Ипотека и недвижимость - Верховный суд защитил права дольщиков

Выступая на конференции в пресс-центре правительства Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин сообщил, что ожидать резкого повышения или понижения цен на недвижимость не приходится. Вместе с тем он отметил, что надо постараться сделать все для их снижения. Могут ли московские власти повлиять на уменьшение стоимости квадратного метра?

Во всех выступлениях Владимир Ресин подчеркивает, что не административные меры, а рынок регулирует цены на жилье. Воздействовать на структуру спроса и предложения можно, лишь увеличив объемы строительства. Большие стройки следует развернуть не только в Москве, но и в регионах. Если объемы возведения жилья будут увеличиваться, то снизится спрос, а значит, и цены, считает Ресин.

Вопреки прогнозам так называемых экспертов в столице не станут строить меньше. В 2007 году запланировано возведение более 5 млн кв. м жилья, 20 школ, свыше 100 детских садов. А слухи о сокращении объемов пусть останутся на совести тех, кто их распространяет, заметил глава московского стройкомплекса. Согласно Генеральному плану развития Москвы суммарный жилищный фонд столицы увеличится к 2020 году до 220 230 млн кв. м. Строителям будет непросто выполнить поставленную задачу, учитывая, что городские границы уже определены.

Целый ряд вопросов московских журналистов касался судьбы хрущевок. В 2006 году по программе ликвидации ветхого и пятиэтажного жилого фонда было снесено более 200 домов площадью почти 700 тыс. кв. м. Программа завершена в Центральном и Южном административных округах. К 2009 году ее выполнят во всем городе. Несколько пятиэтажек все же сохранят, но не для проживания в них, а в качестве памятников эпохи. Это будут музеи, благодаря которым молодое поколение увидит, как жили их бабушки и дедушки.

Мы уже приступили и к так называемым несносимым сериям, продолжил тему пятиэтажек Ресин. Правительство Москвы утвердило девять проектов планировки территорий реконструируемых кварталов. В разной стадии согласования находится документация по 44 объектам среднесрочной программы модернизации и капитального ремонта жилищного фонда, не подлежащего сносу. Для четырех объектов уже определены инвесторы. Основные объемы строительства в последующие годы будут сосредоточены именно в этих районах, подчеркнул первый заместитель мэра Москвы.

К 2009 году должна быть решена проблема дефицита мест в детских садах. Уже в феврале-марте 2007 года завершится заселение первой сотни детских учреждений, построенных в рамках городской программы. Примерно столько же планируют сдать и в течение ближайшего года. Новые садики возведут по современным проектам с бассейнами, большими игровыми комнатами, благоустроенными участками.

Вообще 2007 год, объявленный годом ребенка, приковал внимание властей к проблемам материнства и детства. Столичный стройкомплекс тоже не остался в стороне. Сейчас все большее значение придается увеличению рождаемости в городе. Поэтому в Зеленограде построен уникальный роддом их трех корпусов с современнейшим оборудованием. Это будет наша гордость, заявил Ресин.

По последнему слову техники оснащен и введенный недавно в строй корпус Городской клинической больницы им. Н. И. Пирогова. Открылся после реставрации главный корпус НИИ скорой помощи им. Н. В. Склифосовского, завершено строительство корпуса Городской клинической больницы им. С. П. Боткина. Все эти объекты были возведены в рамках программы развития материальной базы городского здравоохранения.

Как всегда, журналистов особенно интересовали меры столичных властей по борьбе с уличными пробками. По словам Владимира Ресина, в Москве делают все возможное для развития транспортной сети. Так, существенно увеличились объемы по реконструкции и строительству новых дорог, мостов и тоннелей. Посмотрите, как развернулись работы по реконструкции Большой Ленинградки. Там уже введен в строй первый тоннель. В нынешнем году должно завершиться строительство Звенигородского проспекта, привел примеры руководитель московского стройкомплекса. Кроме того, началось сооружение еще одной важной для столицы магистрали Четвертого транспортного кольца. Первый участок протяженностью в 14 км пройдет от шоссе Энтузиастов до Щелковского шоссе. Вряд ли реализация этого проекта окажется легче, чем строительство Третьего транспортного кольца. Дорога идет по живому месту, с большим количеством переселений, сносов, прокладкой тоннелей, строительством эстакад и других специальных сооружений, пояснил Ресин.

Положительно должно повлиять на ситуацию на дорогах и решение федерального руководства об отмене спецномеров и мигалок для автомобилей. Вместе с тем количество единиц личного автотранспорта увеличивается год от года. Сейчас в городе уже 3 млн машин. Практически каждая семья имеет автомобиль. Ресин не исключает, что в связи с этим властям придется искать новые решения.

В 2007 году в Москве дальнейшее развитие получит высотное и подземное строительство. В настоящее время разработаны и утверждены нормативы для возведения зданий выше 75 м в Московском регионе. Приняты все меры, необходимые для последующей эксплуатации небоскребов. Ответственность за безопасность высотного строительства возложена на Московскую государственную экспертизу.

