло на судьбу города и открытие Николаевской (Октябрьской) железной дороги в 1848 году. Вскоре поселение получило официальное название поселка Сходня. А в 1870 году появился одноименный полустанок для тех, кто облюбовал его окрестности для отдыха от суетной столичной жизни. В Поселке полустанка Сходня в XIX веке сложилось общество меценатов, основанное московским купцом Христофором Леденцовым, которое, в частности, финансировало научные работы Ивана Павлова, Николая Жуковского, Константина Циолковского.
Тесное соседство

В 1961 году Сходня получила статус города. Сейчас она входит в состав Химкинского района, поговаривают, что со временем произойдет слияние Сходни и Химок. Но это пока слухи, к которым горожане а их более 20 тыс. относятся без восторгов. В Сходне сложились свои традиции, которые тут хотят сохранить и приумножить.

Удачное расположение Сходни на склонах Клинско-Дмитровской гряды принесло ей славу не только живописного, но и экологически благополучного города. В его окрестностях расположена конноспортивная и стрелковая база, где тренируются олимпийцы. А теперь еще создается горнолыжная база мирового класса.

Безусловным преимуществом Сходни для потенциальных новоселов является хорошая транспортная связь с Москвой. Из столицы сюда реально доехать на электричке с Ленинградского вокзала, на маршрутном такси № 370 или на автобусе, которые отправляются от станции метро Речной вокзал. Время в пути составит около получаса.

В Сходне, как в большинстве подмосковных городов, сохранились дома разных лет, часть из них нуждается в капитальном ремонте. Архитектурное обновление города идет полным ходом. К сожалению, подчас оно ведется вширь: не только на пустырях, но и за счет зон отдыха.

Новостройки это прощание с прошлым
Как правило, сходненские новостройки это монолитно-кирпичные высотные дома, возводимые по индивидуальным проектам. В отделке фасадов используются новейшие материалы: искусственный камень разных расцветок, тонированные стекла и отделочный кирпич светлых тонов. Одновременно с жильем создается инфраструктура: детские сады и школы, магазины и медицинские учреждения, развлекательные и спортивные комплексы. В перспективе новые здания потеснят однообразные постройки прошлых десятилетий.

В центре города, в 7-м микрорайоне по адресу: Мичуринский туп., к. 8, строится 14-этажный дом один из немногих местных панелей (серия П-111М). Квартиры в нем одно трехкомнатные, площадью 48 100 кв. м, с 12 14-метровыми кухнями. Из двух и более квартир можно составить одну многокомнатную. Высота потолков 2,7 м. Лоджии и окна остеклены в едином стиле двухкамерными стеклопакетами ПВХ. В квартирах выполняется отделка. Стоимость 1 кв. м начинается от $1100.
По адресу: 2-й Мичуринский туп., к. 2, возводится монолитно-кирпичный 17-этажный дом индивидуального проекта, включающий одно трехкомнатные квартиры современных планировок (40,2 90 кв. м) с лоджиями и балконами. Высота потолков 2,8 м. Квартиры сдаются под чистовую отделку. Стоимость 1 кв. м колеблется от $2020 до $2150.

На ул. Чапаева введут в строй корпус № 7, который относится к серии В-2000, отличающейся удобными планировками. Дом включает одно трехкомнатные квартиры, но к настоящему времени в продаже остались только однушки площадью от 46,4 кв. м. Придомовое пространство благоустроено, запланированы оборудованные автостоянки. Стоимость 1 кв. м от $1900.
В микрорайоне Юбилейный уже сдан госкомиссии 17 19-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. Покупателям предлагаются двух трехкомнатные квартиры без отделки. Стоимость 1 кв. м начинается от $1820.

В соседнем со Сходней поселке Новоподрезково, во 2-м микрорайоне, построен корпус № 1 17-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. Социальная инфраструктура развита хорошо. Удобный выезд к Москве. В доме располагаются одно трехкомнатные квартиры, которые предоставляются покупателям с отделкой, но в продаже в данный момент есть только однушки площадью от 38 кв. м. Стоимость 1 кв. м от $2200.

Вторичка без сюрпризов
Вторичный рынок Сходни не отличается ни насыщенностью, ни разнообразием. Самые дорогие квадраты, как это нередко встречается в Подмосковье, можно найти в панельных хрущевках $2670. Двухкомнатная квартира обойдется в $120 тыс. Чуть дешевле стоит жилье в кирпичных 14-этажках ($2410 за 1 кв. м, $125 тыс. за квартиру). На третьем месте среди ценовых лидеров находятся 16-этажные панельные дома $2380 за квадрат. Двушка обойдется покупателю в $126 тыс., а трешка в $177,5 тыс.

Что касается вторичных однокомнатных квартир, то в Сходне они являются дефицитным товаром и встречаются на рынке пока только в кирпичных 15-этажках. Если повезет, однушку реально купить за $67 тыс. Но спрос очень велик формируют его те, кто успел оценить выгоду близости Сходни к Москве, которая важна для жителя Подмосковья, работающего в столице.
Пожалуй, самая неоднозначная категория в сфере загородной недвижимости так называемые VIP-дома. На подобные объекты есть устойчивый спрос при дефиците предложений. Время экспозиции элитных домов составляет от шести месяцев до полутора лет, а цена на них растет вдвое быстрее, чем на объекты других сегментов рынка. С одной стороны, достаточно продолжительное время реализации, с другой стремительное увеличение стоимости.

Самое логичное объяснение такой ситуации несоответствие большей части домов, заявляемых как элитные, высшим критериям. Действительно удачные дома продаются дорого и относительно быстро, в то время как остальные зависают, ожидая своего покупателя годами. Какие же объекты востребованы сейчас VIP-клиентами?

У каждого класса жилья, будь то эконом-, бизнес- или элитка, есть набор характеристик: местоположение, размеры участка и дома, инфраструктура, архитектурный стиль и т. п. Учитывая эти параметры, покупатель может сравнить имеющиеся на рынке предложения и сделать выбор.

Правда, в случае с элитными домами все непросто. Дело в том, что помимо объективных признаков (направление, удаленность от МКАД, площадь дома и участка) есть и многие другие, не менее существенные.

Элитка: анфас и в профиль
Основное место сосредоточения элитных объектов это Рублево-Успенское, Новорижское, Сколковское и Ильинское шоссе. Начали появляться такие предложения и на Минском направлении. По словам специалистов, действительно престижная загородная недвижимость должна располагаться не далее 20 25 км от столицы.

Впрочем, для рублевских владений сделано исключение: там на стоимость предложения в первую очередь влияет размер земельного участка. Поскольку цена сотки в ряде случаев уже достигает $120 тыс., в итоге стоимость участка формирует 10 15% общей стоимости всего объекта, что при бюджете, например, в $10 млн очень ощутимая сумма. При определении цены многое зависит и от места расположения. Так, два земельных участка, находящиеся в 1 км друг от друга, могут очень существенно отличаться по стоимости исключительно из-за того, что один расположен недалеко от президентской дачи или на живописном берегу Москвы-реки.

Немаловажными характеристиками элитных объектов являются также качество строительства, респектабельное окружение и максимальное наполнение всевозможными опциями. Например, домовладение должно включать гараж на несколько автомобилей с мойкой и системой стоков, отдельно стоящее жилье для персонала (либо размещенное в цоколе или обособленном крыле дома с отдельным выходом).

Статус поселка определяется и в зависимости от его архитектурного облика. Несмотря на то что эпоха кирпичных коробок и псевдозамков давно миновала, ситуация в сфере проектирования коттеджей оставляет желать лучшего. Опыт риэлторов показывает, что более 80% даже дорогого загородного жилья в Подмосковье построено по непродуманным архитектурным проектам.

Между тем неудачный проект лишает дом инвестиционных перспектив. Конечно, дорогую загородную недвижимость приобретают преимущественно для жизни, а не для перепродажи, но, если через несколько лет владелец по какой-либо причине пожелает расстаться с домом, цена может очень существенно измениться в сторону увеличения или уменьшения как раз во многом именно благодаря качеству проекта. Сегодня, как правило, чем традиционнее дом, тем быстрее на него находится покупатель.