Будет активно осваиваться и подземное пространство столицы. Например, значительные преобразования ждут Пушкинскую площадь. Ниже уровня земли там разместят магазины, торговые центры, стоянки и иные объекты (кроме игорных заведений). При этом Ресин пообещал, что сама площадь сохранит привычный всем облик.

Глава столичного стройкомплекса высоко оценил работу и творческий потенциал отечественных архитекторов. Отвечая на вопрос журналиста о возможностях реализации в Москве проектов зарубежных зодчих, Владимир Ресин подчеркнул: Мы не делим архитекторов по месту жительства или национальности. Приходит тот, кто выиграл конкурс, и пока чаще всего побеждают российские архитекторы. Их проекты всегда отличались высоким уровнем, просто раньше они лежали на полках. А сейчас, когда люди изголодались по хорошей архитектуре, все разрешено.

Долевое строительство в Москве набирает обороты. По данным руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, практически все новостройки Москвы раскупаются на этапе строительства. Однако многие застройщики срывают сроки сдачи дома и оформления прав собственности. И практически никто из частных инвесторов не знает, что Верховный суд защитил их права: за каждый день просрочки строители обязаны выплачивать дольщикам 3% от стоимости квартиры. Таким образом, за месяц задержки строители обязаны вернуть соинвесторам полную стоимость жилья.

Застройщики прикрываются договором
Известно, что в подавляющем большинстве случаев застройщики нарушают сроки сдачи дома. Иногда задержка исчисляется годами (как в корпорации 'Социальная Инициатива' или в столичной компании 'Град').

В таком случае покупатели квартир обычно вынуждены терпеливо ждать, когда же им выдадут ключи от квартиры и оформят права собственности на нее.

Например, одна моя знакомая уже почти два года живет в квартире, купленной на этапе строительства в фирме 'Град', но до сих пор у нее нет свидетельства о собственности на квартиру. Скандалы по поводу срыва сроков строительства 'Социальной Инициативой' уже давно вышли за пределы сайта компании и даже обсуждались в комитете Ресина. Но дольщикам это не помогло.

Дело в том, что в настоящее время договор между физическим лицом и строительной компанией в случае так называемого 'инвестиционного' или 'долевого' строительства может называться как угодно: договор подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, договор купли-продажи с рассрочкой платежа, уступки требования (цессии) и так далее. Чтобы обезопасить себя, строительные компании заключают договоры таким образом, чтобы люди, вкладывающие деньги на этапе строительства, не смогли потребовать компенсации в случае задержки сдачи дома.

Частных инвесторов признали потребителями
Однако существует недавнее решение Верховного суда РФ, которое защищает права дольщиков, покупающих квартиры на этапе строительства дома. Обобщив многолетние тяжбы граждан со строительными компаниями, суд пришел к выводу, что, если в договоре идет речь об инвестировании гражданами средств в строительство собственного жилья в многоквартирном доме, любой договор следует считать договором подряда.

Следовательно, согласно Гражданскому кодексу, к нему должны применяться правила, относящиеся к договору подряда. В частности, договор подряда попадает под действие статьи 76 закона «О защите прав потребителей».

А в законе «О защите прав потребителей» сказано, что, если подрядчик не соблюдает сроки выполнения заказа, потребитель вправе требовать компенсации 3% от стоимости заказа за каждый день просрочки, но не больше полной стоимости заказа.

Это значит, что, если строительная компания просрочила сдачу дома на 34 дня, покупатель может получить квартиру бесплатно по суду. Разумеется, для этого в договоре должен быть указан точный срок сдачи дома.

Надо отметить, что если застройщик чувствует, что не успевает закончить все работы вовремя, по закону он имеет право продлить срок, указанный в договоре, но только с согласия покупателя. При этом покупатель не обязан на это соглашаться, и строительная компания не имеет права в этом случае ни расторгнуть договор, ни отказать в выдаче ключей, ни требовать дополнительной оплаты.

Зачастую строительные компании фиксируют в договоре меньший размер компенсации за нарушение сроков завершения работ. Как сообщили ГАЗЕТЕ юристы Комитета по защите прав потребителей, 'это незаконно, даже если заказчик, не разобравшись, подписал такой договор, этот пункт можно оспорить в суде'.

Надо идти до конца
Впрочем, стоит оговориться. Как пояснили юристы, так называемое «обобщение практики» Верховного суда само по себе не является обязательным руководством к действию для судов низших инстанций. Но сам факт принятия такого решения позволяет пострадавшим потребителям обращаться непосредственно в Верховный суд. Практикующие юристы утверждают, что если гражданин дойдет до Верховного суда, то окончательное решение будет принято в его пользу. Конечно, чтобы добиться такой компенсации, придется судиться с застройщиком несколько лет. Но, согласитесь, выигрыш того стоит, даже если на судебную тяжбу и услуги адвоката вы потратите 15-30% от стоимости квартиры.