Классика и современность
Подавляющее большинство сегодняшних покупателей предпочитают классическую архитектуру. Соответственно, и среди предложений дорогой недвижимости таких объектов на рынке большинство. Тем не менее современные стили тоже находят своих поклонников. Одним из первых поселков, возведенных в стиле хай-тек, на подмосковном рынке стал поселок X-Park (2003 год). Название это неслучайное каждый дом, кроме центрального особняка, виллы Роза, на плане выглядит как буква Х. В одном крыле размещается гостевая зона, во втором помещения для хозяев, в третьем кухня и столовая, в четвертом гараж. В каждом доме имеется бассейн.

При выходе проекта на рынок игроки рынка оценивали его как крайне рискованный. Застройщики, по видимости, хорошо это понимали, поэтому в поселке не 50 или 20 домов, а всего 7. Один из этих домов все равно продавался больше года.
На тот момент подобный стиль пользовался крайне ограниченным спросом, но и сейчас ситуация не сильно изменилась. Даже с очень тщательно проработанной концепцией и серьезным подходом к строительству реализовывать целый VIP-поселок в стиле хай-тек дело достаточно рискованное. Отечественный покупатель крайне консервативен и пока не готов к минимализму.

Кто их покупает?
Загородные дома стоимостью от $10 млн приобретают люди очень состоятельные, и сделки, совершаемые с их участием, имеют свои особенности. Основным требованием клиента при покупке такого дорогого объекта является конфиденциальность, но обозначить в общих чертах круг покупателей все же реально. Возраст покупателей старше 35 лет, это владельцы крупного бизнеса или высокопоставленные чиновники. Представители российской творческой элиты тоже обзаводятся престижной загородной недвижимостью, но, как правило, не верхней ценовой категории, не дороже $5 7 млн.

В данном сегменте рынка реклама и промоакции малоэффективны. Найти выход на обеспеченных покупателей с помощью традиционных средств продвижения нельзя. Тот факт, что агентство получило возможность обслуживать клиентов такого уровня, скорее не результат работы его PR-отдела, а свидетельство надежности и профессионализма. По признанию специалистов компании Терра-недвижимость, приток новых клиентов происходит чаще всего благодаря отзывам бывших покупателей, так как круг VIP-персон очень узок все они так или иначе знакомы.

Большинство подобных объектов продается вообще без рекламы, причем зачастую это принципиальное требование владельца, отмечает консультант отдела продаж компании Кирсанова риэлти Анатолий Балашов. Да и покупатели обычно крайне деликатно относятся к вопросам подбора риэлтора. Очень часто выбор определяют знакомства, рекомендации и наработанные связи отдельного агента. Вполне естественно, что работа в высшем сегменте рынка требует большого профессионального опыта. Здесь нет мелочей, все имеет значение.

Состоятельные клиенты, как правило, достаточно четко представляют себе, что именно они ищут. Очень редко встречается человек, который начнет выбирать дом среди всех имеющихся на рынке предложений. Обычно перед обращением в агентство потенциальный покупатель знает, каким должен быть его будущий дом и сколько он должен стоить.
Формальными и юридическими вопросами чаще всего занимаются помощники покупателей, сами VIP-клиенты редко приезжают в офис. А если некий этап переговоров требует личного присутствия, предпочитают нейтральную территорию.
Комиссия риэлтора для бюджета свыше $10 млн в процентах ниже, чем в целом по рынку около 2%. При этом в денежном выражении сумма получается вполне солидная. Так что компании борются за привлечение обеспеченных клиентов не только ради имиджа, но и за неплохие комиссионные.

Элитный сегмент сравним с верхушкой айсберга рынка загородной недвижимости. Только в отличие от настоящей ледяной глыбы именно его верхушка скрыта от глаз широкой публики. В чем состоят особенности этого ценового сегмента? В качестве самой главной проблемы элитного рынка, пожалуй, надо выделить дефицит качественного предложения: 80% выставленных на продажу объектов не удовлетворяют пожеланиям покупателя. Но риэлторы смотрят в будущее оптимистично, их девиз: Новый день новая стройка. Действительно, готовятся к выходу на рынок новые объекты стоимостью от $7 млн (без внутренней отделки, т. е. их итоговая цена составит около $12 млн). Будут ли они востребованы покажет время. Рынок элитных домов очень капризен, и угадают ли застройщики все желания будущих клиентов, заранее сказать сложно.